【正文】 目前時(shí)空環(huán)境下的適用性。，及如何以益本分析（benefitcost analysis）四種方法評(píng)估土地資源開發(fā)之經(jīng)濟(jì)可行性（economic feasibility）u 91年特考？試討論土地使用管制如何影響地租？ ？試討論外部性如何影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值？ 「土地最高與最佳使用」（highest and best use）？那些因素影響土地最高與最佳使用？ ？辦理都市更新過程中有那些交易成本？u 92年高考（public goods）？它有何特性？環(huán)境生態(tài)是不是一種公共財(cái)？試申述之。，試問何謂「外部性（Externalities）」？庇古（Pigou）主張以稅及補(bǔ)貼的方式解決外部性的問題，試問其內(nèi)容為何？請(qǐng)繪圖說明之。，透過價(jià)格機(jī)能（市場(chǎng)機(jī)制）即可達(dá)成柏拉圖最適境界（ Paretooptimality），而不需要政府加以干預(yù)。但是，實(shí)際上政府干預(yù)土地資源配置的情況非常普遍，試分析說明其原因何在。，因此近二年來土地增值稅以降低稅率的方式來徵收（減半徵收）以活絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。試從土地增值稅的本質(zhì)及現(xiàn)行課徵方式分析土地增值稅減半徵收可能達(dá)成活絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的效果如何。u 93年高考1.(1)試作圖說明如何應(yīng)用等產(chǎn)量曲線與等成本線，分析土地使用量與建物樓層數(shù)之最適組合，並列述進(jìn)行此一分析所需之假設(shè)。(2)假設(shè)其他條件不變而地價(jià)上漲時(shí)，作圖說明其所引發(fā)之替代效果與產(chǎn)量效果，並依此二效果之相對(duì)大小來說明其建物樓層數(shù)將作何種變動(dòng)或維持不變？ ，農(nóng)地轉(zhuǎn)型經(jīng)營休閒農(nóng)業(yè)所產(chǎn)生之寧適效益（Amenity Benefit）對(duì)（1）土地在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)兩個(gè)部門間的重新配置 （2）農(nóng)地地租，將產(chǎn)生何種影響？試?yán)棉r(nóng)地供需線與邊際社會(huì)效益線，作圖配合分析說明之3.(1)決定市地利用模式的三大基本因素為何？試說明之。 (2)關(guān)於發(fā)展都市建設(shè)及有效運(yùn)用都市土地，政府可以採取之方法為何？試說明之，而寇斯定理隱喻在交易過程中應(yīng)設(shè)法降 低交易成本。請(qǐng)問降低交易成本的方法有那些？請(qǐng)略加說明。u 93年特考？ ？試論述之。？交易成本高低與資源配置效率間之關(guān)係為何？ u 94年高考「土地經(jīng)濟(jì)學(xué)」(經(jīng)濟(jì)學(xué))的理論說明不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是如何產(chǎn)生及決定的，觀光休閒旅遊需要使用自然資源。遊憩資源的價(jià)值屬於「非市場(chǎng)價(jià)值」。請(qǐng)你就「休閒旅遊資源」為例來說明「非市場(chǎng)價(jià)值」的估價(jià)方法？ （Alfred Weber）的區(qū)位理論與屠能（von Thunen）的區(qū)位理論有何不同？再請(qǐng)說明它們?nèi)绾斡绊懏a(chǎn)品的區(qū)位及價(jià)格？，如果我們不談OPEC 的寡佔(zhàn)的影響，純就「資源稀少性」來看，請(qǐng)問什麼是「資源稀少」的經(jīng)濟(jì)意義？其價(jià)格上漲對(duì)能源的開發(fā)與使用又有怎樣的影響?u 94年特考，因此土地之所以會(huì)有價(jià)值，主要原因之一為土地能產(chǎn)生收益。從地租的意義來看，土地的純收益可以視為地租，試以地租的三種型態(tài)，分析這三種地租如何分別影響土地的收益價(jià)值。（25分） ，其目的之一乃在避免土地增值稅稅率過高，並因此透過提高土地售價(jià)轉(zhuǎn)嫁購買者，此邏輯意指土地增值稅的高低會(huì)影響土地價(jià)格。惟我國重要之土地稅除土地增值稅以外尚有地價(jià)稅，試就地價(jià)稅與土地增值稅負(fù)擔(dān)的輕重組合，分析其對(duì)地價(jià)高低的影響。u 95年高考 ，惟實(shí)務(wù)上於不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 時(shí)，依市場(chǎng)比較法與收益還原法所求算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，往往有所落差，其原因何在？試依地 租理論觀點(diǎn)說明之。 ，當(dāng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)界定清楚，在交易成本為零的情形下，資源的配置便不受所有 權(quán)的影響。試問財(cái)產(chǎn)權(quán)界定清楚的意涵為何？又交易成本為零的前提下，市場(chǎng)能否有效形成 自願(yuàn)性交易？試評(píng)述之。 ？試就土地使用強(qiáng)度與使用類別之管制情形分別繪圖說明 ，如此則強(qiáng)制性的土地徵收制度為 何有存在的必要？其經(jīng)濟(jì)意義為何？試說明之。u 96年高考，試分析我國現(xiàn)行土地增值稅稅率的調(diào)整，可能如何影響土地交易與土地價(jià)格。（25分）「不勞而獲」，有人則認(rèn)為具有「嚴(yán)肅的社會(huì)功能」，試從土地市場(chǎng)的特性分析土地投機(jī)是否具有正當(dāng)性。（25分）、日本及中國等均特別強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)的多功能性（multifunctionality），亦即農(nóng)業(yè)除了生產(chǎn)功能以外，還具有其他功能。農(nóng)地價(jià)格一般以其經(jīng)濟(jì)價(jià)值（生產(chǎn)收益或商品價(jià)值）決定之，如果將多功能性落實(shí)在農(nóng)地利用上，其對(duì)農(nóng)地價(jià)格與土地使用分派將會(huì)產(chǎn)生何種影響？試分析之。（25分），這種干預(yù)措施有人贊成有人反對(duì)。您認(rèn)為土地規(guī)劃有無必要？試以土地使用分派及土地價(jià)格影響的角度分析之。（25分）(五) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論（包括高層建築物估價(jià)） u 90年高考，土地之上下因有其他設(shè)施通過，致使用受限制之宗地， 應(yīng)先估算其正常價(jià)格， 再考量該設(shè)施通過造成土地利用之影響， 並計(jì)算其地價(jià)減損額後， 從正常價(jià)格中扣除之， 以其餘額為該宗地之價(jià)格。試就本條規(guī)定之內(nèi)容作詳細(xì)之說明，並具體敘述估計(jì)地價(jià)減損額之方法。，並說明運(yùn)用差額租金還原法估計(jì)租賃權(quán)價(jià)格之要領(lǐng)。（折舊減價(jià)）之因素有那些？並請(qǐng)簡(jiǎn)述進(jìn)行減價(jià)修正時(shí)計(jì)算減損額之方法有那些？，經(jīng)考慮區(qū)位、屋齡、建材、使用情形、營運(yùn)支出比例及土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值比例等相關(guān)因素後，選擇下表所列A、B、C三宗不動(dòng)產(chǎn)為可供比較之買賣實(shí)例（或稱比較標(biāo)的），並透過調(diào)查取得此三宗不動(dòng)產(chǎn)出售之成交價(jià)格及相關(guān)營收資料如下表所列，請(qǐng)利用這些資料，計(jì)算以收益法估計(jì)甲不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，可供採用之收益資本化率（或稱還原率）。比較標(biāo)的估計(jì)之毛營收（Estimate Gross Ine）營運(yùn)支出比例（Operating Expense Ratio）售價(jià)（Sale Price）A194,0002,600,000B230,5003,000,000C190,0002,450,000u 91年高考（the principle of balance）？何謂適合原則（the principle of conformity）？何謂外部性原則（the principle of externalities）？請(qǐng)?jiān)斒銎潇恫粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)上之應(yīng)用。 方式和折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析（DCF），經(jīng)常被用以估計(jì)有收益期限之不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，請(qǐng)列示各該計(jì)算公式，並闡述其間的差異。，需先逐項(xiàng)比較以判定修正率。請(qǐng)就定量分析與定性分析說明如何掌握修正率。，就下表提供之資訊，計(jì)算該建築物第20年年末之現(xiàn)值。重新建造原價(jià)(C)2,000,000元?dú)垉r(jià)(S)200,000元耐用年數(shù)(N)40年利率(r)6%複利現(xiàn)價(jià)率(6%, 20年)複利終價(jià)率(6%, 20年)複利年金現(xiàn)價(jià)率(6%, 20年)複利年金終價(jià)率(6%, 20年)償還基金率(6%, 20年)本利均等年賦償還率(6%, 20年)償還基金率(6%, 40年)本利均等年賦償還率(6%, 40年)u 91年特考？何謂聯(lián)合貢獻(xiàn)說？？並請(qǐng)述明進(jìn)行權(quán)利變換估價(jià)，應(yīng)考量之因素有那些。，替代原則與最有效使用原則之成立依據(jù)為何？？u 92年高考（ComparativeUnit Method）進(jìn)行建築物成本的估計(jì)。？並請(qǐng)論述可能影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之鄰里因素。，並請(qǐng)說明此估價(jià)方法之應(yīng)用與限制，並請(qǐng)略說明其操作程序。（買賣實(shí)例比較法）進(jìn)行估價(jià)的理論基礎(chǔ)，並論述須考量的比較項(xiàng)目有那些。u 93年高考「土地貢獻(xiàn)原則」？試申述如何依照土地貢獻(xiàn)原則，計(jì)算大樓各層區(qū)分所有建築之房地價(jià)格？（特別是有爭(zhēng)議）時(shí)之租金評(píng)估，應(yīng)如何蒐集資料並進(jìn)行租金評(píng)估較為周延？，應(yīng)如何對(duì)所求出之不同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以決定勘估標(biāo)的價(jià)格？「Hoskold 估價(jià)方式」？並評(píng)述其應(yīng)用場(chǎng)合及運(yùn)用要領(lǐng)。u 93年特考？何謂限定價(jià)格？請(qǐng)問一宗畸零地，是否有評(píng)估其正常價(jià)格及限定價(jià)格的機(jī)會(huì)，為什麼？，請(qǐng)問應(yīng)如何評(píng)估其價(jià)值？，並評(píng)述之。u 94年高考（A）所示，甲、乙兩筆土地都屬畸零地，現(xiàn)在甲、乙兩地所有人想交換成圖（B）之形狀，在這種情況下如何評(píng)估交換後甲、乙兩地所有人之面積，試從估價(jià)理論逐步說明估算交換面積之程序？ ，A、B 兩地均屬王先生所有，但在5 年前王先生將B 地租給李先生，由李先生興建房屋一棟，約定租期20 年。現(xiàn)在王先生擬將B 地收回，並與A 地合併興建樓房，為此與李先生商量，李先生說王先生必須補(bǔ)償他一切損失及應(yīng)得之權(quán)益，如此才願(yuàn)意與王先生解約。在這種情況下，請(qǐng)問王先生應(yīng)給李先生何種補(bǔ)償，其理由為何，並請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明各種補(bǔ)償金額之估價(jià)方法？（capitalization rate），求取資本化率之方法有幾種，試詳細(xì)說明之？，並請(qǐng)說明依此種方法進(jìn)行估價(jià)之程序及計(jì)算公式。u 94年特考「區(qū)域分析」？何謂「區(qū)域因素調(diào)整」？請(qǐng)說明兩者與「近鄰地區(qū)」、「類似地區(qū)」間之關(guān)係。「最有效使用」？請(qǐng)說明其評(píng)估之基準(zhǔn)為何？，「收益還原法」之「還原率」通常與「銀行定期存款利率」有無差別？試舉例相關(guān)指標(biāo)評(píng)析不動(dòng)產(chǎn)景氣繁榮、低迷時(shí)期之還原率高低情形。，惟於處理業(yè)務(wù)之角色卻有差別，請(qǐng)問您能分別其特性之不同嗎？ u 95年高考 （cost approach），係藉由價(jià)格日期重新建造勘估標(biāo)的建築物所需成本再減累 積折舊，以求得勘估標(biāo)的建築物試算價(jià)格的方法。試說明何謂「折舊」（depreciation） 、折舊的發(fā)生原因及進(jìn)行減價(jià)修正的方法？（25 分） 條之規(guī)定，「……開闢道路及其二側(cè)或一側(cè)帶狀土地，其地價(jià) 與一般地價(jià)區(qū)段之地價(jià)有顯著差異者，得就具有顯著商業(yè)活動(dòng)之繁榮地區(qū)，依當(dāng)?shù)匕l(fā)展 及地價(jià)高低情形，劃設(shè)繁榮街道路線價(jià)區(qū)段?！棺C明公部門大量估價(jià)仍有參採路線價(jià) 估價(jià)法之精神。試申述路線價(jià)估價(jià)法之意義、基本理論及運(yùn)用要領(lǐng)？（25 分） ，經(jīng)比較、分析及調(diào)整，以推算勘估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)就價(jià)格 形成條件中非屬於一般正常情形而影響價(jià)格時(shí)之情況，進(jìn)行調(diào)整。試申述有那些交易狀況 屬特殊情況，需進(jìn)行調(diào)整甚至不予採用？（25 分） （discounted cash flow, DCF）之估價(jià)原理、應(yīng)用場(chǎng)合及其分 析時(shí)所需預(yù)測(cè)的項(xiàng)目有那些？ u 96年高考「自然供給」？何謂土地「經(jīng)濟(jì)供給」？又何謂土地「計(jì)劃供給」？請(qǐng)以農(nóng)地可否變更為住宅建地使用為例，說明這些供給與估價(jià)之一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素之分析以及與因素之調(diào)整關(guān)係。（25分），並劃定百分之十為公園綠地，及百分之二十五為道路等其他公共設(shè)施用地，請(qǐng)說明如何應(yīng)用理論及何種估價(jià)方式估算其公園綠地之不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。（25分）「供需原則」？何謂「最有效原則」？在一般建地估價(jià)時(shí)，何者宜優(yōu)先考量，請(qǐng)說明其理由並分析與其他原則之關(guān)係。（25分）「近鄰地區(qū)」？何謂「類似地區(qū)」？當(dāng)勘估標(biāo)的「A」距離高鐵車站100 公尺，比較標(biāo)的「B」距離高鐵車站1200 公尺，甲不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為A 與B 均同屬「近鄰地區(qū)」，而乙不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為B 為「類似地區(qū)」，請(qǐng)問兩人在撰寫報(bào)告時(shí)，如何就「高鐵車站」之關(guān)係，於區(qū)域因素分析及區(qū)域、個(gè)別因素之調(diào)整方面有何不同之內(nèi)容？（25分）(五) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)u 90年高考 壹、請(qǐng)以下列所給條件為基準(zhǔn)，分別採用比較法、收益法及成本法，評(píng)估甲不動(dòng)產(chǎn)之試算價(jià)格後，再行據(jù)以決定該宗不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格，並將結(jié)果以不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書之格式，完整陳述之。當(dāng)下列所給之資料有所欠缺，以致無法繼續(xù)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，貴考生得進(jìn)一步界定估價(jià)條件，惟應(yīng)於報(bào)告書中詳細(xì)載明之；否則請(qǐng)勿任意添加估價(jià)條件 貳、本考試計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)為：一、比較法之掌握度與答案之正確性（25 分）。二、收益法之掌握度與答案之正確性（25 分）。三、成本法之掌握度與答案之正確性（25 分）。四、決定估價(jià)額之正確性（15 分）。五、估價(jià)報(bào)告書格式之完整程度（10 分）參、估價(jià)條件：一、一般條件 (一)經(jīng)確認(rèn)後之甲不動(dòng)產(chǎn)，具下列物理及權(quán)利屬性： ○○市○○段123 號(hào)，面積300 平方公尺。 ，總樓地板面積300 平方公尺。 ，建蔽率為50%，容積率為100%。 君單獨(dú)所有，無他項(xiàng)權(quán)利之設(shè)定。 (二)價(jià)格日期：民國九十年十二月一日。 (三)勘查日期：民國九十年十二月二十四日。 (四)估價(jià)目的：買賣。 (五)估價(jià)種類：正常價(jià)格。二、比較法之相關(guān)條件 ○○市不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格，於過去一年內(nèi)呈現(xiàn)明顯下跌現(xiàn)象，若以九十年十二月為基期，統(tǒng)計(jì)各月之房屋價(jià)格指數(shù)如下表所示：年/月房屋價(jià)格指數(shù)%90 年12 月10090 年11 月10190 年10 月10290 年09 月10290 年08 月10390 年07 月10390 年06 月10390 年05 月10490 年04 月10490 年03 月10590 年02 月10590 年01 月105經(jīng)收集比較標(biāo)的(買賣實(shí)例)之相關(guān)資料如下，供參考：實(shí)例一：乙不動(dòng)產(chǎn) ，建坪面積300 平方公尺，土地面積300 平方公尺。 ，與甲不動(dòng)產(chǎn)位於同一街廓內(nèi)。 、鄰街條件、屋齡及建築材料與甲不動(dòng)產(chǎn)相同，且由同一家建設(shè)公司興建。 ，且建築物狀況雖尚可，但缺乏妥善整理。(估計(jì)此影響為：使不動(dòng)產(chǎn)出售價(jià)格減少約70 萬元)。 ，並訂定買賣契約。 先生使用，租期至九十一年三月三十一日止，雙 方約定租約隨買賣移轉(zhuǎn)，由買方負(fù)責(zé)處理解除租約事宜，或等待租約到期再收回不動(dòng)產(chǎn)，賣 方同意減價(jià)90 萬元。 ：2,900 萬元。依一般慣例付款，無特殊約定。(二)實(shí)例二：丙不動(dòng)產(chǎn) 公尺之一棟二樓透天厝，建坪面積320 平方公尺，土地面積350 平方 公尺。 ，與甲不動(dòng)產(chǎn)位於同一街廓內(nèi)。 、鄰街條件、屋齡及建築材料與甲不