【導(dǎo)讀】襖羋蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆莈蒃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂袀蒞蕿蚈衿蕆螅羇羈膇薇袃羇艿螃蝿羆蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄罿羄莆蕆裊羃蒈螞螁膈蒅蚇肁芀蟻羆肀莂蒃袂肀薅蠆袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿肆腿螅裊膅芁薈螁膄莃螄蚇膄蒆薇羅膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆莈蒃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂袀蒞蕿蚈衿蕆螅羇羈膇薇袃羇艿螃蝿羆蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄罿羄莆蕆裊羃蒈螞螁膈蒅蚇肁芀蟻羆肀莂蒃袂肀薅蠆袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿肆腿螅裊膅芁薈螁膄莃螄蚇膄蒆薇羅膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆莈蒃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂袀蒞蕿蚈衿蕆螅羇羈膇薇袃羇艿螃蝿羆蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄罿羄莆蕆裊羃蒈螞螁膈蒅蚇肁芀蟻羆肀莂蒃袂肀薅蠆袈聿芄薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿肆腿螅裊膅芁薈螁膄莃螄蚇膄蒆薇羅膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆莈蒃肄芅蒁螈羀芄薃

　　

【正文】 上所述，建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)的重點(diǎn)如下： 根據(jù)合同條款，認(rèn)真做好工程計(jì)量與工程費(fèi)用支付程序的管理工作，使投資控制工作科學(xué)化、規(guī)范化。 按照合同文件所規(guī)定的方法、范圍、內(nèi)容、計(jì)量單位，負(fù)責(zé)工程所有支付項(xiàng)目和各種款項(xiàng)的合理性、合法性審查。審查施工單位報(bào)送的工作量月進(jìn)度報(bào)表，簽署意見(jiàn)后報(bào)甲方審批。 核實(shí)工程量，進(jìn)行實(shí)物量簽認(rèn)及當(dāng)月材料采購(gòu)單價(jià)的簽認(rèn)。 認(rèn)真做好工程計(jì)量 和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予計(jì)量。 嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更，按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理處理索賠與反索賠事件。對(duì)如下原因的變更予以高度重視，進(jìn)行主動(dòng)控制。投資人決策性的改變，如提出新的設(shè)計(jì)變更對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，工程范圍和內(nèi)容發(fā)生變更的；設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)文件和現(xiàn)場(chǎng)情況不符，繪制有錯(cuò)誤，圖紙與說(shuō)明不一致；承包人由于施工的需要而提出的變更，由于材料、設(shè)備供應(yīng)問(wèn)題而產(chǎn)生的變更；由于當(dāng)前實(shí)際科技水平的限制和當(dāng)?shù)厝肆Σ豢煽咕艿钠茐亩鸬脑O(shè)計(jì)變更的。 施工階段審核施工單位報(bào)送的工程預(yù)算 ，竣工后全面審核施工單位報(bào)送的工程決算，協(xié)助投資人辦理工程款項(xiàng)撥付事宜。 對(duì)項(xiàng)目中的新增工程、零星工程合同談判，合同條款擬定提供技術(shù)咨詢(xún)。 二、造價(jià)控制大綱及控制措施 造價(jià)確定和控制的重點(diǎn)、難點(diǎn)分析 工程全過(guò)程造價(jià)控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段、建設(shè)實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段，事先主動(dòng)進(jìn)行工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中，為領(lǐng)導(dǎo)層在投資決策、設(shè)計(jì)和施工等 過(guò)程中做好經(jīng)濟(jì)參謀，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程投資效益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工藝、施工環(huán)境、施工進(jìn)度的不斷變化且相互制約，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，造價(jià)控制難度最大。 23 服務(wù)方案 工程造價(jià)在各階段的控制重點(diǎn)主要在以下幾方面。 投資決策階段 本階段主要取決于領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對(duì)有限，但工程造價(jià)部可以配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門(mén)盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包含土地成本 、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用 (含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等 )等可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用，做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主動(dòng)發(fā)揮 “經(jīng)濟(jì)參謀 ”的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。 設(shè)計(jì)階段 在項(xiàng)目作出投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，這也是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。 據(jù)有關(guān)資料分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般占建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的 1％左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響度占 75％以上。目前的實(shí)際情況是：設(shè)計(jì)單位及個(gè)人對(duì)工程質(zhì)量負(fù)有明確而 重大的責(zé)任。而設(shè)計(jì)保守 (在功能不影響的前提下 )，既可減少工作量，又避免被迫究其責(zé)任。 因此較易產(chǎn)生設(shè)計(jì)保守從而造成了投資浪費(fèi)的情況。 建議可采用限額設(shè)計(jì)。與設(shè)計(jì)單位簽訂限額設(shè)計(jì)責(zé)任書(shū)。 工程造價(jià)部具體工作： ① 由工程造價(jià)部短時(shí)間內(nèi)對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案作出經(jīng)濟(jì)估算及評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上理推選最佳的設(shè)計(jì)方案。 ② 確定設(shè)計(jì)方案后，由造價(jià)部根據(jù)相關(guān)資料 (之前我們將盡可能地收集當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)相關(guān)資料，如以前曾做過(guò)的同類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) )，提出合理的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，供公司與設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)限額時(shí)參考。 ③ 工程造價(jià)部參與圖紙 會(huì)審的工作。并對(duì)不影響功能而降低造價(jià)的，提出合理化建議。 ④ 同時(shí)由于種種原因，還存在著邊設(shè)計(jì)邊施工的現(xiàn)象，甚至施工因質(zhì)量較毛糙，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)更改、聯(lián)系單較多，造成工程造價(jià)人為失控的現(xiàn)象，工程造價(jià)部全過(guò)程針對(duì)性地加以監(jiān)控。 建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段 可能會(huì)出現(xiàn)的情況： 所選單位并非真正的最低報(bào)價(jià)單位或選中報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過(guò)程中通過(guò)各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位。 (容易引起扯皮而影響工期及造價(jià)失控 ) 24 服務(wù)方案 招投標(biāo)文件、合同文件等不夠嚴(yán)密、明確，在今后結(jié)算時(shí)造成扯皮 或給施工單位鉆孔子。 工程造價(jià)部的工作重點(diǎn)： ① 參與施工招、投標(biāo)文件的編制及招投標(biāo)的組織管理。 ② 編制合適的施工預(yù)算標(biāo)底 (或工程量清單 )。 ③ 詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)。詳細(xì)列出各投標(biāo)書(shū)中存在的明顯低于市場(chǎng)價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書(shū)中不明確 ④ 參與招標(biāo)答疑時(shí)盡可能明確今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包項(xiàng)目及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，減少索賠隱患。 ⑤ 參與合同談判與施工合同經(jīng)濟(jì)條款的起草，避免由于合同未明確或不嚴(yán)密等原因而造成造價(jià)失控或扯皮現(xiàn)象。 ⑥ 圖紙會(huì)審，是指在招標(biāo)完成并確定施工承包單位后，由開(kāi)發(fā)商組織， 承包商、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位參加的最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議。主要目的是在正式施工前從施工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素，減少施工過(guò)程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工隱患。開(kāi)發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為基礎(chǔ)，在施工階段控制工程變更的產(chǎn)生，使工程造價(jià)控制的主動(dòng)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)背背山手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。 施工階段 可能會(huì)出現(xiàn)的情況： 設(shè)計(jì)變更偏多，一般而言變更越多造價(jià)越不易控制。 無(wú)價(jià)材料價(jià)格簽證偏高，依據(jù)不明造價(jià)越不易控制。 隱蔽 工程驗(yàn)收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。 監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。 聯(lián)系單的簽證存在不明確、內(nèi)容界限超合同、甚至不真實(shí)的情況。 工程造價(jià)部的工作重點(diǎn)：與實(shí)際有較大差距。 ① 從造價(jià)角度幫助承發(fā)包雙方進(jìn)行施工組織總設(shè)計(jì)的合理優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、 25 服務(wù)方案 經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案進(jìn)行施工。 ② 當(dāng)施工過(guò)程中出現(xiàn)各種變化，如地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增減、設(shè)計(jì)的變更等，造價(jià)工程師應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場(chǎng)，爭(zhēng)取第一手資料 (隱蔽工程資料、實(shí)際施工記錄 等 )，包括聯(lián)系單上的簽署意見(jiàn)，為日后的索賠處理、結(jié)算決算提供依據(jù)。 (建議：造價(jià)部對(duì)所有聯(lián)系單進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并簽署意見(jiàn) (并附相關(guān)計(jì)算稿 )。公司管理層應(yīng)明確未經(jīng)造價(jià)人員簽署意見(jiàn)前，項(xiàng)目經(jīng)理不得簽署肯定意見(jiàn)。 ) ③ 參與無(wú)價(jià)材料的市場(chǎng)考察，并提出建議供項(xiàng)目部或公司參考。 ④ 為業(yè)主制定合理的資金使用計(jì)劃。既要保證工程建設(shè)有足夠的資金，不致因資金不足或資金提供不及時(shí)而影響工程建設(shè)進(jìn)度；又要做到盡可能不占用過(guò)多的資金，減少利息支出，降低資金籌措的難度。 ⑤ 為業(yè)主做好承包商月報(bào)資料的復(fù)核。既能使承包商正常開(kāi)展工作，又 要防止工程款付過(guò)頭。 指定分包是造價(jià)管理的難點(diǎn) 指定分包的產(chǎn)生主要有以下幾方面的原因：一是專(zhuān)業(yè)技術(shù)的要求購(gòu)二是施工圖紙的不完善，造成總包招標(biāo)時(shí)無(wú)法并入其施工承包范圍；三是為維系某些單位或人的關(guān)系利益，人為的分割部分工程內(nèi)容，進(jìn)行指定分包。 從造價(jià)控制的角度來(lái)看，只有第一種情況才是指定分包形成的理由，而圖紙的不完善可以看成是相關(guān)的工作不到位，為維系關(guān)系戶(hù)而進(jìn)行的指定分包，基本上不但不能節(jié)省工程造價(jià)，還會(huì)增加相應(yīng)的費(fèi)用，不利于造價(jià)管理。 在專(zhuān)業(yè)技術(shù)允許的情況下下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量把項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 都交由總承包商施工，即使無(wú)法避免指定分包商時(shí)，也要讓指定分包納入總包管理，給總包方充分的權(quán)力來(lái)實(shí)施指定分的工程施工管理，比如分包商進(jìn)度款的支付必須由總包簽字等。 另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確、清晰、易于操作，特別是相互銜接的工作。各施工單位之間是相互制約，相互合作的關(guān)系，要清楚自己該為對(duì)方做什么，也要清楚對(duì)方該為自己做什么。指定分包的增加，肯定會(huì)憑空增加一些銜接的工作序，如果在雙方的承包合同中沒(méi)有很明確的條款約定，就會(huì)引起總分包對(duì)開(kāi)發(fā)商的索賠。 指定分包應(yīng)越少越好。不論是總包還是分包中，當(dāng)相互間的 利益發(fā)生沖突時(shí)，都會(huì)為各自的利益而爭(zhēng)取，很可能會(huì)造成互相推諉，而增大開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)難度，從而影響施工效率，影響工程造價(jià)的控制力度。同時(shí)，分包單位的增加，產(chǎn)生了錯(cuò)綜復(fù)雜的合同界面，人為地加重了合同管理的難度，給工程造價(jià)控制造成更加不利的局面。 26 服務(wù)方案 竣工結(jié)算階段 結(jié)算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認(rèn)。 工程造價(jià)部的工作重點(diǎn)： ① 做好工程造價(jià)結(jié)算審核，施工結(jié)算編制工作。 ② 做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作，在竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及分析結(jié)果匯總并建立數(shù)據(jù)庫(kù)，為后續(xù)工 程提供參考。也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各部門(mén)總結(jié)并找出本項(xiàng)目工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。便于今后加強(qiáng)管理。 造價(jià)控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標(biāo)和總目標(biāo) 建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制是針對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)所實(shí)施的控制活動(dòng)的一個(gè)重要組成部分。投資控制工作是一項(xiàng)貫穿于項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段 ,由項(xiàng)目參與各方協(xié)同完成 ,涉及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織和合同等方面內(nèi)容的系統(tǒng)。它包括三個(gè)步驟：即確定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、檢查實(shí)施狀態(tài)、糾正偏差。全過(guò)程控制分為三個(gè)階段：即事前控制、事中 控制、事后控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在項(xiàng)目投入階段就開(kāi)始，這樣可以起到事半功倍的效果?？刂频臓顟B(tài)是動(dòng)態(tài)的，工程造價(jià)在整個(gè)施工過(guò)程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費(fèi)率等的變化必然會(huì)影響到造價(jià)的變動(dòng)。只有竣工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價(jià)。工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng) 目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。 首先，要設(shè)置好各階段工程造價(jià)的控制目標(biāo)，使其成為一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各階段目標(biāo)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)控制的目標(biāo)系統(tǒng)。目標(biāo)設(shè)置既要有先進(jìn)性又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價(jià)控制將成為一紙空文。 其次，在工程造價(jià)全過(guò)程控制中，必須重點(diǎn)突出。工程造價(jià)的控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。工程造價(jià)的控制 要立足于事先控制，即主動(dòng)控制，也就是說(shuō)，工程造 27 服務(wù)方案 價(jià)控制，不僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，更要主動(dòng)地編制投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動(dòng)地控制工程造價(jià)。 通過(guò)對(duì)招標(biāo)文件、工程量清單、標(biāo)底價(jià)格水平的審核和清標(biāo)工作 ,將標(biāo)底額度控制在批復(fù)的概算建安工程造價(jià)范圍內(nèi)。 根據(jù)批復(fù)的投資概算制定工程的投資控制目標(biāo)值 ,分解各分項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，通過(guò)施工階段實(shí)施過(guò)程的審核 ,使各分項(xiàng)目的造價(jià)控制在目標(biāo)值內(nèi)。將合同履 行情況及投資目標(biāo)控制情況