工業(yè)地產(chǎn)投資趨勢觀察-資料下載頁
2025-06-18 21:53本頁面
【正文】 租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬通身上?！笆紫任覀兪菍I(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營管理；園區(qū)價(jià)值提升后，本身又可以做一個(gè)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也是我們的初衷。” 2009年7月，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項(xiàng)目，對其進(jìn)行再次開發(fā)。之后TCL集團(tuán)回租一半面積，租期6年。經(jīng)過一年運(yùn)營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%?！ 斑@個(gè)模式不是在炒地，也不是投機(jī)，而是國外已經(jīng)形成的很成熟的產(chǎn)業(yè)模式?！编嵰收f?！ “凑瘴鞣侥Ｊ?，工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，其做成的金融衍生品已經(jīng)非常成熟。在美國REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品的市場份額排名中，寫字樓、零售與工業(yè)地產(chǎn)都曾各領(lǐng)風(fēng)騷。 對于以美國地產(chǎn)模式為師的萬通而言，這無疑是一個(gè)美妙的未來。鄭沂表示，萬通控股下一步動(dòng)作是收購一些工業(yè)資產(chǎn)包，每年的租金收入預(yù)計(jì)達(dá)到1億元?！按蛩阕龀苫鹦问?，成熟后謀求上市或做成REITs產(chǎn)品。” 工業(yè)地產(chǎn)隱憂 地產(chǎn)調(diào)控的趨緊是房企轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)的大背景，而政策對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的許可則是另一推手?！ ≈袊粍?dòng)產(chǎn)研究中心(CRRC)報(bào)告分析說，中國的產(chǎn)業(yè)園正在迎來一次最好的機(jī)遇。動(dòng)力來自地方政府的投資熱情相關(guān)資料顯示，至2010年末，國家級高新區(qū)增加了13家，已達(dá)到70家之多；國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過100家。產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。 產(chǎn)業(yè)園的擴(kuò)張帶來了工業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)，但繁榮背后潛藏隱患。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心(CRRC)專項(xiàng)課題組的調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園園 區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視?！安糠謭@區(qū)存在舍本逐末，過度強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區(qū)變成‘鬼城’?！薄 〈送?，更為嚴(yán)重的是，以工業(yè)地產(chǎn)之名投機(jī)跡象顯現(xiàn)。 “由于工業(yè)土地價(jià)格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益?！眳⑴c調(diào)研的一位專家表示，從市場來看，由于住宅地產(chǎn)投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉(zhuǎn)移方向，工業(yè)地產(chǎn)成為熱錢和游資的新避風(fēng)港?！ 敦?cái)經(jīng)國家周刊》記者得到的一份報(bào)告顯示，在浙江、山西及廣東地區(qū)，均有資金開始炒作工業(yè)園區(qū)地皮。在廣東順德，當(dāng)?shù)剞r(nóng)商行也專門開設(shè)了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業(yè)務(wù)?！ ”R鏗對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者分析，目前工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)用地分幾種情況。 一種是由于地方政府的內(nèi)在需求?！氨热缭械墓I(yè)用地在郊區(qū)，伴隨城市發(fā)展，已經(jīng)處于城市中央，地方政府本身希望能夠把土地變性，符合城市規(guī)劃、也能把土地價(jià)值最大化體現(xiàn)?！薄 ×硪环N是開發(fā)商占主導(dǎo)，借機(jī)將土地變性?！肮I(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)非常大，很多企業(yè)并不愿意在配套上耗費(fèi)太多成本。將自有的工業(yè)用地變性，則成為一個(gè)投機(jī)取巧的方式?！北R鏗說?！ 〈送?，工業(yè)用地價(jià)格不均衡也是誘因之一。CRRC報(bào)告顯示，一線城市由于工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價(jià)格普遍大幅上漲，%。而二線城市為吸引更多投資，工業(yè)用地價(jià)格普遍有所下調(diào)?！霸诩ち业恼猩谈偁幹?，較不發(fā)達(dá)地區(qū)不得不祭出土地作為吸引企業(yè)的籌碼，這也顯示了當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛與協(xié)議出讓并存的制度問題?！鄙鲜鰠⑴c調(diào)研的專家表示。工業(yè)用地的低成本，甚至促成了非地產(chǎn)企業(yè)的入場。 如宣稱“除了棺材什么都做”的臺(tái)灣電子代工公司富士康，正將自己的業(yè)務(wù)觸角伸向地產(chǎn)開發(fā)，而工業(yè)地產(chǎn)成為最好的過渡?！ ≈槿耸客嘎?，富士康涉足地產(chǎn)開發(fā)，所依靠的正是其遍布各地的工業(yè)園區(qū)。富士康的做法是不經(jīng)過“招拍掛”程序，低價(jià)拿下土地，然后，依托工業(yè)園，以工業(yè)項(xiàng)目捆綁住宅、商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作?！ ?jù)媒體披露，2007年富士康與武漢高新區(qū)管委會(huì)簽訂投資協(xié)議后，其旗下公司以接近底價(jià)的價(jià)格拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅土地，樓面地價(jià)分別為790元/平方米和560元/平方米?！敦?cái)經(jīng)國家周刊》記者在鄭州調(diào)查時(shí)同樣發(fā)現(xiàn)，富士康在其產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，以招標(biāo)形式低價(jià)獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?！ 〗咏鼑临Y源部的分析人士表示，中央政策對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的許可，加速了眾多新區(qū)規(guī)劃上馬，“對新興的工業(yè)地產(chǎn)來說，必須找準(zhǔn)模式，不能跟風(fēng)而上”。7 / 7
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