國(guó)內(nèi)外銀行的客戶定位和市場(chǎng)營(yíng)銷策略-資料下載頁(yè)
2025-06-16 01:15本頁(yè)面
【正文】 第三輪營(yíng)銷策略（2008年7月中－10月）A、銷售目標(biāo)經(jīng)過(guò)兩輪的市場(chǎng)積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷售目標(biāo)主推多層3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷售熱度。此輪可售房源共計(jì)100套，多層住宅32套，產(chǎn)權(quán)式酒店68套。面積區(qū)段：多層住宅91－133m2產(chǎn)權(quán)式酒店40－60m2B、促銷手法多層住宅3＃樓，通過(guò)合理的價(jià)格控制及房源控制，進(jìn)行常規(guī)銷售。40年產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市場(chǎng)投資類商業(yè)物業(yè)主要以中心城區(qū)銷售為主，市場(chǎng)接受度尚可。但是在尚處于以住宅消費(fèi)為主的寒亭來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售存在著一下難點(diǎn)：1）、市場(chǎng)認(rèn)知度、接受度不高，消費(fèi)群體投資意識(shí)淡?。?）、市場(chǎng)價(jià)格處于高位，難以在本區(qū)域客戶群體中找到適當(dāng)切入點(diǎn)；3）、根據(jù)甲方無(wú)投資類商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)口碑，難以在簽定《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》時(shí)充當(dāng)擔(dān)保人；4）、對(duì)此，本案產(chǎn)權(quán)式酒店銷售手法投資回報(bào)――委托經(jīng)營(yíng)管理五年；前兩年投資回報(bào)總計(jì)10％現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)，第三年8％、第四年9％、第五年10％。后續(xù)投資保證――在第四年成立業(yè)主入股的實(shí)體管理監(jiān)管公司，由此公司在委托合同到期后，行使監(jiān)管權(quán)力來(lái)選擇經(jīng)管公司和投資回報(bào)方式。使業(yè)主真正行使老板的權(quán)力。C、企劃配合廣告策略采用新聞事件營(yíng)銷先行，以“國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問(wèn)”為主題開(kāi)展一系列公關(guān)活動(dòng)，同時(shí)新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時(shí)間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者、購(gòu)房者的眼球。 “國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問(wèn)新聞發(fā)布會(huì)”公關(guān)活動(dòng)創(chuàng)造有新聞價(jià)值的事件，引起投資者、購(gòu)房者關(guān)注媒體新聞炒作，擴(kuò)大知名度，積累客戶保證銷售去化主定位：寒亭中央住宅區(qū)的形成，必將帶動(dòng)高檔物業(yè)的投資力度主口號(hào)：寒亭投資菁英時(shí)代，即將來(lái)臨新聞與軟廣告主題舉例：市場(chǎng)呼喚真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場(chǎng)國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問(wèn)天潤(rùn)錦江苑公寓式酒店與寒亭開(kāi)發(fā)互相呼應(yīng)應(yīng)如何正確選擇和投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓感受寒亭品質(zhì)典范生活天潤(rùn)樣板間參觀天潤(rùn)錦江苑住宅熱銷、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓即將推出 第四輪營(yíng)銷策略（2008年10月－11月）A、銷售目標(biāo)進(jìn)入尾盤銷售階段，目標(biāo)前三輪未售房源。 B、促銷手法住宅：一次性付款九七折優(yōu)惠；實(shí)物禮品（如太陽(yáng)能等）產(chǎn)權(quán)式酒店：一次性付款九七折、按揭貸款九八折；C、企劃配合廣告策略通過(guò)時(shí)效性媒體發(fā)布信息（如短信、晨鴻信息），在一定時(shí)間內(nèi)吸引客戶關(guān)注，并完成最終目標(biāo)。主題：售罄……珍藏戶型、限時(shí)搶購(gòu)中！四、 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃252。 由于本案有著寒亭地標(biāo)性建筑、高層景觀房、優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套、酒店娛樂(lè)相得益彰、典范式景觀小區(qū)等相應(yīng)的特殊性和唯一性；252。 同時(shí)項(xiàng)目又分為四種不同類型產(chǎn)品――多層住宅、小高層住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、底商，在營(yíng)銷推廣手法和銜接上有一定的先后順序；252。 再綜合考量到濰坊夏季的氣溫、銷售節(jié)氣等因素對(duì)銷售的影響，故在具體各銷售周期分段擬訂時(shí)有意的淡化或規(guī)避某些銷售階段，但在某些關(guān)鍵的銷售階段則加以強(qiáng)化或拆分。252。 因此，項(xiàng)目組認(rèn)為本案正式公開(kāi)發(fā)售應(yīng)在08年4月中旬為宜。具體內(nèi)容見(jiàn)下表（以產(chǎn)品類型制定計(jì)劃表）： 銷售階段一覽表內(nèi)容分類編號(hào)各 項(xiàng) 技 術(shù) 指 標(biāo)時(shí) 間 段天數(shù)∑（天數(shù)）銷售率∑前 期1前期準(zhǔn)備期146///2預(yù)約引導(dǎo)期 ．31104///多層住宅、高層?xùn)|單元3NO1強(qiáng)銷期04．484840%40%高層住宅、底商、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4二次引導(dǎo)期126010%50%5產(chǎn)品成熟期25855%55%6產(chǎn)品持續(xù)期3111610%65%7NO2強(qiáng)銷期2914515%80%8產(chǎn)品成熟期2717210%90%9產(chǎn)品衰退期251977%97%10產(chǎn)品掃蕩期482453%100%合 計(jì)共計(jì)十個(gè)階段共計(jì)245天除去項(xiàng)目前期的兩個(gè)月是不計(jì)入銷售周期,再扣除春節(jié)的一 月，可用銷售天數(shù)為216100%銷售率走勢(shì)曲線圖▲ 綜述：根據(jù)本案產(chǎn)品及價(jià)格體系特性，在具體行銷過(guò)程中，減弱相應(yīng)的個(gè)人SP行銷。在具體的造勢(shì)中，利用各個(gè)銷售階段的特性，人為的加以“截流蓄勢(shì)”，在銷售分段的NO2只有當(dāng)蓄勢(shì)到一定程度上方可進(jìn)入下一階段的行銷過(guò)程。19 /
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