【正文】 力，提升樓盤(pán)品質(zhì)（三）、開(kāi)盤(pán)保溫期和再度強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期（3－6個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到60％，消化完周邊客戶。背景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基本完成銷(xiāo)售，剩余房源直接決定開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)，應(yīng)最大程度提高銷(xiāo)售率。目 的延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見(jiàn)報(bào)率，維持市場(chǎng)形象；對(duì)前期積累客戶進(jìn)行消化； 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行評(píng)估。主 題以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷(xiāo)之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后的“康橋水城”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。手 段以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、sp活動(dòng)。廣告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。銷(xiāo)售目標(biāo)套時(shí) 間2004年月日—2004年月日附：促銷(xiāo)活動(dòng) （四）中秋月圓康橋真情為答謝新老客戶對(duì)康橋水城的厚愛(ài)，在中秋來(lái)臨之際，特舉辦“迎中秋康橋獻(xiàn)真情”活動(dòng)，凡所有簽單康橋水城業(yè)主均可獲門(mén)票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。（四）、清盤(pán)期尾盤(pán)期（2－3個(gè)月），此階段大量客戶是通過(guò)老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。背景銷(xiāo)售工作已接近尾聲目的對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和追蹤。內(nèi)容主打價(jià)格和現(xiàn)房概念手段Sp活動(dòng)銷(xiāo)售目標(biāo)剩余房源時(shí)間2004年月日起附：促銷(xiāo)活動(dòng)送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)； 售房一口價(jià)活動(dòng)； 購(gòu)房回增活動(dòng)。 （五）絕版珍品傾情推出超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對(duì)本案的關(guān)注和厚愛(ài)，在清盤(pán)之際，超值大奉送，凡在此期間購(gòu)房業(yè)主贈(zèng)送空調(diào)一臺(tái)。 三、推廣入世時(shí)機(jī)分析 鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷(xiāo)售的主要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最艱巨更為聯(lián)排別墅 ,二期其他部分戶型已基本確定。項(xiàng)目經(jīng)過(guò)從新定位、推廣 。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下：◎ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（8 9月）：8月、9月為我們的市場(chǎng)再度預(yù)熱和對(duì)二期中的一期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售。主要目的為樹(shù)立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售 ，并為二期產(chǎn)品造勢(shì) ，積蓄客戶消費(fèi)群。為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)作準(zhǔn)備。本階段也是我們廣告推廣的密集階段?！蜷_(kāi)盤(pán)期（1011月）： 10月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比較大，目標(biāo)消費(fèi)者也有充分時(shí)間參與各種活動(dòng)。所以建議，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷(xiāo)活動(dòng)，在經(jīng)過(guò)前期的宣傳造勢(shì)，勢(shì)必前景以為看好。開(kāi)盤(pán)期應(yīng)達(dá)到了3套／天的銷(xiāo)售速度，最多一天銷(xiāo)售8套。開(kāi)盤(pán)期一般要求銷(xiāo)售率達(dá)到20％，消化周邊客戶為主?！?強(qiáng)銷(xiāo)期（3－6個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到60％，消化完周邊客戶。 ◎平穩(wěn)期（3－6個(gè)月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)有許多因無(wú)選擇余地而不購(gòu)房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對(duì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商的忠誠(chéng)度，以達(dá)到培育市場(chǎng)、樹(shù)立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。平穩(wěn)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到85％。 ◎尾盤(pán)期（2－3個(gè)月），此階段大量客戶是通過(guò)老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來(lái)看，計(jì)劃在2005年9月份左右把樓盤(pán)售罄。第四篇：廣告推廣策略一、推廣策略根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點(diǎn)，目前聯(lián)排別墅在一期的銷(xiāo)售中也是一個(gè)重點(diǎn)，所以在具體的廣告推廣活動(dòng)中，建議分兩部分來(lái)進(jìn)行系列推廣?！?聯(lián)排別墅市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)：萬(wàn)千風(fēng)光康橋城會(huì)聚天之?huà)勺映删洼x煌人生◎多層住宅市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)：流淌的康河瀉意的人家 時(shí)間：2004年月日——月日此階段主要通過(guò)系列硬性廣告宣傳來(lái)傳達(dá)本樓盤(pán)的主要特色和賣(mài)點(diǎn)。月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，主要吸引地市目標(biāo)客戶。系列報(bào)紙廣告約兩周一次，具體計(jì)劃如下：◎促銷(xiāo)篇（一）主題：康橋水城正式認(rèn)購(gòu) 主標(biāo)：康橋愛(ài)心助學(xué)子活動(dòng)全面啟動(dòng)副標(biāo)：康橋水城正式認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2004年7月日文案： 會(huì)聚天之?huà)勺映删洼x煌人生版面：半版媒體：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、費(fèi)用：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000元 共計(jì)：16000元 （二）主題：高品質(zhì)當(dāng)然高價(jià)格 主標(biāo)：別樣的感覺(jué)全新的風(fēng)采副標(biāo)：“康橋水城”保留房源隆重推出時(shí)間：2004年月號(hào)文案：暫略媒體：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》版面：半版，費(fèi)用1600元。 （三）主題：“康橋水城”浪漫開(kāi)盤(pán) 主標(biāo)：立登豪門(mén) 演繹極致人生領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡海角天涯時(shí)間：2004年月日版面：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》半版、《油田日?qǐng)?bào)》媒體：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、《油田日?qǐng)?bào)》費(fèi)用：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》16000元，《油田日?qǐng)?bào)》6000元共計(jì)： 22000元。形象篇（一）以《“水岸風(fēng)情，親水宅邸“康橋水稱”即將隆重發(fā)售！》開(kāi)篇。在廣告畫(huà)面中以湖景效果圖為主畫(huà)面，告之受眾，加上對(duì)項(xiàng)目廣告主題定位“流淌的康河、寫(xiě)意人家”的創(chuàng)意，力求具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。文案： 晨光之下歡聲笑語(yǔ)帶給您一朝的祝福伴隨您直至踏步而歸和煦陽(yáng)光之中,門(mén)旁那永恒的笑臉守望您的身影朝朝夕夕,歲歲年年我們用心譜寫(xiě)著這幅樂(lè)章 （二）以“濮陽(yáng)首家湖景社區(qū)”在畫(huà)面上顯示湖光蕩漾的畫(huà)面，有人在湖邊玩水 嬉鬧，告訴消費(fèi)者，入居“康橋水城”，您將是一次明智的選擇。文案： 世界有多少水我不知道，只知道康橋水城有的是水有多少人為水所動(dòng)我不知道只知道我的生活離不開(kāi)水”（三） 以 “領(lǐng)略都市新生活”為主形象做一篇廣告 文案： 輕輕的你來(lái)了正如你輕輕的走 揮一揮手 作別西天的云彩 輕輕的你來(lái)了 帶不走一縷塵埃 舞一舞衣袖 灑落萬(wàn)般風(fēng)采二、媒體選擇 報(bào)紙廣告： 主要是針對(duì)一些濮陽(yáng)市內(nèi)一些消費(fèi)群體而定。 電臺(tái)廣告： 針對(duì)我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費(fèi)者，特建議：選取濮陽(yáng)縣作試點(diǎn)，在縣電視臺(tái)做電視廣告 手機(jī)短信： 根據(jù)濮陽(yáng)地區(qū)移動(dòng)和聯(lián)通的用戶情況，采用手機(jī)短信的形式，擴(kuò)大二期項(xiàng)目的知名度。時(shí)間分布及建議 時(shí)間分布： 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用一般在其2％左右。具體的的分布情況有項(xiàng)目實(shí)際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議：◎ 8月、9月預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，這一階段我們可以打幾篇系列報(bào)道，主要介紹性的軟文和一部分促銷(xiāo)活動(dòng)性的廣告，以形象篇為主。 ◎ 在10月12月份為開(kāi)盤(pán)期， 這一階段的廣告相對(duì)不應(yīng)太多。 ◎ 在強(qiáng)銷(xiāo)期 既2005年上半年。這一階段的的廣告推廣應(yīng)相對(duì)集中。主要以促銷(xiāo)篇、形象篇為主。平穩(wěn)期即2005年的下年。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶拉動(dòng)。帶動(dòng)消費(fèi)。四、費(fèi)用預(yù)算 教育投資： 10萬(wàn)元旅游活動(dòng)： 50000元節(jié)目活動(dòng)： 50000元報(bào)紙廣告： 60000元派 單： 10000元開(kāi)盤(pán)儀式： 50000元電視廣告： 30000元合 計(jì)： 32萬(wàn)元