【正文】 力，提升樓盤品質(zhì)（三）、開盤保溫期和再度強銷期強銷期（3－6個月），此階段要繼續(xù)擴大開盤后的熱度，推廣費用也要相對集中使用以達到強化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達到強銷目的。強銷期一般要求銷售達到60％，消化完周邊客戶。背景項目工程施工進展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理；項目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大程度提高銷售率。目 的延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項目的見報率，維持市場形象；對前期積累客戶進行消化； 對項目營銷情況進行評估。主 題以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后的“康橋水城”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。手 段以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場包裝、sp活動。廣告表達軟新聞炒作、相關(guān)sp活動，為二期推廣打下基礎(chǔ)。銷售目標(biāo)套時 間2004年月日—2004年月日附：促銷活動 （四）中秋月圓康橋真情為答謝新老客戶對康橋水城的厚愛，在中秋來臨之際，特舉辦“迎中秋康橋獻真情”活動，凡所有簽單康橋水城業(yè)主均可獲門票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。（四）、清盤期尾盤期（2－3個月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達到掃尾效果。背景銷售工作已接近尾聲目的對欠佳房源的突破，對未成交客戶的分析和追蹤。內(nèi)容主打價格和現(xiàn)房概念手段Sp活動銷售目標(biāo)剩余房源時間2004年月日起附：促銷活動送物業(yè)管理費活動； 售房一口價活動； 購房回增活動。 （五）絕版珍品傾情推出超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際，超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調(diào)一臺。 三、推廣入世時機分析 鑒于本項目目前的情況，現(xiàn)在銷售的主要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最艱巨更為聯(lián)排別墅 ,二期其他部分戶型已基本確定。項目經(jīng)過從新定位、推廣 。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項目的推廣時間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下：◎ 內(nèi)部認(rèn)購和預(yù)熱期（8 9月）：8月、9月為我們的市場再度預(yù)熱和對二期中的一期產(chǎn)品進行認(rèn)購銷售。主要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進認(rèn)購銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢 ，積蓄客戶消費群。為開盤熱銷作準(zhǔn)備。本階段也是我們廣告推廣的密集階段?！蜷_盤期（1011月）： 10月份為黃金假期階段，這一時期人員流動比較大，目標(biāo)消費者也有充分時間參與各種活動。所以建議，開盤時間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。開盤期應(yīng)達到了3套／天的銷售速度，最多一天銷售8套。開盤期一般要求銷售率達到20％，消化周邊客戶為主?！?強銷期（3－6個月）：此階段要繼續(xù)擴大開盤后的熱度，推廣費用也要相對集中使用以達到強化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達到強銷目的。強銷期一般要求銷售達到60％，消化完周邊客戶。 ◎平穩(wěn)期（3－6個月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會有許多因無選擇余地而不購房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對開發(fā)開發(fā)商的忠誠度，以達到培育市場、樹立品牌、擴大品牌的目的。平穩(wěn)期一般要求銷售達到85％。 ◎尾盤期（2－3個月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達到掃尾效果。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時間來看，計劃在2005年9月份左右把樓盤售罄。第四篇：廣告推廣策略一、推廣策略根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點，目前聯(lián)排別墅在一期的銷售中也是一個重點，所以在具體的廣告推廣活動中，建議分兩部分來進行系列推廣?！?聯(lián)排別墅市場推廣主要廣告語：萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生◎多層住宅市場推廣主要廣告語：流淌的康河瀉意的人家 時間：2004年月日——月日此階段主要通過系列硬性廣告宣傳來傳達本樓盤的主要特色和賣點。月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項目賣點，主要吸引地市目標(biāo)客戶。系列報紙廣告約兩周一次，具體計劃如下：◎促銷篇（一）主題：康橋水城正式認(rèn)購 主標(biāo)：康橋愛心助學(xué)子活動全面啟動副標(biāo)：康橋水城正式認(rèn)購時間：2004年7月日文案： 會聚天之嬌子成就輝煌人生版面：半版媒體：《濮陽日報》、費用：《濮陽日報》 16000元 共計：16000元 （二）主題：高品質(zhì)當(dāng)然高價格 主標(biāo)：別樣的感覺全新的風(fēng)采副標(biāo)：“康橋水城”保留房源隆重推出時間：2004年月號文案：暫略媒體：《濮陽日報》版面：半版，費用1600元。 （三）主題：“康橋水城”浪漫開盤 主標(biāo)：立登豪門 演繹極致人生領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡海角天涯時間：2004年月日版面：《濮陽日報》半版、《油田日報》媒體：《濮陽日報》、《油田日報》費用：《濮陽日報》16000元，《油田日報》6000元共計： 22000元。形象篇（一）以《“水岸風(fēng)情，親水宅邸“康橋水稱”即將隆重發(fā)售！》開篇。在廣告畫面中以湖景效果圖為主畫面，告之受眾，加上對項目廣告主題定位“流淌的康河、寫意人家”的創(chuàng)意，力求具有強烈的視覺沖擊。文案： 晨光之下歡聲笑語帶給您一朝的祝福伴隨您直至踏步而歸和煦陽光之中,門旁那永恒的笑臉守望您的身影朝朝夕夕,歲歲年年我們用心譜寫著這幅樂章 （二）以“濮陽首家湖景社區(qū)”在畫面上顯示湖光蕩漾的畫面，有人在湖邊玩水 嬉鬧，告訴消費者，入居“康橋水城”，您將是一次明智的選擇。文案： 世界有多少水我不知道，只知道康橋水城有的是水有多少人為水所動我不知道只知道我的生活離不開水”（三） 以 “領(lǐng)略都市新生活”為主形象做一篇廣告 文案： 輕輕的你來了正如你輕輕的走 揮一揮手 作別西天的云彩 輕輕的你來了 帶不走一縷塵埃 舞一舞衣袖 灑落萬般風(fēng)采二、媒體選擇 報紙廣告： 主要是針對一些濮陽市內(nèi)一些消費群體而定。 電臺廣告： 針對我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費者，特建議：選取濮陽縣作試點，在縣電視臺做電視廣告 手機短信： 根據(jù)濮陽地區(qū)移動和聯(lián)通的用戶情況，采用手機短信的形式，擴大二期項目的知名度。時間分布及建議 時間分布： 一個房產(chǎn)項目的推廣費用一般在其2％左右。具體的的分布情況有項目實際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議：◎ 8月、9月預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購期，這一階段我們可以打幾篇系列報道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動性的廣告，以形象篇為主。 ◎ 在10月12月份為開盤期， 這一階段的廣告相對不應(yīng)太多。 ◎ 在強銷期 既2005年上半年。這一階段的的廣告推廣應(yīng)相對集中。主要以促銷篇、形象篇為主。平穩(wěn)期即2005年的下年。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶拉動。帶動消費。四、費用預(yù)算 教育投資： 10萬元旅游活動： 50000元節(jié)目活動： 50000元報紙廣告： 60000元派 單： 10000元開盤儀式： 50000元電視廣告： 30000元合 計： 32萬元