【正文】 5）衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。（6）玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的領(lǐng) 地 ，講究一定的私密性，大 門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相 連，由于功能不同，需調(diào) 度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨 傘、掛雨衣、換鞋、 擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單 會(huì)客的場(chǎng)所。（7）隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?（8）過(guò)道：過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。（9）陽(yáng)臺(tái)：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相 連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。 （10）平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。（11）露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上 邊又沒(méi)有屋 頂，所以稱作露臺(tái)。（12）假層：是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于，面 積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。（13）開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開 間一般不超過(guò) 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò) 米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增 強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、 穩(wěn)定性和抗震性。開間 5 米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣 建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。（14）進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅 16可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。（15）層高：是指住宅高度以層 為單位計(jì)量，每一 層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這 個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（16）凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高 ”。 （17）標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。（18）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2 者。 （19）半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3，且不超過(guò) 1/2 者。（五）相關(guān)面積術(shù)語(yǔ)(住宅)房屋使用面積：是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生 間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)等面積 。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記 確權(quán)認(rèn)定。 房屋預(yù)測(cè)面積：是指在商品房期房（有預(yù)售許可證的合法銷售項(xiàng)目在銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā) 商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 房屋實(shí)測(cè)面積：是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程 規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是 17開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、 結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 房屋共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 商品房的銷售（套型）面積:商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 共有建筑面積:共有面積 的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、 過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外 墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、 為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。1房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。1房屋竣工面積：是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn) 收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。1實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或 報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。1預(yù)售面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、 統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 181凈面積。就是要除去墻 、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面 積。 （六）相關(guān)面積的計(jì)算商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整 棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟 商品房的建筑面積扣除）。 商品房按 套或單 元 出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 即商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 其中，套內(nèi)建筑面積：（1）套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1)套（單 元）內(nèi)的使用面積；2)套內(nèi) 墻體面積；3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。（2）套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下： 1)套（單元）內(nèi)的使用，住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。 2)套內(nèi)墻 體面積，商品房套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計(jì)入套 內(nèi)墻體面積,非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。 4)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 蓄+ 陽(yáng)臺(tái)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（1）公用建筑面積由以下兩部分組成1)電梯井、樓梯 間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共 門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用戶和管理用戶建筑面積； 2)套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 （2）公用建筑面積計(jì)算原則 19 1)凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 2)公用建筑面積按以下方法計(jì)算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積公攤系數(shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/ 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積銷售（套型）建筑面積計(jì)算銷售（套型））建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積+ 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（七）商品房?jī)r(jià)格術(shù)語(yǔ)均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的 營(yíng)銷策略。 基價(jià)：也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。預(yù)售價(jià)：也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買斷價(jià)：是指 買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必 須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 定金：是指當(dāng)事人約 定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使 債務(wù)人履行債務(wù)，保障 債權(quán) 20人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 違約金，是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定， 應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。（八）物業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)物業(yè)：是指住宅小區(qū)、寫字樓、商 業(yè)大夏、旅游賓館、酒店，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等有價(jià)值使用價(jià)值的房屋、附屬設(shè)施及相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè) 的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、 綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目 進(jìn)行維護(hù)、修 繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。入?。褐笜I(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主：指物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè) 管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由 購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的 2%。辦理裝修許可證程序：首先由裝修申請(qǐng)者填寫申報(bào)材料進(jìn)行申報(bào)，然后由房產(chǎn)管理局受理申報(bào)，經(jīng)房管局派人現(xiàn)場(chǎng)查勘后進(jìn)行審批，最后是繳費(fèi)和領(lǐng)取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請(qǐng)表一式二份，交驗(yàn)房屋所有權(quán)證，租賃的要提供房屋報(bào)有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設(shè)計(jì)方案和施工 21圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負(fù)責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。三、辦理產(chǎn)權(quán)（一）相關(guān)術(shù)語(yǔ)房屋產(chǎn)權(quán)：是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)登記：即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家 為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的法定手續(xù)。城市房地 產(chǎn)權(quán) 屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地 產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能 對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)權(quán)初始登記：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登