【正文】 較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。3鋼混結(jié)構(gòu)住宅 鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高。 3磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。 3建筑高度按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策對(duì)民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定：46層為多層住宅；710層為小高層住宅（也稱(chēng)中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。3低層房屋指高度低于或等于10米的建筑物，一般是13層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。3多層房屋 指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般48層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高。3高層房屋 指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。3小高層一般指8層至113層的建筑。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。 3高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房型設(shè)計(jì)難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢(shì)：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價(jià)”)低；對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，視野開(kāi)闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線(xiàn)污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對(duì)基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。超高層房屋指超過(guò)24層的建筑體。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺(jué)，可以滿(mǎn)足一些消費(fèi)者對(duì)視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。 建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)。 房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開(kāi)間容易隔開(kāi)裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶(hù)型設(shè)計(jì)較難，裝修也易帶來(lái)不便。 物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。4智能化住宅 根據(jù)建設(shè)部全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達(dá)到安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，也即智能化住宅是將各種家庭自動(dòng)化設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，從而實(shí)現(xiàn)住戶(hù)可以在任何時(shí)間任何地點(diǎn)進(jìn)行家庭遙控管理或與外界進(jìn)行聯(lián)系的住宅。 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過(guò)高度集成的通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以24小時(shí)與社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò)。4住宅小區(qū) 住宅小區(qū)也稱(chēng)居住小區(qū)，是由城市道路以及自然界線(xiàn)（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿(mǎn)足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。4住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。應(yīng)包括以下內(nèi)容： (l)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等； (2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在 l萬(wàn)人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門(mén)市部、綜合商店、自行車(chē)棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等； (3)住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門(mén)診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； (4)市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施、包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來(lái)水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。4會(huì)所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。第四節(jié) 管理政策類(lèi) “五證” 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證?！岸?shū)” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū)?！渡唐贩款A(yù)售許可證》 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承。契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤(pán)）驗(yàn)收合格。商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。以租代售 所謂的以租帶售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個(gè)合同，在合同期內(nèi)買(mǎi)所租的房，開(kāi)發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣(mài)給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購(gòu)房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購(gòu)房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取的房租。 這種方式有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 一是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有好處。先租后買(mǎi)有了先觀察房屋質(zhì)量的時(shí)間，消費(fèi)者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買(mǎi)；反之就不買(mǎi)，只是租一下，不會(huì)有太大的經(jīng)濟(jì)損失。 二是如果租房者想買(mǎi)下所租的房子時(shí)，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實(shí)惠。 三是即使租房人不買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商的房子也沒(méi)有閑置，昔日的包袱變成了財(cái)富。 因此，以租帶售這種新的營(yíng)銷(xiāo)方式給購(gòu)房者以較大的選擇余地，又為開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)拓出了一種嶄新的銷(xiāo)售市場(chǎng)。印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。1土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額1土地出讓金各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿(mǎn)，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。1土地收益金(土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)êB同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。1三通一平(凈地)是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。