【導讀】物業(yè)入住工作順利進行。地產(chǎn)開發(fā)商的交接。負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組。驗收，設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖的驗收?？照{(diào)系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙，按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準?；匕l(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進行整改。驗證，整改合格后進行正式驗收。面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。、構配件的鑒定合格證書。、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯、中央空調(diào)等設備的檢驗合格證書。、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。完備的規(guī)范、標準）。備制品和主要材料等的清單、合格證等。六、工程質(zhì)量事故處理記錄。

　　

【正文】 關 技 術 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應 商 的 地 址 、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術 介 紹 和 培 訓 ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場 地 、 設 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權 拒 絕 驗 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴 重 違 反 國 家 有 關 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過 有 關 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業(yè) 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設 備 正 常 運 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業(yè) 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發(fā) 現(xiàn) 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )進 行 整 改 ， 對 不 能 進 行 整 改 的 缺 陷 進 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴 重 ， 則 向 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗 收 。 四 、 試 運 行 若 部 分 設 備 或 整 個 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運 行 某 些 設 備 或 系 統(tǒng) ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 并 嚴 格 按 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )的 書 面 指 令 進 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術 上 仍 由 承 包 商 (供 應 商 )把 關 ， 若 發(fā) 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責 任 由 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )及 其 承 包 商 負 責 ， 對 于 重 要 設備 或 機 房 有 必 要 簽訂臨時試運行協(xié)議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 第 47 頁 共 58 頁 五 、 驗 收 通 過 被 驗 收 物 業(yè) 完 好 ， 設 備 及 系 統(tǒng) 運 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標 均 達 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設備 和 機 房 均 清 潔 干 凈 ， 經(jīng) 有 關 各 方 書 面 確 認 驗 收 通 過 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應 督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業(yè) 正 式 交 由 物 業(yè) 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業(yè) 整 體 驗 收 結 束 ， 正 式 進 入 保 修 期 ， 但 物 業(yè) 驗 收 往 往 是 一 段 相 當 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經(jīng) 進 入 保 修 期 ， 故 需 要 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )與 其 承 包 商 、 供 應 商 協(xié) 議 約 定 整 個 項 目 的 保 修 期 起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業(yè) 公 司 ， 而 在 此 之 前 進 入 保 修 期 的 部 分 設 備 和 系 統(tǒng) ， 若 需 要 簽 續(xù) 保 合 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應 酌 情 予 以 補 償 。 竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資 料 在 物業(yè)驗 收 接 管 前 ， 發(fā) 展 商 / 業(yè) 主 須 提 供 有 關 物 業(yè) 的 各 種 技術資料 和 竣 工 圖， ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業(yè) 管 理 公 司 歸檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終的 施 工 圖 ， 并 附 詳細 的 設計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內(nèi) 呈 交 。 物 業(yè) 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技術資料 對 物 業(yè) 的 設 施 進行驗收 管 理 、 運 行 、 維護 和 保 養(yǎng) ， 一 般 需 要 移 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠化 等 設計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結構圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 墻 面 、 門 窗 及 幕 墻 等 材 料 表 )； 4. 質(zhì)監(jiān) 站 、 規(guī) 劃 局 、 消 防 局 、 環(huán)衛(wèi) 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面 積測量報告 ； 7. 物 業(yè) 沉 降 測試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 實驗報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗收鑒證 。 二 、 弱 電 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 第 48 頁 共 58 頁 1. 各 弱 電 系 統(tǒng) 的 操 作 和 維護保養(yǎng) 手 冊 ( 包 括 樓宇 消 防 自 動報 警 系 統(tǒng) 、 防 盜 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 有線電視 系 系統(tǒng) 、 電話 和 綜合布線 等 )； 2. 各 弱 電 系 統(tǒng)圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統(tǒng)設備明細 表 、 承 包 商 資料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 消 防 局 、有 線電視 、 電信 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 證 明 ； 5. 設備 原 理 圖 、 電腦軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電氣系統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變配電設備 操 作 和 維護保養(yǎng) 手 冊 ； 2. 所 有 電氣系統(tǒng)圖 、 平 面 圖 、 隱蔽 蔽 工 程 驗收資料 及 說 明 ； 3. 電氣設備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 種 用 電 設備調(diào)試 、 測試報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系統(tǒng)圖 、 平 面 圖 、 測試 報 告 、 防 雷 辦驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統(tǒng) 操 作 和 維護保養(yǎng) 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系統(tǒng)圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系統(tǒng)設備 明 細 表 、 承 包 商 資料 及 產(chǎn)品合格證 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ， 衛(wèi) 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢測 站 和 質(zhì)檢 站 等 政 府 職能 部 門驗收報告 ； 5. 消 防 水 系統(tǒng)試壓 、 調(diào)試 試及 驗測報告 ； 6. 污 水 排水 系 統(tǒng) 竣 工 圖 紙 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 水 質(zhì)檢測 報 告 。 發(fā) 展 商 、 承 包 商 認為 需 要 提 供 的 其 他 資料 。 物業(yè)驗收管理制度 1． 物業(yè)交接管理 2． 驗收前的準備工作 驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家標準《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》驗收；驗收小組編制驗收計劃和標準，由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖，設備清單，所有設施、設備出廠合格證書，設備調(diào)試運行記錄、試驗報告等，在開發(fā)商組織下進行 第 49 頁 共 58 頁 驗收。 3． 驗收的實施 驗收小組在預驗收過程中，按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收；主要驗收的設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面《整改報告》返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進行整改。 4． 驗收后的處理工作 驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負責人。對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè) 的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。 5． 驗收后不合格的處理工作 對在預驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查驗證，并在《整改報告》中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖，在《交接記錄》中記錄。 6． 設備驗收 設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設備與連接整個系統(tǒng)的技術性 能，應與設計要求符合。 7．相關記錄： 《管理處系統(tǒng)及設備接收報表》 《消防設施驗收記錄表》 《隱蔽工程驗收記錄表》 《照明工程驗收記錄表》 《設備驗收交接表》 《機房驗收交接表》 《給排水設備驗收記錄表》 《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》 《單元設備工程驗收記錄表》 《 小區(qū) 公共區(qū)域驗收交接表》 《 小區(qū) 單元驗收交接表》 《商鋪單元驗收交接表》 《空調(diào)工程驗收記錄表》 第 50 頁 共 58 頁 房屋接管驗