【正文】 區(qū)的小型社區(qū)商業(yè)，輻射范圍約幾百米左右，難以做到類似淮海路的雁蕩路、茂名路這類魚骨狀支路對整個商圈的整體能級進(jìn)行附加遞增。⑤ 現(xiàn)有商業(yè)差異化不明顯中山公園核心商圈內(nèi)的商業(yè)如新寧購物中心，巴黎春天，多媒體生活廣場，甚至是龍之夢購物中心的百貨部分，在招商的品牌，商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)方面都存在很大程度的相似性，差異化經(jīng)營并不明顯。216。 中山公園商圈商業(yè)發(fā)展態(tài)勢研判目前，包括新寧購物中心、巴黎春天、玫瑰坊商業(yè)街、貝多芬廣場、龍之夢購物中心、新錦江商場、洛克雙喜國際廣場等大型商業(yè)設(shè)施在內(nèi)，整個中山公園的商業(yè)面積約有52萬平方米。商圈名稱商圈基礎(chǔ)商圈特征目標(biāo)客戶南京東路歷史口碑借助大量的本地交通樞紐人流及外地觀光客流，主要為品牌展示功能，經(jīng)營情況平平。外地觀光客南京西路高檔商務(wù)區(qū)滬上發(fā)展最為成功的商圈，高檔百貨和沿街專賣店良好結(jié)合，商品檔次高，經(jīng)營情況好。高檔消費人群及周邊高檔寫字樓白領(lǐng)淮海路傳統(tǒng)商業(yè)街傳統(tǒng)商業(yè)街，主要干道與魚骨支路良好結(jié)合，經(jīng)營情況尚佳，目前面臨升級調(diào)整中。本地客戶及周邊商務(wù)樓白領(lǐng)徐家匯交通樞紐商務(wù)區(qū)借助交通樞紐功能及大批商務(wù)樓興起的商圈，商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)形式豐富，集中密集度高，目前面臨升級調(diào)整。本地客戶及周邊商務(wù)樓白領(lǐng)中山公園交通樞紐住宅區(qū)主要依托交通樞紐帶來的人流和周邊居民，目前處于成熟初期。周邊居民經(jīng)我司研究認(rèn)為，中山公園商圈商業(yè)發(fā)展態(tài)勢如下：★ 大體量的商業(yè)面積雖然已經(jīng)很好的緩解了以往中山公園商圈商業(yè)面積不足的問題，但中山公園目前的商業(yè)還是以傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)作為主要的商業(yè)模式，從輻射范圍而言，并未因體量的擴(kuò)充而得到同比擴(kuò)大，大部分商業(yè)仍以服務(wù)周邊區(qū)域為主，未形成區(qū)域性的城市中心，而區(qū)域中的大型購物中心龍之夢購物中心的發(fā)展態(tài)勢將對整個商圈的能級帶來絕對性影響?！? 中山公園的核心區(qū)域?qū)㈦S著大體量商業(yè)龍之夢購物中心的興起，重心有所偏移，龍之夢購物中心無論從體量抑或是業(yè)種業(yè)態(tài)的形式而言都十分豐富，因此中山公園商圈的重心將從原先的愚園路、定西路處向龍之夢購物中心所在位置轉(zhuǎn)移。★ 中山公園商圈目前的大規(guī)模商業(yè)體量投入運營，隨著這些大體量商業(yè)的完善調(diào)整，憑借規(guī)模優(yōu)勢和引入高檔品牌，中山公園商圈的定位檔次將有一定提升?！? 由于擁有軌道交通的特殊優(yōu)勢，為中山公園商圈帶來大量人流，地下商業(yè)由于可以連通地鐵站點。商圈內(nèi)許多項目都深度挖掘了地下商業(yè)的價值，隨著軌道交通的匯集，合理規(guī)劃地下人流動線，地下商鋪的商業(yè)價值也將進(jìn)一步提升?！? 發(fā)展新型商業(yè)模式，整合商圈內(nèi)原有零散商業(yè)，中山公園核心商圈內(nèi)的零散型小規(guī)模商業(yè)將被進(jìn)一步整合，取而代之的則是具有統(tǒng)一經(jīng)營管理能力的規(guī)模性商業(yè)?！?中山公園商圈，特別是核心區(qū)域內(nèi)的后續(xù)可開發(fā)地塊數(shù)量及體量均十分有限，這些項目的投入運營對整個中山公園商圈的性質(zhì)及能級將不會帶來震撼性的影響。 中山公園商圈未來競爭地塊調(diào)研 洛克雙喜廣場項目基本情況地塊名稱洛克雙喜廣場地塊位置宣化路300號開發(fā)商上海洛克雙喜國際投資有限公司開工日期2003年竣工日期—工程進(jìn)度—項目整體體量占地面積7184平方米。項目整體規(guī)劃1~6層為商場，7層以上為高級寫字樓與酒店商業(yè)體量20,400平方米項目現(xiàn)狀爛尾，等待第三輪的拍賣 金誠富泰廣場項目基本情況地塊名稱金誠富泰廣場地塊位置長寧路、愚園路、定西路三路交匯口開工日期2006年竣工日期2007年10月工程進(jìn)度基礎(chǔ)項目整體體量總建筑面積5,527平方米項目整體規(guī)劃項目規(guī)劃為商業(yè)設(shè)施。該建筑地上3層、地下一層。項目規(guī)劃設(shè)計下沉式綠化廣場，與地鐵不連通商業(yè)體量總建筑面積5,527平方米租售方案不對外銷售，開發(fā)商自行經(jīng)營管理經(jīng)營規(guī)劃地面一層零售為主，整體以餐飲為主 長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊項目基本情況地塊名稱長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊地塊位置長寧區(qū)88街坊開發(fā)商東方海外國際有限公司建筑設(shè)計—開工日期2007年竣工日期—工程進(jìn)度—項目整體體量土地面積60853平方米，，使用期限50年項目整體規(guī)劃寫字樓、服務(wù)式住宅、商業(yè)以及酒店商業(yè)體量—商業(yè)定位—商業(yè)運營時間— 同類型商場物業(yè)調(diào)研 伊美時尚廣場項目整體情況項目地址靜安寺地鐵站5號出口樓層B1＋F1商業(yè)體量7,144平方米開業(yè)時間1999年經(jīng)營內(nèi)容服飾、飾品、美甲等流行時尚用品周邊設(shè)施綜合商場、高檔寫字樓道路交通地鐵二號線、高架、公交主要客群追求時尚流行的學(xué)生、年輕人群鋪面租賃情況總可出租面積3,932平方米商鋪（單元）數(shù)量300余家面積計算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性*）租賃面積10~20平方米租金位置較差：5~8元/平米/天（含物業(yè)管理費）位置較好：15~18元/平米/天（含物業(yè)管理費）主力價格：10元/平米/天（含物業(yè)管理費）系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無固定數(shù)值，分?jǐn)偙壤s為20%~25%左右。216。 伊美時尚廣場并不位于地鐵通道的必經(jīng)之路，且間隔下沉式廣場，人流于此分流，進(jìn)入商場多為帶有明確目的購物的客戶，這對于商場的經(jīng)營定位提出了較高的要求，若商場主題沒有明確的定位，很難將人流吸引進(jìn)來；216。 商場定位須與周邊環(huán)境相一致，南京西路定位為高檔商業(yè)街，周邊遍布高檔寫字樓，但廣場內(nèi)部的招商，品牌沒有進(jìn)入門檻，商場的品質(zhì)受到一定限制，和周邊氛圍有一定差異，導(dǎo)致對周邊客流的吸引力度不夠；216。 商場僅有一處入口，沒有類似人民廣場、徐家匯區(qū)域?qū)崿F(xiàn)真正地下通道，人流“活動”不起來，二號線帶來的僅僅是“可到達(dá)”，而非“貫通”。 香黛廣場項目整體情況項目地址淮海中路417號（黃陂南路地鐵站）樓層B1商業(yè)體量2,800平方米開業(yè)時間2000年經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)典、流行、時尚、休閑布局規(guī)劃“時尚加工”、“流行服飾”、“情趣飾品”、“精美包裝”為基礎(chǔ)的四大板塊周邊設(shè)施高檔寫字樓、綜合商場、商業(yè)街道路交通地鐵一號線、高價、公交主要客群追求時尚流行的學(xué)生、年輕人群鋪面租賃情況總可出租面積1600平方米商鋪（單元）數(shù)量100面積計算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性）租賃面積10~20平方米租金位置較好：12~15元/平米/天（含物業(yè)管理費）主力價格：10元/平米/天（含物業(yè)管理費）系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無固定數(shù)值，分?jǐn)偙壤s為20%左右。216。 該案體量較小，且占據(jù)較好區(qū)位條件和與地鐵貫通的通道，對經(jīng)營管理要求不如一些大體量商場高，但整體來說，該商場的規(guī)劃與定位不適宜做高檔商品，而該區(qū)位的地段租金也不允許走低價路線，因此個性化商家是商場立足的關(guān)鍵因素，通過幾年的經(jīng)營已吸引入住一批個性化店家，與周邊商場形成差異化經(jīng)營，但整體來說，這些個性化商家仍未形成氣候，商場整體經(jīng)營情況不溫不火。  亞太盛匯項目整體情況項目地址地鐵二號線上?？萍拣^站樓層B1商業(yè)體量56,965平方米開業(yè)時間2002年經(jīng)營內(nèi)容服飾、飾品、箱包、餐飲、休閑物品布局規(guī)劃南區(qū)和北區(qū)分置，但經(jīng)營內(nèi)容無明顯區(qū)別周邊設(shè)施區(qū)政府、高檔住宅、科技館、政府機關(guān)道路交通地鐵二號線主要客群外籍人士、周邊住宅居民鋪面租賃情況總可出租面積41,800平方米商鋪（單元）數(shù)量北區(qū)400余家面積計算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性*）租賃面積北區(qū)10~20平米南區(qū)按客戶需求協(xié)商鋪面大小租金主力價格：10元/平米/天，一年一簽，擇優(yōu)續(xù)簽系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無固定數(shù)值，該案的實際分?jǐn)偯娣e比例約在30~40％，但為了吸引商家入駐，實際計入租賃價格中的分?jǐn)偙壤龢O低。216。 項目所在區(qū)域為浦東區(qū)政府與高檔住宅聚集區(qū)，居住密度較低，周邊缺乏高檔寫字樓來往客流量較低，項目難以利用外部客流，而受商場結(jié)構(gòu)和形式的影響，也難以吸引內(nèi)部的高檔居民，自從開業(yè)以來商場經(jīng)歷了6次調(diào)整；216。 受區(qū)政府和浦東窗口形象位置的影響，部分業(yè)態(tài)受到限制；216。 商場體量較大，對經(jīng)營管理能力提出較高要求；216。 2006年襄陽路搬遷，近300家原襄陽路業(yè)主入住亞太盛匯北廣場，借助這批業(yè)主的人氣和影響，商場經(jīng)營有了長足進(jìn)步，目前招商率達(dá)到80%左右，但商場最終能否取得真正的成功，將取決于商場經(jīng)營的特色以及經(jīng)營商品的售價是否低廉。 分析 上述商場均為2000年左右投入運營的地鐵商場，多以二號線為主，從目前的經(jīng)營情況來看，這類商場既要依賴于周邊成熟的商業(yè)氛圍，又要在這些成熟商圈的商場中尋求差異化的夾縫生存，對商場的主題定位，經(jīng)營管理的要求普通較高，如何利用環(huán)境，規(guī)避競爭成為影響這些商場經(jīng)營好壞的關(guān)鍵因素。