【正文】 區(qū)的小型社區(qū)商業(yè)，輻射范圍約幾百米左右，難以做到類似淮海路的雁蕩路、茂名路這類魚(yú)骨狀支路對(duì)整個(gè)商圈的整體能級(jí)進(jìn)行附加遞增。⑤ 現(xiàn)有商業(yè)差異化不明顯中山公園核心商圈內(nèi)的商業(yè)如新寧購(gòu)物中心，巴黎春天，多媒體生活廣場(chǎng)，甚至是龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的百貨部分，在招商的品牌，商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)方面都存在很大程度的相似性，差異化經(jīng)營(yíng)并不明顯。216。 中山公園商圈商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研判目前，包括新寧購(gòu)物中心、巴黎春天、玫瑰坊商業(yè)街、貝多芬廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、新錦江商場(chǎng)、洛克雙喜國(guó)際廣場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施在內(nèi)，整個(gè)中山公園的商業(yè)面積約有52萬(wàn)平方米。商圈名稱商圈基礎(chǔ)商圈特征目標(biāo)客戶南京東路歷史口碑借助大量的本地交通樞紐人流及外地觀光客流，主要為品牌展示功能，經(jīng)營(yíng)情況平平。外地觀光客南京西路高檔商務(wù)區(qū)滬上發(fā)展最為成功的商圈，高檔百貨和沿街專賣(mài)店良好結(jié)合，商品檔次高，經(jīng)營(yíng)情況好。高檔消費(fèi)人群及周邊高檔寫(xiě)字樓白領(lǐng)淮海路傳統(tǒng)商業(yè)街傳統(tǒng)商業(yè)街，主要干道與魚(yú)骨支路良好結(jié)合，經(jīng)營(yíng)情況尚佳，目前面臨升級(jí)調(diào)整中。本地客戶及周邊商務(wù)樓白領(lǐng)徐家匯交通樞紐商務(wù)區(qū)借助交通樞紐功能及大批商務(wù)樓興起的商圈，商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)形式豐富，集中密集度高，目前面臨升級(jí)調(diào)整。本地客戶及周邊商務(wù)樓白領(lǐng)中山公園交通樞紐住宅區(qū)主要依托交通樞紐帶來(lái)的人流和周邊居民，目前處于成熟初期。周邊居民經(jīng)我司研究認(rèn)為，中山公園商圈商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)如下：★ 大體量的商業(yè)面積雖然已經(jīng)很好的緩解了以往中山公園商圈商業(yè)面積不足的問(wèn)題，但中山公園目前的商業(yè)還是以傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)作為主要的商業(yè)模式，從輻射范圍而言，并未因體量的擴(kuò)充而得到同比擴(kuò)大，大部分商業(yè)仍以服務(wù)周邊區(qū)域?yàn)橹?，未形成區(qū)域性的城市中心，而區(qū)域中的大型購(gòu)物中心龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的發(fā)展態(tài)勢(shì)將對(duì)整個(gè)商圈的能級(jí)帶來(lái)絕對(duì)性影響?！? 中山公園的核心區(qū)域?qū)㈦S著大體量商業(yè)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的興起，重心有所偏移，龍之夢(mèng)購(gòu)物中心無(wú)論從體量抑或是業(yè)種業(yè)態(tài)的形式而言都十分豐富，因此中山公園商圈的重心將從原先的愚園路、定西路處向龍之夢(mèng)購(gòu)物中心所在位置轉(zhuǎn)移?！? 中山公園商圈目前的大規(guī)模商業(yè)體量投入運(yùn)營(yíng)，隨著這些大體量商業(yè)的完善調(diào)整，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)和引入高檔品牌，中山公園商圈的定位檔次將有一定提升?！? 由于擁有軌道交通的特殊優(yōu)勢(shì)，為中山公園商圈帶來(lái)大量人流，地下商業(yè)由于可以連通地鐵站點(diǎn)。商圈內(nèi)許多項(xiàng)目都深度挖掘了地下商業(yè)的價(jià)值，隨著軌道交通的匯集，合理規(guī)劃地下人流動(dòng)線，地下商鋪的商業(yè)價(jià)值也將進(jìn)一步提升?！? 發(fā)展新型商業(yè)模式，整合商圈內(nèi)原有零散商業(yè)，中山公園核心商圈內(nèi)的零散型小規(guī)模商業(yè)將被進(jìn)一步整合，取而代之的則是具有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理能力的規(guī)模性商業(yè)?！?中山公園商圈，特別是核心區(qū)域內(nèi)的后續(xù)可開(kāi)發(fā)地塊數(shù)量及體量均十分有限，這些項(xiàng)目的投入運(yùn)營(yíng)對(duì)整個(gè)中山公園商圈的性質(zhì)及能級(jí)將不會(huì)帶來(lái)震撼性的影響。 中山公園商圈未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地塊調(diào)研 洛克雙喜廣場(chǎng)項(xiàng)目基本情況地塊名稱洛克雙喜廣場(chǎng)地塊位置宣化路300號(hào)開(kāi)發(fā)商上海洛克雙喜國(guó)際投資有限公司開(kāi)工日期2003年竣工日期—工程進(jìn)度—項(xiàng)目整體體量占地面積7184平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃1~6層為商場(chǎng)，7層以上為高級(jí)寫(xiě)字樓與酒店商業(yè)體量20,400平方米項(xiàng)目現(xiàn)狀爛尾，等待第三輪的拍賣(mài) 金誠(chéng)富泰廣場(chǎng)項(xiàng)目基本情況地塊名稱金誠(chéng)富泰廣場(chǎng)地塊位置長(zhǎng)寧路、愚園路、定西路三路交匯口開(kāi)工日期2006年竣工日期2007年10月工程進(jìn)度基礎(chǔ)項(xiàng)目整體體量總建筑面積5,527平方米項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)設(shè)施。該建筑地上3層、地下一層。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)下沉式綠化廣場(chǎng)，與地鐵不連通商業(yè)體量總建筑面積5,527平方米租售方案不對(duì)外銷售，開(kāi)發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)規(guī)劃地面一層零售為主，整體以餐飲為主 長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊項(xiàng)目基本情況地塊名稱長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊地塊位置長(zhǎng)寧區(qū)88街坊開(kāi)發(fā)商?hào)|方海外國(guó)際有限公司建筑設(shè)計(jì)—開(kāi)工日期2007年竣工日期—工程進(jìn)度—項(xiàng)目整體體量土地面積60853平方米，，使用期限50年項(xiàng)目整體規(guī)劃寫(xiě)字樓、服務(wù)式住宅、商業(yè)以及酒店商業(yè)體量—商業(yè)定位—商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間— 同類型商場(chǎng)物業(yè)調(diào)研 伊美時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目地址靜安寺地鐵站5號(hào)出口樓層B1＋F1商業(yè)體量7,144平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年經(jīng)營(yíng)內(nèi)容服飾、飾品、美甲等流行時(shí)尚用品周邊設(shè)施綜合商場(chǎng)、高檔寫(xiě)字樓道路交通地鐵二號(hào)線、高架、公交主要客群追求時(shí)尚流行的學(xué)生、年輕人群鋪面租賃情況總可出租面積3,932平方米商鋪（單元）數(shù)量300余家面積計(jì)算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性*）租賃面積10~20平方米租金位置較差：5~8元/平米/天（含物業(yè)管理費(fèi)）位置較好：15~18元/平米/天（含物業(yè)管理費(fèi)）主力價(jià)格：10元/平米/天（含物業(yè)管理費(fèi)）系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無(wú)固定數(shù)值，分?jǐn)偙壤s為20%~25%左右。216。 伊美時(shí)尚廣場(chǎng)并不位于地鐵通道的必經(jīng)之路，且間隔下沉式廣場(chǎng)，人流于此分流，進(jìn)入商場(chǎng)多為帶有明確目的購(gòu)物的客戶，這對(duì)于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位提出了較高的要求，若商場(chǎng)主題沒(méi)有明確的定位，很難將人流吸引進(jìn)來(lái)；216。 商場(chǎng)定位須與周邊環(huán)境相一致，南京西路定位為高檔商業(yè)街，周邊遍布高檔寫(xiě)字樓，但廣場(chǎng)內(nèi)部的招商，品牌沒(méi)有進(jìn)入門(mén)檻，商場(chǎng)的品質(zhì)受到一定限制，和周邊氛圍有一定差異，導(dǎo)致對(duì)周邊客流的吸引力度不夠；216。 商場(chǎng)僅有一處入口，沒(méi)有類似人民廣場(chǎng)、徐家匯區(qū)域?qū)崿F(xiàn)真正地下通道，人流“活動(dòng)”不起來(lái)，二號(hào)線帶來(lái)的僅僅是“可到達(dá)”，而非“貫通”。 香黛廣場(chǎng)項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目地址淮海中路417號(hào)（黃陂南路地鐵站）樓層B1商業(yè)體量2,800平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)典、流行、時(shí)尚、休閑布局規(guī)劃“時(shí)尚加工”、“流行服飾”、“情趣飾品”、“精美包裝”為基礎(chǔ)的四大板塊周邊設(shè)施高檔寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)、商業(yè)街道路交通地鐵一號(hào)線、高價(jià)、公交主要客群追求時(shí)尚流行的學(xué)生、年輕人群鋪面租賃情況總可出租面積1600平方米商鋪（單元）數(shù)量100面積計(jì)算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性）租賃面積10~20平方米租金位置較好：12~15元/平米/天（含物業(yè)管理費(fèi)）主力價(jià)格：10元/平米/天（含物業(yè)管理費(fèi)）系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無(wú)固定數(shù)值，分?jǐn)偙壤s為20%左右。216。 該案體量較小，且占據(jù)較好區(qū)位條件和與地鐵貫通的通道，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理要求不如一些大體量商場(chǎng)高，但整體來(lái)說(shuō)，該商場(chǎng)的規(guī)劃與定位不適宜做高檔商品，而該區(qū)位的地段租金也不允許走低價(jià)路線，因此個(gè)性化商家是商場(chǎng)立足的關(guān)鍵因素，通過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)已吸引入住一批個(gè)性化店家，與周邊商場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)，但整體來(lái)說(shuō)，這些個(gè)性化商家仍未形成氣候，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況不溫不火。  亞太盛匯項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目地址地鐵二號(hào)線上?？萍拣^站樓層B1商業(yè)體量56,965平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年經(jīng)營(yíng)內(nèi)容服飾、飾品、箱包、餐飲、休閑物品布局規(guī)劃南區(qū)和北區(qū)分置，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容無(wú)明顯區(qū)別周邊設(shè)施區(qū)政府、高檔住宅、科技館、政府機(jī)關(guān)道路交通地鐵二號(hào)線主要客群外籍人士、周邊住宅居民鋪面租賃情況總可出租面積41,800平方米商鋪（單元）數(shù)量北區(qū)400余家面積計(jì)算方式使用面積＋公攤（系數(shù)彈性*）租賃面積北區(qū)10~20平米南區(qū)按客戶需求協(xié)商鋪面大小租金主力價(jià)格：10元/平米/天，一年一簽，擇優(yōu)續(xù)簽系數(shù)彈性*：主要視店鋪位置，雙方雙向選擇意向程度可彈性調(diào)整系數(shù)，無(wú)固定數(shù)值，該案的實(shí)際分?jǐn)偯娣e比例約在30~40％，但為了吸引商家入駐，實(shí)際計(jì)入租賃價(jià)格中的分?jǐn)偙壤龢O低。216。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槠謻|區(qū)政府與高檔住宅聚集區(qū)，居住密度較低，周邊缺乏高檔寫(xiě)字樓來(lái)往客流量較低，項(xiàng)目難以利用外部客流，而受商場(chǎng)結(jié)構(gòu)和形式的影響，也難以吸引內(nèi)部的高檔居民，自從開(kāi)業(yè)以來(lái)商場(chǎng)經(jīng)歷了6次調(diào)整；216。 受區(qū)政府和浦東窗口形象位置的影響，部分業(yè)態(tài)受到限制；216。 商場(chǎng)體量較大，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理能力提出較高要求；216。 2006年襄陽(yáng)路搬遷，近300家原襄陽(yáng)路業(yè)主入住亞太盛匯北廣場(chǎng)，借助這批業(yè)主的人氣和影響，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有了長(zhǎng)足進(jìn)步，目前招商率達(dá)到80%左右，但商場(chǎng)最終能否取得真正的成功，將取決于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特色以及經(jīng)營(yíng)商品的售價(jià)是否低廉。 分析 上述商場(chǎng)均為2000年左右投入運(yùn)營(yíng)的地鐵商場(chǎng)，多以二號(hào)線為主，從目前的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，這類商場(chǎng)既要依賴于周邊成熟的商業(yè)氛圍，又要在這些成熟商圈的商場(chǎng)中尋求差異化的夾縫生存，對(duì)商場(chǎng)的主題定位，經(jīng)營(yíng)管理的要求普通較高，如何利用環(huán)境，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)成為影響這些商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的關(guān)鍵因素。