【正文】 地價(jià)格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠。同時(shí)；為完善和加強(qiáng)酒店配套，保證酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，更好的服務(wù)于萬盛的旅游發(fā)展情況，參照萬盛委發(fā)[2022]35 號(hào)文《萬盛區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》 ，政府免費(fèi)提供 50 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 29 頁 共 97 頁畝森林帶（位于項(xiàng)目地塊后方即東北側(cè)） ，作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地” ，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護(hù)用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。⑥通過實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項(xiàng)目將打造為集“超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。因此，從本項(xiàng)目的定位與設(shè)計(jì)角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價(jià)格水平來說是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析①該項(xiàng)目是的定位超四星級(jí)酒店，屬于中高等消費(fèi)水平，需要一股既有消費(fèi)傾向又有消費(fèi)能力的群體予以強(qiáng)有力的支持。②本項(xiàng)目地處景區(qū)，離萬盛城區(qū)較遠(yuǎn)；周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價(jià)格相對(duì)低廉的服務(wù)，因此對(duì)于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價(jià)格低廉的服務(wù)是其選擇的對(duì)象。③該項(xiàng)目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時(shí)期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會(huì)相對(duì)增加，顧客波動(dòng)幅度稍大。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析萬盛區(qū)背靠 3000 萬人口的重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。特別是重慶提出打造“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì) 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國(guó)內(nèi)外游客來萬盛旅游。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時(shí)車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場(chǎng)將更為廣闊，具有更強(qiáng)的市場(chǎng)拓展空間和潛力。近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自直轄以來，重慶經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi) 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 30 頁 共 97 頁帶來了商機(jī)，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。重慶首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說為重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機(jī)。長(zhǎng)久以來，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止 2022 年 2月的第 8 次降息(一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期有所波動(dòng)，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場(chǎng)來說，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時(shí)，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過一段時(shí)間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個(gè)性特征和獨(dú)特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國(guó)文明的旅游城市。其二，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資理念。其三，重慶作為一個(gè)新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著重慶對(duì)外開放步伐的進(jìn)一步加快以及各種國(guó)際會(huì)議的舉辦勢(shì)必激發(fā)出對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費(fèi)需求。 項(xiàng)目威脅分析本項(xiàng)目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項(xiàng)目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價(jià)賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項(xiàng)目同日而語，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價(jià)格依然是本項(xiàng)目的一個(gè)威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費(fèi)水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項(xiàng)目成敗的一個(gè)主要因素。目前項(xiàng)目存在的威脅主要來萬盛城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我們認(rèn)為本項(xiàng)目的威脅主要來自于潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營(yíng)模式及服務(wù)特色的模仿，會(huì)使該項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)會(huì)消失。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 31 頁 共 97 頁 項(xiàng)目適宜性分析最適宜項(xiàng)目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店項(xiàng)目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目主要地塊的用地性質(zhì)，本項(xiàng)目的最適宜建設(shè)的項(xiàng)目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會(huì)更快，更有效的收回投資，獲得利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點(diǎn)（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70 年代區(qū)歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE” （中文譯為“泰慕賽爾” ）即“時(shí)空共享”的意思。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是投資財(cái)務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對(duì)發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類? 時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個(gè)時(shí)間份） ， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 32 頁 共 97 頁出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。? 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報(bào)，同時(shí)還享有一定期限的免費(fèi)入住權(quán)（如城市之光年免費(fèi)入住權(quán)為 30 天） 。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。? 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者） ，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。? 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)” ，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 “分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀? 國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)” ，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的 20 年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，[WTO 國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長(zhǎng) %；1980 年，全球 500 個(gè)旅游目的地板 萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[，1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40 億美元，到 2022 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資，40％為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 33 頁 共 97 頁同時(shí)成為最受大眾青睞的投資工具。? 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200 多家，遍布中國(guó)個(gè)省市、直轄市、自治區(qū)等。 國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2022 年起開始風(fēng)靡全國(guó)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國(guó)。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)。深圳大梅沙“雅蘭酒店” 、三九集團(tuán)“丹楓白露” ；北京的“金色假日” 、 “快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部” ；海南的“博鰲南色海岸” 、 “南海傳說” 、 “三亞海景溫泉大酒店” 、 “黃金海岸花園” ；上海的“鳳凰大廈” ；秦皇島的“維多利亞海灣” 、 “碧海藍(lán)天” ；大連的“海昌欣城” ；杭州的“黃龍?jiān)铝翞炒缶频辍?，重慶的“海蘭云天”等項(xiàng)目接踵而來。在重慶，賽格爾國(guó)際大廈，純小戶型酒店公寓，單價(jià)在 7800 元/㎡，套內(nèi) 35m，年返租19164 元（1597 元/月） 。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶 60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購買。 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體： 其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假； 其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。 不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 34 頁 共 97 頁有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。? 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹 環(huán)節(jié)一：開發(fā) 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 環(huán)節(jié)二：經(jīng)營(yíng) 目前，無論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。 這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對(duì)酒店未來經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制(即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制)尤為重要。 正常