【正文】 息 540萬元，流動(dòng)資金全部自籌解決。具體見表 82。表 82 資金使用計(jì)劃及籌措計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 41 總投資 15540 790 52750序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 建設(shè)投資 15000 　 　 建設(shè)期利息 　 　 540 　 　 流動(dòng)資金 　 　 790 5272 資金籌措 15540 790 527　 項(xiàng)目資本金 　 　 用于建設(shè)投資 　 　 用于流動(dòng)資金 1317 　 　 790 527 債務(wù)資金 15540 　 15540 　 　 用于建設(shè)投資 15000 　 15000 　 　 建設(shè)期利息 540 540 貸款償還計(jì)劃本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中銀行貸款 15000萬，建設(shè)期第二年貸款，經(jīng)營期分 5年“等額本金、利息照付”方式償還貸款，貸款利率按 %。具體還款計(jì)劃見附表“還本付息計(jì)算表” 。51第九章 財(cái)務(wù)效益分析及評(píng)價(jià) 盈利模式電子商務(wù)綜合樓商鋪以出租的形式招商，可供出租面積6000m2，租金 5元/m 2天。電子商務(wù)綜合大樓中寫字樓部分，以出租形式招商，可供出租面積 m2，租金 天。高端智能化倉儲(chǔ)物流收入： 2用于高端倉儲(chǔ)物流，預(yù)計(jì)平均每天發(fā)出 13萬包，一年以 365天計(jì)，每包收入 2元/天。倉庫出租：可用于出租的倉庫 ，租金 / m2天。工業(yè)辦公樓出租：可用于出租的辦公樓 11988平方米，租金 / m 2天。B2B 平臺(tái)相關(guān)收入：（1）會(huì)員費(fèi)：會(huì)員費(fèi) 2022元/年，客戶來源主要包括電子商務(wù)網(wǎng)商商會(huì)會(huì)員 1000家，項(xiàng)目投產(chǎn)后第一年按達(dá)產(chǎn) 40%估算，逐年增幅達(dá)產(chǎn)量的 10%，于第四年達(dá)產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)期為 200萬元/年。（2）廣告費(fèi)：包括彈出廣告、漂浮廣告、 BANNER廣告、文字廣告等多種表現(xiàn)形式，是 B2B電子商務(wù)網(wǎng)站的主要收入；（3）競價(jià)排名：企業(yè)為了促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，都希望在 B2B52網(wǎng)站的信息搜索中將自己的排名靠前，而網(wǎng)站在確保信息準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，根據(jù)會(huì)員交費(fèi)的不同對(duì)排名順序作相應(yīng)的調(diào)整。 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為 2年，第 4 年投產(chǎn)（60%、80%） ，第 5年達(dá)產(chǎn)，計(jì)算期共計(jì) 11年。 收入及稅金估算租金收入及高端智能化倉儲(chǔ)物流收入包括商鋪、寫字樓、工業(yè)辦公樓、倉庫等出租收入，綜合考慮整個(gè)市場比較樂觀，租金及高端智能化倉儲(chǔ)物流按經(jīng)營期每三年增長 10%計(jì)算。B2B 平臺(tái)收入包括會(huì)員費(fèi)、廣告費(fèi)及競價(jià)排名收入，會(huì)員費(fèi)正常年收入200萬元，廣告費(fèi)正常年收入 350萬元，競價(jià)排名正常年收入220萬元。按上述盈利模式估算結(jié)果見表 91。表 91 收入估算表 單位：萬元計(jì)算期項(xiàng)目名稱3 4 5 6 7 8 9 10 11商鋪出租收 657 876 1095 1204 1204 1204 1324 1324 132453入 .5 .5 .5 .95 .95 .95寫字樓出租收入880.261173.671467.091613.801613.801613.801775.181775.181775.18倉庫出租收入338.96451.95564.94621.43621.43621.43683.57683.57683.57工業(yè)辦公出租收入210.03280.04350.05385.05385.05385.05423.56423.56423.56高端倉儲(chǔ)物流收入5694.007592.009490.00104310431043114811481148會(huì)員費(fèi)收入 0120.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00廣告費(fèi)收入 140.00210.00280.00350.00350.00350.00350.00350.00350.00競價(jià)排名收入0132.00176.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00合計(jì) 8088.25 1083 1358 1503 1503 1503 1646 1646 1646 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按營業(yè)收入的 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)取，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)取。具體見附表“利潤及利潤分配表” 。54 成本費(fèi)用本項(xiàng)目總成本包括原工資及福利費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、折舊及攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理及營業(yè)等其他費(fèi)用等。具體詳見附表“總成本費(fèi)用估算表” 。燃料動(dòng)力費(fèi)本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力主要為水電費(fèi)用。根據(jù)公用部分及倉儲(chǔ)物流廠房水電費(fèi)耗用量測算，年需燃料動(dòng)力費(fèi)用詳見附表 “總成本費(fèi)用估算表” 。工資及福利費(fèi)項(xiàng)目共需員工 280人，年工資及附加按 3萬元/年估算。年折舊攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊按房屋建筑物、設(shè)備大類分別計(jì)提折舊，殘值率按 10%考慮，房屋折舊年限 20年，設(shè)備折舊年限 10年，用直線折舊法計(jì)提，年均共計(jì)折舊 。詳見附表 “固定資產(chǎn)折舊估算表”本項(xiàng)目土地使用權(quán)按 40年攤銷，年均攤銷 。維修費(fèi)本項(xiàng)目維修費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 30%估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，具體見附表“還本付息表” 。55其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括其他營業(yè)費(fèi)、其他管理費(fèi)等。其中，其他營業(yè)費(fèi)按照營業(yè)收入的 3%估算，其他管理費(fèi)年平均按正常年約336萬元估算。損益計(jì)算根據(jù)“利潤及利潤分配表”計(jì)算得：（1）平均年利潤總額 （2）所得稅率為 25%，平均年所得稅 （3）平均年稅后利潤 財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）投資利潤率：% （2）投資利稅率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期現(xiàn) 金 流 量 （ 全 部 投 資 、 自 有 資 金 ） 分 析 見 附 表 3 和 4。根 據(jù) 計(jì) 算 ， 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 如 下 ：表 92：財(cái)務(wù)指標(biāo)指 標(biāo)全 部 投 資 （ 稅后 ）自 有 資 金內(nèi) 部 收 益 率 （ %） 56財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 (i=13%) 12166 投 資 回 收 期 (含 2 年 建 設(shè) 期 ) 以 上 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 值 表 明 ， 內(nèi) 部 收 益 率 大 于 基 準(zhǔn) 收 益 率13%， 凈 現(xiàn) 值 均 大 于 零 ， 項(xiàng) 目 在 財(cái) 務(wù) 上 是 可 行 的 。 償 債 能 力 分 析本項(xiàng)目建設(shè)期貸款 15000萬元，綜合借款利率 %。用于本項(xiàng)目還款的資金來源有：利潤、折舊等。貸款按 5年等額本金償還，利息照付，根據(jù)計(jì)算，在貸款償還期內(nèi)，利息備付率（可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，這里按償還期內(nèi)平均計(jì)算）約為 ，償債備付率（在項(xiàng)目償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，這里按償還期內(nèi)平均計(jì)算）約為 ，可見，利息備付率2，償債備付率1，項(xiàng)目有良好的償債能力，項(xiàng)目還款有保證。 敏 感 性 分 析本報(bào)告對(duì)所得稅后全投資的敏感性進(jìn)行了分析。考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在的不確定因素，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、主營業(yè)務(wù)收入及經(jīng)營成本三個(gè)因素作了變動(dòng)幅度 10%的單因素財(cái)務(wù)敏感性分析。詳見下表。57表 93：敏感性分析表全投資（所得稅后）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期(年)序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度數(shù)值 增減 數(shù)值 增減 數(shù)值 增減基本方案 12166 +10% 9987.152178.85 1建設(shè)投資10% 14344.842178.84+10% 15884.913718.912營業(yè)收入10% 8447.093718.91* +10% 11401.473 3經(jīng)營成本10% 12930.53358從上表可以看出，各因素的變化對(duì)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)金流量、投資回收期都有不同程度的影響,相對(duì)而言營業(yè)收入和建設(shè)投資的敏感性較強(qiáng)，經(jīng)營成本的敏感性最弱。當(dāng)營業(yè)收入增加10％時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；當(dāng)建設(shè)投資下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率上升 ；而當(dāng)經(jīng)營成本下降 10％時(shí)，內(nèi)部收益率僅上升 。因此本項(xiàng)目應(yīng)盡量拓展業(yè)務(wù)，增加營業(yè)收入，以保證項(xiàng)目良好運(yùn)行。 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投產(chǎn)后，有六塊業(yè)務(wù)，可以降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的實(shí)施受眾多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，必須對(duì)其加以分析，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要從以下幾方面進(jìn)行分析，即市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目敏感性分析中可知，營業(yè)收入很大程度上影響了項(xiàng)目的成敗。從前面市場分析可以得知，市場潛力很大，有非常大的發(fā)展空間。預(yù)計(jì) 2022年市場規(guī)模將達(dá)到 68274億元，從市場格局看，B2B 市場占整體市場 %，B2C 比例明顯提高，達(dá)到 %，C2C 市場交易額則達(dá)到 %。此外，全球經(jīng)濟(jì)形勢也是市場風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。雖然中國電子商務(wù)市場規(guī)模的增長仍維持在一個(gè)較高的水平，但市場規(guī)模增長的放緩仍是不爭59事實(shí)，而全球金融危機(jī)是一個(gè)重要影響因素。管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)運(yùn)作過程中，包括研發(fā)人員素質(zhì)、生產(chǎn)管理和成本控制因素。經(jīng)營管理人員對(duì)項(xiàng)目的成功與否具有十分關(guān)鍵的作用。本項(xiàng)目承擔(dān)單位主要經(jīng)營管理人員均具有較高的管理素質(zhì)，公司有比較完善的生產(chǎn)管理保證體系。企業(yè)文化濃郁，團(tuán)隊(duì)精神良好，有利于保障日常管理。金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目借有銀行貸款，短時(shí)期內(nèi)央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，貸款風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大，但是由于全球經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定，仍存在一定金融風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)國家和地方政府積極鼓勵(lì)發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)政府部門與企業(yè)合作助推電子商務(wù)的熱潮，政府優(yōu)惠政策頻現(xiàn)利好功效。杭州市財(cái)政局發(fā)布《杭州市電子商務(wù)進(jìn)企業(yè)專項(xiàng)資金管理辦法補(bǔ)充意見》 ，將此前只面向中小企業(yè)的電子商務(wù)財(cái)政補(bǔ)助，拓展到個(gè)體工商戶。再是杭州市推進(jìn)電子商務(wù)進(jìn)企業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室正式出臺(tái)第二批杭州市第三方電子商務(wù)企業(yè)優(yōu)惠方案，明確了相關(guān)企業(yè)名單和具體操作流程，極大地促進(jìn)了電子商務(wù)合法、規(guī)范地拓展。因此，本項(xiàng)目實(shí)施具有較好的政策環(huán)境。60 經(jīng)濟(jì)效益分析總體上看本項(xiàng)目是一個(gè)投資少、見效快、效益高、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回收期短，市場前景好，貸款償還能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益俱佳的好項(xiàng)目。其技術(shù)能達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并能有效地節(jié)約資源消耗，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，因此，在技術(shù)上、市場上和經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目符合國家和杭州市鼓勵(lì)發(fā)展電子商務(wù)促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的相關(guān)政策，可以帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綜上所述，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。61第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目符合國家關(guān)于繼續(xù)加大推進(jìn)電子商務(wù)應(yīng)用和模式創(chuàng)新力度的相關(guān)政策導(dǎo)向，以及杭州市關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮電子商務(wù)在保就業(yè)、拓市場、促轉(zhuǎn)型的相關(guān)精神，關(guān)于項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面。一、本項(xiàng)目的實(shí)施為杭州打造全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心添磚加瓦。杭州除了西湖這張金名片外，還有一張名片——?jiǎng)?chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)中心，具有“人腦+文化+電腦”特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)從“稚嫩”的新興產(chǎn)業(yè)，成長為這座城市重要支柱產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。而本項(xiàng)目的實(shí)施，有助于推動(dòng)杭州市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，有助于打造全國文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心。二、本項(xiàng)目的實(shí)施有助于拓寬杭產(chǎn)品網(wǎng)上銷售渠道。有助于引導(dǎo)杭產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)網(wǎng)絡(luò)品牌，加快網(wǎng)絡(luò)分銷渠道建設(shè)，在品牌宣傳、貨源組織、倉儲(chǔ)配送、財(cái)務(wù)管理等方面提供支持。三、本項(xiàng)目投產(chǎn)后能解決周圍不少居民的就業(yè)問題，緩解了就業(yè)壓力；同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營期間每年平均上繳所得稅 萬元，營業(yè)稅及附加 ，為地方財(cái)政作出了貢獻(xiàn)。62附表 1總成本費(fèi)用估算表序號(hào)成本及費(fèi)用名稱合計(jì) 3 4 5 6 7 8 9 10 11　 生產(chǎn)負(fù)荷 　 60% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%1外購燃料及動(dòng)力費(fèi) 120 135 150 150 150 150 150 150 1502 工資及福利費(fèi) 504 672 840 840 840 840 840 840 8403 修理費(fèi) 4 折舊費(fèi) 5 攤銷費(fèi) 62 62 62 62 62 62 62 62 62 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 0 0 0637 其他費(fèi)用 8 總成本費(fèi)