【正文】 整治環(huán)境和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括農(nóng)田水利基礎(chǔ)建設(shè)）；科技產(chǎn)業(yè)公司主要為農(nóng)民提供技術(shù)咨詢，并為其提供生產(chǎn)規(guī)范、工藝設(shè)計(jì)、肥藥、工具、設(shè)施材料和技術(shù)承包等技術(shù)服務(wù)。4）園區(qū)內(nèi)土地不改變用地性質(zhì)，采用向農(nóng)民反租的方式解決。高新產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)和涉農(nóng)加工貿(mào)易區(qū)合計(jì)占地約5500畝，采用長(zhǎng)期反租后再開發(fā)批租的方式解決，其余用地不改變農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)。高新產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)和涉農(nóng)加工貿(mào)易區(qū)用地的對(duì)外批租價(jià)格根據(jù)“租金 + 復(fù)墾費(fèi) + 開發(fā)費(fèi)”的原則確定，目前涉農(nóng)加工貿(mào)易區(qū)的土地批租價(jià)格可定位在7萬元/畝，與上海郊區(qū)相比，應(yīng)具有一定的吸引力。如果全部租出。在高新產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)的2000畝中，拿出800畝作為商品房用地，價(jià)位可以定在20萬元/畝。如此可以解決園區(qū)建設(shè)和初期運(yùn)營(yíng)的部分投資來源。5）建立資金多元化的投入機(jī)制。項(xiàng)目建設(shè)中要廣泛進(jìn)行招商引資，吸引外資、企業(yè)資金、個(gè)體大戶前來投資，共同開發(fā)建設(shè)。6）堅(jiān)持按項(xiàng)目進(jìn)行管理:高起點(diǎn)、嚴(yán)格、科學(xué)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證和篩選；加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)理。7）實(shí)行業(yè)主經(jīng)營(yíng)機(jī)制：建立現(xiàn)代企業(yè)制度，形成技術(shù)創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合的科工貿(mào)、產(chǎn)供銷一體化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。1）行政保障在建設(shè)太倉市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)時(shí)，應(yīng)該將建設(shè)規(guī)劃納入太倉市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與年度計(jì)劃中去，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)園區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全環(huán)境與發(fā)展的綜合機(jī)制，完善實(shí)施機(jī)構(gòu)的建設(shè)以及加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)任務(wù)的干部目標(biāo)責(zé)任和政績(jī)考核制度建設(shè)。2）政策保障在實(shí)施太倉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)建設(shè)中，為了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)合作和經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流,必須具有必要的政策支持。國(guó)家和省對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)科研、農(nóng)業(yè)投資在稅收、金融、技術(shù)引進(jìn)、設(shè)備等方面的優(yōu)惠政策首先應(yīng)兌現(xiàn)；市區(qū)兩級(jí)投資環(huán)境改善、環(huán)境保護(hù)、資源保護(hù)給予重點(diǎn)支持、優(yōu)先發(fā)展；要支持建立農(nóng)業(yè)綜合商業(yè)社等大型農(nóng)業(yè)企業(yè)集團(tuán)，優(yōu)先在建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度、農(nóng)業(yè)科研基金等方面探索；應(yīng)該享有農(nóng)業(yè)科技引進(jìn)、先進(jìn)農(nóng)業(yè)設(shè)施引進(jìn)、農(nóng)業(yè)國(guó)際交流活動(dòng)的開展和國(guó)內(nèi)外高層次農(nóng)業(yè)高新技術(shù)人才引進(jìn)等方面政策的優(yōu)惠。3）技術(shù)保障根據(jù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)要依托大專院校以及科研單位，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科研交流、農(nóng)業(yè)開發(fā)與市場(chǎng)銷售、產(chǎn)品展示方面的聯(lián)系和合作；加強(qiáng)與南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué)院、揚(yáng)州大學(xué)農(nóng)學(xué)院、以及上海等農(nóng)業(yè)科研單位聯(lián)系與合作，聘請(qǐng)這些單位專家組成專家顧問組，大力引進(jìn)和推廣先進(jìn)適用的科技成果、各類新技術(shù)、新工藝。技術(shù)加強(qiáng)自身的科研隊(duì)伍、專業(yè)人才建設(shè)，在完善該地區(qū)現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)研究單位基礎(chǔ)上，引進(jìn)人才和科研設(shè)備，加強(qiáng)本地技術(shù)骨干隊(duì)伍的培養(yǎng)，逐步建立一支懂技術(shù)、懂管理的人才隊(duì)伍。4）資金保障由于太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)建設(shè)需要大量的資金,為了保障建設(shè)順利進(jìn)行,必須建立一系列的經(jīng)濟(jì)保障措施。首先是爭(zhēng)取國(guó)家和省市有關(guān)部門對(duì)建設(shè)的資金支持,其次是多渠道籌集資金,制定有利于生態(tài)環(huán)境發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策,積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)和民眾投資于建設(shè)。最后要側(cè)重投入生態(tài)農(nóng)業(yè)的示范、適合實(shí)際、科技含量高的項(xiàng)目，確保投入的回報(bào)率。5）服務(wù)保障為了把太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)建設(shè)好，必須建立和完善服務(wù)于現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系。應(yīng)健全建設(shè)項(xiàng)目，引進(jìn)配套服務(wù)；建立農(nóng)藥、肥料、油料等供應(yīng)服務(wù)和農(nóng)業(yè)機(jī)械的供應(yīng)維修服務(wù)；建立金融、保險(xiǎn)的服務(wù)，建立市場(chǎng)、科技信息服務(wù)；建立氣象、地質(zhì)等服務(wù)體系，努力把其建設(shè)為江蘇省高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)。6 投資估算與效益評(píng)價(jià) 投資安排與估算太倉市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園區(qū)要實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的功能與建設(shè)目標(biāo)，在目前的建設(shè)基礎(chǔ)上需要增加如下的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目（表2）。除服務(wù)區(qū)以外的其他功能區(qū)的建設(shè)，屬于項(xiàng)目投資，不列入本園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)范疇。表2 太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目估算表 單位：萬元主要內(nèi)容項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)投資金額備注路橋建設(shè)7米寬水泥路公里20601200全區(qū)5米寬水泥路公里30401200橋梁個(gè)860480供電工程供電增容及變電站個(gè)2120240全區(qū)供氣工程煤氣供應(yīng)站座1300300通訊10000門交換機(jī)及管網(wǎng)項(xiàng)1120120光纖鋪設(shè)公里20360綠化系統(tǒng)主干道綠化公里1530450全區(qū)河流護(hù)坡與綠化公里40251000服務(wù)區(qū)孵化器用房平方米2000400公共服務(wù)機(jī)構(gòu)用房平方米1400280專家公寓平方米1300260會(huì)所平方米1300260公共實(shí)驗(yàn)室個(gè)1300300中心網(wǎng)站個(gè)1300300服務(wù)項(xiàng)目開辦費(fèi)項(xiàng)520100其他區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)組82001600動(dòng)遷復(fù)墾動(dòng)遷居民戶4002510000住宅區(qū)復(fù)墾畝100022000其他不可預(yù)見費(fèi)1000合計(jì)21550由表2可以看出，本開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需要在當(dāng)前的基礎(chǔ)上增加21550萬元人民幣的投入。其中動(dòng)遷和復(fù)墾費(fèi)用合計(jì)為12000萬元，在項(xiàng)目執(zhí)行期間隨招商進(jìn)度逐步發(fā)生，其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在第二年內(nèi)完成。此外，為了便于招商和吸引農(nóng)業(yè)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)入進(jìn)行產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)，設(shè)立2億元農(nóng)業(yè)高新技術(shù)孵化基金，作為金融服務(wù)中心的運(yùn)作資本。此基金于2002002002007年分步到位，于2010年全部收回?；饋碓磸奶珎}市財(cái)政列支，或由政府制定合適的融資政策，采用市場(chǎng)化方式由企業(yè)投入。 效益評(píng)價(jià)1）收入估算如前所述，太倉市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)主辦單位的收入，在運(yùn)營(yíng)前期，主要來自于土地租金，后期主要來自于入駐企業(yè)上繳的稅金和為入駐企業(yè)提供各種服務(wù)所得的傭金。本規(guī)劃設(shè)計(jì)將營(yíng)業(yè)稅的50％用于對(duì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投資回報(bào)。規(guī)劃在未來的4年內(nèi)（從2004～2007年）完成招商工作。假定每年完成1/4的招商任務(wù)（即6億元/年項(xiàng)目投資），平均每年的土地租金收入為4000萬元。稅金（營(yíng)業(yè)稅）按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算，企業(yè)銷售收入從2006年起算，設(shè)為3億元，稅金1500萬元，設(shè)其中一半為開發(fā)園區(qū)收入，為750萬元。以后入?yún)^(qū)企業(yè)業(yè)績(jī)逐年增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到60億元，2010年的營(yíng)業(yè)稅稅收為3億元，其中一半返還為開發(fā)園區(qū)收入。2010年以后一直維持這一水平。服務(wù)傭金隨著入?yún)^(qū)企業(yè)數(shù)量和企業(yè)銷售收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，2億元孵化基金按年利率3%計(jì)算利息收入，每年為600萬元。對(duì)收入估計(jì)的結(jié)果匯總于下表3。表3 太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)收入估計(jì)結(jié)算表 單位：萬元年份地租傭金稅收孵化基金合計(jì)2004400060020042602005400012004004520200640002407506005590200740004802500600758020087206500600782020099601000060011560201012001500060016800合計(jì)16000378034750360058130表3表明，到2010年，太倉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)的土地租金、稅收、服務(wù)傭金、孵化基金的利息收入合計(jì)為58130萬元，其中土地租金16000萬元，稅金34750萬元。稅金不含所得稅，僅為實(shí)收營(yíng)業(yè)稅的一半。土地租金僅計(jì)算了產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)和涉農(nóng)工貿(mào)區(qū)的非農(nóng)業(yè)用地。其它區(qū)因未改變用地性質(zhì)，所涉地款直接由入駐企業(yè)直接支付給農(nóng)民，不入開發(fā)區(qū)帳戶。2）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算太倉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括招商業(yè)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)（含管理人員工資、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)維護(hù)費(fèi)等）和土地費(fèi)等。其中土地費(fèi)包括一次性支付給農(nóng)民的長(zhǎng)期租金（按30年計(jì)算）、農(nóng)民安置、綠地建設(shè)費(fèi)用和上繳國(guó)庫款等，平均每畝按照4萬元計(jì)算。土地費(fèi)按照高新產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)和涉農(nóng)加工貿(mào)易區(qū)2個(gè)功能區(qū)占地5500畝計(jì)算。平均每年集中開發(fā)1375畝，4年共開發(fā)5500畝。開發(fā)園區(qū)各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用匯總于表4。表4 太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 單位：萬元年份招商業(yè)務(wù)管理費(fèi)土地費(fèi)用其他合計(jì)20049003003000804280200570050030008042802006700700300080448020077008003000804580200810008010802009110080118020101200801280合計(jì)300056001200056021160在表4中，第一年招商業(yè)務(wù)因處于啟動(dòng)階段，招商費(fèi)用比正常年份多出200萬元，到2007年以后隨著土地出讓完畢，招商費(fèi)用就不再發(fā)生。但管理費(fèi)（包括基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)等）用隨著入駐企業(yè)的增加而逐年增加，并且，隨著部分設(shè)施的老化將有加速之趨勢(shì)。土地費(fèi)用的支付隨招商的進(jìn)程而逐步發(fā)生。從表中可以看出，從2004年到201０年，開發(fā)區(qū)的運(yùn)行費(fèi)用總計(jì)為21160萬元，其中土地補(bǔ)償費(fèi)用12000萬元，%以上。3）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目周期設(shè)置本園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的周期暫定為20年，始于2004年，到2023年結(jié)束。前7年為建設(shè)和成長(zhǎng)期。到2011年進(jìn)入成熟期，其時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模。項(xiàng)目殘值測(cè)算采用收益現(xiàn)值法對(duì)2011年以后開發(fā)園區(qū)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在10％的貼現(xiàn)率的情況下，2010年末，開發(fā)園區(qū)對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為142166萬元。此數(shù)據(jù)作為2011年開發(fā)區(qū)財(cái)務(wù)分析的項(xiàng)目殘值。根據(jù)上述參數(shù)分析計(jì)算太倉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)現(xiàn)金流量見表5。表5 太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份建設(shè)投資孵化基金運(yùn)行費(fèi)用運(yùn)營(yíng)收入殘值凈流入2004125505000428042601757020053000500042804520776020063000500044805590689020073000500045807580500020081080782067402009118011560103802010128016800162166177686合計(jì)21550200002116058130162166157586注：當(dāng)貼現(xiàn)率按10%計(jì)算時(shí)，NPV=62134萬元人民幣。內(nèi)部報(bào)酬率IRR=25%。本表數(shù)據(jù)來源于表表4以及本章對(duì)建設(shè)投資的估計(jì)。在本表2010年殘值中含孵化基金回收款2億元。在表5中，基本建設(shè)投資在第一年（2004年）完成，居民動(dòng)遷分4年完成，與招商計(jì)劃同步。孵化基金分4年到位，每年5000萬元，從2004年開始。表5的現(xiàn)金凈流入一欄表明，到2008年，股份公司可以收回對(duì)的全部投入（含孵化基金）。開發(fā)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的內(nèi)部報(bào)酬率為25％。如果按照10%的貼現(xiàn)率計(jì)算，凈現(xiàn)值為62134萬元人民幣。2010年以后。4）效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益從以上的現(xiàn)金流量表中可以看出：太倉市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)具有良好的直接的經(jīng)濟(jì)效益，投資開發(fā)園區(qū)建設(shè)的內(nèi)部報(bào)酬率為25％，說明投資者能取得較好的投資回報(bào)。表5中的運(yùn)行費(fèi)用，7年合計(jì)有21160萬元，其中的相當(dāng)一部分可以直接轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的勞務(wù)收入。除了直接為農(nóng)民提供創(chuàng)收機(jī)會(huì)外，入?yún)^(qū)企業(yè)與農(nóng)民的合作，為農(nóng)民帶來農(nóng)業(yè)高新技術(shù)，將更能使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入大大提高。從政府財(cái)政的角度看，建成后，僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)，因此其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，以及為財(cái)政所帶來的間接收入極為可觀。生態(tài)效益就生態(tài)效益而言，在高新產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)、特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)、將是三個(gè)生態(tài)環(huán)境極佳的主題園區(qū)，特別是生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)，不僅自身能成為城市居民休閑觀光的好去處，而且對(duì)其他地區(qū)城市郊區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)的建設(shè)有直接的示范作用。涉農(nóng)加工貿(mào)易區(qū)屬于工業(yè)用地性質(zhì)，但在本規(guī)劃中，已充分考慮到環(huán)境污染問題，特地安排其在岳王鎮(zhèn)附近，以便借用岳王鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施建立污水處理廠及相應(yīng)的管網(wǎng)，從而可將農(nóng)產(chǎn)品加工和農(nóng)需品制造所可能帶來的環(huán)境問題，基本得到解決。社會(huì)效益就社會(huì)效益而言，在3萬畝的開發(fā)園區(qū)內(nèi)可吸引44億的投資，如果按20萬元投資解決一個(gè)就業(yè)人口計(jì)算。它能夠優(yōu)化投資環(huán)境，樹立良好的對(duì)外形象，增強(qiáng)招商引資的吸引力。43 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