【正文】 改擴建），用于業(yè)主委員會辦公室、小區(qū)活動室、學(xué)生自習(xí)室等。設(shè)計50800平米地下停車場，另還有地上零時停車場，地下停車位1270個，由于商業(yè)需要，部分可設(shè)置為對外停車。%。 商業(yè)部分建筑用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）商業(yè)①號樓14層10004000商業(yè)商鋪樓12層40008000合計12000表73：商業(yè)建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）住宅②③④號樓127層280075600住宅⑤⑥⑦⑧⑨號樓118層400072000合計147600表74：住宅建筑面積列表用途位置占地面積（平米）建筑面積（平米）停車場小區(qū)地下2層3000050800表75：停車場建筑面積列表綜上：地上建筑面積159600平米；地下建筑面積50800平米規(guī)劃建筑總面積為：210400平米位置面積用途商鋪樓12層8000平米小面積商業(yè)鋪面①號樓12層2000平米中型超市（市場）①號樓34層2000平米連鎖賓館（酒店）表76：商業(yè)部分規(guī)劃1. 樓型以點式高層為主，主要為18F和27F 的高層，以每單元一梯5戶為主，一梯6戶為輔構(gòu)成，總體上戶型緊湊、實用。2. 樓型的選擇應(yīng)特別注重景觀朝向和通風(fēng)采光，充分發(fā)揮內(nèi)庭景觀和項目外圍景觀的優(yōu)勢，但應(yīng)特別注重減少公攤面積。1. 結(jié)合目前本區(qū)域住宅市場在售，以及預(yù)售項目的戶型設(shè)計進行綜合分析，本項目的戶型應(yīng)注重實用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2. 避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設(shè)計上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時尚性與創(chuàng)新性。3. 戶型越小的越應(yīng)增大贈送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。4. 強調(diào)窗型的設(shè)計，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營造更多的贈送空間、情趣空間和光影效果。1. 合理分區(qū)原則戶型設(shè)計中注意合理分區(qū)，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2. 避免黑屋原則戶型設(shè)計中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。3. 強調(diào)景觀視野原則堅持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4．注重實用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計時應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實用性，避免面積浪費，忌華而不實，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無法避免則使之盡量在生活陽臺。1. 舒適型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型三房： 圖75：舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 。C. 采用大客廳、大主臥方式處理。D. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書房或陽光室等空間。E. 可打造專門的儲藏空間。F. 強調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G. 采用大陽臺設(shè)計。2. 緊湊型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：圖76：緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 。C. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。D. 可打造專門的儲藏空間。E. 可以考慮引入可變空間如夾層等概念進行三房半的設(shè)計，盡量增加贈送面積。3. 舒適型二房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型二房：圖77：舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計書房或陽光室。C. 可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進行兩房半的設(shè)計。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。4. 緊湊型二房（建筑面積：69平米）（1）參考戶型圖緊湊型二房：圖78：緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。C. 盡量增加可變空間等提高贈送面積。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。5. 經(jīng)濟型一房（建筑面積：49平米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟型一房：圖79：經(jīng)濟型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 盡量保證戶型方正，有相對獨立的客廳。C. ，保證廚房、生活陽臺的實用性，同時盡量營造較大的陽臺活動空間。戶型單位面積（平米）戶數(shù)總面積（平米）①舒適型三房20024280②緊湊型三房30031620③舒適型二房45040410④緊湊型二房6945031050⑤經(jīng)濟型一房4941320237總計1813147597表77：住宅各戶型數(shù)量表注：%第八章 項目投資分析1. 通過走訪、觀察、詢問等方式，搜集本項目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價格；2. 通過市場比較法確定該區(qū)域平均銷售價格；3. 通過市場預(yù)測的方法，預(yù)測在本項目預(yù)售期該區(qū)域價格狀況。收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，運用權(quán)重比較法，確定本項目住宅銷售價格：項目及權(quán)重本項目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）　70255總項目分項目權(quán)重評定評定評定評定%　　得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級差58888生活環(huán)境28877商業(yè)環(huán)境59877升值潛力69976交通狀況道路狀況37777公交通達(dá)56666配套設(shè)施文化設(shè)施28877商業(yè)服務(wù)49988學(xué)校39876金融服務(wù)35555規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃47656外觀設(shè)計9875實用性39866通風(fēng)采光9865小區(qū)配套車位配比39854會所3550000娛樂設(shè)施38764物業(yè)管理提供服務(wù)47634收費標(biāo)準(zhǔn)36688公司品牌38745物業(yè)形象現(xiàn)場包裝38854售樓處包27754營銷策劃情景營銷49844廣告宣傳39855銷售素質(zhì)29955工程進度20051010戶型結(jié)構(gòu)59855發(fā)展商品牌、實力69867項目規(guī)模58865合計(Qx)100QX　　Q1　Q2　Q3表81：住宅權(quán)重及價格表PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)= 元/平米由于本項目在2010年6月開始建設(shè)2011年1月再進行銷售，通過市場比較分析保守估計當(dāng)時距現(xiàn)在價格上漲幅度為10%，110%=3850元/平米。收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運用市場比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項目商業(yè)房屋和地下停車位銷售價格如下：商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車位2009年均價7000元/ m25000元/ m270000元/ m275000元/ 個2011年銷售價格7700元/ m25500元/ m277000元/ m282500元/ 個表82：商業(yè)及停車位銷售價格表通過以上價格標(biāo)準(zhǔn)，并參考工程造價相關(guān)知識及全國和四川省估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，運用EXCEL軟件編制本項目成本效益分析模型。一、主要技術(shù)指標(biāo)計算方法及取費標(biāo)準(zhǔn)合計11 土地面積（畝） 12 規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場） 121 地下面積（m2）停車位總用地面積 122地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅 13 商鋪面積（m2）占地面積4000*2層 14商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層 15 住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù) 16 住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和 17 容積率地上建筑面積/土地面積 18 建筑密度建筑基底總面積/土地面積 19 綠化率大于25% 110 停車位（個）地下面積/401270 111樓層數(shù)27/18二、開發(fā)成本（萬元）21 土地費用土地面積*200萬/畝 22 前期費用 221 規(guī)劃及建筑設(shè)計費規(guī)劃建筑面積*18元/ m2 222 地勘規(guī)劃建筑面積*2元/ m2 223 招標(biāo)費工程建設(shè)費*% 224 質(zhì)檢費工程建設(shè)費*% 225 監(jiān)理費工程建設(shè)費*% 226 三通一平費4元/平米*60畝* 227 報建費規(guī)劃建筑面積*140元/ m2 228 審圖費規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計費*1% 23 工程建設(shè)費 231地下土建及安裝費地下面積*2200元/ m2 232地上建筑及安裝費地上建筑面積*1200元/ m2 233 消防費規(guī)劃建筑面積*120元/ m2 234電梯（萬元）25萬元/臺*9棟*4 235裝修費（萬元）商業(yè)樓建筑面積*400元/ m2 236水、電、氣費（萬元）規(guī)劃建筑面積*70元/ m2 237 總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/ m2 238景觀建設(shè)費用景觀面積*300元/ m2 239公共健身及運動場地運動場地面積*200元/ m2 2310商業(yè)廣場廣場面積150元/ m2 24 不可預(yù)見費（土地費+前期工程費+工程建設(shè)費）*1% 直接開發(fā)成本小計土地費用+前期工程費+工程建設(shè)費+不可預(yù)見費 三、銷售收入（萬元）31 銷售額商業(yè)+住宅+停車位 311一層鋪面（萬元）一層商業(yè)面積*7700元/ m2 312二層鋪面（萬元）二層商業(yè)面積*5500元/ m2 313商業(yè)樓（萬元）商業(yè)樓面積*7700元/ m2 314住宅（萬元）均價3850元/ m2 315車位（萬元）車位數(shù)量*77000元/個 四、收益（萬元）41 收入商業(yè)+住宅+停車位 42 直接成本直接開發(fā)成本 43 相關(guān)稅費 431 管理費用建設(shè)期每年120萬元 432 財務(wù)費用取自第11章中還本付息表 433維修基金建安費用*% 434 銷售費用按照12章銷售策劃預(yù)算 435 營業(yè)類稅費銷售額*7% 44 稅前利潤銷售收入直接成本稅費 45 所得稅稅前利潤* 46 凈利潤稅前利潤所得稅 47 每平米凈利潤利潤/建筑面積 表83：成本效益分析表 經(jīng)營成本利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/直接成本*100%= /*100%=% 銷售利潤率(%)＝產(chǎn)品銷售利潤/產(chǎn)品銷售收入100% ＝*100%=%根據(jù)以上成本收入分析，該項目成本利潤及銷售利潤均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理。第九章 項目實施計劃該項目實施主要分為準(zhǔn)備階段、前期工程、建設(shè)工程和營銷階段四個主要階段，整體時間計劃和內(nèi)容安排如下表：主要工作歷時2010年（季）2011年（季）備注12341234項目準(zhǔn)備階段90項目策劃，取得土地項目前期工程180初步設(shè)計，拆遷安置項目建設(shè)工程540施工組織建設(shè)項目營銷階段360VIP預(yù)售、期房預(yù)售表91：整體控制計劃時間表項目前期工程包括以下工作內(nèi)容，詳細(xì)控制計劃如下表：主要工作歷時2010年（月）主要工作內(nèi)容12345678