【正文】 門，是首都進(jìn)入天津出海的必經(jīng)之路。從交通條件看，北辰是區(qū)內(nèi)唯一四條省際鐵路交界處，設(shè)有四個(gè)鐵路客貨運(yùn)站和全國最大的鐵路編組站。另外還有地鐵 1 號(hào)線，規(guī)劃的地鐵 5 號(hào)線，京津塘、京津高速、津冀高速等十幾條公路穿過，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套暖通專業(yè)采用集中供熱、散熱器采暖； 設(shè)置暖氣熱計(jì)量表、溫控閥；給排水專業(yè)采用城市管網(wǎng)自來水供水，室內(nèi)管材為 PPR；室內(nèi)中水管材為 PPR。室內(nèi)排水采用 UPVC 排水管；燃?xì)夂碗娏κ姓芫W(wǎng)天然氣，分戶設(shè)燃?xì)庥?jì)量表；城市電網(wǎng)供電，分戶設(shè)立 40A 三相五線制戶表(戶表數(shù)量按電力公司相關(guān)行業(yè)規(guī)定配置)，每戶用電均采用獨(dú)立回路，并分回路設(shè)置漏電保護(hù)裝置，提供開關(guān)面板和插座面板；每戶設(shè)置配電箱；（三）在售項(xiàng)目情況38 / 58（附后）區(qū)域項(xiàng)目 名稱開盤 時(shí)間項(xiàng)目 位置項(xiàng)目規(guī)模容 積率產(chǎn)品 類型銷售 價(jià)格銷售率車位寶翠花都2022 年5 月（認(rèn)購）龍泉路(地鐵一號(hào)線劉園站)占地33萬 總建47萬多層 小高層均價(jià):7400 80% 出租一期:4000售完售奧林匹克花園2022 年10 月 2日丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線占地80萬 總建87萬多層 小高層 二期:7000 70% 租瑞景居住區(qū)燕宇藝術(shù)城2022 年12 月丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線占地25萬 總建30萬 多層 四期:5100 95% 出租39 / 58（四）與在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較各項(xiàng)目綜合定位比較分析區(qū)域 項(xiàng)目名稱 整體檔次定位 形象定位 客群定位寶翠花都 中高檔 北美小城鎮(zhèn)針對(duì)周邊及市內(nèi)改善型居民奧林匹克花園中高檔 奧運(yùn)主題以市內(nèi)改善型客戶為主，部分前期組團(tuán)積累客戶瑞景居住區(qū)燕宇藝術(shù)城 中檔以藝術(shù)館為主題針對(duì)周邊區(qū)域改善型居民40 / 58片區(qū)市場(chǎng)部分在售項(xiàng)目情況樓盤名稱地點(diǎn)開盤時(shí)間項(xiàng)目規(guī)模容積率樓間距層高總戶數(shù)層數(shù) 主力戶型 價(jià)位目前銷售情況電梯配置情況外檐　　　　　　　　　入戶門材質(zhì)配置情況寶翠花都龍泉路(地鐵一號(hào)線劉園站)2022年 5月（認(rèn)購）占地 33萬 總建 47 萬25米 米一二期共2022余戶6 層11 層南北向：8090 平米的兩室均價(jià)7400 元/平米一期已售 90%,二期售30%暫無斷橋鋁窗,外檐貼磚奧林匹克花園丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線2022年 10月 2日占地 80萬 總建 87 萬940米 米四期500 余戶多層 小高層18 層90 平米的兩室和 110130 平米的三室，均價(jià)6400 元/平米含精裝修 過半廣州日立中空玻璃燕宇藝術(shù)城丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線2022年 12月占地 25萬 總建 30 萬82122米 米 二期500 多套6 層到頂100 平米兩室，目前主要剩余戶型為 110 平米三室均價(jià)5100 元/平米 　即將清盤無電梯塑鋼窗,陽面中空41 / 58五、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目定位城市低密度主題景觀觀景式洋房現(xiàn)代時(shí)尚住區(qū)（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位位于城市近郊的中檔精品社區(qū)城市近郊：本案的地理位置屬于城市近郊區(qū)，位于原先的城市邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，但目前的城市化發(fā)展進(jìn)程極為迅速。中檔項(xiàng)目：本案所處區(qū)域的地理位置、目前的居住人群、以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，決定了該區(qū)域的發(fā)展過程，并非沿用城市居住的郊區(qū)化發(fā)展軌跡，而是大型城市正常的范圍擴(kuò)張過程。在該擴(kuò)張過程中主動(dòng)或被動(dòng)地遷居城市邊緣的人口，大都為中等收入人群以及較低收入人群。本案所面臨的消費(fèi)人口層次結(jié)構(gòu)，決定了本項(xiàng)目的中檔定位，決定了本項(xiàng)目將建設(shè)成為中檔社區(qū)。做為中檔住宅項(xiàng)目，本案首先將意圖吸引那些主動(dòng)遷居城市邊緣的人群，兼顧被動(dòng)遷居人群（如拆遷戶等）中的經(jīng)濟(jì)條件較好者。主動(dòng)遷居者一般具備相對(duì)較強(qiáng)的消費(fèi)能力以及社會(huì)層次，并且地鐵開通帶來的交通便利為他們提供了“離塵不離城”的購房理由。而被動(dòng)遷居人群一般更多的將考慮購置經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目住宅。本案做為中檔住宅項(xiàng)目，應(yīng)該與較低檔的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目相比，具有明顯區(qū)別。精品社區(qū)：本項(xiàng)目所面對(duì)的區(qū)域市場(chǎng)的中檔消費(fèi)人群，與高檔消費(fèi)群體相比同樣具有強(qiáng)烈的改善生活條件的美好愿望，以及改善居住環(huán)境的消費(fèi)欲望。所以本項(xiàng)目只有建設(shè)成為精品住宅，才可以吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。但中檔消費(fèi)群體最終的購房行為，必定要與其自身的經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)。則該精品住宅對(duì)客戶的吸引力，將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目整體的綜合性價(jià)比方面。本項(xiàng)目將在中檔定位的前提下進(jìn)一步打造精品住宅，以滿足居住條件的實(shí)用性為主，42 / 58以適度的滿足住房舒適性需求為輔，對(duì)享受型的住房需求（豪宅）可以基本不予考慮。在整體規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，本項(xiàng)目對(duì)于“精品住宅”的追求應(yīng)該合理適度，不應(yīng)過分追求高檔。（三）產(chǎn)品核心賣點(diǎn)：? 最適宜的居住空間? 產(chǎn)品研發(fā)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)? 最具投資價(jià)值的房產(chǎn)（四）產(chǎn)品的市場(chǎng)地位界定：? 位于城市新發(fā)展區(qū)? 面向城市中等收入主流市民? 低密度成熟產(chǎn)品為主的高檔住宅社區(qū)? 中等價(jià)位? 以現(xiàn)代和自然為項(xiàng)目形象基調(diào)? 品味，追求一定的時(shí)尚感和適度的超前性（五）案名詮釋LOGO 釋義：整體 LOGO 選用鑒筑的為基調(diào)，咖啡色的經(jīng)典氣質(zhì)賦予 LOGO 的同樣品質(zhì)聯(lián)想，這里色彩就是字的圖畫。設(shè)計(jì)師巧妙運(yùn)用字體，從左到右聯(lián)起砌成一個(gè)完整的建筑體，精美的產(chǎn)品特質(zhì)由此天成。簡(jiǎn)潔的字體風(fēng)格，創(chuàng)意的表現(xiàn)方式，LOGO 的含義就在每部分的組成之間。案名釋義：津，天津，商埠口岸之地。津品，天津地道出品。取諧意，天津的，精致一品。津品鑒筑，來源雕琢精神、用上品標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)生活。由表及里，全方位居住場(chǎng)景，局部處更顯優(yōu)勢(shì)。則，自成格調(diào)，奉獻(xiàn)新生活。（六）目標(biāo)客戶群定位客群總體定位：43 / 58準(zhǔn)備改善居住條件的中檔消費(fèi)人群。目標(biāo)客戶群體：范圍：紅橋區(qū)為主，北辰區(qū)、南開區(qū)為輔的中等收入改善性客群，及地鐵沿線改善與投 資性人群.階層：收入水平中等略偏下的人群；拆遷購房人群等。年齡：青年人（新婚購房） ； 老年人（養(yǎng)老等） 。目標(biāo)客群特征? 紅橋、河北、北辰、南開范圍內(nèi)的個(gè)體自營(yíng)者/黨政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)/ 科教文事業(yè)/企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)或者員工。? 他們主要的行業(yè)分布將是商業(yè)/金融系統(tǒng)/房產(chǎn)/科研機(jī)構(gòu)/ 媒體教育/政府機(jī)關(guān)/ 外企/軍隊(duì)等經(jīng)濟(jì)收入較高的行業(yè)。? 他們有固定的職業(yè)，收入比較穩(wěn)定，該類人群或長(zhǎng)期居?。üぷ鳎┗蛟?jīng)居?。üぷ鳎┰诖说鼗蛴杏H戚朋友長(zhǎng)居此地，對(duì)該地段的周邊環(huán)境比較熟悉或認(rèn)可，屬于改善型客戶。? 紅橋、河北、南開、北辰區(qū)一帶的婚房需求者。該類人群較為年輕，大多購房以父母資助為主。? 該地區(qū)周邊的離退休人員，也有是隨兒女同住的老人。? 周邊區(qū)域及市區(qū)方向的投資、投機(jī)客戶，以及一些外埠客戶。六、項(xiàng)目知識(shí)答客問（一）項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)劃及施工單位類：津品鑒筑項(xiàng)目的開發(fā)商？成功案例？答： 天津市信邦置業(yè)有限公司，為北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱電信地產(chǎn)）在津設(shè)立的開發(fā)公司。電信地產(chǎn)隸屬中國網(wǎng)通北京電信實(shí)業(yè)集團(tuán)，是專業(yè)化、職業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)品牌公司。憑借良好的信譽(yù)與豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為社會(huì)奉獻(xiàn)了諸多的時(shí)代精品，相繼榮膺國優(yōu)工程、市優(yōu)工程、長(zhǎng)城杯、結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯等多項(xiàng)殊榮。主要開發(fā)住宅項(xiàng)目：北京長(zhǎng)安原筑項(xiàng)目、北京信悅?cè)A庭項(xiàng)目、深圳云海天城世家項(xiàng)目以及44 / 58小馬廠住宅小區(qū)等住宅項(xiàng)目公建項(xiàng)目：北京電信指揮調(diào)度中心、西單通港大廈、金融街融信國際項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位？ 答：天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院—擁有城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程咨詢、文物保護(hù)規(guī)劃四甲級(jí)資質(zhì)。該院秉承著天津大學(xué)建校理念，在天津市及全國各地設(shè)計(jì)了眾多精品項(xiàng)目，其理論研究也在業(yè)界擁有不同凡響的建樹。園林設(shè)計(jì)公司？ 答：東林筑景景觀設(shè)計(jì)有限公司，是一支年輕而富有朝氣的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，前身是天津市方標(biāo)建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀部和天津建工集團(tuán)設(shè)計(jì)有限公司景觀所。? 亞資城市別墅；? 優(yōu)聯(lián)第六田園；? 耀華梅江灣；? 順馳半島蘭灣；? 順馳藍(lán)水假期；? 仁愛團(tuán)泊湖；? 大安海?；▓@；? 津東米蘭世紀(jì)二期；? 萬科水晶城；? 泰達(dá)綠色走廊；? 紅磡領(lǐng)世郡；? 樂康大地十二城；? 遠(yuǎn)洋海河新天地；? 陽光股份陽光尚東等等。建筑施工單位？中建一局集團(tuán)公司建筑監(jiān)理公司？ 答：北京華建項(xiàng)目管理有限公司成立于 94 年 6 月，原隸屬于清華大學(xué)土木系，具有甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)，也是北京市率先推行并實(shí)施項(xiàng)目管理模式的龍頭試點(diǎn)五家企業(yè)之一。公司自成立以來，共承擔(dān)項(xiàng)目百余項(xiàng)，所承擔(dān)的工程多次獲得北京市長(zhǎng)城杯、結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯、45 / 58北京市優(yōu)質(zhì)工程等獎(jiǎng)項(xiàng)?？辈靻挝唬看穑禾旖蚴械刭|(zhì)工程勘察院。國務(wù)院批準(zhǔn)的甲級(jí)工程勘察資質(zhì)，一級(jí)地基與基礎(chǔ)工程施工資質(zhì)等多項(xiàng)執(zhí)證證書。創(chuàng)院以來，共有 80 多項(xiàng)科研及工程榮獲國家、部、市級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)和成果獎(jiǎng)。物業(yè)管理公司？ 盛世物業(yè) 北京盛世物業(yè)管理有限公司成立于 1999 年 4 月，是中國物協(xié)、北京市物協(xié)常務(wù)理事單位，國家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司業(yè)績(jī)：1 北京奧運(yùn)大廈 北京市海淀區(qū)學(xué)院路 31 號(hào) 5A 寫字樓 在管2 神州數(shù)碼大廈 北京市海淀區(qū)蘇州街 16 號(hào) 5A 寫字樓 在管3 京門大廈 北京市海淀區(qū)羊坊店路 9 號(hào) 5A 寫字樓 在管4 華平國際大廈 北京市朝陽區(qū)建國路 97 號(hào) 5A 寫字樓 在管5 農(nóng)科大廈 北京市海淀區(qū)板井路農(nóng)林科學(xué)院 5A 寫字樓 在管6 北京農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)測(cè)試大樓 北京市西城區(qū)裕民中路 6 號(hào) 5A 寫字樓 在管7 首創(chuàng)空間 北京市海淀區(qū)東北旺中關(guān)村軟件園 5A 寫字樓 前期8 建陽科貿(mào)樓 北京市西城區(qū)西直門外 5A 寫字樓 前期9 金海國際商富中心 北京市朝陽大郊亭橋 5A 寫字樓 在管10 北京日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)11 四季香山 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng) 18 號(hào) 公寓別墅 在管12 紅 石 屋 北京市延慶開發(fā)區(qū) 賓 館 在管13 金海國際 北京市朝陽大郊亭橋 住宅、商業(yè) 在管14 盛世嘉園 北京市朝陽區(qū)建國路 98 號(hào) 住宅、商業(yè) 在管15 陽春光華 北京市海淀區(qū) 8956 信箱 住宅、商業(yè) 在管16 陽光麗景 北京市西城區(qū)黃寺大街 23 號(hào) 住宅、商業(yè) 在管17 怡 思 苑 北京市朝陽區(qū)十里居 住宅、商業(yè) 在管18 嘉銘桐城 北京市朝陽區(qū)北苑路 86 號(hào) 住 宅 在管19 北京公安交管局住宅 北京市崇文區(qū)培新街乙五號(hào) 住 宅 在管20 慧 德 苑 北京市朝陽區(qū)惠中北里 公 寓 在管21 嘉城花園 北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營(yíng)村 住 宅 在管46 / 5822 光熙家園 北京市朝陽區(qū)太陽宮橋南 住宅、商業(yè) 在管23 天津?qū)毚浠ǘ?天津市北辰區(qū)辰達(dá)路瑞景居住區(qū) 住宅、商業(yè) 在管24 唐山華瑞新城 唐山市古冶區(qū) 住宅 在管顧問（二）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類：項(xiàng)目位置？ 答：本案位于天津市北辰瑞景居住區(qū)。瑞景居住區(qū)地理上位于天津市西北部(北辰區(qū))，辰昌路(丁字沽三號(hào)路)與外環(huán)線之間的北辰區(qū)境內(nèi)，距市中心距離約 12 公里，向南靠近紅橋區(qū)，向東臨近河北區(qū)。規(guī)劃四至范圍：東起辰旺路；西至辰昌路；北至龍洲道；南至龍巖道項(xiàng)目位于外環(huán)線內(nèi)，距外環(huán)線直線距離 公里建筑面積？答：總建筑面積 95340㎡，其中住宅建筑面積 79573㎡，商業(yè)建筑面積 14640㎡，配套公建 1127 平方米容積率，建筑密度？答：容積率 建筑密度住宅 %；公建 %建筑層數(shù)，住宅總戶數(shù)？答：由 17 棟 6 層洋房，5 棟 16 層高層住宅、1 棟 16 層酒店式公寓以及一條商業(yè)街（18個(gè)商鋪）組成。住宅總戶數(shù) 952 戶，預(yù)計(jì)居住人口 3000 人左右綠化率？答：住宅綠地率 45% 公建綠地率 41%土地性質(zhì)、使用年限？答：住宅用地，使用年限 70 年，自 2022 年 12 月 31 日開始計(jì)算 商業(yè)用地，使用年限 40 年車位數(shù)量？具體位置？是否有地下車位？答：機(jī)動(dòng)車位滿足 1：，地上與地下停車，地下車位位于商業(yè)街地下一層，小區(qū)人車分流設(shè)計(jì) 項(xiàng)目入住時(shí)間？47 / 58答：預(yù)計(jì) 2022 年初樓間距大??？ 最小日照間距 1：室內(nèi)層高？答：多層洋房層高為 米，均采用坡屋頂設(shè)計(jì)，北側(cè)檐口為 5 層，南側(cè)檐口為 6 層 高層住宅層高為 米，均為 16 層 高層酒店式公寓層高為 米，16 層商業(yè)用房為 2 層局部 3 層，一層層高 米，二三層為 米，1頂層層高、是否可搭建閣樓？搭建閣樓是否留有預(yù)埋