【正文】 2 2 6 4 . 9 % 66 3 5 . 1 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %79 4 2 . 0 % 1 0 9 5 8 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %48 2 5 . 5 % 1 4 0 7 4 . 5 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %7 3 . 7 % 1 8 1 9 6 . 3 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %24 1 2 . 8 % 1 6 4 8 7 . 2 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %47 2 5 . 0 % 1 4 1 7 5 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %8 4 . 3 % 1 8 0 9 5 . 7 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %電視報紙網(wǎng)絡(luò)廣告牌廣播樓 體 條 幅朋 友 介 紹展銷會N P e r c e n t N P e r c e n t N P e r c e n tI nc l u de d E x c l ud e d To t a lC a s e s主題：客戶積累 （玫瑰園會員招募） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 6 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 在特區(qū)報推出海居別墅系列宣傳軟文，旁敲側(cè)擊突出 17英里稀缺海景別墅的優(yōu)勢 以 《 經(jīng)濟(jì)觀察報 》 作為主打報紙媒介，針對高階層人士進(jìn)行小眾傳播 以 《 深圳特區(qū)報 》 作為主打報紙媒介，對深圳本地的主力客戶進(jìn)行強(qiáng)力宣傳 7 媒體：財經(jīng)媒體 案例： “ 十七英里 ” 財經(jīng)媒體炒作 主題：客戶積累 （玫瑰園會員招募） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 8 主題：渠道拓寬 客戶積累 高消費場所， 與目標(biāo)客戶重合 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 樣版段展示：細(xì)節(jié)動人，氣質(zhì)動心； 主題：客戶體驗 展示 —— 人們總是相信眼見為實，所以須營造營銷氛圍，目的是引起客戶沖動； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 主題：客戶體驗 場所：現(xiàn)場或最近的酒店 效果：開盤重要環(huán)節(jié)、答謝成交客戶、促進(jìn) 有意向未成交客戶、吸引成交客戶的朋友 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 引入每年一度由 胡潤百富 主辦的百富榜揭幕事件，包括已經(jīng)在北京、成都舉辦數(shù)界?生活奧斯卡?活動。 ?生活奧斯卡?是由胡潤組織，由各個頂級品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實品，由世界最好的拍賣行佳士得拍賣行操作，的 一個中國頂級富豪的拍賣晚會 ，拍賣所得將捐獻(xiàn)給貧困大學(xué)生和希望工程。 10 主題：客戶答謝 形式：品牌聯(lián)動 活動效果：將玫瑰園品牌與世界 頂級奢侈品牌相聯(lián)，通過品牌互 動積累客戶，提高圈層知名度。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題：頂級私人物品展 11 開盤籌備部分： ? 《 客戶積累方案 》 ? 《 價格策略和定價報告 》 ? 《 開盤方案 》 營銷執(zhí)行部分： ? 《 廣告企劃表現(xiàn)策略和評價 》 ? 《 各營銷活動計劃和執(zhí)行配合 》 ? 《 銷售管理和激勵方案 》 ? 《 客戶訪談 》 ? 《 專業(yè)合作公司的推薦和評價 》 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 設(shè)計優(yōu)化部分： ? 《 樣板房和接待中心設(shè)計和布局建議 》 ? 《 樣板段和看房動線設(shè)計建議 》 ? 《 會所功能布局和設(shè)計建議 》 ? 《 園林景觀設(shè)計建議 》 ? 《 二期產(chǎn)品改進(jìn)建議 》 營銷推廣部分： ? 《 展示服務(wù)建議 》 ? 《 推售策略的細(xì)化 》 ? 《 別墅推廣媒體渠道研究 》 ? 《 年度推廣費用預(yù)算 》 玫瑰園營銷準(zhǔn)備工作 玫瑰園營銷執(zhí)行工作 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022年之后，我們不再贅述 ?? 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標(biāo)桿，帶動 13棟小宅快速銷售； 第三批 推售數(shù)量： 12套 推售策略：精裝修樣板房，可以作為同一賣點類型推售。如果二期進(jìn)展快，可作為二期第一批的樣板段，進(jìn)退自如； 發(fā)掘物業(yè)價值 節(jié)省交易成本 降低交易風(fēng)險 達(dá)成客戶目標(biāo) THE END. 附件：上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 倫敦切爾西區(qū) 世界富人區(qū)的共性 ： ? 稀缺資源 ? 是最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，并且每個富人區(qū)都是在較長的歷史時期內(nèi)形成自己的標(biāo)準(zhǔn)和氣質(zhì)。它絕對不是簡單的地域分隔，還有許多社會的文化的內(nèi)涵值得斟酌。 日本東京灣 名 稱 興起原因 貝弗利山莊 鄰近電影王國好萊塢， 演藝巨星聚集效應(yīng) ，吸引相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)，比如珠寶業(yè)、奢侈品街等。 紐約長島 納入政府發(fā)展邊緣城鎮(zhèn)計劃 ，建設(shè)高速公路網(wǎng)，配套漸完善，市中心居民尤其是中產(chǎn)階層遷入，陸續(xù)在臨海景觀區(qū)域漸成豪宅區(qū)。 悉尼雙水灣 度假觀光圣地， 臨海灣區(qū)開發(fā)豪宅，建設(shè)與之相配的高檔配套，高級商店等 日本東京灣 20世紀(jì) 80年代，由 政府規(guī)劃 的 ? 富人區(qū) ? ，世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)。 香港淺水灣 著名度假風(fēng)景區(qū) ，稀缺海景資源，亞洲頂級富豪聚集地。 NOOSA灣區(qū) 度假觀光圣地 ，豪宅區(qū)所有建筑都依海而建，代表世界真正意義的海岸豪宅。 新西蘭霍克灣區(qū) 著名度假風(fēng)景區(qū) ，海景豪宅，現(xiàn)代的 ARTDECO建筑風(fēng)格享譽(yù)全球。 倫敦切爾西區(qū) 擁有悠久人文資源， 20世紀(jì) 80年代雅皮、朋克統(tǒng)治這里成為世界時尚中心，現(xiàn)今成政界要員、國際巨星的棲居地。 巴黎 16區(qū) 歷史悠久，二十多個國家的 大使館聚集于此 ，教堂與博物館等 人文資源豐富， 居住環(huán)境優(yōu)尚。 Key word: 富人區(qū) 尚無確定的，劃一的標(biāo)準(zhǔn)，只有特征和標(biāo)尺。 第一大標(biāo)尺 —— 擁有稀缺的資源（地段、自然環(huán)境、人文資源等）。 第二大標(biāo)尺 —— 具有適度的規(guī)模和國際影響力。 第三大標(biāo)尺 —— 絕對安全與私密。 第四大標(biāo)尺 —— 建筑高品質(zhì)和與之相匹配的高尚生活配套以及純粹的社 區(qū)文化取向。 第五大標(biāo)尺 —— 居住人群不僅有財富，還要很高的品位和修養(yǎng)或是名望。 第六大標(biāo)尺 —— 復(fù)合型交通捷利資源。 紐約曼哈頓島以東是世界著名的豪宅區(qū) —— 長島。 而今長島的房子主要有兩類：一類是 60萬 — 100萬美元上下的普通住宅，另一類是數(shù)百萬美元以上的豪宅，但不管是哪一種，其價錢都讓大多數(shù)美國人望而卻步，近幾年來長島的房價不斷上漲，平均每年要上漲 15%左右，而現(xiàn)在長島的平均房價已經(jīng)是20年前的 ，在美國人的印象里，長島意味著：大別墅、豪華加長房車、子女穿著貴族私立學(xué)校制服、職業(yè)化仆從等。 紐約長島 英國移民在此建立永久居留地。 1644 長島建立 1836 長島鐵路延伸，吸引大批德國移民，漸成村落。以農(nóng)產(chǎn)品為主，如馬鈴薯等。 馬鈴薯災(zāi)荒，政府鼓勵在長島開始建造萊維頓式住宅 。 起初吸引的是紐約中低收入人群。 居民人口的增加，商業(yè)設(shè)施逐漸完善。長島的土地、勞動力費用都低于紐約市，吸引眾多企業(yè)家投資，高速公路的興建，交通更加發(fā)達(dá)。中產(chǎn)階層紛紛涌入。 1946 60年代 高檔住宅在風(fēng)景優(yōu)美的濱海灣區(qū)開始開發(fā)。經(jīng)過數(shù)十年成為世界頂級富人區(qū)。 70年代 90年代 涌現(xiàn)一批上海租界區(qū)的花園洋房。堪稱最早期的? 富人區(qū) ? 由于歷史原因，富人區(qū)一度中斷，出現(xiàn)了大半個世紀(jì)的斷層。 ? 豪宅 ? 大行其道。 房地產(chǎn)開始發(fā)展。 上海 1920 紐約長島 VS上海 21世紀(jì) 巡跡上海 ? 富人區(qū) ? 進(jìn)程 20世紀(jì)初 40年代 現(xiàn)如今座落在淮海路、汾陽路、華山路、衡山路、陜西路等花園洋房群落，昔日曾住過政界要員、達(dá)官顯貴、租界領(lǐng)事、洋行董事、發(fā)跡富商、金屋嬌妾、這些地方構(gòu)成了當(dāng)時的富人區(qū)。 空白斷層。 90年代 至今 94年萬科城市花園出世。 95年古北新區(qū)開工、 98年落成。 同年，海華、海麗等僑匯房平地而起。 96年華山路、興國路、番禺路外銷房興起。 97年金融風(fēng)暴，房產(chǎn)開始跳水。萎靡數(shù)年，直到 —— 2022年 8月 1日，內(nèi)外銷房并軌，房產(chǎn)市場開閘“井噴”效應(yīng)，世茂濱江花園創(chuàng)立當(dāng)時價格標(biāo)桿。 2022年聯(lián)洋社區(qū)登場。 同年 4月上海紫園的 。 2022年佘山世茂莊園、檀宮一次次突破價格防線。 …… 在上海， 豪宅一直是進(jìn)行時 …… 不過只有 “ 富人社區(qū) ” ，沒有形成具有國際涵義的富人區(qū)。 紐約發(fā)展 ? 長島 ? 等新市鎮(zhèn)富人區(qū)的條件： 一是美國政府推行大規(guī)模援助公路建設(shè)的政策，高速公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 二是美國政府長期以來一直實施有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策。 三是生活配套設(shè)施齊全完善，除擁有足夠的停車設(shè)施及大型商場外，還有博物館、藝術(shù)中心、學(xué)校、影院、飯店、俱樂部、運動場等設(shè)施。 四是區(qū)域環(huán)境保持較好，如長島地區(qū)自然綠化程度很高，大多數(shù)居民居住在由綠色草坪環(huán)繞的別墅型住宅中。 上海發(fā)展 ? 富人區(qū) ? 的條件： 一是上海的 GDP一直保持在 10%以上的經(jīng)濟(jì)增長速度，對富人區(qū)的營造創(chuàng)造了良好的臵業(yè)氛圍和客戶催動作用。 二是軌道交通、中環(huán)線、高速公路、機(jī)場等建設(shè)正逐步改善和加強(qiáng)交通狀況。 三是 ? 富人區(qū) ? 的產(chǎn)生是區(qū)域條件和市政規(guī)劃相促進(jìn)的結(jié)果，比如古北新區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、佘山等。 四是房產(chǎn)政策要有向好性。 VS 富人區(qū)的發(fā)展要素：經(jīng)濟(jì)、政策、交通和區(qū)域條件 1交通條件滯后于城市化進(jìn)程。 ?富人社區(qū)?的規(guī)模較小，分散影響力弱。 3 、周邊樓盤的檔次參差不齊，整體片區(qū)的生活氛圍與社區(qū)并不同質(zhì)。 周邊的生活配套發(fā)展還不完善或檔次不匹配。 滬上缺乏一批高質(zhì)量的物業(yè)管理公司，難以有?富人生活?的尊貴感。 在產(chǎn)品理念方面薄弱，與生活方式不能達(dá)到溝通與融合。 中國有關(guān) 70年土地使用權(quán)的規(guī)定，一定程度上影響到國際買家。 政府方面的對?富人區(qū)?的政策尚不明朗。 新興的富人階層還需要時間提升生活品味和情趣。 盤點 ? 阻礙瓶頸 ? 憑借良好的規(guī)劃潛力，依托上海的成熟經(jīng)濟(jì)氛圍，旗忠區(qū)域必將成為真正意義上的上海國際頂級富人區(qū)。 我們相信－－