【正文】 7920平方米，住宅部分建筑面積5491平方米，寫字樓部分建筑面積8980平方米。車位：設(shè)地下室150個車位銷售價格：3300—5500元/㎡，銷售均價4500元/㎡。銷售形式：14層拆零銷售，其余整層出售，該項目在付款方式上除了常規(guī)的一次性付款，按揭付款外，還可采取以租代購方式，具體如下：以租代購方式一：簽訂合同付清總房款的40%作為定金；租期三年，每月每平方米租金為75元（均價）；租期五年，每月每平方米租金50元（均價）；以租代購方式二：簽訂合同付清房款的50%作為定金；租期三年，每月每平方米為61元（均價）；租期五年，每月每平方米為40元（均價）；當租期屆滿，并能按時付清租金，產(chǎn)權(quán)屬購房，辦理房產(chǎn)證，如若中途不能續(xù)租定金歸還，但利息不計。金湖大廈地址：匯春路4號規(guī)模：總建筑面積7198平方米，樓高12層，地下一層為車庫，首層為商鋪。銷售價格：3200—3800元/㎡，每上一層加80元。銷售進度：2—3層已售給某旅行社，12層售給某網(wǎng)絡公司，其它銷售緩慢。銷售方式：4—10—11層可零散出售，7—9層整層出售。規(guī)模：可出售面積6837平方米/層，出售共8層銷售樓層：9—117層銷售套數(shù)：56套建筑面積（套）類型：、 、。預計交付日期：2003年9月使用率：65%綜合以上分析，目前濱州市寫字樓的銷售進度整體緩慢，但出租率比較理想。濱州商務公寓市場分析商務公寓雖然在傳統(tǒng)類別劃分上寫字樓存在較大的差異，但都屬于“商務辦公”范疇，無論是對投資人士以及經(jīng)營企業(yè)，商務公寓與寫字樓存在相當大的競爭關(guān)系。項目名稱區(qū)域路段供應量（平方米）亞航財富中心瑯東金湖廣場西北面20000佳和大廈瑯東金湖廣場西北面16000新城國際瑯東發(fā)展大廈對面40000太陽廣場興寧區(qū)新民路18700合 計－－－－－－－－94700上表所示，2002年以商務公寓形式出現(xiàn)供應量比純寫字樓的供應量大出許多，“商務公寓”是濱州“商務辦公類”房產(chǎn)的開發(fā)主流。目前濱州正在興建的商務公寓項目十分走俏，普遍銷售較佳，雖然銷售價格與寫字樓接近，但這些公寓面積小，可以辦理銀行按揭，適合小型投資者的心態(tài)。而且該類公寓介于辦公與居住之間，屬商住用途性質(zhì)，如亞航財富中心、新城國際、太陽廣場等，這類型商務公寓對純寫字樓帶來較強的市場沖擊，是目前寫字樓的主要競爭對手。商務公寓樓層設(shè)計房 號010203040506建筑面積（㎡）朝 向西北北北東北南南銷售價格房 號010203040506最低價341033103340351035103640最高價537052705300554055405640房差價8070708080100朝 向西北北北東北南南5. 公寓市場分析濱州市公寓市場總體分析2001—2002年小戶型一覽表樓盤名稱地址戶型面積（㎡）套數(shù)按揭均價（元/㎡）香城公寓民主路11號單間61820一房一廳—72迷你居東葛路規(guī)劃局旁單間—2242905一房一廳7萬昌溪園思賢路37號一房一廳43—45562813陽光新都民主路66號單間582796一房一廳—187格蘭云天共和路99號單間—382730一房一廳19南湖碧園公務園小區(qū)東南側(cè)一房一廳1022850新城國際發(fā)展大廈對面一房一廳64—66402948佳和大廈金湖廣場西北側(cè)一房一廳65142970東方明珠南湖橋頭邊單間31—43663310一房一廳5311外灘新城中山路648號一房一廳443150沁景苑桂春路中段一房一廳59—61102710世貿(mào)商城人民西路3號單間25—281502750一房一廳—84夢澤園大學路25一房一廳802018 市場需求分析可承受的月供款承受范圍（元/月）700－1000元1000－1200元1200－1500元1500元以上比例（%）60%25%　10%　　5%能夠承受的月供款在1200元以內(nèi)的占了絕大部分，說明濱州的購房者的收入水平還不高，其供房能力也只能維持在中低檔水平?？沙惺艿目們r總價（元）16－23萬24－30萬31－35萬36－40萬41－50萬50萬以上比例（%）34%45%9%4%5%3%（1）總價控制在16－30萬元/套的住宅適合多數(shù)消費者的消費需求。（2）總價高于36萬元/套的住宅，只有少量經(jīng)濟實力較強的消費才能消費得起。（3）高檔產(chǎn)品市場目前需求有限，中低檔產(chǎn)品仍然被看好。采用的付款方式根據(jù)調(diào)查研究，目前已購房及預計購房的消費者絕大部分是通過或計劃通過銀行按揭的方式來實現(xiàn)購房計劃的，一次性付款的情形目前在濱州市非常少，僅有5%左右。說明通過銀行按揭貸款或住房公積金等方式實現(xiàn)購房是絕大部分購房者的首選。對房屋的裝修要求通過對消費的調(diào)查研究，消費者對目前的交房標準各有想法，對于選擇毛坯房還是精裝修房時，統(tǒng)計結(jié)果各占一半，但有向裝修房方向傾斜的趨勢。小結(jié)新樓盤是多數(shù)消費者的主要選擇對象。（2）多層住宅需求量大，但市場供應量有限，而選擇小高層及高層的人還是比較多。（3）由于小戶型在濱州市剛剛出現(xiàn)，同時迎合了部分經(jīng)濟實力不足或單身人士的需求，銷路比較好，面積在34－45㎡比較暢銷。（4）三房二廳仍然是市場走俏的主力戶型產(chǎn)品，其次是二房二廳。（5）消費者對商品房的價格承受能力有上升趨勢，單價在20002600元/㎡，總價在16－30萬元的商品房比較受到消費者的歡迎。（6）通過銀行按揭實現(xiàn)購房目的是主要渠道。（7）購房年齡趨向年輕化。（8）購買者住在新城區(qū)和興寧區(qū)者居多。（9）別墅產(chǎn)品價格偏高，購買者少。（10）景觀性能佳，小區(qū)環(huán)境優(yōu)，交通便利和價格不高的樓盤比較暢銷。 濱州市未來3—5年房地產(chǎn)市場的預側(cè)房地產(chǎn)市場的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡是一種動態(tài)平衡，濱州市房地產(chǎn)市場目前處在上升發(fā)展期，假設(shè)在每個發(fā)展階段均能實現(xiàn)資源最優(yōu)化配置下的平衡，我們需要尋找這個平衡所含的市場容量?，F(xiàn)在我們從幾個方面因素進行分析。 國內(nèi)生產(chǎn)總值按濱州市總體規(guī)劃目標，濱州市2001年要完成GDP600億元，按房地產(chǎn)投資占GDP的5－8%看，達到50億元左右，但實際GDP只達到323億元，房地產(chǎn)實際投資額不到25億元，只完成規(guī)劃發(fā)展目標的50%左右，前幾年GDP缺口量累積下來，使濱州市國民經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟總量落后5年，房地產(chǎn)投資受拖累，也存在相當大的“缺口量”，用數(shù)據(jù)闡述是：2001年房地產(chǎn)投資缺口量為25億元，2000年18億元，1999年在20億元左右……自1995年到2001年，房地產(chǎn)投資缺口量在150億元左右。近兩年在國家政府一系列利好宏觀因素刺激下，濱州市房地產(chǎn)市場正處在“補缺口”求大發(fā)展的銜接階段。 “十五”目標濱州市“十五規(guī)劃”提出2005年人均居住使用面積16平方米的目標，比1999年人均居住使用面積9平方米多出7平方米，折合成建筑面積超過10平方米，人均居住使用面積16平方米的目標。與美國（50平方米）、歐洲（35平方米）、臺灣（28平方米）相比，濱州乃至全國的住宅水平都相當?shù)汀I州市目前房地產(chǎn)投資占GDP5－8%之間，正是發(fā)展的“黃金時代”。濱州市統(tǒng)計局2001年統(tǒng)計，市區(qū)（不含并歸郊區(qū)）人口為122萬人，以市區(qū)人口122萬人為靜態(tài)指標，“十五”期間需要增加的住宅建筑面積為1220萬平方米，每年需要增加的住宅建筑面積244萬平方米，加上商業(yè)、寫字樓面積，就有300萬平方米的年需求量。按房產(chǎn)局提供的成交資料表明，2000、2001兩年商品房的成交面積才200萬平方米，只完成“十五”目標的30%?！笆濉逼陂g后幾年若不加大發(fā)展房地產(chǎn)市場，人均居住使用面積16平方米是難以在“十五”期間實現(xiàn)的。 人口增長因素濱州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明：濱州市目前超過40萬流動人口，按目前在售樓盤統(tǒng)計，約有20%的成交由外地人購買，顯示首府的集聚功能，也拉大了1/5的房地產(chǎn)市場的需求空間。濱州市加速發(fā)展，推進城鎮(zhèn)化工業(yè)化進程，2000年以后每年引進科技人才510萬人。根據(jù)公安部門提供數(shù)據(jù)表明，2000年入籍外來人口11萬人；預計2002年超過13萬人。結(jié)合人口動態(tài)增加因素，“十五”期間市區(qū)增加人口數(shù)約75萬－85萬人，按人均住宅使用面積16平方米計算，“十五”期間住宅使用面積需求量為1200－1360萬平方米，折合建筑面積約1536萬平方米，年均需求量為307萬平方米左右，每年為滿足需求，政府提供住宅用地為307/=211平方米，折合3163畝。從目前看，政府出讓土地市場遠遠未達到這個數(shù)。 濱州市2002年為城市建設(shè)管理年，全面實施“136”工程未來3年會有堤園路的70萬平方米、三坊街改造工程、永新區(qū)5－10萬平方米、興寧區(qū)東溝嶺8萬平方米、城北區(qū)2萬平方米、江南區(qū)2萬平方米等，近100萬平方米的貨幣拆近量，直接帶給市場超過100萬平方米需求空間。 消費結(jié)構(gòu)與居民收入因素－%，%。參照建設(shè)部標準：2005年個人住房消費占總體消費的比重達15%。兩項系數(shù)相比，濱州市個人住房消費偏低，%的巨大上升空間。 居民收入水平濱州市“十五”目標：、2001年為7906元、2002年為8697元。按目前GDP每年增長10%的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢完全有能力實現(xiàn)“十五”目標，居民人均可支配收入將增長47%，成為住宅產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展的基礎(chǔ)。結(jié)論：按“十五”目標和市場現(xiàn)狀綜合分析預測，濱州市房地產(chǎn)住宅市場未來3－5年需求量約在每年330萬平方米建筑面積左右。由于現(xiàn)有市場總量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失去平衡，中、高檔產(chǎn)品市場占主流，限制了住宅產(chǎn)業(yè)化的迅猛發(fā)展，未來市場主流將移至中、低檔產(chǎn)品市場為主，使房地產(chǎn)市場得到高速發(fā)展，并成為濱州市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。蘋果園的市場定位正迎合這種市場發(fā)展需求，市場前景看好. 濱州市房地產(chǎn)開發(fā)戶型專題分析經(jīng)過詳盡細致的調(diào)查分析，我們對濱州市近期開發(fā)樓盤的戶型有以下幾個判斷：戶型種類非常齊全，單房、一房一廳到五房三廳，一戶設(shè)一個衛(wèi)生間到三個，錯層、躍式、樓中樓（復式、空中別墅）、聯(lián)體別墅、單體別墅各種類別都具備。其中，三房和四房所占比最大，而小戶型的單房、一房和二房不多，六房（別墅）的比例也很少。 戶 型 百 分 比 表一：戶 型戶型個數(shù)戶型百分比單 房3%一房一廳 （二 廳）26%二房二廳 （二 廳）58%三房一廳（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）71%四 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）59%五 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）27%六 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）68%說明：參加統(tǒng)計79個樓盤，共 7 種房型。 戶 型 百 分 比 表 二 ：戶 型戶型個數(shù)戶型百分比平 層76%樓中樓28%躍 式5%錯 層3%別墅3%說明：參加統(tǒng)計79個樓盤，共 4 種房型。 戶型面積范圍廣泛。其中三房的面積相對較大，范圍在120平方米至140平方米的占80%。 戶 型戶型面積范圍（平方米）單 房—一房一廳 （二 廳）—二房二廳 （二 廳）—三房一廳（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）—四 房（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）—五 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）六 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）戶型設(shè)計種類豐富，包括平層、錯層、躍式、樓中樓（復式、空中別墅）、聯(lián)體別墅和單體別墅等。平面設(shè)計通常采用一梯二戶或一梯三戶，通風采光性能良好，室內(nèi)區(qū)分公共、私人、動態(tài)和靜態(tài)空間，充分滿足人的活動實用性。部分樓盤設(shè)置觀景陽臺，采用大面積落地玻璃門和轉(zhuǎn)角飄窗，引入室外景觀。大面積戶型通常設(shè)二個衛(wèi)生間，也有書房、健身室等概念，但和室、工人房、主人房衣帽間、視聽室、家庭娛樂室等還較為少見。濱州市在售樓盤主要戶型平面圖：（見附件5） 濱州項目建議書案例濱州市商品房建筑風格專題分析針對建筑外形及園林設(shè)計，我們對濱州市商品房建筑風格進行了專題調(diào)查，得出如下結(jié)論：目前濱州市商品房流行的建筑風格以歐式為主，逐步向多種風格并存發(fā)展；有主題園林設(shè)計，綠化小品各具特色。見附件6：《濱州市在售樓盤主要建筑外形和園林設(shè)計圖》外灘新城中山路648號百年旺地，世紀繁華寧匯富仕園民族大道與濱湖路交匯處至尊廣廈間 寧匯富仕園；富仕園soho住宅經(jīng)典集美都市新村建政路8號新加坡風格休閑文化社區(qū)；成熟社區(qū)、幸福生活嘉園東葛路延長線88號嘉園 佳景 家天下，新城 新家 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