【正文】 同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為濱州市房地產業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證?？傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴大到155平方公里，人口達150萬人，把濱州逐步建成具有南國風光、民族特色的現代化城市。今后五年，濱州市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設中國綠城，向生態(tài)城市邁進。168。布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團。 政府對本項目的支持u 政府樹立城市經營增值的觀念。本項目作為改善城市窗口形象、推進城鎮(zhèn)化建設、促進住宅產業(yè)化發(fā)展示范工程。u 政府支持得到的回報216。1．5 項目開發(fā)時機及總時間1．5．1 目標市場的確定濱州房地產市場現狀是：市場運行呈上升趨勢，產品銷售形勢良好，2003年16月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由2000元/平方米開盤，隨著產品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現房走向2500元/平方米或以上。1． 5。但是，現實是居民收入偏低和經濟不發(fā)達，再加上目前市場供應的產品大多數是中高檔產品，居民的收入無法追上，造成大多數居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。濱州市房地產市場分析 濱州市房地產市場發(fā)展描述濱州市房地產市場，1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當年商品房實際銷售面積24萬平方米。同年7月，二級市場正式啟動，有1447套、。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。經過市場調研究，目前已開工的別墅項目總體供應不低于3000套，其中以聯排別墅為主，不少于2000套。（表15，圖17）濱州市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據房產局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。但隨著市場經濟的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經濟繁榮與發(fā)展的必然。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產市場的發(fā)展成熟，一些經濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產企業(yè)將被淘汰出局。 住宅小區(qū)呈現郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化綜觀濱州房地產市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。隨著城市建設步伐加快，郊區(qū)住宅將是濱州未來幾年的主流導向。房地產市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標志是濱州二手房市場迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動以后，當年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達2830套，成交面積25萬平方米，進入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現脫銷等現象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。舊城改造的加快，帶動相關物業(yè)價值升值。濱州2002年經濟運行全面提速，2003年2月的政府工作報告指出，濱州2002年國內生產總值達356億元，%，達到預期目的，%，%，%。綜合以上數據可知：%。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍濱州人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。 小戶型市場受到消費者的青睞濱州的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務公寓也得以市場的認可?；仡欉^去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標準說明書，說明書內容就有一條，裝修標準為毛坯房。全裝修有幾大好處，表現在：裝修質量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負責，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現象發(fā)生；不會損害房屋結構；住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質量，會嚴格審查裝修企業(yè)的資格；現代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內空氣的污染，利于保證室內空氣質量。就推盤個數而言，東部新城區(qū)依然保持著“領頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現出強勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。 2002年月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(個)242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，2002年市場推出樓盤數量的三個高峰分別為4月份、10月份和112月份，均在37個以上。但從其開發(fā)商的實力來說，并不屬于濱州具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。 競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產開發(fā)的控制越來越嚴格，濱州對房地產開發(fā)用地出讓方式將由原來的協議形式向拍賣和招標形式轉變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。如馬來西亞的東方集團投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地56畝。這種狀況在2000年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)的物業(yè)管理公司在濱州開始出現。 品牌意識日趨強烈濱州房地產經過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產企業(yè)近360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應量是一個驚人的數字。水晶城、金湖灣、和實低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。②城市各城區(qū)結構不同，直接影響各城區(qū)經濟結構、人口結構、人口素質、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。江南、城北多層住宅產品均價　　　　　□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產品　　　　　　　□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產品最受歡迎。小高層產品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。目前濱州市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。2001年濱州寫字樓吸納量約15萬平方米2002年濱州市寫字樓吸納量約20萬平方米需求行業(yè)分布IT產業(yè)、律師事務所，通訊行業(yè)等新興產業(yè)應是寫字樓市場的主力需求之一。國外公司也開始了在山東尋找合適的落腳點。從近年來看，政府對企業(yè)的放寬政策逐步增加，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境，如市政配套、路網建設等措施都充分表明政府對企業(yè)的發(fā)展給予的寄望。另外，濱州國際會展中心的建成將成為濱州的標志性建筑物，將會吸引全國各地及至世界各地的客商，為客商提供一個交流及商品流通平臺，實現商賈云集的繁榮景象，相應地帶動該區(qū)域乃至整個濱州經濟的發(fā)展。于1992年年底推出市場，起初最高售價7000多元/㎡，由于推廣方式存在不足和高起的售價與當時的經濟水平大相徑庭，以及當時的房地產泡沫影響，使其一度受到挫折，成為一棟空置寫字樓，后因經濟復蘇并迅速發(fā)展，盡管將售價由原來的7000多元/㎡降至4500元/㎡，仍然沒有得到市場的認可。車位：設地下室150個車位銷售價格：3300—5500元/㎡，銷售均價4500元/㎡。銷售進度：2—3層已售給某旅行社，12層售給某網絡公司，其它銷售緩慢。濱州商務公寓市場分析商務公寓雖然在傳統(tǒng)類別劃分上寫字樓存在較大的差異，但都屬于“商務辦公”范疇，無論是對投資人士以及經營企業(yè)，商務公寓與寫字樓存在相當大的競爭關系。商務公寓樓層設計房 號010203040506建筑面積（㎡）朝 向西北北北東北南南銷售價格房 號010203040506最低價341033103340351035103640最高價537052705300554055405640房差價8070708080100朝 向西北北北東北南南5. 公寓市場分析濱州市公寓市場總體分析2001—2002年小戶型一覽表樓盤名稱地址戶型面積（㎡）套數按揭均價（元/㎡）香城公寓民主路11號單間61820一房一廳—72迷你居東葛路規(guī)劃局旁單間—2242905一房一廳7萬昌溪園思賢路37號一房一廳43—45562813陽光新都民主路66號單間582796一房一廳—187格蘭云天共和路99號單間—382730一房一廳19南湖碧園公務園小區(qū)東南側一房一廳1022850新城國際發(fā)展大廈對面一房一廳64—66402948佳和大廈金湖廣場西北側一房一廳65142970東方明珠南湖橋頭邊單間31—43663310一房一廳5311外灘新城中山路648號一房一廳443150沁景苑桂春路中段一房一廳59—61102710世貿商城人民西路3號單間25—281502750一房一廳—84夢澤園大學路25一房一廳802018 市場需求分析可承受的月供款承受范圍（元/月）700－1000元1000－1200元1200－1500元1500元以上比例（%）60%25%　10%　　5%能夠承受的月供款在1200元以內的占了絕大部分，說明濱州的購房者的收入水平還不高，其供房能力也只能維持在中低檔水平。采用的付款方式根據調查研究，目前已購房及預計購房的消費者絕大部分是通過或計劃通過銀行按揭的方式來實現購房計劃的，一次性付款的情形目前在濱州市非常少，僅有5%左右。（2）多層住宅需求量大，但市場供應量有限，而選擇小高層及高層的人還是比較多。（6）通過銀行按揭實現購房目的是主要渠道。（10）景觀性能佳，小區(qū)環(huán)境優(yōu)，交通便利和價格不高的樓盤比較暢銷。近兩年在國家政府一系列利好宏觀因素刺激下，濱州市房地產市場正處在“補缺口”求大發(fā)展的銜接階段。濱州市統(tǒng)計局2001年統(tǒng)計，市區(qū)（不含并歸郊區(qū)）人口為122萬人，以市區(qū)人口122萬人為靜態(tài)指標，“十五”期間需要增加的住宅建筑面積為1220萬平方米，每年需要增加的住宅建筑面積244萬平方米，加上商業(yè)、寫字樓面積，就有300萬平方米的年需求量。濱州市加速發(fā)展，推進城鎮(zhèn)化工業(yè)化進程，2000年以后每年引進科技人才510萬人。 濱州市2002年為城市建設管理年，全面實施“136”工程未來3年會有堤園路的70萬平方米、三坊街改造工程、永新區(qū)5－10萬平方米、興寧區(qū)東溝嶺8萬平方米、城北區(qū)2萬平方米、江南區(qū)2萬平方米等，近100萬平方米的貨幣拆近量，直接帶給市場超過100萬平方米需求空間。 居民收入水平濱州市“十五”目標：、2001年為7906元、2002年為8697元。蘋果園的市場定位正迎合這種市場發(fā)展需求，市場前景看好. 濱州市房地產開發(fā)戶型專題分析經過詳盡細致的調查分析，我們對濱州市近期開發(fā)樓盤的戶型有以下幾個判斷：戶型種類非常齊全，單房、一房一廳到五房三廳，一戶設一個衛(wèi)生間到三個，錯層、躍式、樓中樓（復式、空中別墅）、聯體別墅、單體別墅各種類別都具備。 戶型面積范圍廣泛。部分樓盤設置觀景陽臺，采用大面積落地玻璃門和轉角飄窗，引入室外