【正文】 素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。（2）主要是體現(xiàn)使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。（3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下：月租金額=（租金基數(shù)177。調(diào)劑因素）X計租面積+附屬房單位租金X計租面積+設(shè)備租金房屋租賃管理的一般程序房屋租賃實行登記備案制度（1）房屋租賃合同當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應(yīng)提交有關(guān)資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。（2）申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，當(dāng)事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。（3）房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。（4）出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃登記費（房屋租賃管理費）。當(dāng)事人雙方向稅務(wù)部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護。出租房屋的交接與備案完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用（管理費、水電費、電話費、煤氣費等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。房屋租賃的條件（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的。（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。（3）共有房屋未取得共有人同意的。（4）權(quán)屬有爭議的。（5）屬于違法建筑的。（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房屋租賃的有關(guān)政策（1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住2年以上家庭成員可以繼續(xù)承租。（3）承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用所承擔(dān)的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添。（4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。（）（）（）（5）承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計6個月以上的；公有住宅用房無證當(dāng)理由閑置6個月以上的，利用承租房屋進(jìn)行違法活動的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。（6）以贏利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家（7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。（8）房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。與客戶溝通的技巧1．耐心傾聽2．反饋信息協(xié)調(diào)矛盾4解決疑難制定客戶關(guān)系管理的年度計劃客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容（1）宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相關(guān)的政策法規(guī)。（2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶告知。（3）上征詢客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見或建議。（4）了解客戶目前對物業(yè)管理服務(wù)的新要求。（5）客戶報修、投訴后的回訪。（6）對特殊客戶的特別關(guān)注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻(xiàn)者等）。（7）議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況?？蛻絷P(guān)系管理實施方式（1）通訊（2）海報（3）全文（4）住戶手冊（5）電子郵箱（6）投訴熱線（7）星（8）家庭拜訪（9）客戶調(diào)查（l0）座談會（11）節(jié)日聚會（12）上門服務(wù)（13）推廣活動（14）設(shè)立鄰里守望小組（15）主辦消防日與客戶溝通的心理過程：注意、理解、接受、行動與客戶非語言性的溝通溝通可以是語言的、文字的，也可是非語言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動作等又傳遞信息。說話者的語氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說話者與聽話者之間的自然距離彭響溝通的效果。熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍（－）配套設(shè)施（二）娛樂休閑（三）咨詢服務(wù)（四）會所服務(wù)組織社區(qū)專題活動：立頂、調(diào)研、策劃、論證、決策專題活動的實施分3步：制定實施方案、籌備工作、活動進(jìn)行。策劃和實施社區(qū)專題活動的過程中，特別要做以下5方面的工作：（一）確定社區(qū)活動的主題（二）設(shè)計社區(qū)專題活動的具體內(nèi)容（三）編寫專題活動宣傳資料應(yīng)注意了解客戶的心理和需求（1）應(yīng)以照片或畫面為主。（2）文字部分力求簡潔扼要。（3）文字內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營特色、舉辦本次活動的目的、時間安排、參加人員要求等。（4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。（5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時能詢問。（四）做好專題活動的開幕式（五）進(jìn)行專題活動的總結(jié)社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容（1）叫車服務(wù)。（2）代訂出租車服務(wù)。（3）代為聯(lián)系家教服務(wù)。（4）酒店預(yù)訂服務(wù)。（5）求助熱線服務(wù)。（6）代收洗滌衣物。（7）代聯(lián)系快速服務(wù)。（8）代報刊雜志訂閱服務(wù)。（9）代機票、火車票、輪船票預(yù)計服務(wù)。（l0）提供小型車輛打氣服務(wù)（1l）洗車、打錯服務(wù)。（l2）泊車服務(wù)。（l3）代為聯(lián)系外賣服務(wù)。（l4）提供室內(nèi)植物租賃服務(wù)。（15）提供有信譽的勞務(wù)公司服務(wù)。（16）公共事業(yè)費代收代繳服務(wù)。（17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務(wù)。（l8）陪護老人服務(wù)。（l9）照看寵物服務(wù)。（20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項服務(wù)。社區(qū)活動的主要類型（1）固定節(jié)日活動。如新春聯(lián)歡會、中秋節(jié)賞月舞會（晚會）、客戶入住周年慶等。（2）主題性活動。如踏青活動、棋牌類比賽、歌唱比賽等。（3）室外活動。燒烤活動、納涼晚會等。（4）利用網(wǎng)絡(luò)組織社區(qū)活動。網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。結(jié)構(gòu)平面圖（1）基礎(chǔ)平面圖，工業(yè)建筑還有設(shè)備基礎(chǔ)布置圖（2）樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。（3）屋面結(jié)構(gòu)平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。制定危房鑒定檢查制度施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛工L妙理使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無修繕價值，暫無條件拆除，又不危時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。房屋安全檢查的方法1．直觀法、刺探、敲擊聽聲法房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房、房屋完損等級的評定方法1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修，設(shè)備的等組成各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重或樓面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)。（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一個萬損標(biāo)準(zhǔn)。其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度來確定。其他結(jié)構(gòu)房屋的完損等級評定方法（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損的等級就是分項的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項程度高出一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損成服來確定。基本做法評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種：（1）定期平定房屋完損等級 每隔一定時期（1—3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐棟完損等級評定，包括組織準(zhǔn)備、實施查勘、統(tǒng)計匯總3個階段。（2）不定期評定房屋完損等級①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，評定完損等級②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。③接管驗收新建房屋后，要進(jìn)行評定房屋完損的等級。29 / 29