【正文】 者透露一些“江湖傳聞”：傳說廣東或者北京某家開發(fā)商曾經(jīng)做過假按揭。 　　廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時(shí)沒有賣出的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。 　　從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發(fā)商目的清晰——現(xiàn)金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對(duì)貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時(shí)刻，開發(fā)商獲得貸款利率通常為基準(zhǔn)利率上浮10%30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。 　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報(bào)告中稱，2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長9%，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個(gè)月獲得的信貸支持總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。 　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎?！笔Y尚禮說。 　　記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30%左右。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商還會(huì)通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當(dāng)于一部分建設(shè)資金由施工方先墊付。 　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅(jiān)固。當(dāng)企業(yè)的資金鏈難以維系時(shí)，融資需求便急不可耐。不過開發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。 　　資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運(yùn)轉(zhuǎn)的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛假合同”。 　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個(gè)購房合同。事實(shí)上這個(gè)交易并沒有發(fā)生?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個(gè)員工，而老板可能會(huì)要求他們每人找3至5個(gè)人，以滿足按揭份額。 　　簽署這樣一個(gè)合同對(duì)于開發(fā)商來說并非難事。開發(fā)商通過任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購房者”，并得到他們的基本資料?！氨热?，身份證復(fù)印件，戶口復(fù)印件，結(jié)婚證等一應(yīng)俱全?！痹撡Y深人士說，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當(dāng)事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費(fèi)”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個(gè)案也比比皆是。 　　看似簡便實(shí)為險(xiǎn)棋 　　與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時(shí)不會(huì)耗費(fèi)時(shí)間。當(dāng)這些基本資料準(zhǔn)備齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商向未繳納任何費(fèi)用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請(qǐng)按揭貸款的敲門磚。 　　當(dāng)這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時(shí)，放貸員經(jīng)過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個(gè)人，而是直接匯入開發(fā)商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價(jià)值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開發(fā)商經(jīng)過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金?！钡?，這樣的“皮影戲”不會(huì)只發(fā)生一次。如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。 　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實(shí)為一招險(xiǎn)棋。欠債總是要還的?！凹侔唇摇比讼蜚y行還款必不可少。不過，那些出借個(gè)人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因?yàn)楸澈蟮姆康禺a(chǎn)開發(fā)商會(huì)代為清障。該人士說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產(chǎn)商則會(huì)為了滿足銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求選擇將這些房產(chǎn)進(jìn)行抵押。由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)潛伏于未來真正購房者的腳下。 　　當(dāng)按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個(gè)指定賬戶之后，一個(gè)開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果也許可以立竿見影，讓開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)獲得一定的快感。 　　據(jù)上述人士介紹，當(dāng)開發(fā)商資金鏈即將斷裂時(shí)，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時(shí)日。在現(xiàn)有融資渠道當(dāng)中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機(jī)構(gòu)的利息都比“假按揭”還息高出許多。 　　購房者 　　蒙在鼓里追高房價(jià) 　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險(xiǎn)。與此同時(shí)，假按揭所帶來的另一個(gè)效果也同時(shí)出現(xiàn)了：房屋的成交量與交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價(jià)格。他們只能通過與同地段樓盤進(jìn)行比較，或者與那些購買過的人進(jìn)行咨詢。 　　“如果是一套100平方米的房子，實(shí)際價(jià)格為每平方米8000元。開發(fā)商在做假按揭時(shí)，成交價(jià)為1萬元。那么官方交易網(wǎng)站上就會(huì)顯示單價(jià)1萬元每平米?！痹撊耸空f，售樓處的銷售人員一定說，現(xiàn)在買1萬元，過幾天價(jià)格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會(huì)忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號(hào)排隊(duì)的人一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所剩套數(shù)。 　　由此，一個(gè)“追漲殺跌”的效應(yīng)便出現(xiàn)。真正的購房者擔(dān)心“明非今比”的單價(jià)，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發(fā)商就可由此回籠一部分流動(dòng)資金。如果所剩套數(shù)售罄，那么開發(fā)商就會(huì)將“自賣自買”的已售房屋進(jìn)行退房，然后再次出售。 　　“對(duì)于我們普通消費(fèi)者，最大問題就是信息不對(duì)稱。我有意向買房的時(shí)候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個(gè)單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價(jià)等詳細(xì)資料?！鄙鲜鲑彿空邔?duì)記者說，“今年2月份房屋有回暖的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價(jià)格肯定會(huì)漲?！?　　銀行 　　一石三鳥 設(shè)立專用賬戶 　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個(gè)人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”。 　　“因此，銀行向開發(fā)商授信時(shí)，除了要求開發(fā)商進(jìn)行抵押或擔(dān)保以外，一般還要求開發(fā)商將銷售的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)劃歸到該行?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。 　　凡辦理按揭貸款的購房者都會(huì)有類似經(jīng)歷：購房時(shí)，開發(fā)商都會(huì)以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費(fèi)者只需簽合同，其他事情都不用管。事實(shí)上，絕大多數(shù)開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。 　　理論上講，消費(fèi)者有權(quán)利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實(shí)際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準(zhǔn)備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時(shí)間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實(shí)省了不少時(shí)間和精力。而且，有個(gè)開發(fā)商做中間人，心理上也踏實(shí)不少?！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時(shí)說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。 　　另外，長期懸在銀行頭頂?shù)摹袄麆Α薄L(fēng)險(xiǎn)防控必須考慮在內(nèi)。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設(shè)立一個(gè)專門賬戶，將售房所得款項(xiàng)存入該賬戶，銀行會(huì)對(duì)該賬戶進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風(fēng)險(xiǎn)。 　　審核流于形式 　　據(jù)了解，對(duì)于房貸業(yè)務(wù)審批，通常銀行支行沒有權(quán)限放貸，分行才具有這個(gè)權(quán)限，除非是分行指定某個(gè)支行來操作該項(xiàng)貸款的審批。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責(zé)通常是收集開發(fā)商材料，進(jìn)行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會(huì)讓開發(fā)商準(zhǔn)備齊后再放貸，只是一個(gè)例行程序而已。 　　多位銀行房貸業(yè)務(wù)部工作人員都向記者表示不知“假按揭”?！拔覀儗?duì)客戶的貸前審查很嚴(yán)格，尤其是今年以來，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制非常重視?！蹦炒笮蜕虡I(yè)銀行分行房貸業(yè)務(wù)部工作人員對(duì)記者說。 　　不過，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個(gè)去親自拜訪客戶、實(shí)地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實(shí)。如果對(duì)每個(gè)客戶都親自進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因?yàn)橘J款由“領(lǐng)導(dǎo)”決定，多做無益，因此形成了一個(gè)核實(shí)的真空地帶。 　　騙貸結(jié)局 　　資金斷裂多敗俱傷 大量退房不是巧合 　　在一個(gè)極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉(zhuǎn)”的循環(huán)會(huì)出現(xiàn)明顯紕漏。與此同時(shí)，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)假按揭的月供。至此，開發(fā)商就會(huì)選擇退房來卸除負(fù)擔(dān)?！斑@就是為什么有些樓盤會(huì)在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭。”資深人士分析表示，因?yàn)檎嬲馁彿空呋净ゲ幌嘧R(shí)，大量的退房不會(huì)碰巧出現(xiàn)在同一天。同時(shí)，退房者將會(huì)損失定金和違約金?！叭缫惶?萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價(jià)的5%。由此計(jì)算，退房所帶來的損失將達(dá)到10萬元?！边@對(duì)于一個(gè)貸款購房的人并非小數(shù)目。 　　而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機(jī)。如果開發(fā)商席卷這筆款項(xiàng)“玩失蹤”，那么銀行必將追究責(zé)任的矛頭指向按揭貸款人。 　　不良率有所波動(dòng) 　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際控制人和法人代表并非同一人。那么實(shí)際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因?yàn)樽詈笞肪糠韶?zé)任的是法人代表?！氨热?，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從偏遠(yuǎn)的地方找來一個(gè)人的身份證件注冊(cè)為法人代表。等開發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對(duì)銀行便成為一筆死債?！?　　2009年1月份，；%。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，%。不過，專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng)，但總體較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。 　　上述廣東金唐律師事務(wù)所合伙人涂成洲律師認(rèn)為，在民事責(zé)任方面，銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時(shí)，往往會(huì)約定由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。如出現(xiàn)借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，法院很可能判令開發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。從刑事責(zé)任辨析，對(duì)于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。 　　對(duì)于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)是買了房后，房產(chǎn)已被抵押。不但無法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購住房。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華網(wǎng))境外熱錢3月或已微妙轉(zhuǎn)向“潛伏”內(nèi)地樓市 　　最近幾個(gè)月，由于熱錢大舉流入，香港股市和樓市大幅反彈。內(nèi)地樓市和股市的持續(xù)升溫是否也與熱錢流入有關(guān)呢？ 　　本報(bào)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前，已經(jīng)有境外資金出手的跡象，而3月份資金流向已出現(xiàn)了變化。 　　5月新增貸款或略超5000億元 　　多位銀行界消息人士透露,5月新增貸款略逾5000億元,與4月相比少增近500億元。其中，工農(nóng)中建四大國有銀行新增貸款2500億元,占比50%左右。 　　銀行業(yè)人士表示，5月信貸增量下滑，最主要的原因是大項(xiàng)目的高峰期已過，其次是由于銀行考核特征導(dǎo)致的前高后低貸款習(xí)慣。 　　。雖然管理層多次強(qiáng)調(diào)適當(dāng)寬松貨幣政策沒有改變,但也對(duì)貸款過度集中、連環(huán)擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂。 　　一位國有銀行人士表示,監(jiān)管層已向銀行傳達(dá)訊息,要力保全年放貸均衡增長。 　　境外資金3月或已微妙轉(zhuǎn)向 　　股市的資金神秘難測，樓市的資金則相對(duì)可察。例如，5月中旬，顯示出一些境外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已開始在中國低迷的市場中發(fā)現(xiàn)了價(jià)值。 　　記者在廣州走訪也發(fā)現(xiàn)，二手市場已出現(xiàn)零星的境外買家。中原地產(chǎn)外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對(duì)本報(bào)記者表示，近期確實(shí)有一部分境外買家入市，“根據(jù)我們掌握的情況，增幅在5%左右，量不是很大，深圳要多一些?！?　　興業(yè)銀行資金運(yùn)營中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)本報(bào)記者表示，最近可能有部分境外資金進(jìn)來了，這主要基于境外市場人民幣升值預(yù)期的重現(xiàn)和國內(nèi)樓市走暖。 　　外儲(chǔ)變化顯示線索 　　國內(nèi)外匯儲(chǔ)備的變化也顯示，自今年3月起，資金流向似乎出現(xiàn)了微妙的變化。自去年8月雷曼兄弟倒閉至今年2月，盡管外貿(mào)依然存在較大順差，外商直接投資也保持在50億美元以上，但我國的外匯儲(chǔ)備增加額卻未同步增加，相反，個(gè)別月份還出現(xiàn)了負(fù)增長。從“外匯儲(chǔ)備增加量貿(mào)易順差外商直接投資”這一數(shù)據(jù)看，除了去年12月份外，其余月份均為負(fù)，反映資金流出的跡象。 　　到了今年3月，，也就是說。 　　專家：大規(guī)模流入尚未出現(xiàn) 　　盡管有各種若隱若現(xiàn)的跡象，但多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前并未出現(xiàn)全面的大規(guī)模的資金流入。 　　長期追蹤熱錢走向的廣東省社科院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長黎友煥表示，近期確實(shí)有大量熱錢涌入我國港臺(tái)地區(qū)，主要是來自歐美的短期炒作資金，不會(huì)進(jìn)入內(nèi)地。而2007年流入內(nèi)地的主要是來自全球華人和港臺(tái)地區(qū)的儲(chǔ)蓄資金。 　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，為了緩解流動(dòng)性緊縮，多國央行將利率降至歷史低點(diǎn)，并且紛紛啟動(dòng)印鈔機(jī)。如今，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)，避險(xiǎn)資金又開始涌出，其首選之地自然是經(jīng)濟(jì)增長性較強(qiáng)的新興市場國家和商品市場，在這種情況下，股市和樓市也將重現(xiàn)暴漲。 　　商品市場看漲 　　高盛：明年商品回報(bào)將近兩成 　　大宗商品價(jià)格日前已觸及7個(gè)月高位，此輪上漲的推動(dòng)因素包括美元疲軟、經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)跡象，以及市場預(yù)期通脹將有所抬頭。 　　對(duì)于后市，高盛倫敦商品研究部門主管Jeffrey Currie表示，在農(nóng)產(chǎn)品及能源價(jià)格上升帶動(dòng)下，%升幅，%增長預(yù)測，；短期則以銅、鋅及大豆最具投資價(jià)值，主要受惠于中國需求大增。 　　產(chǎn)量需求明顯增加 　　雖然市場仍在爭論全球經(jīng)濟(jì)是否已經(jīng)見起色，但多家制造業(yè)巨頭均指出，近期產(chǎn)品需求確有明顯增加。 　　美國鋁業(yè)行政總裁Klaus Kleinfeld指出，不少分銷商近期定單大增，開始擔(dān)憂一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而本身的庫存水平接近零，無法滿足客戶要求。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(廣州日?qǐng)?bào))營銷策略房市低迷下的12種營銷策略　　銷售是永恒的主題，是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展、飛躍的必由之路。無論你企業(yè)發(fā)展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力，迎合客戶心理的有效銷售策略?！　〔呗砸唬褐苯咏祪r(jià)　　這一促銷手段，由于操作的透明度極高，對(duì)