【正文】 制現(xiàn)金支出策略 （3）、現(xiàn)金預算應收賬款管理存貨管理三、其他資產(chǎn)管理投資管理：高績效的投資管理房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，投資風險伴隨著投資收益，并成正比關系，在投資之前應作縝密的財務分析投資風險分析及防范宏觀經(jīng)濟風險利率風險購買力風險資金變現(xiàn)風險市場風險自然風險經(jīng)營風險財務風險融資管理：零風險的融資管理融資是房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的起點但也伴隨著不同層次的風險，融資前必須進行全方位的財務預測，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實情況選擇適合的融資方式。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 隨著我國政府對房地產(chǎn)業(yè)實施一系列宏觀調(diào)控“組合拳”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)公司的核心競爭力不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)、高投入、高風險、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。當前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄，企業(yè)資金鏈緊張等問題。資金途徑單一化：金融是房地產(chǎn)業(yè)的“生命線”，資金途徑單一化一直是國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的軟肋，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：形式一，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金。形式二，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款。形式三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產(chǎn)權作抵押向銀行取得貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用融資渠道面對炎熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。內(nèi)部融資 （1）、自有資金 （2）、預收賬款外部融資 （1）、上市 （2）、合作開發(fā) （3）、房地產(chǎn)投資信托 （4）、銀行貸款 （5）、融資租賃 （6）、工程承包融資 （7）、回租 （8）、回買 （9）、發(fā)行債券 （10）、階段性債務融資 （11）、私募股權融資 （12）、賣方信貸謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃尚未基本方法應充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。實現(xiàn)涉稅零風險可以避免不必要的經(jīng)濟損失和名譽損失，促使房地產(chǎn)企業(yè)賬目更加清楚，管理更加有條不紊；一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及計算依據(jù)一個房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建筑到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權和銷售不動產(chǎn)，主要涉及一下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花契稅等。營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)業(yè)務、自營建筑施工業(yè)務、對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，應以銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用為計稅依據(jù)，按5﹪的稅率，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品不動產(chǎn)，按收款方式分為一般方式銷售和預收貨款方式銷售兩種類型。一般方式銷售不動產(chǎn)，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。采用預收貨款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收入預收款的當天。自營建筑施工業(yè)務除按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅外，還應按建筑業(yè)稅目依3﹪的稅率計算繳納營業(yè)稅。對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務依5﹪的稅率計算繳納營業(yè)稅。城市維護建設稅 城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7﹪、5﹪、1﹪。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。教育費附加教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。附加率為3﹪。土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目50﹪的部分，稅率30﹪。增值額超過扣除項目金額50﹪，未超過扣除項目100﹪的部分，稅率40﹪。增值額超過扣除項目金額100﹪，未超過扣除項目200﹪的部分，稅率50﹪。增值額超過扣除項目金額200﹪的部分，稅率60﹪。房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的，須繳納房產(chǎn)稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，應繳納城市房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。印花稅印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。契稅 契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋使用權的單位和個人征收的一種稅。車船使用稅 車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領?？诎兜拇?，按照其種類(如機動車輛、非機動車輛、載人汽車、載貨汽車等)、噸位和規(guī)定的稅額計算征收的一種使用行為稅。企業(yè)所得稅 新的企業(yè)所得稅率為25﹪二、靈活運用稅收籌劃，實現(xiàn)合理避稅根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動進行納稅籌劃根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)應繳納的稅種進行納稅籌劃 （1）、通過改變稅基進行納稅籌劃 起征點籌劃技術 分劈籌劃技術 扣除籌劃技術 （2）、通過稅率的差異進行納稅籌劃 （3）、通過納稅期限進行納稅籌劃納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃根據(jù)稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策，稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、延期納稅的方法進行節(jié)稅。一、營業(yè)稅的納稅籌劃選擇適當?shù)匿N售價格充分利用營業(yè)稅的優(yōu)惠條款二、土地增值稅納稅籌劃利用征稅范圍巧用特殊扣除項目規(guī)定通過相關費用分別核算分散有關經(jīng)營收入通過增加扣除項目金額控制房地產(chǎn)的增值率設立獨立核算的銷售公司變房地產(chǎn)銷售為投資三、房產(chǎn)稅納稅籌劃四、企業(yè)所得稅納稅籌劃 36 / 36