【正文】 制現(xiàn)金支出策略 （3）、現(xiàn)金預(yù)算應(yīng)收賬款管理存貨管理三、其他資產(chǎn)管理投資管理：高績(jī)效的投資管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，投資風(fēng)險(xiǎn)伴隨著投資收益，并成正比關(guān)系，在投資之前應(yīng)作縝密的財(cái)務(wù)分析投資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資管理：零風(fēng)險(xiǎn)的融資管理融資是房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)但也伴隨著不同層次的風(fēng)險(xiǎn)，融資前必須進(jìn)行全方位的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況選擇適合的融資方式。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列宏觀調(diào)控“組合拳”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來(lái)獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄，企業(yè)資金鏈緊張等問(wèn)題。資金途徑單一化：金融是房地產(chǎn)業(yè)的“生命線”，資金途徑單一化一直是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的軟肋，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：形式一，房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金。形式二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。形式三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用融資渠道面對(duì)炎熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國(guó)家決策層顯然從資金源頭對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。內(nèi)部融資 （1）、自有資金 （2）、預(yù)收賬款外部融資 （1）、上市 （2）、合作開發(fā) （3）、房地產(chǎn)投資信托 （4）、銀行貸款 （5）、融資租賃 （6）、工程承包融資 （7）、回租 （8）、回買 （9）、發(fā)行債券 （10）、階段性債務(wù)融資 （11）、私募股權(quán)融資 （12）、賣方信貸謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎(chǔ)知識(shí)：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃尚未基本方法應(yīng)充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)可以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失，促使房地產(chǎn)企業(yè)賬目更加清楚，管理更加有條不紊；一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及計(jì)算依據(jù)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建筑到銷售（轉(zhuǎn)讓）過(guò)程主要涉稅事項(xiàng)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，主要涉及一下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花契稅等。營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、自營(yíng)建筑施工業(yè)務(wù)、對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，按5﹪的稅率，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品不動(dòng)產(chǎn)，按收款方式分為一般方式銷售和預(yù)收貨款方式銷售兩種類型。一般方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。采用預(yù)收貨款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收入預(yù)收款的當(dāng)天。自營(yíng)建筑施工業(yè)務(wù)除按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅外，還應(yīng)按建筑業(yè)稅目依3﹪的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)依5﹪的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7﹪、5﹪、1﹪。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。附加率為3﹪。土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目50﹪的部分，稅率30﹪。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50﹪，未超過(guò)扣除項(xiàng)目100﹪的部分，稅率40﹪。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100﹪，未超過(guò)扣除項(xiàng)目200﹪的部分，稅率50﹪。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200﹪的部分，稅率60﹪。房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，須繳納房產(chǎn)稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)，應(yīng)繳納城市房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。契稅 契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。車船使用稅 車船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照其種類(如機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛、載人汽車、載貨汽車等)、噸位和規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種使用行為稅。企業(yè)所得稅 新的企業(yè)所得稅率為25﹪二、靈活運(yùn)用稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)合理避稅根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行納稅籌劃 （1）、通過(guò)改變稅基進(jìn)行納稅籌劃 起征點(diǎn)籌劃技術(shù) 分劈籌劃技術(shù) 扣除籌劃技術(shù) （2）、通過(guò)稅率的差異進(jìn)行納稅籌劃 （3）、通過(guò)納稅期限進(jìn)行納稅籌劃納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策，稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、延期納稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。一、營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃選擇適當(dāng)?shù)匿N售價(jià)格充分利用營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠條款二、土地增值稅納稅籌劃利用征稅范圍巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定通過(guò)相關(guān)費(fèi)用分別核算分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入通過(guò)增加扣除項(xiàng)目金額控制房地產(chǎn)的增值率設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司變房地產(chǎn)銷售為投資三、房產(chǎn)稅納稅籌劃四、企業(yè)所得稅納稅籌劃 36 / 36