【正文】 雖然在2009年資本大規(guī)模流出中國不太值得擔心，但在國際環(huán)境虛弱和情況未穩(wěn)的背景下，國外資本大規(guī)模流入中國在短期內也不太可能。至于遠期來看，由于人民幣的貶值趨勢，中國資產價格的趨勢，相當令人擔心。2009年房地產市場形勢判斷國內商品房市場的調整實際上從2007年底就已開始，商品房銷售面積和銷售金額的增速出現放緩，到2008年更出現同比負增長，商品房價格也開始出現下調，這就是“拐點”的開始。而房地產投資則頑強地保持增長，直到2008年年中才開始放緩。2008年的轉折主要是國內房地產行業(yè)自身的調整，而全球大環(huán)境的震蕩使得這一輪調整更為慘烈。 圖：全國房地產累計固定資產總額同比增速 　圖：商品房銷售面積、銷售金額在2008年同比出現負增長在新的一年，國內房地產市場的走勢將會如何？ 　　　表：主要城市商品住宅 2008年庫存及 2009年新增供應吸納周期預測首先，房地產市場也面臨著巨大的庫存消化問題。數據顯示，中國10個主要城市商品住宅2008年庫存的吸納周期預測，其加權平均的吸納周期在17－21個月之間。考慮到2009年的新增供應，其加權平均的吸納周期為34－40個月，在最樂觀的預期下，假設銷售量全國整體反彈50%，其加權平均的吸納周期也為23－27個月?？紤]到土地供應的減少，以及維持一定庫存的合理性，加之由于大量的經濟刺激措施落實，尤其是降息措施的刺激，資產交易活動會增加，致使不動產將受益。我們判斷，中國的房地產市場在2009年可能會開始活躍。但國內房地產行業(yè)整體走出低迷，初步結束調整期，應該是在2010年。其次，從利率周期與房地產周期的相關性來看，房地產行業(yè)的調整也要到2010年之后。從上世紀70年代以來全球發(fā)生的三次半地產周期來看，房地產指數與利率水平高度相關，在利率下降的初期和中期不會改變房價下跌的格局。自利率高點往往要下降3－5年，實際房價才會上漲。名義利率要下降11個季度，實際房價才會上漲，考慮到未來通脹水平可能低一些，名義房價可能至少要調整8個季度，也就是說，行業(yè)調整要到2010年底前后才會發(fā)生。第三，國內政策對房地產價格仍將形成一定壓力。國內房地產市場受政策影響很大。當前政府對房地產業(yè)的態(tài)度可以歸納為：房地產市場是對經濟高度相關的重要市場，政府也會出臺政策支持，但房價必須下調。房地產市場低迷對地方政府的影響更大一些，因為高房價、高地價直接關系到地方政府的土地財政。因此，地方政府不會對房地產商過分“打板子”，并會出臺一系列政策加以支持，如可能放松包括二套房政策和二手房交易政策；放松針對房地產商的調控政策；一些地方政府會出臺力度較大的鼓勵購房的政策，如購房退個人所得稅，購房入戶。這些政策雖有利于增加購房需求，但不會改變行業(yè)調整的整體格局。更值得注意的是，中央部門已開始對地方越權出臺的以財稅支持房地產市場的政策進行約束，近期，北京、上海、重慶、南京、深圳等多個城市的主要官員紛紛表態(tài)，抨擊房價過高，聲明不會救市。因此，房地產市場的政策博弈在2009年還會相當微妙。第四，資金鏈緊張狀況不會顯著緩解，行業(yè)內項目轉讓數量將會增多，行業(yè)整合加劇。對大多數房地產企業(yè)來說，2009年的融資難度沒有明顯減少，本就緊繃的資金鏈甚至可能在2009年出現斷裂，終將會有一部分房企扛不住而最終倒下。由此衍生的就是由于房產商資金狀況短期內難以改觀，將引發(fā)降價來激發(fā)需求，因此2009年中國房價可能還將繼續(xù)下跌，也就是說這一下行空間還要繼續(xù)延伸。在土地市場，開發(fā)商對于拿地缺乏興趣，土地流拍將成為普遍現象，地價將伴隨房價下行同樣走低。絕大多數企業(yè)可能要通過自救來延緩“喘息”時間，房企裁員將在今年達到高潮，國內房地產企業(yè)在2009年進入了一個人力資源的調整期。第五，國內房地產的供需形勢對房地產價格存在壓力。需求不足是2009年國內房地產市場遇到的最大問題，這也是房地產行業(yè)復蘇的首要障礙。有一種看法認為，央行不斷降息，向市場注入流動性，這會很快刺激房地產的消費需求和投資需求。但這種看法顯然過于樂觀。在經濟下滑、失業(yè)增多、收入增長預期下降的情況下，長期的購房需求在短期內難以兌現。消費需求不起來，投資的恢復更談不上。另外，從供應來看，國內保障性住房政策對房地產市場將會形成重大沖擊。住房和城鄉(xiāng)建設部已宣布，未來3年計劃在全國投資9000億元用于保障性住房。這一規(guī)模大約是3年提供700萬套保障房。如果這一投資計劃能切實執(zhí)行，那么房地產市場的格局將發(fā)生重大變化——未來幾年，近千萬戶家庭的住宅問題將通過保障房來解決，相當部分的購房人將被保障房分流，商品房自然會受到冷遇。所以未來房地產市場的發(fā)展方向，實際上某種程度上受制于保障房政策的落實情況。在2009年，房地產企業(yè)的戰(zhàn)略調整應該是較為顯著的。原本在行業(yè)景氣時制訂的幾年規(guī)劃，長遠戰(zhàn)略可能已不適應調整期的運作。以大公司為首的房地產企業(yè)為了加強成本管理，適應市場的調整，調整公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向是必然的。2009年中國企業(yè)“走出去”的危與機在全球金融海嘯持續(xù)動蕩至今還沒有見底的情況下，關于中國資本海外抄底的各類意見眾說紛紜。近日，有媒體援引中投公司副總經理張弘力的言論表示，面對全球金融動蕩以及世界經濟步入衰退，中投公司已經及時放緩了投資步伐。他說：“從去年9月份起，中投就已經調整了年初安排的投資計劃，目前則是現金為王，盡可能地不投了?！敝型洞饲暗耐顿Y業(yè)績很不理想，不管是投資黑石集團，還是注資摩根士丹利，都經受了巨幅的虧損。中投董事長樓繼偉2008年12月初在香港表示，公司董事目前不敢投資發(fā)達國家金融機構，因為“我們不清楚他們遭遇了什么問題”。“現金為王”似乎已成為當前資本市場認同的真理，但任何達成市場共識的意見往往都是錯誤的。中投公司的看法反映出中國的主權財富基金在對外投資上完全踏錯了節(jié)奏——在應該拿著現金的時候，把錢投了出去；在遭遇虧損之后，即使市場變得極富投資價值，卻變得畏首畏尾。不僅是中投公司變得觀望，國資委最近也在叫停央企的各類投資并購活動。不過，企業(yè)層面的對外擴張欲望卻很積極。自金融海嘯以來，神華能源、鞍鋼、首鋼、武鋼等等，紛紛在海外逆勢擴張，同時一些銀行的配套資金都很到位。表：中國資源能源類企業(yè)海外收購一覽時間收購者被收購對象收購內容交易金額行業(yè)武鋼集團澳大利亞CXM公司將按各50%股份的比例組建合資公司開采澳南中部鐵礦石（約合8億人民幣）金屬和礦業(yè)首鋼集團澳大利亞吉布森林山鐵礦公司（Mount Gibson Iron Ltd）首鋼通過旗下亞太資源有限公司，%的股份金屬和礦業(yè)鞍鋼集團澳大利亞金達必金屬公司（Gindabie Metals Ltd）%股份金屬和礦業(yè)神華能源澳大利亞沃特馬克勘探區(qū)的探礦許可探礦許可（）金屬和礦業(yè)中海石油挪威Awilco Offshore ASA全面收購127億挪威克朗（）石油華凌管線澳大利亞金西資源有限公司%股份2664萬澳元金屬和礦業(yè)中國冶金蘭博特角礦業(yè)公司（Cape Lambert Iron Ore project）位于西澳皮爾巴拉（Pibaa）地區(qū)的鐵礦項目4億澳元金屬和礦業(yè)中金嶺南與印尼安塔公司澳大利亞先驅資源公司100%股份金屬和礦業(yè)首鋼控股澳大利亞Prosperity資源有限公司（Prosperity Resources Limited）%股份4500萬澳元金屬和礦業(yè)西部礦業(yè)澳大利亞FerrAus公司10%股份1550萬澳元金屬和礦業(yè)中國中鋼中西部公司（Midwest　 Corporation）一次敵意收購，%股份金屬和礦業(yè)資料來源：財經年刊《2009：預測與戰(zhàn)略》，以及安邦整理 圖：國際油價從2008年7月創(chuàng)出最高價以來持續(xù)大幅下跌當全球商品和資源價格大跌之后，中國資本的投資戰(zhàn)略和方向應該確定無疑。中投以及其他中國資本目前最需要的不是戰(zhàn)略性的預測，而是一些切實可行的投資策略。從全世界范圍來看，目前中國手中掌握的現金資源最多，同時中國也極度缺乏大宗商品，如能源、鐵礦石、各類有色金屬等等，因此中國應該用自己富余的資產去交換自己稀缺的資產及其公司。雖然難以預測未來資源價格是否繼續(xù)下跌，但資源價格是不是便宜，這樣的判斷完全可以確定。如果買完之后價格繼續(xù)下跌怎么辦？答案很簡單，那就繼續(xù)買入。不過，這一建議不適用于國外的金融公司，事實上許多金融巨頭目前還有大量不良資產需要減記，幾乎沒人能弄明白它們到底值多少錢。反思中投公司過去兩年的投資失誤，我們應該看到，中國在過去對于西方金融巨頭（尤其是西方投資銀行）存在過度的粉飾和崇拜，過分信任它們的能力和實力，在金融改革中過分倚重它們，同時也過多地向它們讓度了利益。一場金融危機之后，才發(fā)現它們什么都不是。在資本市場和基礎商品市場低迷的現在，應該意識到，中國目前面臨投資戰(zhàn)略性資源的良機，這關系到未來中國數年甚至十幾年經濟增長的資源基礎。中國的銀行應該支持中國企業(yè)盡快走出去收購中國急需的資源，切不能因為暫時的虧損而停止步伐。兩千多年前，司馬遷在《史記貨殖列傳》中曾說過：“旱則資舟，水則資車，物之理也。貴上極則反賤，賤下極則反貴。貴出如糞土，賤取如珠玉。”老祖宗的經濟學思想和哲學思想，在2009年的今天同樣有效。對于這種形勢，相信中國企業(yè)都會看到，如果它們的決策不受行政干預，那么今年來自中國企業(yè)的海外投資必定會大幅超過去年。研究報告團隊策略分析師：陳　功高級分析師：賀　軍分析師：張巍柏、徐　斌、李明旭、程　默、端宏斌、蘇　晶電話：01059001350電郵：hejun@聲明：本報告版權由安邦咨詢公司（Anbound Information Corporation）所有，對報告的全部或部分刊載需經過安邦咨詢公司的授權許可，對報告內容的引用務請注明報告來源，歡迎引用報告內容。報告所依據的信息和數據都來自公開領域。報告中的觀點僅供客戶決策參考，不構成任何具體的投資建議。36 /