【正文】 的市場調(diào)研和科學(xué)的論證。慕尼黑展覽中心用了三年的時間進(jìn)行這方面的工作。而我國一些城市在建展覽中心時，倉促上陣，不考慮當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘姓褂[市場的需求，規(guī)劃的制定帶有很大的盲目性。其結(jié)果，要么規(guī)模過大，展館空置率很高；要么規(guī)模太小，用不了幾年就得擴(kuò)建和改造。　　2．重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重影響展覽業(yè)的健康發(fā)展。為帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地紛紛上馬新的展覽中心，造成區(qū)域性重復(fù)建設(shè)，甚至出現(xiàn)同一城市擁有3至4個展覽中心的情況。各展覽中心之間惡性削價競爭，誰都吃不飽，經(jīng)營虧損，難以為繼，非常不利于展覽業(yè)的健康發(fā)展?！　?．規(guī)劃布局不合理。一些城市的展覽中心位于市中心繁華地帶，土地使用受到很大限制，只能向高層發(fā)展。這就帶來一系列問題，如貨物的進(jìn)出口問題、展館層面的承重問題、預(yù)留發(fā)展空間問題、綠化問題等。另外，大部分展覽中心被當(dāng)作了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，外表高大、內(nèi)部裝飾豪華，但卻很不實用。　　4．對交通問題重視不夠。也許我國一些城市交通工具普及率不高，在展覽中心的規(guī)劃中往往不重視，或看不到展覽中心交通問題的嚴(yán)重性。據(jù)筆者所作的調(diào)查，我國大部分新建的展覽中心程度不同地存在交通問題，如展覽中心地處鬧市，一有展覽，周圍人車交織；道路設(shè)置不合理，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重；停車設(shè)施不足，車輛亂停亂放，影響道路的暢通等。六 我國展館投資分析 近幾年來, 會展經(jīng)濟(jì)的興起引發(fā)了國內(nèi)各地投資建設(shè)展館的熱潮。硬件(展館) 的優(yōu)先發(fā)展成為我國會展業(yè)的一個突出表現(xiàn), 幾乎每個省會城市和一些大中城市都在新建、擴(kuò)建或改造展館, 規(guī)模大,速度快。會展場館的大量投資建設(shè), 對我國會展業(yè)的發(fā)展確實發(fā)揮了積極的推動作用, 同時也帶來不少問題, 特別是加大了展館的投資風(fēng)險。1 展館投資風(fēng)險分析 展館投資屬于基礎(chǔ)建設(shè)投資。其投資特點是高資本，所需的投入多，建設(shè)周期長，收效慢，回收率低但收益面廣，對應(yīng)的投資風(fēng)險更大。 首先, 投資風(fēng)險是由展館的固定性及其消費特點決定的。一般生產(chǎn)性項目投資的產(chǎn)品進(jìn)入流通渠道, 在全國各地甚至世界各地銷售。 與一般生產(chǎn)性項目投資有別, 展館投資的結(jié)果是展館自身具有不可流動性, 作為固定的服務(wù)場所, 只有展館被租用才進(jìn)入消費狀態(tài)。 其次, 展館投資量大, 建設(shè)周期長。一般而言,發(fā)達(dá)國家主要城市的展館面積較大, 一般超過10 萬平方米以上。 多數(shù)國家和地區(qū)受經(jīng)濟(jì)容量和輻射度的限制, 一般在4～5 萬平方米以內(nèi), 并突出舉辦會議等綜合服務(wù)功能, 以確保較高的使用率。與展覽建筑呈現(xiàn)越來越大、設(shè)施配套越來越齊全、智能化水平越來越高的發(fā)展趨勢相對應(yīng), 會展場館及其配套設(shè)施的建設(shè)資金投入十分巨大, 一般都在數(shù)億乃至數(shù)十億(見表1 、表2) 。從立項到建成的建設(shè)周期長, 其中大部分時間花在前期論證上。表1我國部分新建展館的投資情況場館名稱建筑面積(萬平方米)投資額(億人民幣)廣州國際會議展覽中心主體項目一期4035西湖國際會議中心1220廈門國際會議展覽中心1612成都國際會展中心1610武漢國際會展中心山東青島國際會展中心20大連星海會展中心吉林國際會議展覽中心5表2國外部分展館與我國展館投資比較展館名稱(投資規(guī)劃年)國家建筑面積(萬平方米)投資額(億人民幣)芝加哥McCormick展覽中心西館擴(kuò)建工程(2003)美國萊比錫展覽中心(1992)德國18香港機(jī)場國際展覽中心(2003)(首期工程)中國香港里昂展覽中心新館(最近)法國東京國際展覽中心(1996)日本19上海新國際博覽中心(一期工程) (1999)中國上海世貿(mào)商城(1993)中國28匯率換算參照: 1 歐元= 918 元人民幣, 1 美金= 812 元人民幣, 1 港元= 1106 元人民幣, 1 馬克= 4 元人民幣資料來源: 參考各展館官方網(wǎng)站或Google 搜索整理而得再者, 展館投資回收慢, 投資的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于產(chǎn)出的社會效益。如果展館投資的回收主要靠展館的出租費用和展館配套設(shè)施的商貿(mào)服務(wù), 把展的高額投資回收計算在內(nèi), 舉辦一般的展覽沒有利潤。即使在會展經(jīng)濟(jì)運作相當(dāng)成功的德國漢諾威,其展覽業(yè)的收入相當(dāng)可觀, 但僅靠單純展覽的收入也無法收回對展館的巨額投資。展館短期不贏利確實加大了投資風(fēng)險, 但并不一定說明展館建設(shè)項目失敗?，F(xiàn)代展館的公益性很強(qiáng), 主要體現(xiàn)在通過會展集聚商流人流, 帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和改善市政建設(shè), 提升城市整體形象。能夠帶動當(dāng)?shù)貢菇?jīng)濟(jì)發(fā)展的展館, 其投資和回收都應(yīng)站在一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來計算。因此, 衡量一個展覽中心建設(shè)得成功與否, 并不僅以它本身是否贏利為標(biāo)準(zhǔn), 而是要充分考慮它的乘數(shù)效應(yīng), 要以綜合指標(biāo)來衡量。2我國展館投資風(fēng)險的成因分析投資動機(jī)盲目行業(yè)壁壘過低投資展館求大求靚投資區(qū)位選擇不當(dāng)展館收入結(jié)構(gòu)不合理忽視對會展公司的投資技術(shù)環(huán)節(jié)上論證缺乏七 展會中心的運營及管理 目前大多數(shù)的會展中心均是集展覽、會議、商務(wù)餐飲、娛樂休閑等為一體。部分會展中心可能還建有配套的住宿酒店或是購物中心。香港會議展覽中心的特別項目還包括演唱會、電影首映、綜合晚會、音樂頒獎禮、選美大會甚至寵物展。 目前國內(nèi)的會展中心的組織結(jié)構(gòu)一般有這么幾種：總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室、人事部、財務(wù)部、黨工部、展覽策劃部、展覽工程部、展場經(jīng)營部、工程部、管事部、保安部董事長總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總經(jīng)理助理展覽部 工程部 特勤部 保潔部 人事部 總經(jīng)辦 市場營銷部 綜合部 財務(wù)部 會務(wù)部 客戶關(guān)系管理——我國會展企業(yè)的必然選擇我國會展企業(yè)現(xiàn)有的管理難以適應(yīng)其健康的發(fā)展 經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國會展業(yè)可以用“欣欣向榮”一詞來形容。雖然我國的會展業(yè)小有成就，但會展企業(yè)現(xiàn)有的管理不能滿足其長期健康發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ①現(xiàn)有的管理中，“以客戶為中心”的思想沒有得到體現(xiàn)，客戶關(guān)懷度和客戶滿意度不高。展會結(jié)束以后，能主動與客戶進(jìn)行交流來獲得反饋信息的會展企業(yè)很少，大部分企業(yè)只是整理好客戶（參展商和專業(yè)觀眾）的名片以備來年再用，很少關(guān)心客戶是否在本次展會中受益、客戶對本次展會有何看法等問題。 ②同一經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)相同主題展會的沖突與競爭，導(dǎo)致會展客源流失嚴(yán)重，且多數(shù)會展企業(yè)對此重視程度不夠。據(jù)統(tǒng)計，我國大部分會展企業(yè)平均每年有高達(dá)25%的客戶流失[5]。因此，如何抓住客戶（參展商）、提高客戶的忠誠度已成為創(chuàng)品牌展會的關(guān)鍵。 ③我國多數(shù)會展企業(yè)的現(xiàn)有的管理技術(shù)不能滿足大量客戶的管理和客戶的個性化的要求。當(dāng)客戶的數(shù)量不斷增加時，初級的客戶資料系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)就不能滿足其需要,于是，更新管理系統(tǒng)和管理技術(shù)成為我國大部分會展企業(yè)當(dāng)前最重要的任務(wù)，而CRM系統(tǒng)為我國會展企業(yè)完成這項任務(wù)提供了方便。Ⅳ 武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一 武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1 宏觀經(jīng)濟(jì)及與周邊地區(qū)比較武漢市經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值2590億元，%，增幅創(chuàng)十年來新高。，%。，，%。社會消費品零售總額達(dá)到1293億元，%。 2006城市地區(qū)GDP排名 07 重慶市：3486 ＋% 14 成都市：2750 ＋% 16 武漢市：2590 ＋% 24 鄭州市：2002 ＋% 28 長沙市：1791 ＋% 51 南昌市：1185 ＋ 56 合肥市：1074 ＋%2 武漢市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)的增長對房地產(chǎn)而言有著極大的促進(jìn)作用，06年武漢的GDP為2590億元，%，并且近幾年都一直保持在15％的穩(wěn)定增長率。 伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，06年武漢房地產(chǎn)高檔住宅市場得到了全面的發(fā)展，并且還有著很大的市場升值空間，這對房地產(chǎn)投資而言，無疑是一個很好的契機(jī)。而投資面臨最大的核心問題就是回報率，從目前武漢住宅市場的投資回報情況來看，06年武漢住宅類（酒店式公寓）最高的年投資回報率是8%。 2006年是武漢市房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的一年。在過去的一年中，國家繼續(xù)出臺了一系列抑制房價快速上漲、打擊投機(jī)炒房行為的行政指令。武漢市房地產(chǎn)業(yè)在落實國家宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢。近期，政府及各相關(guān)部門公布了有關(guān)數(shù)據(jù)，我們特進(jìn)行收集、整理，供大家參考。 一、2006年宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況： (一)全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)：(總理政府工作報告) 國內(nèi)生產(chǎn)總值20．94萬億元，比上年增長10．7％； 居民消費價格總水平上漲1．5％； 全國財政收入3．93萬億元，比上年增加7694億元； 城鎮(zhèn)新增就業(yè)1184萬人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，農(nóng)村居民人均純收入3587元，扣除價格因素，分別比上年實際增長10．4％和7．4％。 (二)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)：(李憲生市長工作報告) 實現(xiàn)生產(chǎn)總值2590億元，比上年增長14．8％； 財政收入達(dá)到502．36億元，年均增長26．4％； 固定資產(chǎn)投資達(dá)到1325．29億元，年均增長22．1％； 社會消費品零售總額達(dá)到1293億元； 來漢投資的世界500強(qiáng)企業(yè)新增26家，累計達(dá)到67家； 城市居民人均可支配收入達(dá)到12360元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4748元； 城市居民人均住房建筑面積 26．86平方米，農(nóng)村居民人均居住面積43．28平方米； 全市儲蓄存款余額為1887．95億元，比2005年增加18．0％。 二、2006年武漢市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行情況： (一)土地市場供應(yīng)情況：(市土地局) 2006年我市供應(yīng)土地面積約 9871．7畝(含7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū))，實現(xiàn)交易金額約112．99億元。平均每畝均價約為114．46萬元。在土地供應(yīng)中，95％為住房建設(shè)用地。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)情況：(市開發(fā)辦) 全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資366．15億元(含經(jīng)濟(jì)適用房)，同比增長22．9％，增幅比去年下降4．9個百分點； 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的27．63％，全市房地產(chǎn)開發(fā)上繳稅金36．44億元，比上年增長 32％； 全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2876．92萬平方米，同比增長4．6％；其中住宅2429．16萬平方米，同比增長5．7％； 全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積為873．83萬平方米，同比增長7％；其中住宅774．47萬平方米，同比增長7．2％； 全市新開工面積1074．88萬平方米，同比下降10．1％；其中住宅 968．06萬平方米，同比下降7．6％； 全市批準(zhǔn)預(yù)售面積為1120．21萬平方米，同比下降4．81％； 全市共銷(預(yù))售商品房960．88萬平方米，同比僅增長5．1％；其中住宅908．92萬平方米，同比增長9％； 銷(預(yù))售收入354．53億元，其中住宅321．33億元。 全年空置商品房180．52萬平方米，同比增長11．3％，其中住宅128．12萬平方米，同比增長18％； 我市商品住宅預(yù)售平均成交價格3675元／平方米，同比去年上漲7．3％； 我市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積達(dá)306．65萬平方米，同比增長104．88％，竣工面積達(dá)110．31萬平方米，占全市住宅竣工總量的14．2％； 新上市樓盤中120平方米以下戶型的住房供應(yīng)套數(shù)已占到市場供應(yīng)量63．84％；新上市樓盤中房價低于3000元／平方米的住房供應(yīng)套數(shù)已占到市場供應(yīng)量的33．04％； 全市房地產(chǎn)開發(fā)有項目的企業(yè)559家，其中：年投資額在3億元以上的企業(yè) 19家，與2005年基本持平；年投資額超過一億元的企業(yè)112家，同比增長12％；年投資額超過5000萬的企業(yè)239家，同比增長52％； 年銷售收入超3億元的企業(yè)20家；年銷售收入超1億元的企業(yè)120家，同比增長11％；年銷售收入超5000萬元的企業(yè)192家，同比增長6％； 2006年，全市投資和銷預(yù)售收入雙超億元的公司達(dá)66家，投資總額達(dá)233．53億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的63．8％，實現(xiàn)銷預(yù)售收入達(dá)229．72億元；其中投資和銷預(yù)售收入雙超2億元的公司達(dá)34家，投資總額達(dá)174．9億無，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的47．8％。 (三)房產(chǎn)市場情況：(市房產(chǎn)局) 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資366．15億元，同比增長22．9％，住宅建設(shè)投資271．8億元，同比增長25．3％； 全市人均住房建筑面積達(dá)到 26．86平方米，比上年提高1．16平方米； 代征稅費完成10．32億元，同比增長137．6％，二手住房交易完成366．6萬平方米，同比增長11％； 去年開工項目73個，建設(shè)面積達(dá)323．45萬平方米，竣工項目42個，竣工面積110．31萬平方米，組織公開上市銷售的經(jīng)濟(jì)適用房項目 12個，總建筑面積74．5萬平方米，住房8571套； 通過租金核減、租金補(bǔ)貼、配房租賃等方式，緩解了16176戶最低收入家庭的住房困難，其中，租金核減7917戶，核減租金近200萬元，租金補(bǔ)貼7959戶，發(fā)放補(bǔ)貼963萬元，配房租賃300戶； 全市全年共有78個物業(yè)項目通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對全市70余家業(yè)主委員會進(jìn)行了登記備案，全年商品住宅維修資金共歸集5．5億元。 全年共檢查各類房屋 17355棟，查出有隱患的房屋7734棟，計119．27萬平方米。全年共鑒定各類房屋5388棟，計292．78萬平方米，消除危房3268棟，計50．76萬平方米； 免費為低保戶、困難殘疾人家庭辦理了交易、登記225起，為全市144戶低保戶、困難殘疾人家庭免費滅治白蟻，免費為特困職工進(jìn)行房屋安全鑒定41棟，共計4125平方米。 房屋成交價格情況： (1)商品房成交情況： 全年商品綜合物業(yè)平均價格為 3996．78元／平方米，同比增長3．28％，與2005年相比增幅回落了5個百