房地產(chǎn)居間合同糾紛及審理對(duì)策-資料下載頁(yè)
2025-05-27 18:35本頁(yè)面
【正文】 他方面的案件事實(shí)，綜合判斷中介公司的履約狀況。具體而言，有五點(diǎn)值得注意：(1)涉案房產(chǎn)交易的中介人員資質(zhì)。不具備經(jīng)國(guó)家認(rèn)可的職業(yè)資格的中介人員難以有效確保二手房交易的安全性。如經(jīng)辦交易的主要業(yè)務(wù)人員不具備職業(yè)資格，則不能認(rèn)定中介公司完全履行了全部服務(wù)義務(wù)。(2)涉案房屋的過(guò)戶交易情況。如買(mǎi)賣(mài)雙方解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或房屋未能在雙方之間成功過(guò)戶，應(yīng)查明此次交易未成的真實(shí)原因。如果中介公司存在過(guò)錯(cuò)(如未審查房屋是否符合交易條件、虛假宣傳、虛假承諾等)，則應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度減免居間費(fèi)用。(3)中介公司提供服務(wù)的具體項(xiàng)目及服務(wù)完成情況。如買(mǎi)房人稱中介公司未履行居間合同約定的全部義務(wù)，審判人員可對(duì)照合同約定的服務(wù)項(xiàng)目，要求中介公司對(duì)提供具體服務(wù)的情況進(jìn)行舉證說(shuō)明。如中介公司不能證明其已妥善履行全部服務(wù)，則法院可考慮適當(dāng)減少居間費(fèi)用。如委托人能夠證明中介公司曾作出過(guò)書(shū)面合同以外的其他承諾(包括口頭承諾)，則審判人員還應(yīng)對(duì)中介公司履行其他承諾的情況進(jìn)行審查。如中介公司索要代辦貸款費(fèi)用或代辦房屋過(guò)戶費(fèi)用，卻又不能證明其為委托人成功代辦了上述業(yè)務(wù)，則法院應(yīng)對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。(4)中介公司及從業(yè)人員的違法行為。如發(fā)現(xiàn)中介公司存在賺取差價(jià)、違規(guī)收費(fèi)、挪用客戶資金或其他違法經(jīng)營(yíng)的行為，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)?？赡軜?gòu)成犯罪的，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)案?！熬┦濉睏l等限購(gòu)政策實(shí)施后，審判人員應(yīng)特別關(guān)注中介公司是否存在“承諾辦理虛假納稅證明”、“承諾辦理超額貸款”等虛假宣傳的行為。此類(lèi)虛假承諾社會(huì)影響惡劣，法院一經(jīng)查明，應(yīng)立即向管理部門(mén)通報(bào)。(5)委托方的違約行為。如審判人員發(fā)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，在解除居間合同后私下成交，或有其他逃避支付居間費(fèi)用的行為，則應(yīng)根據(jù)具體案情，保護(hù)中介公司的合法權(quán)益。此外，考慮到中介公司與買(mǎi)房人之間在訴訟經(jīng)驗(yàn)、法律知識(shí)方面的差距，法官可適當(dāng)行使釋明權(quán)，通過(guò)發(fā)問(wèn)、指導(dǎo)等方式以澄清或落實(shí)當(dāng)事人(尤其是自然人一方)所主張的某些事實(shí)，引導(dǎo)和協(xié)助雙方當(dāng)事人對(duì)案件的主要事實(shí)和主要證據(jù)進(jìn)行有效和積極辯論，平衡雙方當(dāng)事人在辯論能力上的差異，實(shí)現(xiàn)程序正義和實(shí)體正義的結(jié)合。將法制教育貫穿于審判活動(dòng)全程。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)論在調(diào)解過(guò)程中，還是在宣判之后，此類(lèi)案件的雙方當(dāng)事人均存在預(yù)期明顯過(guò)高的情況。多數(shù)中介公司及買(mǎi)房人的訴訟預(yù)期均是從自身利益需要出發(fā)，未充分考慮法律法規(guī)的適用情況，未考慮雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等，在調(diào)解時(shí)不顧忌對(duì)方的接受程度。故此類(lèi)案件調(diào)解難度較大，判決后當(dāng)事人對(duì)判決結(jié)果的滿意度也較低。筆者認(rèn)為，這一現(xiàn)象反映出雙方當(dāng)事人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及法院裁判尺度還不了解。針對(duì)此種情況，審判人員應(yīng)將相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育貫穿于調(diào)解和審判的全過(guò)程，引導(dǎo)當(dāng)事人樹(shù)立合理的訴訟預(yù)期，平和化解糾紛。一是在調(diào)解階段向雙方當(dāng)事人充分介紹有關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法規(guī)及政策，充分說(shuō)明涉案居間合同的實(shí)際履行狀況，引導(dǎo)當(dāng)事人從實(shí)際出發(fā)，調(diào)整不合理的和解意見(jiàn)。二是在開(kāi)庭過(guò)程中對(duì)審查相關(guān)事實(shí)的目的和法律依據(jù)進(jìn)行解釋?zhuān)瑢?duì)舉證責(zé)任分配的理由進(jìn)行說(shuō)明。三是提高民事判決書(shū)的說(shuō)理性，在事實(shí)部分應(yīng)列明中介公司完成具體服務(wù)的情況。在說(shuō)理部分，要闡述減免居間服務(wù)費(fèi)用或其它收費(fèi)的理由。引用法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)引用法條的全文，不要斷章取義。8
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