房地產(chǎn)居間合同糾紛及審理對(duì)策(編輯修改稿)
2025-06-23 18:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。此外，中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市二手房中介從業(yè)人員大專(zhuān)以上文化程度的不足40%，60%的從業(yè)人員只有中等學(xué)歷甚至更低的文化水平。他們的營(yíng)銷(xiāo)方式和技巧單一且欠缺規(guī)范，將二手房交易視為一般的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，對(duì)二手房市場(chǎng)的法律風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)意義認(rèn)識(shí)不深刻。在審判實(shí)踐中，多起案件的買(mǎi)房人陳述，一些中介人員作出口頭承諾，卻拒絕將上述口頭承諾寫(xiě)進(jìn)居間合同。此類(lèi)口頭承諾主要包括減免稅款，或能為買(mǎi)房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等?！熬┦鍡l”頒布后，又有中介公司暗中打出“辦理虛假納稅證明”的幌子[②]。雖然多數(shù)買(mǎi)房人不能提交有效證據(jù)佐證此類(lèi)陳述，但這種現(xiàn)象應(yīng)引起審判人員重視。居間服務(wù)費(fèi)用定價(jià)隨意，超過(guò)買(mǎi)房人的支付能力。北京市某區(qū)法院2011年第一季度受理的居間合同糾紛中，全部買(mǎi)房人(下落不明者除外)均認(rèn)為中介公司收費(fèi)過(guò)高。部分涉案房屋未實(shí)際成交，但中介公司按成交價(jià)格收取居間費(fèi)用，令買(mǎi)房人在心理上無(wú)法接受。即便在房屋成交的情況下，中介公司提供的主要服務(wù)僅為介紹房源和安排看房，服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單，且成本較低，許多買(mǎi)房人認(rèn)為中介公司對(duì)促成房屋交易缺乏實(shí)際幫助，索取高額居間費(fèi)用顯失公平，不愿依約支付居間費(fèi)用。根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房屋成交價(jià)格在500萬(wàn)元以下的，%。在2010年第四季度至2011年第一季度的此類(lèi)糾紛中，雖然僅不到10%的案件居間服務(wù)費(fèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，甚至15%的案件按成交價(jià)低于2%，但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務(wù)費(fèi)外，在75%的案件里居間合同約定買(mǎi)房人應(yīng)交納合同代書(shū)費(fèi)、代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)、代辦貸款費(fèi)等其他雜項(xiàng)費(fèi)用，其中最主要的合同代書(shū)費(fèi)通常不少于1萬(wàn)元，代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)及代辦貸款費(fèi)約為2500元至4000元。將上述全部費(fèi)用相加，則中介公司收費(fèi)總額往往達(dá)到或超過(guò)房屋成交價(jià)的3%。若以金額論，中介公司收費(fèi)總額低于3萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的22%、3至5萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的29%、收費(fèi)5至10萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的43%、10萬(wàn)元以上的占6%。統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1至10月北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24308元。這一數(shù)字意味著，中介公司在每筆房屋交易中可能收取超出購(gòu)房者全年收入一倍以上的費(fèi)用。買(mǎi)房人法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)不足。筆者調(diào)查認(rèn)為，居間合同糾紛中絕大多數(shù)案件均以買(mǎi)房人作為被告，暴露出許多買(mǎi)房人缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的問(wèn)題。買(mǎi)房人在簽訂居間合同及房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未能意識(shí)到其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴前也未采取正確手段維護(hù)自身合法權(quán)益，導(dǎo)致以買(mǎi)房人為被告的居間合同糾紛案件居多。具體而言，因買(mǎi)房人欠缺法律意識(shí)導(dǎo)致案件發(fā)生的因素有四點(diǎn)：(1)買(mǎi)房人合同意識(shí)淡薄，認(rèn)為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細(xì)閱讀合同條款，也不進(jìn)行深入磋商，便盲目簽訂合同。(2)買(mǎi)房人輕信口頭承諾，未要求中介人員將口頭承諾落實(shí)在居間合同里。(3)買(mǎi)房人不注重保存證據(jù)，與中介人員及售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商多以口頭方式進(jìn)行，未存留書(shū)證，部份買(mǎi)房人在訴訟中無(wú)任何證據(jù)提交。(4)買(mǎi)房人未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不了解房屋是否符合出售條件就草率簽約。三、涉房居間合同糾紛的審判對(duì)策針對(duì)上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問(wèn)題，筆者認(rèn)為，審理此類(lèi)案件切忌簡(jiǎn)單化，應(yīng)準(zhǔn)確理解國(guó)家政策背景，針對(duì)個(gè)案特點(diǎn)，采取不同對(duì)策。通過(guò)法院的審判，
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