簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)注意的法律問題及其解決-資料下載頁
2025-05-17 13:32本頁面
【正文】 要雙倍定金的做法是沒有法律依據(jù)的。 六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更也是目前房地產(chǎn)市場中糾紛較多的問題之一。每個購房者在選擇購置的房產(chǎn)時(shí)，做出選擇的一大依據(jù)就是房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、小區(qū)整體的規(guī)劃。對于期房的選購者而言，設(shè)計(jì)變更是一個令人極為頭痛的問題。于是在本次修改的《示范文本》中對此作出明確規(guī)定，即凡導(dǎo)致影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更，應(yīng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人在15日內(nèi)有權(quán)選擇是否退房。但緊接著又出現(xiàn)了新的問題：是否所有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更都需要通知買受人？如果不是，那么如何判斷何種變更構(gòu)成對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的影響？筆者認(rèn)為，針對購房者所購置商品房本身進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更，如該商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸和朝向發(fā)生了變化，應(yīng)當(dāng)屬于對商品房的使用功能產(chǎn)生了影響，應(yīng)屬于書面通知購房者的情形。而其他方面的變更則應(yīng)視情況而定，在于購房者與開發(fā)商之間的約定?！ 」P者認(rèn)為在涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的問題上購房者可以注意以下幾個方面： ?。ㄒ唬乾F(xiàn)在開發(fā)商吸引購房者的一個賣點(diǎn)，這種變更不是指會所的朝向、結(jié)構(gòu)形式一類的內(nèi)容發(fā)生變化都要書面通知購房者，而是指原設(shè)計(jì)有會所而變更為沒有、或是原設(shè)計(jì)會所面積、功能等較大的變更。 ?。ǘ┚G地。目前有些購房者在購買房產(chǎn)時(shí)，注意的不僅是朝向，還有陽臺或窗外的景致，這也是部分開發(fā)商的賣點(diǎn)之一，即所謂“觀景住宅”，這類房產(chǎn)中購房者的購買意向及房產(chǎn)的價(jià)格等與景致有著直接的關(guān)系。筆者認(rèn)為，如果您購置的房產(chǎn)屬于這一類的，應(yīng)當(dāng)考慮將這些景致的設(shè)計(jì)變更列人通知范圍，給自己留下相對較大的選擇余地。 值得注意的是，目前有不少的樓盤是成片、分期開發(fā)，在購置其中某一期的房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商會向購房者介紹整個小區(qū)或樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這種規(guī)劃會隨著市場的變化、開發(fā)商開發(fā)理念的改變而發(fā)生變更。那么，這種規(guī)劃變更是否應(yīng)屬于書面通知購房者的規(guī)劃變更呢？筆者認(rèn)為，就此種變更要求開發(fā)商向每個購房者發(fā)出變更通知是不合理的。理由是：第一，開發(fā)商所介紹的整個小區(qū)或樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)只是開發(fā)初期作出的整體規(guī)劃，按照有關(guān)規(guī)定，在具體開發(fā)某一區(qū)域時(shí)需要做出詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并提交政府有關(guān)部門審批，以最初的整體設(shè)計(jì)對開發(fā)商做出要求顯然是不合適的。第二，市場總是在不斷變化之中的，為了適應(yīng)市場需求，開發(fā)商（尤其是進(jìn)行大片土地分期開發(fā)的開發(fā)商）往往會對規(guī)劃進(jìn)行一定的調(diào)整，這是符合市場要求的，也是符合購房者總體利益的（使房產(chǎn)更適應(yīng)市場、帶來更多升值空間）。七、房產(chǎn)交接中的法律問題 房屋達(dá)到交付條件后，就面臨與購房者交接的問題。由于建好的房屋往往與購房者原先預(yù)想的模樣有一定的差異，交接時(shí)就容易出現(xiàn)矛盾。有些購房者認(rèn)為，房屋雖然進(jìn)行了驗(yàn)收，但是存在面積差異、質(zhì)量問題、裝修問題等，拒不進(jìn)行交接。實(shí)際上，只要開發(fā)商交付的房屋按照有關(guān)規(guī)定完成了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，提交了房屋買賣合同規(guī)定的證明文件（住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》），其提供的房屋就已符合交付條件，購房者就應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商辦理交接手續(xù)。即使購房者拒絕辦理交接手續(xù)，該房屋之風(fēng)險(xiǎn)仍將于交房期限屆滿后轉(zhuǎn)由購房者自行承擔(dān)?！ ∫虼?，如果開發(fā)商未能按照房屋買賣合同要求提供交房所需證明文件，則購房者有權(quán)拒絕接收；如果開發(fā)商能夠提供有關(guān)證明文件，無論購房者是否認(rèn)可該房屋，均應(yīng)辦理交接手續(xù)，并可于交接手續(xù)辦理完畢后通過合法途徑解決問題。購房者應(yīng)當(dāng)注意，對交付的房屋存在疑問時(shí)，應(yīng)通過有關(guān)機(jī)構(gòu)、采取合法途徑進(jìn)行解決，在沒有任何有效證據(jù)的情況下與開發(fā)商“硬碰硬”是沒有任何意義的，甚至有可能使自己陷人不利境地。如，認(rèn)為質(zhì)量有問題，而開發(fā)商已提供竣工驗(yàn)收合格證明的，可要求有權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定；認(rèn)為面積有差異的，可請求有測繪資質(zhì)的單位進(jìn)行復(fù)測；總之，要在取得有效的證據(jù)之后再與相關(guān)單位或開發(fā)商理論才是明智而有效的解決方式。7 / 7
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