【正文】 將10年大約2萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)從房屋總價(jià)中減去；而東亞上北樓盤銷售人員則干脆表示：“免物業(yè)費(fèi)的意思就是買房時(shí)給您扣去20年的物業(yè)費(fèi)，這樣您買房不就更加實(shí)惠了嘛。物業(yè)公司是有可能發(fā)生變更的，我們也無(wú)法確保能否幫你連交20年，還不如折現(xiàn)呢。” 然而，廣州《樓市》雜志主編徐北嬰通過(guò)長(zhǎng)期跟蹤房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)，一些樓盤其實(shí)是通過(guò)這種變相的打折贈(zèng)送來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者，讓其以為現(xiàn)在買房很劃算。而事實(shí)是怎樣的呢。某記者去年國(guó)慶節(jié)去一個(gè)樓盤采盤時(shí)，價(jià)格是1萬(wàn)7千塊錢一個(gè)平方，之后就拼命的拉價(jià)，拉到2萬(wàn)2千多塊錢，拉價(jià)后再給你很多的折扣，內(nèi)部人員爭(zhēng)取，九五折，送管理費(fèi)等等，但最后計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)實(shí)際上比這個(gè)國(guó)慶節(jié)這1萬(wàn)7千多還高了2千多塊錢。免物業(yè)費(fèi)：開(kāi)發(fā)商沒(méi)職能也沒(méi)權(quán)利 盡管開(kāi)發(fā)商在廣告和對(duì)外宣傳時(shí)公開(kāi)宣稱可以“免物業(yè)費(fèi)”，但其實(shí)開(kāi)發(fā)商在法律上并沒(méi)有這個(gè)權(quán)限。房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司一般是兩個(gè)各自獨(dú)立的企業(yè)，地產(chǎn)公司無(wú)法做到為每戶購(gòu)房人代交10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)費(fèi)。即便開(kāi)發(fā)商選擇自己的子公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，從法律的角度來(lái)說(shuō)，“父子公司”仍然是兩個(gè)獨(dú)立的法律主體，除非經(jīng)過(guò)子公司的書面授權(quán)，開(kāi)發(fā)商并不能代表其子公司作出免除前期物業(yè)管理費(fèi)的承諾?！安还苁钦娴摹饨晃飿I(yè)費(fèi)’還是僅在廣告中打出這樣的招牌吸引顧客，開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)無(wú)權(quán)在售樓時(shí)免去物業(yè)費(fèi)的?！北本┦薪ㄎ飿I(yè)處處長(zhǎng)趙成表示，根據(jù)新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要有50%以上的業(yè)主同意即可，當(dāng)然這部分業(yè)主擁有的建筑面積也要超過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑物總面積的50%?！　?“換言之，業(yè)主是完全有可能在不滿意時(shí)換掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾的‘免10年物業(yè)費(fèi)’不就成了一紙空文？”趙成表示，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這個(gè)職能，也沒(méi)有這個(gè)權(quán)限，而且也實(shí)現(xiàn)不了（免物業(yè)費(fèi)），即便是打著‘免物業(yè)費(fèi)’的幌子降價(jià)，在宣傳時(shí)采用這種方式也是一種違規(guī)行為?！遍_(kāi)發(fā)商在售房時(shí)承諾購(gòu)房送物管費(fèi)，但購(gòu)房者入住之后，物業(yè)公司仍然要收取物管費(fèi)，由此而起糾紛的事情時(shí)有發(fā)生。物管費(fèi)是業(yè)主交給物業(yè)管理公司的服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理公司有權(quán)收取。由于開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”物業(yè)費(fèi)實(shí)際上是在自己的合同中為物業(yè)公司放棄了收取費(fèi)用的權(quán)利，是一種無(wú)效行為。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)清開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的權(quán)利。如果，開(kāi)發(fā)商做出免收物管費(fèi)的承諾，應(yīng)要求與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司簽訂一份三方協(xié)議，以確定開(kāi)發(fā)商行為的有效性?？傊?，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送”要保持清醒的頭腦，要相信“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”，必要時(shí)可以請(qǐng)律師等專業(yè)人士幫助購(gòu)房，這樣才能保障自己的合法權(quán)益。物業(yè)費(fèi)折抵違約金：超過(guò)一年屬于違法　　其實(shí)早前開(kāi)發(fā)商在延期交房應(yīng)付業(yè)主違約金時(shí)，就出現(xiàn)過(guò)不肯付現(xiàn)金，而是以免收業(yè)主一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消的現(xiàn)象。許多業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一般沉”，往往就答應(yīng)了。但是在實(shí)際履行過(guò)程中，往往出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，甚至引發(fā)新的糾紛。而記者從律師處了解到，上述行為其實(shí)都屬違規(guī)操作。開(kāi)發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系，是截然不同的兩件事。因此，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的。律師特別指出，如果折抵一年或二年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”，這種做法是違法的。因?yàn)楝F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定：禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法是違法的。 樓盤“隱形打折”承諾免十年物業(yè)費(fèi)　市建委有關(guān)人士稱——開(kāi)發(fā)商承諾免物業(yè)費(fèi)涉嫌違規(guī) “購(gòu)房即免20年物業(yè)費(fèi)”、“一次性付款免收10年物業(yè)費(fèi)”……隨著這樣的字眼頻頻出現(xiàn)在樓盤廣告中，繼公共維修基金，契稅、合同印花稅之后，“物業(yè)費(fèi)”又成了一些開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)“隱形打折”的釣餌。針對(duì)多家新樓盤在銷售時(shí)用“免物業(yè)費(fèi)”作招牌的促銷方式，昨日，市建委物業(yè)處處長(zhǎng)趙成在接受采訪時(shí)表示，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，收取物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的職責(zé)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)提前做出“免物業(yè)費(fèi)”的承諾?！　∈蹣翘庂?gòu)房即免多年物業(yè)費(fèi)　　“目前我們這里的樓盤價(jià)格為每平方米12000到14000元不等，如果您在3天內(nèi)簽約，，另外還有免契稅、公共維修基金、合同印花稅、10年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。”昨日上午，記者以購(gòu)房人的身份咨詢富力又一城樓盤銷售人員時(shí)，得到這樣的答復(fù)。　　無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)記者致電位于回龍觀的新樓盤東亞上北時(shí)，也聽(tīng)到了類似的介紹:“我們這里現(xiàn)在購(gòu)房即免20年物業(yè)費(fèi)，還免公共維修金和契稅。”該樓盤銷售人員介紹，目前樓盤均價(jià)10080元左右，簽約購(gòu)房就可以獲得“免物業(yè)費(fèi)”的優(yōu)惠?！　￠_(kāi)發(fā)商“免物業(yè)費(fèi)”只是幌子　　“別看房地產(chǎn)商說(shuō)是要免物業(yè)費(fèi)，其實(shí)這只是他們?cè)谑袌?chǎng)壓力大的時(shí)候采取的一種促銷手段?！弊蛉眨患曳康禺a(chǎn)公司的內(nèi)部人員向記者透露，盡管開(kāi)發(fā)商在廣告和對(duì)外宣傳時(shí)均表示要“免物業(yè)費(fèi)”，但其實(shí)房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司可能是兩個(gè)各自獨(dú)立的企業(yè)，地產(chǎn)公司無(wú)法做到為每戶購(gòu)樓人代交10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)費(fèi)。如果可以代交，頂多代交2年左右。之所以宣傳“免物業(yè)費(fèi)”，就是不好明說(shuō)降價(jià)優(yōu)惠?！　∵@種說(shuō)法在記者進(jìn)一步采訪中得到證實(shí)。在向富力又一城樓盤銷售人員提問(wèn)“免10年物業(yè)費(fèi)是否屬實(shí)”后，該銷售人員立即表示，所謂的“免物業(yè)費(fèi)”只是在售房時(shí)將10年大約2萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)從房屋總價(jià)中減去；而東亞上北樓盤銷售人員則干脆表示:“免物業(yè)費(fèi)的意思就是買房時(shí)給您扣去20年的物業(yè)費(fèi)，這樣您買房不就更加實(shí)惠了嘛。物業(yè)公司是有可能發(fā)生變更的，我們也無(wú)法確保能否幫你連交20年，還不如折現(xiàn)呢。”　　建委開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)免物業(yè)費(fèi)　　“不管是真的‘免交物業(yè)費(fèi)’還是僅在廣告中打出這樣的招牌吸引顧客，開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)無(wú)權(quán)在售樓時(shí)免去物業(yè)費(fèi)的?！弊蛉障挛纾薪ㄎ飿I(yè)處處長(zhǎng)趙成表示，根據(jù)去年10月1日起開(kāi)始實(shí)行的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要有50％以上的業(yè)主同意即可，當(dāng)然這部分業(yè)主擁有的建筑面積也要超過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑物總面積的50％。　　他進(jìn)一步申明:“換言之，業(yè)主是完全有可能在不滿意時(shí)換掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾的‘免10年物業(yè)費(fèi)’不就成了一紙空文？”趙成表示，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這個(gè)職能，也沒(méi)有這個(gè)權(quán)限，而且也實(shí)現(xiàn)不了(免物業(yè)費(fèi))，即便是打著‘免物業(yè)費(fèi)’的幌子降價(jià)，在宣傳時(shí)采用這種方式也是一種違規(guī)行為?！薄　∠嚓P(guān)新聞　　樓盤促銷花樣多　　本報(bào)訊(實(shí)習(xí)記者伍源源)近日北京多家樓盤開(kāi)始推出促銷手段，有特價(jià)房、“一口價(jià)”房、減免物業(yè)費(fèi)、減免契稅和公共維修基金等、贈(zèng)送車位使用權(quán)，以及贈(zèng)送液晶電視、筆記本電腦等，花樣百出。　　1月23日記者致電30余家樓盤，發(fā)現(xiàn)20多家樓盤都有不同程度的促銷活動(dòng)?！昂仙鷩?guó)際花園”均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，在總價(jià)基礎(chǔ)上減免4萬(wàn)元，還有多套2層的均價(jià)22500元/平方米特價(jià)房?！皷|亞上北”許諾購(gòu)房免20年物業(yè)費(fèi)、公共維修金、契稅，在新年期間簽約的客戶還有不同程度的大禮，禮品有價(jià)值3000元的數(shù)碼攝像機(jī)、價(jià)值5000元的豪華按摩沙發(fā)、8000元的筆記本電腦，最高的贈(zèng)12000元液晶電視?！皹s尊堡國(guó)際俱樂(lè)部”公寓二期送價(jià)值21萬(wàn)元的地下車位50年使用權(quán)。“華僑城”2期銷售人員說(shuō)，他們的房子均價(jià)每平方米18600元，送1至3張歡樂(lè)谷主題公園終身VIP卡。　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查到，截至1月23日，北京可售期房項(xiàng)目共1337個(gè)70031套，可售現(xiàn)房項(xiàng)目2501個(gè)22571套。當(dāng)日總認(rèn)購(gòu)套數(shù)267套。　　北京的一位房地產(chǎn)公司總經(jīng)理說(shuō):現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商都在打折，這的確是事實(shí)。不過(guò)這種現(xiàn)象只能看作是市場(chǎng)的階段性調(diào)整。他認(rèn)為現(xiàn)在土地出讓金一次性付清，因此一些開(kāi)發(fā)商不得不加緊回籠資金。33 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