【正文】 同時(shí)，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)展銀行系統(tǒng)內(nèi)債務(wù)，且已停息掛帳，至今尚未出現(xiàn)很嚴(yán)重的支付不能的情況。資產(chǎn)管理能力分析資產(chǎn)管理能力分析是借助與衡量公司資產(chǎn)管理效率的四個(gè)指標(biāo)，即庫存利用率、應(yīng)收帳款平均回收期、固定資產(chǎn)利用率、總資產(chǎn)利用率。但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來作為資產(chǎn)管理能力的指標(biāo) [4]。 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 23）表 23 元盛公司近三年資產(chǎn)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年庫存利用率 應(yīng)收帳款平均回收期（天） 9503 366 1500固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 40 48 總資產(chǎn)利用率 注：庫存利用率=銷售額/庫存；應(yīng)收帳款平均回收期=應(yīng)收帳款/年銷售額*360；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售額/固定資產(chǎn)凈值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售額/總資產(chǎn)。（2）比率分析30 / 77從以上比率表可看出：元盛公司三個(gè)年度的庫存利用率都嚴(yán)重偏低，說明資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)沒有有效運(yùn)轉(zhuǎn)及沒有得到合理利用。應(yīng)收帳款平均回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，說明公司的信用管理能力較差，應(yīng)改變信用政策。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為衡量資產(chǎn)管理能力的指標(biāo)，本論文予以剔除。元盛公司的總資產(chǎn)利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。事實(shí)上，由于企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤增長同企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長間的相互對比，所以，只有當(dāng)企業(yè)的銷售收入和利潤的增長高于企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長，企業(yè)才會(huì)有高于行業(yè)平均水平的資產(chǎn)經(jīng)營效率。 債務(wù)管理能力分析（1） 近三年的比率指標(biāo)（詳見表 24）表 24 元盛公司近三年債務(wù)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目2022 2022 2022資產(chǎn)負(fù)債率 收益利息倍率 注：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)；收益利息倍率=利稅前收益/利息支出；（2）比率分析從以上三年的資產(chǎn)負(fù)債率來看，元盛公司早已處于資不抵債的境況，但因公司負(fù)債中的絕大部分來自于發(fā)展銀行，且已停息掛帳，所以仍能維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和支付。 獲利能力分析 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 25）表 25 元盛公司近三年獲利能力指標(biāo)比率表31 / 77 年度比率項(xiàng)目 2022 2022 2022銷售凈利潤率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報(bào)酬率 注：銷售凈利潤率=稅后凈利潤/銷售額；總資產(chǎn)收益率=稅后凈利潤/總資產(chǎn)；股東權(quán)益報(bào)酬率=稅后凈利潤/股東權(quán)益。 （2）比率分析 根據(jù)以上比率數(shù)值可知，元盛公司的獲利能力極差。 財(cái)務(wù)分析小結(jié) 以上比率分析，一定程度上反映了元盛公司償債能力、資產(chǎn)管理能力、獲利能力的基本狀況。值得注意的是，元盛公司現(xiàn)從事的主要業(yè)務(wù)是清理投資，許多帳目進(jìn)行了一定的調(diào)整，與開展新業(yè)務(wù)具有本質(zhì)的區(qū)別，僅僅從財(cái)務(wù)比率上來看，是很難看出真實(shí)狀況的。比如從比率上看，元盛公司的償債能力差，但自 1998 年以來，元盛公司已償還了 億元的銀行貸款。因此，總體來說，在現(xiàn)有格局下發(fā)展銀行若能仍然保持其停息掛帳的政策的話，元盛公司不會(huì)發(fā)生支付不能的情況，尚能維持其日常正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 元盛公司管理體制分析 在全國第一次房地產(chǎn)熱興起的時(shí)候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時(shí)機(jī)，但由于缺乏一整套嚴(yán)密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別是對所開發(fā)產(chǎn)品的市場定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)模控制不足，投資決策缺乏規(guī)范程序等。因此，當(dāng)國家房地產(chǎn)發(fā)展政策出現(xiàn)變動(dòng)后，大量的投資變成了一時(shí)難以收回的未完工程，投資沉淀也就成了一種客觀必然。那么，為什么過去元盛公司不制訂和實(shí)施科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展32 / 77戰(zhàn)略規(guī)劃來規(guī)范其投資、經(jīng)營行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產(chǎn)經(jīng)營體制存在著嚴(yán)重弊端，具體表現(xiàn)為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定而注冊登記的有限責(zé)任公司，但其實(shí)質(zhì)仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司不過是深圳發(fā)展銀行工會(huì)投資興辦的企業(yè)。因此，重大人事任免、財(cái)務(wù)控制、投資決策和收入分配等關(guān)鍵權(quán)利嚴(yán)格受深圳發(fā)展銀行的約束，影響了公司有效激勵(lì)機(jī)制的全面建立，使元盛公司擔(dān)當(dāng)著事實(shí)上的生產(chǎn)承包商這樣一個(gè)角色，而資產(chǎn)經(jīng)營中負(fù)盈不負(fù)虧的現(xiàn)象就必然會(huì)發(fā)生。而重大經(jīng)營自主權(quán)的缺乏，使公司難以建立起獨(dú)立且全面的人才招聘、錄用、辭退、晉升和培訓(xùn)的機(jī)制，難以使公司從長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求進(jìn)行人才規(guī)劃并加以實(shí)施。 單一的產(chǎn)權(quán)主體和落后的資產(chǎn)經(jīng)營管理體制，使元盛公司不可能建立相互制衡的法人治理結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)經(jīng)營缺乏相應(yīng)的制衡監(jiān)督，不能保障和維護(hù)所有者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和資產(chǎn)增值。 深圳發(fā)展銀行回收其自身投資失誤所造成的沉淀資產(chǎn)并使元盛公司分業(yè)經(jīng)營這一短期目標(biāo)，同元盛公司要生存要發(fā)展這一長期目標(biāo)間，存在著市場實(shí)現(xiàn)、資產(chǎn)分割、人員歸屬等多種利益矛盾，從而影響到元盛公司從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度招攬和儲(chǔ)備高層次的投資管理、市場營銷管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和人力資源管理等多種資產(chǎn)經(jīng)營人才，公司也就不可能在這種背景下按照市場原則制訂和實(shí)施科學(xué)合理的投資戰(zhàn)略規(guī)劃。前述分析表明，如不改變現(xiàn)有管理體制，最終將會(huì)導(dǎo)致以下結(jié)果：深圳發(fā)展銀行企業(yè)所有者權(quán)益進(jìn)一步流失，已形成沉淀資產(chǎn)的投資無法收回，最終不僅影響其經(jīng)營效益，更會(huì)影響到后續(xù)配股工作的正常開展，甚至?xí)虼硕艿奖O(jiān)管部門的懲處。作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無償撥33 / 77入的 5 億余元的資金，在帳面上雖然作為“應(yīng)付款”來處理，但其實(shí)質(zhì)上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權(quán)益資產(chǎn)。此外，截至 2022 年 2 月末，元盛公司在深圳發(fā)展銀行總行或分支行貸有人民幣 5910 萬元的款項(xiàng)，自2022 年 9 月份起已停息掛帳。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問題，深圳發(fā)展銀行最終也會(huì)被元盛公司的虧損所拖累。 元盛公司資產(chǎn)清理工作進(jìn)展緩慢，效率低下，缺乏創(chuàng)新意識，最終將演變?yōu)橐粓鰰缛粘志玫摹懊撱^戰(zhàn)” 。 深圳發(fā)展銀行與元盛公司之間長期以來形成的這種管理體制，使元盛公司不僅缺乏投資決策的自主權(quán)，更缺乏處置資產(chǎn)的自主權(quán)。在元盛公司名義下的資產(chǎn)，大多形成于房地產(chǎn)狂熱的 1992 年和 1993 年，泡沫成份很大，再加上年久形成的資金成本，使得對元盛公司每一項(xiàng)資產(chǎn)的處置都必須慎之又慎。因此，除非勢不得已，如 2022 年發(fā)展銀行向中國證監(jiān)會(huì)申請配股時(shí)忍痛賣掉的外圍子公司，深圳發(fā)展銀行絕對不會(huì)在虧損額巨大的情況下輕易作出處置元盛公司某項(xiàng)資產(chǎn)的決定。在這種情況下，元盛公司每處置一項(xiàng)資產(chǎn)，不僅必須報(bào)請發(fā)展銀行總行有關(guān)部門、分管行領(lǐng)導(dǎo)、行長審批，還要獲得發(fā)展銀行董事會(huì)的批準(zhǔn)，報(bào)批、決策過程極為漫長，有時(shí)剛剛出現(xiàn)的一點(diǎn)商機(jī)就耗費(fèi)在這種等待審批的過程中，資產(chǎn)清理工作效率極其低下。同時(shí)，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動(dòng)性與創(chuàng)新意識，誰也不愿意冒險(xiǎn)，思維一直停留在幾種保守的資產(chǎn)處置方法上。此外，1997 年元盛公司人事與總行脫鉤后，元盛公司保留的兩種用人機(jī)制形成了兩種員工來源，來自于總行分配的員工能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后仍可回發(fā)展銀行工作；而元盛公司自行招聘的員工卻不能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后去向不明。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊(duì)伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。有的人甚至認(rèn)為，脫鉤工作結(jié)束越快，元盛公司就34 / 77注銷得越快，消極情緒嚴(yán)重，這對資產(chǎn)清理工作極為不利，長此以往，脫鉤工作將演變?yōu)橐粓鰰缛粘志玫膽?zhàn)役。 對元盛公司進(jìn)行現(xiàn)實(shí)條件分析的基本結(jié)論通過以上幾個(gè)方面的綜合分析，可以得出以下幾個(gè)方面的結(jié)論： （1）元盛公司的資產(chǎn)經(jīng)營效率很低，如不改變現(xiàn)狀，元盛公司的經(jīng)營將越來越陷入困境； （2）元盛公司的資金流量急劇減少，如不進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，尋找新的利潤增長點(diǎn)或資金來源渠道，元盛公司將無以為繼； （3）元盛公司的管理體制存在嚴(yán)重的弊端，這種弊端使公司不可能進(jìn)行全面的市場需求研究和業(yè)務(wù)定位，產(chǎn)品開發(fā)的市場方向模糊不清，市場定位不準(zhǔn)確，開發(fā)的產(chǎn)品不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，造成沉淀資產(chǎn)的形成與積壓；35 / 77第三章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 前已述及，雖金融環(huán)境對分業(yè)經(jīng)營要求有放松的跡象，但因相關(guān)法律的限制，短期內(nèi)尚不能麻痹大意。故在目前的環(huán)境下，因政策及資金的限制，元盛公司尚不能發(fā)生新的投資，惟有從清理、盤活現(xiàn)有的沉淀資產(chǎn)入手，同時(shí)在政策許可的范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，培育元盛公司新的利潤增長點(diǎn)。 發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，尋找業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)發(fā)展銀行是專門從事銀行業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍窄，其擁有的資源和優(yōu)勢亦是為其主營業(yè)務(wù)服務(wù)的。但顯而易見的是，發(fā)展銀行除主營業(yè)務(wù)外，還有其并不專長的后勤保障業(yè)務(wù)、處置以物抵債房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。因此，元盛公司可充分利用多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營、處置、管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，尋找與深圳發(fā)展銀行的業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，積極培育新的利潤增長點(diǎn)。36 / 77 受托處置深圳發(fā)展銀行以物抵債房地產(chǎn)以物抵債是商業(yè)銀行貸款到期后，借款人無法以貨幣資金履行債務(wù)，銀行為保全貸款而以債務(wù)人、保證人或第三人的財(cái)產(chǎn)抵償貸款本息，最終以變現(xiàn)所得收回貸款本息的行為。以物抵債資產(chǎn)是銀行以物抵債受償并依法取得產(chǎn)權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。由于體制等方面的諸多原因，我國銀行業(yè)普遍存在不良資產(chǎn)比率過高的問題，已嚴(yán)重威脅著銀行體系和國家的經(jīng)濟(jì)安全。近幾年，隨著產(chǎn)權(quán)制度改革的深入和銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的不斷完善，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)迅速增加，如何處置這些以物抵債資產(chǎn)已成為清收、壓降不良資產(chǎn)的主要問題 [5][6]。深圳發(fā)展銀行作為一家公眾上市銀行，不僅面臨央行對不良資產(chǎn)的嚴(yán)厲監(jiān)管，還面臨廣大股民的社會(huì)監(jiān)督，必須下決心降低不良資產(chǎn)比率，并盡快處置以物抵債資產(chǎn)，減少抵債資產(chǎn)的損失。而在以物抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)。據(jù)發(fā)展銀行資產(chǎn)保全部的統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年 12月 31 日，深圳發(fā)展銀行以物抵債資產(chǎn)價(jià)值總額（抵債值）已達(dá) 56128 萬元，其中房地產(chǎn)抵債金額為 47266 萬元；抵債房地產(chǎn)面積為 平方米，其中住宅 27437 平方米、寫字樓 63282 平方米、商鋪 30279 平方米、廠房 12919 平方米、倉庫 2930 平方米、土地 26889 平方米，酒店2413 平方米。詳見圖 31。31 以物抵債房地產(chǎn)功能分布圖深 圳 發(fā) 展 銀 行 以 物 抵 債 房 地 產(chǎn) 功 能 分 布 圖0%5%10%15%20%25%30%35%40%住 宅 寫 字 樓 商 鋪 廠 房 倉 庫 土 地 酒 店系 列 137 / 77 為完成本論文，作者對以上房地產(chǎn)進(jìn)行了初步的調(diào)查，總結(jié)出以下特點(diǎn)： 第一, 法律關(guān)系復(fù)雜、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完備。以物抵債房地產(chǎn)因不良貸款而產(chǎn)生，其取得牽涉借貸關(guān)系、抵債關(guān)系、破產(chǎn)清算關(guān)系等多種法律關(guān)系。房地產(chǎn)權(quán)益本身就具備多樣性，再加上以債權(quán)債務(wù)關(guān)系為核心的多重法律關(guān)系，使得房地產(chǎn)權(quán)益所有權(quán)、使用權(quán)的分割、組合、分離，形態(tài)復(fù)雜。未交清地價(jià)、付清工程款、未辦產(chǎn)權(quán)登記等問題時(shí)有發(fā)生，已使得發(fā)展銀行在接手之后面臨著諸多關(guān)系需要協(xié)調(diào)，諸多手續(xù)需補(bǔ)辦的情況。第二，種類繁多，數(shù)量巨大。發(fā)展銀行接手的房地產(chǎn)，從物業(yè)類型上來講幾乎涵蓋所有的房地產(chǎn)類型，從未平整的毛地到已開發(fā)的成片開發(fā)區(qū)；從住宅到商場、辦公樓、廠房，從地處繁華鬧市的大廈到偏遠(yuǎn)地帶的所謂山莊；有建成使用的物業(yè)，也有已停工多時(shí)的爛尾工程。第三，多屬積壓物業(yè)、問題物業(yè)。以物抵債的房地產(chǎn)多數(shù)是因滯銷而積壓的物業(yè)和問題物業(yè)，否則不至于走到以物抵債的地步。積壓意味著不適合市場需求、產(chǎn)品有缺陷或營銷安排有問題，比如過高定價(jià)；問題物業(yè)則意味著手續(xù)不全、債權(quán)債務(wù)糾紛、工程質(zhì)量問題、爛尾或違章建造。此外，以上這些抵債的房地產(chǎn)還部分地存在被占用而拒不騰退、設(shè)施被嚴(yán)重?fù)p毀等問題，發(fā)展銀行受償后無法在短期內(nèi)作變賣、出租等處理。同時(shí)，發(fā)展銀行缺乏保管、管理以物抵債資產(chǎn)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，致使以上這些以物抵債的房地產(chǎn)大多處于閑置而無人過問的狀態(tài)。根據(jù)不良資產(chǎn)處置的“冰棍”效應(yīng)，這些不良資產(chǎn)處置得越慢，將來剩余的權(quán)益越少。元盛公司成立 10 余年來，先后在深圳、上海、大連、北海、惠州等38 / 77地投資了近二十個(gè)項(xiàng)目，有成功的典范，更有失敗的案例，大部分工作是在清理投資、處置存量資產(chǎn)上，項(xiàng)目背景情況復(fù)雜，牽涉面廣，產(chǎn)權(quán)糾纏不清，處置中充分利用了諸如轉(zhuǎn)讓、拍賣、出租、自營、合作開發(fā)、置換等各種方式，熟捻各種處置方式的程序和方法，思路廣闊，和房地產(chǎn)行業(yè)的諸多主管部門、相關(guān)部門建立了良好的溝通渠道，具有得天獨(dú)厚的工作條件和環(huán)境。因此，元盛公司在房產(chǎn)、地產(chǎn)的盤活、租售、產(chǎn)權(quán)糾紛處理、資產(chǎn)包裝等方面積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，在處理房地產(chǎn)方面的沉淀資產(chǎn)時(shí)可謂輕車熟路。而發(fā)展銀行各分支行在處理不良貸款時(shí)，形成了很多以房地產(chǎn)抵債的資產(chǎn)，這些抵債的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到發(fā)展銀行名下后，發(fā)展銀行因缺乏管理、處置經(jīng)驗(yàn)，時(shí)常發(fā)生管理不善、處置不當(dāng)?shù)那樾?，從而造成了更大的損失。因此，如元盛公司可爭取發(fā)展銀行的信任，促使發(fā)展銀行將處置以物抵債房地產(chǎn)的處置、經(jīng)營、管理的權(quán)利委托給元盛公司，不僅元盛公司可以此作為開發(fā)新