【正文】 2008200920102011財政總收入年度財政總收入根據(jù)表4預(yù)測2007年到2015年區(qū)本級基本建設(shè)投資(表6)表6XX市納溪區(qū)2007—2015年區(qū)本級基本建設(shè)投資預(yù)測 單位：萬元年度20072008200920102011基本建設(shè)投資年度基本建設(shè)投資三、轉(zhuǎn)讓土地評估(一)土地轉(zhuǎn)讓期本項目土地轉(zhuǎn)讓期暫定為4年。(二)配置土地數(shù)量根據(jù)業(yè)主提供的資料，為保證項目順利進行，擬將園區(qū)配置的1000畝土地作為本項目的配置土地，根據(jù)土地收益分配原則，區(qū)財政將士地總收入的80％用于本項目貸款償還。(三)配置土地開發(fā)及轉(zhuǎn)讓計劃項目建設(shè)完成后，開始出讓土地，在4年出讓完畢。每年轉(zhuǎn)讓土地量根據(jù)還貸需求狀況，按不同比例拍賣。(四)土地轉(zhuǎn)讓拍賣價格土地轉(zhuǎn)讓出讓價格通過XX市納溪區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓拍賣實際情況可以看出，隨著配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，生地變?yōu)槭斓兀ㄟ^拍賣，為了遵循經(jīng)濟評價審慎原則，工業(yè)用地按28萬／畝計算。成本估算A、從XX市納溪區(qū)國土部門以出讓方式取得土地約5萬元/畝.土地開發(fā)成本估算B、園區(qū)土地開發(fā)成本約12萬元/畝。C、土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等其他費用土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費主要包括土地轉(zhuǎn)讓交易費、征地調(diào)節(jié)基金等，％測算。每畝分?jǐn)偧s1萬元。土地轉(zhuǎn)讓凈收益10萬元/畝(五)土地轉(zhuǎn)讓拍賣收入轉(zhuǎn)讓拍賣收入按當(dāng)年資金回收考慮，經(jīng)計算，配置土地按上述指標(biāo)轉(zhuǎn)讓拍賣后，土地轉(zhuǎn)讓凈收益10000萬元。(六)還款資金來源土地轉(zhuǎn)讓拍賣總收入可全部由財政統(tǒng)籌用于優(yōu)先歸還銀行到期貸款本息。(七)貸款償還分析貸款償還方式考慮項目的具體情況，項目在寬限期后擬采取的貸款償還方式為：每年等額償還貸款。其他財力保障除了財政城建資金，土地轉(zhuǎn)讓出讓收入，另外XX市納溪區(qū)每年預(yù)算外收入仍有資金安排基本建設(shè)支出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展園區(qū)作為未來幾年全市的投資重點區(qū)域，財政安排的基礎(chǔ)建設(shè)資金將向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)傾斜，隨著四川銀鴿紙漿公司等大型項目建成投產(chǎn)，未來農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)財政收入將呈爆發(fā)式增長，財政收入及基本建設(shè)支出預(yù)計將大大超出預(yù)測金額。第十六章 風(fēng)險分析及對策一、財務(wù)風(fēng)險分析(一)土地出讓收入不確定的風(fēng)險目前業(yè)主在本項日的還款資金來源主要為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓凈收益和土地出讓、開發(fā)建設(shè)成本回收，—旦土地轉(zhuǎn)讓未能如期實現(xiàn)或市場價格出現(xiàn)大的波動，將直接影響建設(shè)和銀行貸款的償還。本項目配置土地轉(zhuǎn)讓收入額與業(yè)主在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入直接相關(guān)，由于各年基礎(chǔ)設(shè)施投入方面不均衡，每年可供出讓的土地面積不相同，公司各年土地出讓收入額具有較大的不確定性。對策：首先，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，按照經(jīng)營農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)的思路，改善XX市納溪區(qū)投資環(huán)境，提高市場競爭力，吸引外來投資。其次，在政府支持下，XX市納溪區(qū)財政局將還貸資金納入財政預(yù)算進行補貼以確保貸款按期償還。抓住目前有利的經(jīng)濟發(fā)展和市場機會，一方面加大招商引資力度，推出新的土地招商項目：同時加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，確保土地出讓收入按期實現(xiàn)。(二)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險本項目工程投入資金大，建設(shè)周期長，建設(shè)資金有約67％要從銀行借款解決，如在建設(shè)過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期的局面，則公司可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對策：充分考慮項目的特點，分期分批投入，保證項目的實施和如期完成。對每個分項目進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。加強園區(qū)招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流，與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強公司抗風(fēng)險能力。(三)投資估算的風(fēng)險本報告對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)建設(shè)項目一期基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地開發(fā)投資進行了估算，這種估算可能會存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化也可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主建設(shè)資金投入和配置土地收益的實現(xiàn)。對策；根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當(dāng)考慮計入一定比例的不可預(yù)見費：在實施過程中，定期(一般按半年)對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進行調(diào)整，并調(diào)整融資策略。二、土地轉(zhuǎn)讓及競爭風(fēng)險(一)在短期內(nèi)土地供應(yīng)量過大的風(fēng)險XX市納溪區(qū)經(jīng)濟和城市建設(shè)發(fā)展較快，從中遠期來看，城市的組團式分區(qū)發(fā)展規(guī)模是恰當(dāng)?shù)?，土地將愈加寶貴，地塊的升值空間也是較大的。但是短期內(nèi)，由于各個區(qū)域都同時發(fā)展，土地供應(yīng)量過大會影響項目的競爭力和正常運行。對策：XX市納溪區(qū)在土地總量和供應(yīng)上可以根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展重點，對土地供應(yīng)量和價格進行調(diào)整，在城市建設(shè)方面引導(dǎo)和向園區(qū)發(fā)展，以利于實現(xiàn)園區(qū)土地出讓。(二)市場競爭風(fēng)險農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)在招商上面臨周邊開發(fā)區(qū)的競爭，企業(yè)對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)的規(guī)劃、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、服務(wù)水平、優(yōu)惠政策等方面有較高的要求，可能會在其他的開發(fā)區(qū)落戶，從而對本區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生沖擊。對策：針對市場風(fēng)險，充分利用區(qū)委、區(qū)政府將建設(shè)“會客廳”的戰(zhàn)略機遇，加大招商力度，努力將優(yōu)質(zhì)的“一站式”服務(wù)貫穿于招商的全過程，重視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)寶貴的土地存量保持在較高水平，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)內(nèi)企業(yè)的整體水平，保持強大的發(fā)展后勁。三、項目開發(fā)風(fēng)險(拆遷安置風(fēng)險)本項目建設(shè)涉及當(dāng)?shù)鼐用窈驮_有農(nóng)民的拆遷安置。拆遷安置是項目建設(shè)和土地開發(fā)的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題和困難對土地開發(fā)周期和成本具有重大影響。對策：為了克服拆遷安置工作這個土地開發(fā)的難點，加快拆遷速度，降低拆遷成本。要與國土部門加強拆遷前期調(diào)查研究，針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題提前開展工作，使拆遷中存在的不可預(yù)見因素早暴露、早發(fā)現(xiàn)、早解決。公司要督處國土部門依法拆遷，正確把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆遷矛盾，以按期取得土地進行開發(fā)建設(shè)。四、政策風(fēng)險根據(jù)有關(guān)法律，土地所有權(quán)屬于國家，土地出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)則是根據(jù)土地位置、用途、建設(shè)規(guī)模進行綜合評估后確定，隨著土地資源供給的不斷減少，國家對基本農(nóng)田保護政策日益嚴(yán)格，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)存在不斷升高的趨勢。因此，國家對于土地出讓轉(zhuǎn)讓政策會對招商引資工作帶來影響．區(qū)域內(nèi)土地出讓轉(zhuǎn)讓面臨土地出讓政策調(diào)整帶來的風(fēng)險。對策：公司一方面要降低園區(qū)土地開發(fā)成本，通過內(nèi)部挖潛消化土地開發(fā)成本上漲壓力，提高土地附加值。五、籌資風(fēng)險項目建設(shè)所需要的資金，除了公司的自有資金外，主要來源于銀行借款。償還貸款的資金來源主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化加工項目集中發(fā)展區(qū)土地開發(fā)。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，招商引資和土地出讓發(fā)生困難的情況，都可能給本項目的資金籌措帶來風(fēng)險。對策：針對籌資風(fēng)險，首先是加強項目管理，按計劃完工；二是加強財務(wù)管理，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債比例，并提高資金使用效率，增加公司的白有資金數(shù)量；三是準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略。四是開辟新的融資渠道。第一章 總 論一、項目名稱：XX市農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟園建設(shè)二、項目性質(zhì)：新農(nóng)村建設(shè)三、項目地點：位于XX市南區(qū)，北起塘汛三江大道，南至塘汛大橋，西起綿州大道，東至涪江邊．。四、項目背景農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題，始終是關(guān)系我國經(jīng)濟和社會發(fā)展全局的重大問題。建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是我們黨重視“三農(nóng)”問題一貫戰(zhàn)略思想的繼承和發(fā)展，是中央全面建設(shè)小康社會和推進現(xiàn)代化建設(shè)的重大部署，為未來農(nóng)村改革發(fā)展指明了方向?！笆晃濉睍r期是我國改革發(fā)展的關(guān)鍵時期，也是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的重要機遇期。推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，對全局關(guān)系重大，對農(nóng)村影響深遠。二OO六年九月三十日，四川省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于在社會主義新農(nóng)村建設(shè)中加強村莊規(guī)劃和人居環(huán)境治理的意見》(川辦發(fā)[2006]39號)。文件指出，四川省要“一切從農(nóng)村實際出發(fā)，因地制宜，有序推進全省村莊規(guī)劃和人居環(huán)境治理，配套完善村莊公共基礎(chǔ)設(shè)施，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，讓農(nóng)民群眾居住舒適房、飲用干凈水、行走平坦路、使用衛(wèi)生廁、燃用清潔能源，逐步實現(xiàn)街院潔掙、村莊綠化、道路通暢、通訊便捷的新面貌，促進我省農(nóng)村經(jīng)濟社會全面進步?！薄兑庖姟芬蔡岢隽怂拇ㄊ⊥七M新農(nóng)村建設(shè)必需要堅持的四項項原則：規(guī)劃先行，有序推進；產(chǎn)、比支撐，持續(xù)發(fā)展：政府引導(dǎo)，農(nóng)民為主；團地制宜，突出特色。為了確保新農(nóng)村建設(shè)落到實處，《意見》指出各地要多方籌措資金，建土長效投入機制，將村莊規(guī)劃和村莊人居環(huán)境治理試點經(jīng)費納入財政預(yù)算，加大政府投入。省政府將加大對村莊規(guī)劃和村莊治理工作的指導(dǎo)并將有關(guān)工作經(jīng)費納入相關(guān)部門的預(yù)算。XX市計劃經(jīng)過未來幾年的努力，全市農(nóng)村基本達到“經(jīng)濟社會發(fā)展、群眾生活安康、環(huán)境整潔優(yōu)美、思想道德良好、公共服務(wù)配套、人與自然和諧”的目標(biāo)。經(jīng)開區(qū)計劃建設(shè)的農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟園項目，正是“十一五”規(guī)劃加快基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)業(yè)建設(shè)、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、推進農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、建成XX農(nóng)民新村示范區(qū)、實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略、做優(yōu)做強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的重點內(nèi)容。五、項目法人概況(一)單位名稱：XX三江開發(fā)建設(shè)投資有限責(zé)任公司(二)法定地址：XX市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綿州大道北段13號(三)法定代表人：郭旭東(四)注冊資金：(人民幣)15000萬元(五)公司性質(zhì)：國有獨資有限公司。六、可研報告的編制依據(jù)和研究范圍(一)可研報告的主要編制依據(jù)國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中國XX)科技城有關(guān)問題的批復(fù)(國函[2001)76號)；中共四川省委辦公廳、四川省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進中國(XX)科技城建設(shè)的意見(川委辦[2007]38號)：四川省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《中國(XX)科技城管理機構(gòu)組建方案》和《賦予中國(XX)科技城的經(jīng)濟管理權(quán)限》的通知》(川辦函[2007]332號)：XX市機構(gòu)編制委員會關(guān)于成立XX市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)機構(gòu)及編制等問題的通知(綿編發(fā)[2000)59號)；XX三江開發(fā)建設(shè)投資有限公司簡介；“XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要”：業(yè)主營業(yè)執(zhí)照：其它相關(guān)附件。(二)可研報告研究范圍我公司受業(yè)主的委托，對項目進行可行性研究，主要研究內(nèi)容包括：項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、環(huán)境保擴、工程實施進度計劃、投資估算及資金籌措、財務(wù)評估等。七、可研報告概要及主要結(jié)論(一)項目建設(shè)的必要性項目的建設(shè)有利于促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的深入開展；項目的建設(shè)是以園養(yǎng)園，改變城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)；項目的建設(shè)能夠徹底改善該區(qū)域農(nóng)民的生活、生產(chǎn)環(huán)境，確保致富增收。(二)項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目的建設(shè)內(nèi)容主要包括農(nóng)民新村建設(shè)、道路工程(含路燈、路牌標(biāo)識、交通標(biāo)志等)、污雨水管網(wǎng)工程、道路綠化工：程等，供水、電力、通訊、天然氣等管網(wǎng)按規(guī)劃要求隨道路工程建設(shè)同步實施。農(nóng)戶拆遷、安置補償和新村建設(shè)根據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，本項目實施拆遷共涉及三河、洪恩、中心三個村，按畝搭戶應(yīng)拆遷567戶1590人，按畝搭戶拆遷425戶1190人，需拆遷、道路工程規(guī)劃1550米道路31條，總長22932米，道路總面積628139平方米。本項目預(yù)計施工進度：2008年2月底，完成可行性研究報告的編制、資金籌措等前期準(zhǔn)備工作。2008年3月至6月，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地范圍內(nèi)拆遷及農(nóng)民新村建設(shè)。2008年7月至2010年6月，施工并通過竣工驗收，陸續(xù)投入使用，(四)項目總投資及資金來源總投資，其中：，。資金來源根據(jù)測算，資金籌措方案如下：(1)業(yè)主自籌在建設(shè)期間，占總投資的33％。(2)申請銀行貸款擬申請銀行貸款8000萬元，占總投資的67％。貸款期限為5年期，貸款到位開始計息并按季結(jié)息，從第二年開始償還貸款本金，4年分10次(半年一次還本)等額還完本金并結(jié)清利息。第五年(即2012年)還完貸款本金及利息。％。按季計息。資金使用計劃本項目資金使用和籌措計劃按工程進度當(dāng)年到位，滿足建設(shè)要求。實施項目 工程投資 自籌 銀行貸款第1年 萬元 8000萬元(五)項目區(qū)地塊價值預(yù)測通過對配置土地基礎(chǔ)設(shè)施的完善，變生地為熟地，通過拍賣取得增值收益。預(yù)計出讓期從2009年開始，按4年完成。為了遵循經(jīng)濟評價審慎原則，本項目區(qū)工業(yè)用地按28萬／畝計算(工業(yè)基準(zhǔn)地價)。用以補充XX市納溪區(qū)財政增強財政還款能力。(六)還款資金來源及計劃還貸資金來源本項目的還貸資金為XX市納溪區(qū)財政將本項目的還貸資金納入財政預(yù)算。還貸計劃(1)貸款的償還時間安排所有貸款于2013年12月底還清。貸款期限分別為5年，貸款從2008年起至2012年12月底止；(2)貸款的償還方式貸款到位每季度付息一次，第二年開始返還本金和利息，貸款本金分10次等額償還，每半年一次還本。(3)財政補貼歸還貸款的安全性XX市納溪區(qū)財政每年用于城建的資金近五年分別為 萬元、 萬元、 萬元， 萬元、 萬元。按每年 ％的比例遞增，預(yù)測到2015年，區(qū)財政當(dāng)年用于城建的資金 萬元。(見下表表2和表3)表1：XX市納溪區(qū)財政2002——2006年全區(qū)財政收支狀況 單位：萬元XX市納溪區(qū)財政每年用于城建的資金近五年分別為 萬元、 萬元、 萬元、 萬元、 萬元，按平均每年 ％的比例遞增，預(yù)測到2015年，區(qū)本級財政每年用于城建的資金 萬元。 表4：2002—2006年XX市納溪區(qū)本級財政收支狀況 單位，萬元財政基金支出按比例也有很大一部分進入到基本建設(shè)投資里面。另外在還款期內(nèi)項目區(qū)內(nèi)可用于轉(zhuǎn)讓的土地共1000畝，按28萬元／