【正文】 圖7—1 公司職能部門組織結(jié)構(gòu)圖7．2園區(qū)運(yùn)作園區(qū)運(yùn)行體制包括外部體制和內(nèi)部體制。從外部體制方面而言，園區(qū)要遵循XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會的管理和接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。園區(qū)運(yùn)行過程中，XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目實(shí)施前及項(xiàng)目建設(shè)中的有關(guān)手續(xù)的辦理和政府的協(xié)調(diào)工作；保證及時將項(xiàng)目配套所需的道路、電、水、汽、排污等市政設(shè)施設(shè)備接至標(biāo)準(zhǔn)化廠房外，以使項(xiàng)目的建設(shè)正常進(jìn)行；保證項(xiàng)目享受XX省、XX市相關(guān)優(yōu)惠政策，同時負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃許可等事宜。從內(nèi)部體制方面而言，目標(biāo)公司在保證公司職能結(jié)構(gòu)完整的前提下，盡量精簡組織機(jī)構(gòu)，避免機(jī)構(gòu)設(shè)置重疊臃腫，以提高園區(qū)行政效率。同時，規(guī)范、內(nèi)容豐富的管理制度也是確保園區(qū)行政效率高效的一個重要因素。l、制訂切實(shí)可行的園區(qū)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，做好園區(qū)規(guī)劃與XX市城市總體規(guī)劃的銜接，將新的城市發(fā)展理念揉進(jìn)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中去，在基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)內(nèi)環(huán)境建設(shè)方面設(shè)立較高的起點(diǎn)，規(guī)劃一旦制訂就視同法律，園區(qū)內(nèi)所有開發(fā)、建設(shè)均應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施?？紤]到園區(qū)未來將是XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展窗口的一部分，建設(shè)過程中要根據(jù)“一次規(guī)劃、分步實(shí)施、適度超前、滾動發(fā)展”的規(guī)劃原則，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施，引入城市設(shè)計理念，突出新區(qū)特色，鑒于園區(qū)緊鄰市區(qū)建成區(qū)，應(yīng)設(shè)立較高的環(huán)保門檻。園區(qū)要建立信息容量大、運(yùn)行速度快的現(xiàn)代化的信息系統(tǒng)，為入住園區(qū)企業(yè)提供生產(chǎn)技術(shù)、原材料供應(yīng)和產(chǎn)品銷售信息服務(wù)。組建園區(qū)資金結(jié)算中心或者內(nèi)部銀行，為入住園區(qū)企業(yè)提供資金結(jié)算和融資平臺。按照精簡效能的原則，園區(qū)建立科學(xué)、合理的綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，為園區(qū)企業(yè)提供高效、快速、便捷的服務(wù)，降低園區(qū)企業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營成本，促進(jìn)企業(yè)快速高效發(fā)展。園區(qū)要樹立和強(qiáng)化服務(wù)理念，為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的綜合服務(wù)。 8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8．1項(xiàng)目管理本項(xiàng)目承辦單位為XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會和XX市金永國工貿(mào)有限責(zé)任公司。由上述兩家承辦單位共同投資設(shè)立“XX創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化有限公司，并由此公司全權(quán)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)，確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計劃安排的工期完成。由開發(fā)區(qū)管理委員會具體負(fù)責(zé)土地出讓手續(xù)的辦理并并保證項(xiàng)目享受XX省、XX市相關(guān)優(yōu)惠政策，同時負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃許可及本項(xiàng)目實(shí)施前及項(xiàng)目建設(shè)中的有關(guān)手續(xù)的辦理和政府的協(xié)調(diào)工作等事宜。 項(xiàng)目的實(shí)施嚴(yán)格按照“項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、施工監(jiān)理制”等原則進(jìn)行管理。 實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。 實(shí)行工程監(jiān)理制。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，在建設(shè)過程中，要接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對項(xiàng)目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。8．2項(xiàng)目招投標(biāo)為了確保項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量，防范和化解工程建設(shè)中的違法違規(guī)行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》(國家發(fā)展計劃委員會等七部委令[2001]第12號)、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》(國家發(fā)展計劃委員會等七部委令[2003]第30號)、《工程建設(shè)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》(國家發(fā)展和改革委員會等七部委令[2005])第27號)、《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)資格預(yù)審文件和標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件試行規(guī)定》(國家發(fā)展和改革委員會等九部委令[2007]第56號)及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合本工程項(xiàng)目特點(diǎn)編制項(xiàng)目的招標(biāo)方案和招標(biāo)文件、備案和接受行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。1．招標(biāo)范圍項(xiàng)目設(shè)計、工程勘察、工程施工、監(jiān)理全部采用招標(biāo)、重要材料采購部分招標(biāo)。2．招標(biāo)方式項(xiàng)目將采用公開招標(biāo)方式或邀請招標(biāo)方式。 3．招標(biāo)組織形式項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主按照規(guī)定程序委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標(biāo)單位，投標(biāo)人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和實(shí)施能力。8．3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)在可行性研究報告批準(zhǔn)后，應(yīng)主要分以下幾個階段付諸實(shí)施：總體詳細(xì)規(guī)劃階段、施工圖設(shè)計階段、場地準(zhǔn)備階段、土建施工階段、設(shè)備安裝及調(diào)試階段、竣工驗(yàn)收階段。為加快建設(shè)周期，各階段應(yīng)盡量提前完成，并允許有一定交叉，邊招商、邊建設(shè)、邊運(yùn)營、按需定建、滾動發(fā)展，項(xiàng)目計劃建設(shè)工期擬定為3年。9 投資估算與資金籌措9．1投資估算9．1．1工程概況本工程主要包括XX開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的場地平整工程，標(biāo)準(zhǔn)化廠房及辦公附屬用房工程，道路工程，給水工程，排水工程，電力工程，通訊工程，供熱工程,燃?xì)夤こ獭?．1．2編制依據(jù)項(xiàng)目控制規(guī)劃圖紙；《全國市政工程投資估算指標(biāo)》（2007）；建設(shè)部2007年6月發(fā)布的建標(biāo)[2007]164號文發(fā)布的《市政工程投資估算編制辦法》（以下簡稱《編制辦法》）；財政部2002年9月發(fā)布的[2002]394號文《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的發(fā)改價格[2007]670號文《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》；國家發(fā)展計劃委員會1999年發(fā)布的計價格[1999]1283號文《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》；國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的計價格[2002]10號文《工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局聯(lián)合發(fā)布的計價格［2002］125號文《國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響評價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》；國家發(fā)展和改革委員會辦公廳發(fā)改辦價格[2002]1980號文《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》；《XX省建筑工程概算定額》；1《XX省建筑工程概算基價》；1XX省類似工程指標(biāo)及現(xiàn)行人工、材料、機(jī)械指導(dǎo)價；1各單位工程的建筑安裝費(fèi)用按系數(shù)法計算。根據(jù)當(dāng)?shù)厝斯げ牧项A(yù)算價對指標(biāo)價進(jìn)行換算，計算出調(diào)整系數(shù)，并根據(jù)XX省費(fèi)用定額計算綜合費(fèi)，再按相應(yīng)項(xiàng)目的指標(biāo)基價綜合調(diào)整計算各工程項(xiàng)目的工程費(fèi)用。工程建設(shè)其它費(fèi)用項(xiàng)目，費(fèi)率均依照以上法律法規(guī)文件及《編制辦法》計取。基本預(yù)備費(fèi)按6%計，計算方法按《編制辦法》的規(guī)定執(zhí)行。1甲方提供的其它資料。9．1．3總投資費(fèi)用估算，建設(shè)期三年，第一年擬投資建設(shè)投資額的35%，第二年投資建設(shè)投資額的35%，第三年投資建設(shè)投資額的剩余30%。詳見附表1：建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表。9．1．本項(xiàng)目工程費(fèi)用合計103200萬元。詳見附表1：建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表。9．1．本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用合計7700萬元，詳見附表2：工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表。9．1．本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)合計6654萬元，只考慮基本預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)費(fèi)率按6%計，計價基數(shù)為工程費(fèi)用與工程建設(shè)其它費(fèi)用兩項(xiàng)之和。 詳見附表1：建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表。9．1．本項(xiàng)目銀行貸款占建設(shè)投資額的70%。建設(shè)期利息依據(jù)國家相關(guān)利息計算方法計算，合計11240萬元。詳見附表3：貸款利息及還本付息表。9．2投資使用計劃與資金籌措9．2．1投資使用計劃本項(xiàng)目計劃第一年投資建設(shè)投資額的35%，合計45078萬元，第二年投資建設(shè)投資額的35%，合計45078元，第三年投資剩余部分，合計38638萬元。詳見附表4：年度投資計劃與資金籌措計劃表。9．2．2資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資合計117554萬元，資金籌措擬采取自籌、政府支持與銀行貸款結(jié)合的方式予以解決。，占建設(shè)投資額的70%。此貸款計劃從項(xiàng)目運(yùn)營期開始，分15年還清，等額本息還款方式。剩余30%建設(shè)投資資金自籌解決。詳見附表4：年度投資計劃與資金籌措計劃表。10 經(jīng)濟(jì)分析10．1編制說明目的：對項(xiàng)目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面評價，為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供經(jīng)濟(jì)方面的依據(jù)。依據(jù)：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）及其它相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算和分析，給出評價結(jié)論。方法：財務(wù)分析，由于財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)有一部分來自預(yù)測和估算，因而會存在一些不確定性，故還將對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析和敏感性分析，計算盈虧平衡點(diǎn)、敏感度系數(shù)。指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、總投資收益率、項(xiàng)目資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率等指標(biāo)。對象：標(biāo)準(zhǔn)化廠房園區(qū)（共640畝）。10．2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)10．2．1生產(chǎn)規(guī)模。10．2．2計算期的確定該項(xiàng)目屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)，建設(shè)期計劃為2014年、2015年、2016年三年?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后即可租賃或銷售廠房，保守起見，本經(jīng)濟(jì)分析只考慮租賃方式經(jīng)營。假設(shè)每年均可全部出租?？紤]到此類租賃項(xiàng)目的經(jīng)營周期較長，在此評價中從建設(shè)期結(jié)束后的第一年起，設(shè)定經(jīng)營期為25年，則項(xiàng)目的計算期合計為28年。10．3財務(wù)分析10．3．1成本計算10．3．%計提。詳見附表8：總成本費(fèi)用估算表。10．3．折舊采用直線折舊法，折舊年限25年，殘值按照固定資產(chǎn)原值的5%計算。詳見附表6：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表。10．3．利息指長期借款利息、流動資金借款利息及短期借款利息之和。詳見附表8：總成本費(fèi)用估算表。10．3．本費(fèi)用包括管理和銷售部門的辦公費(fèi)、取暖費(fèi)、差旅費(fèi)等其它不屬于以上項(xiàng)目的支出，為簡化計算按前7項(xiàng)費(fèi)用總和的1%計算。詳見附表8：總成本費(fèi)用估算表。10．3．總成本費(fèi)用是指項(xiàng)目在一年內(nèi)為生產(chǎn)和銷售而花費(fèi)的全部成本和費(fèi)用，為附表前8項(xiàng)費(fèi)用之和。詳見附表8：總成本費(fèi)用估算表。10．3．經(jīng)營成本是指從總成本中扣除折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和利息支出后的成本費(fèi)用。詳見附表8：總成本費(fèi)用估算表。10．3．2營業(yè)收入估計依據(jù)XX開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營合作協(xié)議書中的約定，本項(xiàng)目建成后乙方可租賃或者轉(zhuǎn)讓所建廠房，簡單起見，本收入估算采取全部租賃方式下所獲收入來進(jìn)行估算。參考當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目的工業(yè)廠房租金水平，設(shè)定本項(xiàng)目的租金為300元/平方米/年。詳見附表5：營業(yè)收入及稅負(fù)表。10．3．3銷售稅金及附加估算本項(xiàng)目為只計取營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，營業(yè)稅按租賃企業(yè)收入的3%計取，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%和3%計取。詳見附表5：營業(yè)收入及稅負(fù)表。10．3．4盈利能力分析根據(jù)現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表的計算，各指標(biāo)結(jié)果列表如下：序號指標(biāo)名稱單位估算指標(biāo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)備注1總投資萬元　　　其中：建設(shè)投資萬元117554　　　 建設(shè)期利息萬元11240 　　　 鋪底流動資金萬元 　　2財務(wù)內(nèi)部收益率%% 所得稅前3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 ≥0所得稅前4投資回收期年≤15所得稅前5財務(wù)內(nèi)部收益率%% 所得稅后6財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 ≥0所得稅后7投資回收期年 ≤15所得稅后8總投資收益率%%≥3%　9項(xiàng)目資本金凈利潤率%%≥4%　10利息備付率　 ≥1投產(chǎn)后第七年11償債備付率　 ≥1投產(chǎn)后第七年12貸款償還期年 　不包括3年建設(shè)期13盈虧平衡點(diǎn)平方米 　租賃面積由計算結(jié)果看出，財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求；財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，該項(xiàng)目在財務(wù)上是可以考慮接受的；項(xiàng)目投資回收期小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，說明本項(xiàng)目投資效益水平超過了本行業(yè)的平均水平。以上計算數(shù)據(jù)詳見附表10：利潤表；附表11：投資現(xiàn)金流量表；附表12：資本金現(xiàn)金流量表。10．3．5清償能力分析由利潤表及貸款償還表計算看出，本項(xiàng)目在償債期間的歷年里，,均大于1，顯示了此項(xiàng)目對所借款項(xiàng)的還本付息是保證的。詳見附表14：指標(biāo)表。10．3．6不確定性分析由于項(xiàng)目評價所采用的數(shù)據(jù)，大部分來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對評價指標(biāo)的影響，需進(jìn)行不確定性分析，估計項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。10．3．盈虧平衡分析是通過計算盈虧平衡點(diǎn)，分析項(xiàng)目對出租標(biāo)準(zhǔn)廠房面積的適應(yīng)能力。，廠房租賃單價為300元/平方米，固以出租標(biāo)準(zhǔn)廠房面積表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：（年固定成本+年可變成本）/租賃單價=，平衡點(diǎn)適中。10．3．敏感性分析是通過分析、預(yù)測項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。本工程為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，主要影響因素為租賃單價、經(jīng)營成本?，F(xiàn)對以上兩個因素分別提高和降低5%、10%、15%、20%，進(jìn)行單因素分析，判別各因素的敏感程度及對項(xiàng)目內(nèi)部收益率和投資回收期限的影響。詳見附表13：敏感性分析表及敏感性分析圖，從圖表中可以看出內(nèi)部收益率及投資回收期對租賃單價因素最為敏感。10．4結(jié)論通過以上的分析、計算，項(xiàng)目的各項(xiàng)財務(wù)評價指標(biāo)均達(dá)到或好于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)，項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目除具有可量化的經(jīng)濟(jì)效益，還具有一些難以定量的社會效益。作為招商引資項(xiàng)目，建成投產(chǎn)后將改善本地區(qū)的投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高地方財政收入、居民生活水平，其社會效益是極其廣泛和重要的，項(xiàng)目從國民經(jīng)濟(jì)角度看，也是完全可行的。綜上所述，項(xiàng)目既具有經(jīng)濟(jì)效益又具有社會效益和環(huán)境效益，在財務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)兩方面都是可行的，建議積極籌備，盡早實(shí)施并發(fā)揮其作用。11 效益評價11．1經(jīng)濟(jì)效益分析第一，建立XX開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房園區(qū)，能大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動全市經(jīng)濟(jì)增長。充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)