【正文】 隨后推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，今年國家十五計(jì)劃綱要又指出：全面實(shí)行投資項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制、健全投資約束機(jī)制。這使我國建設(shè)項(xiàng)目管理體制改革向前邁進(jìn)了一大步。業(yè)主是項(xiàng)目的投資主體，在項(xiàng)目實(shí)施過程中有最大的決策權(quán)，能否正確決策取決于業(yè)主的素質(zhì)。業(yè)主不一定必須是項(xiàng)目管理專家，但作為工程建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主，應(yīng)該具備必要的項(xiàng)目管理方面的知識(shí)。應(yīng)該了解項(xiàng)目管理費(fèi)用進(jìn)度質(zhì)量三大控制，應(yīng)該懂得項(xiàng)目的費(fèi)用不一定越低越好，費(fèi)用低到不能保證工程質(zhì)量的程度，工程就會(huì)出質(zhì)38量事故。進(jìn)度也不一定越快越好，建設(shè)周期壓縮到不合理程度，就會(huì)不得不增加費(fèi)用或影響質(zhì)量；質(zhì)量也不一定越高越好，質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是適宜和合格，質(zhì)量過剩是一種浪費(fèi)。二、組織機(jī)構(gòu)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級管理，逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心，以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。三、人力資源總經(jīng)理由董事會(huì)批準(zhǔn)任命，中層管理人員采取按條件在社會(huì)擇優(yōu)招聘辦法解決。營業(yè)人員及服務(wù)人員從市區(qū)下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。四、員工培訓(xùn)主要管理人員由單位組織外地考查學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，工作人員由公司統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。員工配置本項(xiàng)目按生產(chǎn)規(guī)模需勞動(dòng)定員 50 人，其中：管理人員 6 人，技術(shù)人員 20 人，后勤人員 5 人，職工 19 人，園內(nèi)各示范基地采用承包形式，由承包小組再雇傭部分季節(jié)性臨時(shí)工。園內(nèi)管理機(jī)構(gòu)給于技術(shù)支持、引導(dǎo)科學(xué)種植。39第八章 投資估算一、估算編制范圍本估算為 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括：項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及其它配套費(fèi)。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。（1）業(yè)主開業(yè)流動(dòng)資金。（2）建造期價(jià)格可能發(fā)生的變動(dòng)而需要增加的費(fèi)。二、估算編制依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，及市建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。（1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。（2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)，施工及項(xiàng)目管理。三、投資估算本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為 2300 萬元，其中，辦公、接待、餐飲區(qū)120 萬元，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)（大棚蔬菜）450 萬元，特色作物區(qū) 20 萬元，特種養(yǎng)殖區(qū) 520 萬元，農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 300 萬元，生態(tài)林休閑區(qū) 200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 260 萬元，綠色陽光養(yǎng)老院建設(shè) 150 萬元。40項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱：XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 金額（萬元） 備注1 辦公、接待、餐飲區(qū) 規(guī)劃占地 10 畝2 有機(jī)大棚蔬菜 100 畝（70 個(gè) 450 平米的大棚） 規(guī)劃占地 10 畝3 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 230 畝高經(jīng)濟(jì)作物 規(guī)劃占地 230 畝4 溫室農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園 1000 平米 每平米平均投資 400 元+室內(nèi)植物3 特種養(yǎng)殖區(qū) 規(guī)劃占地面積 80 畝，其中林下養(yǎng)殖 1000 畝 梅花鹿養(yǎng)殖園 梅花鹿舍建設(shè)及種鹿 占地 30 畝，年存欄 500 頭； 有機(jī)豬養(yǎng)殖園 種豬繁衍基地及商品豬舍 占地 10 畝；年出欄 2 千頭； 孔雀園 孔雀舍建設(shè)及冬季大棚 占地 25 畝；年出欄 3 千只 水產(chǎn)養(yǎng)殖園 黃河鯉魚及垂釣設(shè)施建設(shè) 占地 15 畝 土雞養(yǎng)殖 雞舍建設(shè)及冬季大棚 占地 1 畝4 農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 建筑面積 5000 平米 農(nóng)副產(chǎn)品加工；規(guī)劃占地 10 畝5 養(yǎng)老休閑山莊 建筑面積 4500 平米 年安置 300 人6 旅游設(shè)施建設(shè) 園林設(shè)施等建設(shè) 規(guī)劃占地面積 100 畝417 民俗文化新村 建筑面積 3000 平米 10 戶(農(nóng)家樂等) 舊村改造項(xiàng)目；8 其它費(fèi)用 9 設(shè)計(jì)費(fèi) 按投資費(fèi)用 1%計(jì)取 10 勘察及考察費(fèi) 按同類工程估算 11 建設(shè)工程規(guī)費(fèi) 按投資費(fèi)用 %計(jì)取 12 建設(shè)單位管理費(fèi) 按投資費(fèi)用 %計(jì)取 13 基本預(yù)備費(fèi) 按投資費(fèi)用 3%計(jì)取 14 占地費(fèi)用 235合計(jì)總投資 230042第九章 經(jīng)濟(jì)分析通過市場預(yù)測，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營策略: XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目總投資 2300 萬元，由政府招商引資，開發(fā)商有規(guī)劃的開發(fā),自主經(jīng)營。一、年?duì)I業(yè)收入通過調(diào)查歷年旅游接待情況，預(yù)測 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目建成后收入概況如下：43 年收入預(yù)測表項(xiàng)目名稱：XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 金額（萬元） 備注1 辦公、接待、餐飲區(qū) 2 萬人*50 元/人次 規(guī)劃占地 10 畝2 有機(jī)大棚蔬菜 100 畝* 萬 規(guī)劃占地 10 畝3 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 230 畝高經(jīng)濟(jì)作物*3000 規(guī)劃占地 230 畝4 溫室農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園 1000 平米(大型花卉\珍稀植物等) 每平米平均投資 400 元+室內(nèi)植物5 梅花鹿養(yǎng)殖園 500*3000 元/只 年存欄 500 頭；每頭年產(chǎn)鹿茸 3000 元6 有機(jī)豬養(yǎng)殖園 2022*1200 元/只 年出欄 2 千頭；每頭平均 1200 元7 孔雀園 3000*350 元/只 年出欄 3 千只。每只平均 350 元8 水產(chǎn)養(yǎng)殖園 15 畝* 萬(黃河鯉魚+垂釣) 占地 15 畝9 土雞養(yǎng)殖園 10000 只土雞養(yǎng)殖 年出 10000 只土雞10 農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 農(nóng)副產(chǎn)品加工；規(guī)劃占地 10 畝11 養(yǎng)老休閑山莊 300 人* 萬/年 年安置 300 人12 民俗文化新村 3 萬人*80 元/次 舊村改造項(xiàng)目；合計(jì) 44 年利潤分析表項(xiàng)目名稱：XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ)銷售收入 成本預(yù)計(jì) 利潤情況 備注1 辦公、接待、餐飲區(qū) 2 萬人*50 元/人次 成本里含招待費(fèi) 10 萬2 有機(jī)大棚蔬菜 100 畝* 萬 折舊按 10 年計(jì)算3 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 230 畝高經(jīng)濟(jì)作物*3000 每畝地投入 500 元4 溫室農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園 1000 平米(大型花卉\珍稀植物等) 折舊按 20 年計(jì)算+購苗費(fèi)5 梅花鹿養(yǎng)殖園 500*3000 元/只 建筑折舊按 20 年計(jì)算，鹿產(chǎn)茸期 8 年計(jì)（種鹿 萬/只）6 有機(jī)豬養(yǎng)殖園 2022*1200 元/只 建筑折舊按 20 年計(jì)算7 孔雀園 3000*350 元/只 建筑折舊按 20 年計(jì)算8 水產(chǎn)養(yǎng)殖園 15 畝* 萬(黃河鯉魚+垂釣) 建筑折舊按 20 年計(jì)算,魚苗及飼料9 土雞養(yǎng)殖園 10000 只土雞養(yǎng)殖 建筑折舊按 20 年計(jì)算10 農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 650 150 建筑折舊按 20 年計(jì)算4511 養(yǎng)老休閑山莊 300 人* 萬/年 312 138 建筑折舊按 20 年計(jì)算12 民俗文化新村 3 萬人*80 元/次 185 55 建筑折舊按 20 年計(jì)算合計(jì) 46二、成本估算各項(xiàng)原材料成本,按現(xiàn)行市場行情進(jìn)行估算。投資采用平均年限法分類進(jìn)行折舊攤銷攤銷折舊 20 年。管理費(fèi)用按銷售收入的 20%計(jì)算。 （包括防疫請臨時(shí)工土地租用費(fèi)等辦公用品）銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)算。職工年平均工資按 萬元計(jì)算，管理人員工資 4 萬元，技術(shù)人員工資 萬元。包括工資性補(bǔ)貼及福利。稅金:交易稅按收入 %計(jì)算，營業(yè)稅按收入 %計(jì)算，租用按租金收入 %計(jì)算，農(nóng)業(yè)特產(chǎn)按 8%計(jì)算。三、所得稅按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條件》及其它實(shí)施細(xì)則，所得稅按 25%計(jì)取。四、利潤估算根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益成本費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目建成后，年運(yùn)營利潤 480 萬元。 （稅后利潤）五、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析本項(xiàng)目從經(jīng)營角度編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如47下指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前 35%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后 21%每年利稅為：792 萬元每年收益為：480 萬元經(jīng)過年收支預(yù)測和財(cái)務(wù)分析得出,項(xiàng)目全部經(jīng)營收益率按平均收益率 21%，大于中國人民銀行發(fā)布的貸款利率，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為480 萬元。則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評價(jià)下是可行的。六、資金籌措采取有效措施，組織和引導(dǎo)全社會(huì)各方面的力量，多渠道多形式籌集資金，建設(shè)和完善農(nóng)業(yè)投入增長機(jī)制，增加項(xiàng)目投入。積極招商引資XX 旗 XX 農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展需要，制定有關(guān)鼓勵(lì)投資開發(fā)部分子項(xiàng)目的政策，并優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境，吸引企業(yè)個(gè)體工商戶到項(xiàng)目區(qū)投資。同時(shí)要擴(kuò)大對外宣傳力度，提高項(xiàng)目的知名度，吸引要多的外來業(yè)主對項(xiàng)目投資。鼓勵(lì)農(nóng)民投入組織農(nóng)民擴(kuò)大勞動(dòng)積累，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。幫助農(nóng)民解放思想，引導(dǎo)閑置資本參與項(xiàng)目開發(fā)，增加對家庭旅館庭院經(jīng)濟(jì)的投入。48爭取國家政策資金和社會(huì)資金投入適當(dāng)擴(kuò)大項(xiàng)目專項(xiàng)資金的投入，積極向政府爭取專項(xiàng)資金，如當(dāng)?shù)卣畬ù笈锓龀謱ｍ?xiàng)資金\鼓勵(lì)養(yǎng)豬的優(yōu)惠政策\(yùn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)專項(xiàng)資金等。同時(shí)要注重證券資金的投入，抓住機(jī)遇，創(chuàng)造條件，積極主動(dòng)向上市公司靠攏，搞聯(lián)合，上市融資，吸收社會(huì)資本。在擴(kuò)大融資渠道的同時(shí)，要經(jīng)化資金管理，加強(qiáng)監(jiān)督，堅(jiān)持專款專用，專戶儲(chǔ)存，提高資金的使用效率。第十 章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、發(fā)展高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)是防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑改革開放以來，市農(nóng)業(yè)有了巨大發(fā)展。但是，農(nóng)業(yè)問題尚未從根本上得到解決，農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚存，農(nóng)業(yè)依然是高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。防范風(fēng)險(xiǎn)，必須依賴于一套完整的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光則是防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路。二、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園面臨的風(fēng)險(xiǎn)資源風(fēng)險(xiǎn)此處的“資源” ，特指農(nóng)業(yè)自然資源，它是人類從自然條件中攝取前用于人類生產(chǎn)和生活所必需的各種自然組成成分，主要有土地土壤水森林草地濕地海域原生動(dòng)植物微生物等。通常，人們把自然資源分為土地資源水利資源生物資源氣候資源海洋資源五大類，或?qū)⑵浞?9為非耗竭性資源(如太陽能空氣風(fēng)降水氣候等)耗竭性資源(如動(dòng)物資源植物資源微生物資源土地資源水資源等)。資源風(fēng)險(xiǎn)，則是指農(nóng)業(yè)資源的有限性與社會(huì)索取資源的無限性之間的矛盾，給農(nóng)產(chǎn)品的安全供給帶來的危害。農(nóng)業(yè)是一個(gè)資源密集型的產(chǎn)業(yè)，各種資源的存在和有效供給，是農(nóng)業(yè)安全的前提。1）人均耕地不足。 “土地是財(cái)富之母” ，耕地乃農(nóng)業(yè)賴以發(fā)展之根本。2）水資源短缺。市人均水資源量只相當(dāng)于全國人均水資源占有量的 1／4；單位耕地面積占有水資源量則為全國平均水平的 80％，遠(yuǎn)低于其它地區(qū)。3）農(nóng)業(yè)生態(tài)惡化。從資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，現(xiàn)實(shí)中的農(nóng)業(yè)技術(shù)可分為合理利用資源承載力的技術(shù)和超越資源承載力極限的技術(shù)兩種類型。過去，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的過程中，出現(xiàn)了消耗大量非再生資源又產(chǎn)生大量廢棄物農(nóng)藥殘毒等生態(tài)環(huán)境問題，造成農(nóng)業(yè)生態(tài)的日益惡化，威脅著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。三、自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)，是指惡劣的自然環(huán)境對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的損害。由于自然因素的不可控性不可抗拒性自然條件的差異性及其變化的頻繁性，可能造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在地區(qū)季節(jié)年度之間的巨大反差，給農(nóng)業(yè)造成不可50估量的風(fēng)險(xiǎn)。四、市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，是指農(nóng)產(chǎn)品供求失衡導(dǎo)致的價(jià)格波動(dòng)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的困難。近年來，市農(nóng)業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)增加，已影響到農(nóng)民收入的增長。農(nóng)民收入增長減緩已經(jīng)制約了市經(jīng)濟(jì)的快速增長和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，成為影響國民經(jīng)濟(jì)全局的突出問題。五、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光是化解生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵農(nóng)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力量主要來源于三個(gè)方面：投入的增加(包括土地投入資本投入和勞動(dòng)投入)制度的變革科技的進(jìn)步，其中，后兩種力量對農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)并稱為農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的貢獻(xiàn)率(周洪文，2022)。隨著社會(huì)的發(fā)展，技術(shù)對農(nóng)業(yè)發(fā)展作用日益增大。歷史用事實(shí)反復(fù)論證了一個(gè)鐵的定律：科技是農(nóng)業(yè)發(fā)展的不竭動(dòng)力，是解決農(nóng)業(yè)問題的根本出路；具有了農(nóng)業(yè)高新技術(shù)，就控制了農(nóng)業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。當(dāng)前，科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)份額，發(fā)達(dá)國家達(dá)到 70％—80％，我國也達(dá)到了 42％，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步已成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力。現(xiàn)在，農(nóng)業(yè)已成為現(xiàn)代生物技術(shù)和信息技術(shù)應(yīng)用最廣闊最活躍最富有挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域，高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展，將使農(nóng)業(yè)發(fā)生革命性變化。六、防范風(fēng)險(xiǎn)措施　制度安排與政策機(jī)制。它直接關(guān)系到能否調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，使農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展充滿生機(jī)和活力?，F(xiàn)有的以家庭經(jīng)營51為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)制度，充分調(diào)動(dòng)了農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營的積極性，但小規(guī)模的分散經(jīng)營，增大了生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本，使生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約。如何在堅(jiān)持和穩(wěn)定現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，降低生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本，是我們的一項(xiàng)重要任務(wù)，這涉及到政策的基本走向。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展，在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)離不開政府的扶持，在當(dāng)前我國農(nóng)村生產(chǎn)力水平比較低的情況下，離開了政府扶持，農(nóng)業(yè)科學(xué)研究和開發(fā)就難以進(jìn)行，真正把發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)擺