萬科價(jià)格模型重點(diǎn)參考資料(1)-資料下載頁
2025-05-14 13:25本頁面
【正文】 1:3 0 1:4 水電煙道煤氣 （二樓） 水電齊備有排污 0 水電齊備無排污 只有電 10～ 35 5 35～ 80 0 80以上 （二樓） 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… …… X= （ 8）確定層差 商業(yè)的層差與住宅差異較大，一般是： 設(shè)一樓價(jià)格為 P1，則 二樓價(jià)格 P2＝ P1 2 三樓價(jià)格 P3＝ P1 3 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價(jià)格 設(shè)一樓基價(jià)為 P1；二樓基價(jià)為 P2；三樓基價(jià)為 P3； …… 則一樓房源 n的價(jià)格（無層差矩陣 C，因?yàn)閷硬钜呀?jīng)體現(xiàn)在不同樓層、不同基價(jià)中） Pn1＝ P1 Y＝ P1 Pn2＝ P2 Y＝ P2 以此類推。 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)； 一類旺角 二類旺角 一類雙層高 二類雙層高 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 樓層均價(jià) 不同類型的商鋪均價(jià) P＝ ∑1……n Sn P樓層 1 S樓層 1 P樓層 1＝ ∑1…… 樓層 1 S樓層 1 P類型 1 S類型 1 P類型 1＝ ∑1…… 類型 1 S類型 1 最高價(jià)＝ max（ Pn） 最低價(jià)＝ min （ Pn） 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 …… 價(jià)格檢驗(yàn)完成 均價(jià)是否達(dá)到要求 價(jià)格生成完成 基價(jià)輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價(jià)格表 不同類型均價(jià)判斷 樓層均價(jià)判斷 最高最低價(jià)判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正 該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 （ 1）簡單性：該模型將價(jià)格制定中的各類因素抽象化、數(shù)學(xué)化，且通過一個(gè)自變量的輸入，生成所有房源的價(jià)格； （ 2）科學(xué)性：該模型將價(jià)格制定中影響價(jià)格的各類因素均加以考慮，并考慮了主要的特殊因素； （ 3）易用性：例如：調(diào)價(jià)只需要變動(dòng)自變量 …… （ 4）系統(tǒng)性：這是最重要的一點(diǎn)，通過對(duì)定價(jià)各類因素的系統(tǒng)化，避免定價(jià)的隨意性； 使用中需要注意： （ 1）新盤新開的首次定價(jià)非常重要，需要從市場情況、客戶心理、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面對(duì)維度進(jìn)行精心設(shè)置；并可能有一個(gè)調(diào)整和修正的過程； （ 2）對(duì) Pn的個(gè)別修正還是必要的； 四、萬科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 進(jìn)一步需要思考的問題 （ 1）維度的優(yōu)化：對(duì)于不同的產(chǎn)品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊 T、 TH、集中商業(yè)、小區(qū)商業(yè) …… ）的維度的進(jìn)一步優(yōu)化； （ 2）不同產(chǎn)品之間的價(jià)格平衡； （ 3）產(chǎn)品線與價(jià)格的“梯隊(duì)”問題； （ 4）如何準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)和解讀市場信號(hào)？尤其是作為該城市組團(tuán)內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目的時(shí)候； 四、萬科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 謝謝！
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