萬科價格模型重點參考資料(1)-資料下載頁
2025-05-14 13:25本頁面
【正文】 1:3 0 1:4 水電煙道煤氣 （二樓） 水電齊備有排污 0 水電齊備無排污 只有電 10～ 35 5 35～ 80 0 80以上 （二樓） 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… …… X= （ 8）確定層差 商業(yè)的層差與住宅差異較大，一般是： 設一樓價格為 P1，則 二樓價格 P2＝ P1 2 三樓價格 P3＝ P1 3 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 9）生成原始價格 設一樓基價為 P1；二樓基價為 P2；三樓基價為 P3； …… 則一樓房源 n的價格（無層差矩陣 C，因為層差已經體現在不同樓層、不同基價中） Pn1＝ P1 Y＝ P1 Pn2＝ P2 Y＝ P2 以此類推。 （ 10）調整因子確定（附加值和策略附加） 此階段并可能對個別單位獨立附加某個系數，對該個別單位的原始價格的生成作出干預； 一類旺角 二類旺角 一類雙層高 二類雙層高 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 11）價格檢驗子模型啟動 計算以下指標： Pn Sn 樓層均價 不同類型的商鋪均價 P＝ ∑1……n Sn P樓層 1 S樓層 1 P樓層 1＝ ∑1…… 樓層 1 S樓層 1 P類型 1 S類型 1 P類型 1＝ ∑1…… 類型 1 S類型 1 最高價＝ max（ Pn） 最低價＝ min （ Pn） 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 11）價格檢驗子模型啟動 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 …… 價格檢驗完成 均價是否達到要求 價格生成完成 基價輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調整因子附加 生成價格表 不同類型均價判斷 樓層均價判斷 最高最低價判斷 經驗判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 整體流程和對模型結果的修正 該模型的特點及優(yōu)劣 （ 1）簡單性：該模型將價格制定中的各類因素抽象化、數學化，且通過一個自變量的輸入，生成所有房源的價格； （ 2）科學性：該模型將價格制定中影響價格的各類因素均加以考慮，并考慮了主要的特殊因素； （ 3）易用性：例如：調價只需要變動自變量 …… （ 4）系統(tǒng)性：這是最重要的一點，通過對定價各類因素的系統(tǒng)化，避免定價的隨意性； 使用中需要注意： （ 1）新盤新開的首次定價非常重要，需要從市場情況、客戶心理、產品特點等方面對維度進行精心設置；并可能有一個調整和修正的過程； （ 2）對 Pn的個別修正還是必要的； 四、萬科價格模型的評價 進一步需要思考的問題 （ 1）維度的優(yōu)化：對于不同的產品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊 T、 TH、集中商業(yè)、小區(qū)商業(yè) …… ）的維度的進一步優(yōu)化； （ 2）不同產品之間的價格平衡； （ 3）產品線與價格的“梯隊”問題； （ 4）如何準確發(fā)現和解讀市場信號？尤其是作為該城市組團內的標桿性項目的時候； 四、萬科價格模型的評價 謝謝！
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