【正文】 （3） 價(jià)格說(shuō)明目前該定價(jià)體系為項(xiàng)目初步定價(jià)，均為保守估計(jì)的市場(chǎng)承受范圍，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，將根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及銷(xiāo)售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價(jià)格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷(xiāo)售價(jià)格，圓滿完成銷(xiāo)售任務(wù)；此外，項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整取決于項(xiàng)目在招商方面的資金投入，項(xiàng)目招商投入提高，則價(jià)格也將順勢(shì)提升，以保障合理的項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)。由此得出，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表（返租）名稱(chēng)建筑面積（平米）返租銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（返租）（萬(wàn)元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189二層內(nèi)鋪36502350三層內(nèi)鋪36501350住宅7000850595合計(jì) 17950二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計(jì)：4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按28元/平米/月的租金65%收取即為18元/平米/月，5 3層內(nèi)鋪免租1年，第2年按租金的50%收取，第三年按租金的80%收取，第2層租金：15元/平米/月 第3層租金9元/月 因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表（不返租）名稱(chēng)建筑面積（平米）銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪29003950二層內(nèi)鋪36501950三層內(nèi)鋪36501100401．5住宅7000850595合計(jì) 17950經(jīng)計(jì)算分析后得出：9 ，。10 項(xiàng)目不采取返租銷(xiāo)售模式時(shí)。 項(xiàng)目投資利潤(rùn)成本利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目（返租時(shí)）金額備注（不返租時(shí)）金額備注1銷(xiāo)售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷(xiāo)售成本3銷(xiāo)售稅金及附加%估算4銷(xiāo)售費(fèi)用180萬(wàn)元180萬(wàn)元5利潤(rùn)總額1260．83萬(wàn)元1232．96萬(wàn)元6所得稅100萬(wàn)元預(yù)估100萬(wàn)元預(yù)估7凈利潤(rùn)本項(xiàng)目初步估算:(1) 。 (2) 。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（返租銷(xiāo)售） 銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售毛利率= 100%　　　　　　　銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目毛利率：（）/100%=% 凈利率（返租銷(xiāo)售）銷(xiāo)售凈利率=（凈利/銷(xiāo)售收入）100% 凈利一般指稅后利潤(rùn)本項(xiàng)目?jī)衾?（）100%=% %,%,利潤(rùn)率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十六 風(fēng)險(xiǎn)性分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度說(shuō)明嚴(yán)重較大一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱工程風(fēng)險(xiǎn)√施工難度不高資金風(fēng)險(xiǎn)√資金應(yīng)用周期較長(zhǎng),存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)√受當(dāng)?shù)卣o予的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)政策影響大外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)√公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√社會(huì)需求量較大,屬空白市場(chǎng)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大由此表可以看出,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場(chǎng)、政策、資金幾個(gè)方面。漣源市五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對(duì)商鋪的投資熱情，從而影響到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售；另一方面，漣源市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也將可能影響到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。本項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商受政府政策影響較大，一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要政府給予相關(guān)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售帶來(lái)威脅因素。 十七 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 （1）銷(xiāo)售費(fèi)用 因本項(xiàng)目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷(xiāo)售費(fèi)用暫按180萬(wàn)元計(jì)算。 （2）營(yíng)業(yè)稅及附加 ％計(jì)算，（3）所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按33％計(jì)取，但根據(jù)本項(xiàng)目情況，暫預(yù)估為100萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)計(jì)算分析。%。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。十八 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想，設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。本項(xiàng)目住宅與商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 實(shí)現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場(chǎng)商圈和芙蓉廣場(chǎng)的“三點(diǎn)一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（2） 為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用（3） 改變芙蓉廣場(chǎng)周邊的街區(qū)形象，（4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價(jià)值，（5） 有利于擴(kuò)大城區(qū)面積，（6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)；（7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問(wèn)題，（8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價(jià)值（10） 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，（11） 將帶動(dòng)部分市民前往城西進(jìn)行消費(fèi)，（12） 從而（13） 使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響6 “一站式”的家居建材廣場(chǎng)消費(fèi)模式，將徹底改變漣源市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。7 為廣大家居建材經(jīng)營(yíng)戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使家居經(jīng)營(yíng)戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。有利于市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的透明，從而使消費(fèi)者受益。8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)更多的客流，使經(jīng)營(yíng)戶客流量更為集中，增加銷(xiāo)售額，提升經(jīng)營(yíng)效益。9 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使?jié)i源的家居建材行業(yè)更具影響力。10 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)，將使大部分經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)集中在漣源市建材市場(chǎng)內(nèi)，從而盤(pán)活目前陷入困境的建材市場(chǎng)，使建材市場(chǎng)獲得新的發(fā)展機(jī)遇。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響（1） 本項(xiàng)目將在開(kāi)發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口300個(gè)以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門(mén)檻，（3） 將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費(fèi)者在家居建材過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價(jià)格最低，（6） 服（7） 務(wù)周到的家居建材消費(fèi)服（8） 務(wù)。（9） 本項(xiàng)目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美，（10） 價(jià)格適中的住房，（11） 從而（12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)（13） 本項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，（14） 將對(duì)周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。漣源某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對(duì)“某某項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報(bào)告得出結(jié)論：“漣源某某項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益，該項(xiàng)目可行！存在問(wèn)題及建議：（1） 成本控制項(xiàng)目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格不能太過(guò)于超出市場(chǎng)承受范圍。因此，本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項(xiàng)目可觀的利潤(rùn)空間。（2） 開(kāi)發(fā)規(guī)模成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模同時(shí)成為影響本項(xiàng)目利潤(rùn)的最為關(guān)鍵的兩個(gè)因素。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的，如建筑面積減少，則勢(shì)必影響項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額，從而影響項(xiàng)目利潤(rùn)。本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。（3） 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大，不但要對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈概念進(jìn)行炒作，以在市民心目中加強(qiáng)對(duì)本地域價(jià)值的印象，獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng)；而且對(duì)本項(xiàng)目“家居建材廣場(chǎng)”的定位進(jìn)行宣傳推廣，傳達(dá)投資概念和商機(jī)概念，瞄準(zhǔn)主要的銷(xiāo)售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)掀起2006年漣源新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。（4） 政策支持項(xiàng)目應(yīng)更為到位的貫徹本項(xiàng)目關(guān)于返租、免租的營(yíng)銷(xiāo)策略，并盡最大力度地爭(zhēng)取政府相關(guān)方面的政策支持。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件，并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)?。?） 開(kāi)發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項(xiàng)目趕上明年46月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，營(yíng)造項(xiàng)目“開(kāi)門(mén)紅”的旺銷(xiāo)局面，提升投資者和經(jīng)營(yíng)戶的信心，樹(shù)立本項(xiàng)目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度一旦與銷(xiāo)售脫節(jié)，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的推廣和銷(xiāo)售節(jié)奏。（5） 項(xiàng)目招商項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開(kāi)始廣告推廣，以確保明年3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳，4月份左右啟動(dòng)銷(xiāo)售的計(jì)劃，為后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場(chǎng)先機(jī)。并在項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售啟動(dòng)后，在適宜的時(shí)間確定相關(guān)的招商對(duì)象、招商政策，為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。另外，本項(xiàng)目建筑工程量在工程建設(shè)中應(yīng)該多聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、銷(xiāo)售要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取長(zhǎng)沙等其他地區(qū)家居建材市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作，確保開(kāi)發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大的效益。某某地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)以精誠(chéng)合作的服務(wù)態(tài)度全心全意為“某某項(xiàng)目”的策劃、銷(xiāo)售盡職盡責(zé)，以科學(xué)有效的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中可能出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，合理安排項(xiàng)目推廣、銷(xiāo)售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化而繼續(xù)努力！47 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