【正文】 （3） 價格說明目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應及銷售狀況適當?shù)貞脙r格策略，適當調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預計為：項目銷售收入預測表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價（元/平米）預計銷售額（返租）（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189二層內(nèi)鋪36502350三層內(nèi)鋪36501350住宅7000850595合計 17950二、三層三年返租期間的出租收益預計：4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按28元/平米/月的租金65%收取即為18元/平米/月，5 3層內(nèi)鋪免租1年，第2年按租金的50%收取，第三年按租金的80%收取，第2層租金：15元/平米/月 第3層租金9元/月 因此得出本項目返租期的預期收益為：項目銷售收入預測表（不返租）名稱建筑面積（平米）銷售單價（元/平米）預計銷售額（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪29003950二層內(nèi)鋪36501950三層內(nèi)鋪36501100401．5住宅7000850595合計 17950經(jīng)計算分析后得出：9 ，。10 項目不采取返租銷售模式時。 項目投資利潤成本利潤估算表序號項目（返租時）金額備注（不返租時）金額備注1銷售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷售成本3銷售稅金及附加%估算4銷售費用180萬元180萬元5利潤總額1260．83萬元1232．96萬元6所得稅100萬元預估100萬元預估7凈利潤本項目初步估算:(1) 。 (2) 。 財務指標分析（返租銷售） 銷售收入銷售成本銷售毛利率= 100%　　　　　　　銷售收入本項目毛利率：（）/100%=% 凈利率（返租銷售）銷售凈利率=（凈利/銷售收入）100% 凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=（）100%=% %,%,利潤率符合當前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平,本項目的經(jīng)濟效益是可行的.十六 風險性分析風險因素和風險程度分析表風險因素影響程度說明嚴重較大一般市場風險√區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風險√技術(shù)風險較弱工程風險√施工難度不高資金風險√資金應用周期較長,存在調(diào)配風險政策風險√受當?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大外部協(xié)作風險√公司團隊信譽良好社會風險√社會需求量較大,屬空白市場項目其他風險√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項目投資風險大由此表可以看出,本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在2006出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 十七 經(jīng)濟評價 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 （1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認可。因此考慮推廣費用適當增加，銷售費用暫按180萬元計算。 （2）營業(yè)稅及附加 ％計算，（3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預估為100萬元。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析。%。 財務指標分析 項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務指標分析后認為該項目經(jīng)濟效益是可行的。十八 社會評價（定性） 本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上”的設計構(gòu)想，建筑設計現(xiàn)代感強烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。本項目住宅與商業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 項目建成后可以徹底改變當?shù)氐桶椒裁芗?，設施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業(yè)價值的提升。（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 實現(xiàn)光明山商圈、五馬廣場商圈和芙蓉廣場的“三點一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（2） 為漣源市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用（3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（5） 有利于擴大城區(qū)面積，（6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)；（7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值（10） 本項目的經(jīng)營，（11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（12） 從而（13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 對行業(yè)市場的影響6 “一站式”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變漣源市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。有利于市場產(chǎn)品質(zhì)量和價格的透明，從而使消費者受益。8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。9 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使?jié)i源的家居建材行業(yè)更具影響力。10 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在漣源市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機遇。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口300個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，（3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價格最低，（6） 服（7） 務周到的家居建材消費服（8） 務。（9） 本項目住宅將為漣源市民提供環(huán)境優(yōu)美，（10） 價格適中的住房，（11） 從而（12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)（13） 本項目的開業(yè)經(jīng)營，（14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補充和帶動作用。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設,有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會效益的評價均是可行的。漣源某某項目可行性研究報告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“某某項目”開發(fā)進行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：“漣源某某項目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會綜合效益，該項目可行！存在問題及建議：（1） 成本控制項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。因此，本項目應努力控制建設成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。（2） 開發(fā)規(guī)模成本、開發(fā)規(guī)模同時成為影響本項目利潤的最為關(guān)鍵的兩個因素。因項目用地面積有限，本報告內(nèi)的經(jīng)濟效益評估是以項目用地面積全部鋪滿為基礎進行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項目總體銷售額，從而影響項目利潤。本項目應在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭取建筑規(guī)劃條件，使項目開發(fā)規(guī)模最大化，才能實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。（3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應；而且對本項目“家居建材廣場”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起2006年漣源新的投資創(chuàng)富風暴。（4） 政策支持項目應更為到位的貫徹本項目關(guān)于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關(guān)方面的政策支持。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)?。?） 開發(fā)進度項目應對開發(fā)進度進行嚴格把關(guān)，使項目趕上明年46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目“開門紅”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領袖地位。項目開發(fā)進度一旦與銷售脫節(jié)，將嚴重影響項目的推廣和銷售節(jié)奏。（5） 項目招商項目應對主力店進行重點對待，在年底之前與主力店達成合作，并開始廣告推廣，以確保明年3月份正式啟動廣告宣傳，4月份左右啟動銷售的計劃，為后續(xù)競爭對手設置進入壁壘，從而贏得市場先機。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關(guān)的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎。另外，本項目建筑工程量在工程建設中應該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設計、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設過程中出現(xiàn)的問題，應該用科學的方法進行分析、比較、論證。在設計和施工中，吸取長沙等其他地區(qū)家居建材市場的建設經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。在項目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進行整個項目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會及其他合作企業(yè)取得更大的效益。某某地產(chǎn)專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃團隊將繼續(xù)以精誠合作的服務態(tài)度全心全意為“某某項目”的策劃、銷售盡職盡責，以科學有效的專業(yè)房地產(chǎn)營銷之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項目發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各類問題，合理安排項目推廣、銷售節(jié)奏，實現(xiàn)項目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項目經(jīng)濟效益和社會效益的最大化而繼續(xù)努力！47 / 4