【正文】 在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)?。?） 開發(fā)進(jìn)度項目應(yīng)對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項目趕上明年46月份的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項目“開門紅”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項目在漣源本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。 財務(wù)指標(biāo)分析（返租銷售） 銷售收入銷售成本銷售毛利率= 100%　　　　　　　銷售收入本項目毛利率：（）/100%=% 凈利率（返租銷售）銷售凈利率=（凈利/銷售收入）100% 凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=（）100%=% %,%,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平,本項目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十六 風(fēng)險性分析風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表風(fēng)險因素影響程度說明嚴(yán)重較大一般市場風(fēng)險√區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風(fēng)險√技術(shù)風(fēng)險較弱工程風(fēng)險√施工難度不高資金風(fēng)險√資金應(yīng)用周期較長,存在調(diào)配風(fēng)險政策風(fēng)險√受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大外部協(xié)作風(fēng)險√公司團(tuán)隊信譽良好社會風(fēng)險√社會需求量較大,屬空白市場項目其他風(fēng)險√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大由此表可以看出,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。③ 住宅戶型規(guī)劃以110130平米的三房、140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計。十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目產(chǎn)品定位原則本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點?！? 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個檔次。漣源市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產(chǎn)市場的價格。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時尚廣場的開發(fā)建設(shè)，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進(jìn)“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。但在訪談?wù){(diào)查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達(dá)到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。 在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （5） 漣源市的招商引資政策； （6） 本項目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)；（9） 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二 項目概況 地塊位置本項目地塊位于漣源市XX路與XX路交匯處，距XX山市民休閑廣場約800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。項目主要特點有：5 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強勢引導(dǎo)。8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。 （3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。因為經(jīng)濟(jì)體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。“漣水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價格自2060元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過1000元/平米。 項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。“一站式”家居建材廣場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。3 大部分市民對住宅的面積需求分100120平米、140160平米兩個區(qū)間。項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價格策略提高銷售價格。 財務(wù)指標(biāo)分析 項目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項目經(jīng)濟(jì)效益是可行的。漣源某某項目可行性研究報告第五章 研究結(jié)論及建議十九 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“某某項目”開發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：“漣源某某項目”開發(fā)將獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會綜合效益，該項目可行！存在問題及建議：（1） 成本控制項目受成本影響較為明顯，因地段區(qū)位優(yōu)勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。某某地產(chǎn)專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃團(tuán)隊將繼續(xù)以精誠合作的服務(wù)態(tài)度全心全意為“某某項目”的策劃、銷售盡職盡責(zé)，以科學(xué)有效的專業(yè)房地產(chǎn)營銷之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項目發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各類問題，合理安排項目推廣、銷售節(jié)奏，實現(xiàn)項目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化而繼續(xù)努力！47 / 47。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計24%。市場調(diào)查對本項目具有參考價值的主要結(jié)論有：1 商家對產(chǎn)品的需求為：、進(jìn)深在1012米之間。3 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。 因此，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。目前漣源市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀(jì)80年代有了質(zhì)量上的飛躍。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，%的被訪者正在考慮購買。6 發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團(tuán)隊。☆　醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院☆　教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。 項目開發(fā)背景 漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。項目擬建成地上共七層、其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在70007800平米之間。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。因此，未來12年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。（5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認(rèn)同。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。全年民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)消費品零售總額157104萬元，%，%。 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈