吉安項目經營分析報告-資料下載頁
2025-05-13 22:28本頁面
【正文】 ——休閑娛樂配套、文化設施c) 物業(yè)因素： 項目規(guī)劃、項目規(guī)模、檔次星級、園林裝修、酒店配套、外觀設計、戶型面積d) 營銷因素：管理公司品牌、管理服務內容、發(fā)展商品牌、代理商品牌、地盤包裝、宣傳效果 收益還原法銷售價格定位216。 客房各種套型面積換算和統(tǒng)計表序號項目名稱數量（間/套）套內面積（m2)總套內建筑面積（m2)總建筑面積（m2)每套建筑面積（m2)樓層位置1標準客房1023939785322 510層2豪華標準客房483918722661 1113層3豪華客房16396241774 1415層4聯通房478312 1415層5平層套房278156 1415層6復式套房278156 1415層客房合計174 70989757 515層套房按2間計算合計182216。 客房區(qū)十年期經營收入預測表項目名稱年平均第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年備注客房數量(間)182182182182182182182182182182182套房按2間算收入年平均開房率62%45%58%65%65%65%65%65%65%65%65%年平均房價(元)310 190240280294309 324 340 357 375 394 年營業(yè)收入(萬元)1286 560 912 1192 1252 1315 1380 1449 1522 1598 1678 216。 測算前提a) 以酒店十年經營期的平均入住率62%進行測算；b) 除客房外其他部門最少營收與成本持平，且控制經營成本在合理范圍；c) 十年經營期的平均房價為310元/間，且基本變化不大；d) 客房部分的經營毛利按30%測算；（備注：正常客房的經營毛利為40%，預留10%的自留毛利空間）216。 測算一：客房建面全部可售情況下的銷售均價年均入住率 62%年均平均房價（元/間） 310客房總建面（m2) 9757年均營業(yè)收入（萬元）1286年客房經營毛利（30%）（萬元） 年每㎡客房經營毛利（元/平方） 395 回報率 銷售均價（元/平方） 銷售總額（萬元）5%77166%64307%55118%4823216。 測算二：客房建面部分可售（1415層豪華套房層不銷售）情況下的銷售均價年均入住率 62%年均平均房價（元/間） 310客房銷售總建面（m2) 7983年均營業(yè)收入（萬元）1286年客房經營毛利（30%）（萬元） 年每㎡客房經營毛利（元/平方） 483 回報率 銷售均價（元/平方） 銷售總額（萬元）5%77166%64307%55118%4823216。 收益還原法銷售均價確認在不破壞基本原則“銷售后，年固定回報總額不超過客房經營毛利，實現收支平衡” 的基礎上 ，我司做了相應的測算。根據上表統(tǒng)計，預計豪華客房amp。套房（總價高，但是酒店需要豪華客房amp。套房的配套）的客房很難銷售。再看測算二，如果選擇回報率6%7%，售價約8000元7000/㎡ ，那計算總銷售額可以超60005000萬元 ，每間客房總價超過4035萬元，估計銷售難度大。而如果選擇回報率8%，售價約6000元/㎡ ，每間客房總價約為30萬元，銷售速度有望加快，可望實現的銷售總額為4800萬元，基本實現酒店投入資金的迅速回籠。結論：銷售均價定位為6000元/㎡年8％固定回報＋10年回報期＋年80分免費入住積分+VIP消費卡216。 回報計算起點：為合同簽署之日，將首年回報從合同總價中扣除，降低總價；216。 年8%固定回報（不含稅）如果業(yè)主需要繳稅，則凈回報只7%；則一方面走正當渠道，協(xié)調政府、地稅，降低或免交此稅費；另一方面，建立一個裝修基金。客戶簽署買賣合同時，從房價中分離出35%的金額作為業(yè)主對所購客房的裝修投入，在以后每年以7%的速度從經營收入中攤銷折舊，至第7年，可以再簽署一份業(yè)主裝修投入協(xié)議。216。 VIP消費卡購買酒店的客戶自動升級成為酒店的金卡客戶，在餐飲、水療SPA和其他配套消費時，享受最高折扣和個性化服務。具體的折扣范圍由經營公司定出。前期推廣時，不須詳細說明折扣多少。216。 關于免費入住天數的分析 業(yè)主自動獲得年積分80分，在要求安排更高等級房時，該分數將進行折算； 五一、國慶節(jié)等旅游黃金周不提供免費入??； 旺季每逢周末和其他節(jié)假日，每住一晚扣10分； 旺季非周末和節(jié)假日入住，每住一晚扣4分； 淡季每逢周末和其他節(jié)假日，每住一晚扣2分； 淡季非周末和節(jié)假日入住，每住一晚扣1分。
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