【導(dǎo)讀】方米），便民服務(wù)店占地面積2880平方米?？偼顿Y1662萬(wàn)元，第一期建設(shè)投資914萬(wàn)元，用百貨交易區(qū)；畜禽交易區(qū)；木材、家具交易區(qū)；二期工程主要建設(shè)內(nèi)容為檢驗(yàn)。易市場(chǎng)實(shí)行一次規(guī)劃分兩期實(shí)施，前后3年。500萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助914萬(wàn)元。但目前，我區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)仍然滯后，成本，提高流通效率，有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民就業(yè)，保證城市農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，加快**縣脫貧致富的步伐。**鄉(xiāng)位于該縣北部，省道“葉－麥”公。2020年以來，貨流的輻射和聚散功能日益顯現(xiàn)，體發(fā)展具有特殊的現(xiàn)實(shí)意義。商品流通高層非?；钴S。目前，該縣已有縣城生。展趨勢(shì)，有力帶動(dòng)和促進(jìn)了本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，涌現(xiàn)了一批種植、養(yǎng)殖，加工，銷售販運(yùn)專業(yè)戶，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。同時(shí)，隨著農(nóng)副產(chǎn)品不斷增。射面廣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)綜合交易市場(chǎng)。帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”，發(fā)展，培育一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，將城市和鄉(xiāng)村市場(chǎng)更緊密地聯(lián)系在一起。提高經(jīng)濟(jì)效益為中心的發(fā)展軌道。

　　

【正文】 貨市場(chǎng)建設(shè) 。 第九章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù) 環(huán)境保護(hù) 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀分析 綜合批發(fā)市場(chǎng)四周為城市道路，所占用土地除小部分荒地外，其余大部分是農(nóng)田。大部分區(qū)域除道路車輛產(chǎn)生污染外，基本無其他形式環(huán)境污染。只是在規(guī)劃市場(chǎng)區(qū)的東南角是目前自發(fā)形成的蔬菜、活畜交易市場(chǎng)，產(chǎn)生的污染物主要是垃圾和牲畜糞便，在交易日結(jié)束后都得及時(shí)清掃，對(duì)周圍環(huán)境 影響不大。 主要污染源與污染物 場(chǎng)內(nèi)污染物主要有垃圾、廢渣、廢氣及污水。 廢氣：廢氣主要為周圍環(huán)境及市場(chǎng)內(nèi)的大氣粉塵、機(jī)動(dòng)車尾氣以及冬季采暖鍋爐產(chǎn)生的煙塵等。 噪聲：汽車發(fā)動(dòng)機(jī)噪聲、加工機(jī)械噪聲、牲畜鳴叫噪聲以及人流產(chǎn)生的噪聲。 廢水：主要為蔬菜、活畜和生活污水。 垃圾：主要為清理蔬菜產(chǎn)生的菜葉、沙土，牲畜糞便，冬季取暖產(chǎn)生的廢渣以及人員活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物。 環(huán)境保護(hù)處理措施 廢氣：為了減少市場(chǎng)內(nèi)汽車尾氣對(duì)大氣的污染，采取在市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行植樹綠化，對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)車輛一律規(guī)定關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)。鍋爐采用雙層爐排燒形式，自然通風(fēng)，熱風(fēng)助燃，并配以機(jī)械消煙除塵設(shè)施。 噪聲：在市場(chǎng)四周設(shè)置綠化隔離帶，對(duì)機(jī)動(dòng)車輛限制鳴笛，降低噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響。 廢水：污水主要來源于蔬菜和日常生活。對(duì)于蔬菜和日常生活產(chǎn)生的污水，通過場(chǎng)內(nèi)排水系統(tǒng)直接排入城市排水管網(wǎng)。 垃圾：在市場(chǎng)內(nèi)人流活動(dòng)集中處設(shè)置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定時(shí)由環(huán)衛(wèi)人員送往封閉式垃圾收集站集中分類；鍋爐廢渣按要求及時(shí)堆放在市場(chǎng)管理部門指定的地方；用垃圾車運(yùn)至指定的垃圾掩埋場(chǎng)。牲畜糞便清掃匯集后，運(yùn)往農(nóng)田。 市場(chǎng)管理部門應(yīng)加強(qiáng)管理，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度。提高經(jīng)營(yíng)者的環(huán)保意識(shí)，保持市場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，對(duì)產(chǎn)生的垃圾、污水按規(guī)定及時(shí)處理。除此之外，要把場(chǎng)區(qū)綠化作為市場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，在各功能區(qū)四周、道路兩側(cè)種植花草和林木，以改善和美化內(nèi)部環(huán)境。 安全防護(hù) 勞動(dòng)保護(hù) 對(duì)市場(chǎng)生產(chǎn)定理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。對(duì)危險(xiǎn)性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實(shí)行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動(dòng)管理部門的有關(guān)規(guī)定做好勞動(dòng)保護(hù)工作，積極防護(hù)，實(shí)行定期體檢，按需、按時(shí)配發(fā)勞保用品，實(shí)施安全及 保健制度，保護(hù)工作人員的身體健康；對(duì)蔬菜加工和屠宰加工應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入加工場(chǎng)地。 由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、流動(dòng)性大，市場(chǎng)管理難度大。困此要求市場(chǎng)管理者與社會(huì)各界密切配合，為經(jīng)營(yíng)者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 安全防護(hù) 批發(fā)交易市場(chǎng)屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。一 定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風(fēng)過硬的市場(chǎng)安全保衛(wèi)隊(duì)伍、積極配合公安部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除市場(chǎng)內(nèi)可能發(fā)生的隱患。 第十章 投資估算和資金籌措 投資估算 估算依據(jù) （ 1）建筑工程根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照 **地區(qū)建筑工程單位估算指標(biāo)、綜合定額和市場(chǎng)建設(shè)場(chǎng)址地質(zhì)情況等進(jìn)行測(cè)算； （ 2）主要設(shè)備價(jià)格以生產(chǎn)企業(yè)報(bào)價(jià)為依據(jù)，并參考市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行估算； （ 3）設(shè)施安裝費(fèi)根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際發(fā)生比例確定； （ 4）土地征購(gòu)費(fèi)根據(jù) **地區(qū)土地管理局地價(jià)綜字［ 94］ 42 號(hào) 文件精神，企業(yè)用地土地一級(jí)的使 用權(quán) 為 4960 元 /平 方米 ，即 出讓金 為； （ 5）供電費(fèi) 430 元 /千伏安； （ 6）勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按直接工程費(fèi)的 2%計(jì)??； （ 7）建設(shè)單位管理費(fèi)按直接工程費(fèi)的 %計(jì)??； （ 8）辦公用品購(gòu)置費(fèi)估列 20萬(wàn)元； （ 9）預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)和間接工程費(fèi)的 8%計(jì)取，價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù) **維吾爾 省 計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目中“價(jià)差預(yù)備費(fèi)”管理有關(guān)問題的通知》的通知（新計(jì)設(shè)標(biāo)［ 1999］ 1008 號(hào)）文 件精神不再計(jì)取。 固定資產(chǎn)投資 估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為 1662 萬(wàn)元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表） 資金分年使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期安排，固定資產(chǎn)投資分 2 年投入。 （ 1）建設(shè)期第一年，主要建設(shè)內(nèi)容為場(chǎng)地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設(shè)、設(shè)備定貨等。 安排使用投資為 914 萬(wàn)元，占固定資產(chǎn)投資的 55%。 （ 2）建設(shè)期第二年，主要建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。 安排使用投資為 748 萬(wàn)元，占固定資產(chǎn)投資的 45%。 （ 3）建設(shè)期第三年 完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。 資金籌措 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 1662 萬(wàn)元，其中：企業(yè)自籌解決 248 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 500 萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助 914 萬(wàn)元。 第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 概述 該項(xiàng)目建設(shè)期共 3 年，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期 20 年，貸款償還期 年，投資回收期所得稅前 年，所得稅后 年，根據(jù)全部投資測(cè)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IC 為%，產(chǎn)品銷售收入合計(jì) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)效益分析以上述方案為主體，對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行效益分 析。 評(píng)價(jià)依據(jù)和基本參數(shù)的確定 評(píng)價(jià)依據(jù) 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定和要求，對(duì)本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。 基本參數(shù)和數(shù)據(jù) （ 1）租金：根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)并參考 **現(xiàn)有各類交易市場(chǎng)的租金水平，營(yíng)業(yè)用房按 元 /平方米 .日，住宿 元 /平方米 .日，零售店鋪 元 /平方米 .日，批發(fā)店鋪 元 /平方米 .日，零售大棚 元 /平方米 .日，批發(fā)大棚 元 /平方米 .日，保鮮庫(kù) 元 /平方米 .日，倉(cāng) 儲(chǔ)庫(kù) 元/平方米 .日，工商稅務(wù)銀行 元 /平方米 .日計(jì)算； （ 2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：財(cái)務(wù)效益分析中財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取定為 12%； （ 3）實(shí)施進(jìn)度：項(xiàng)目建設(shè)期為 2年，營(yíng)業(yè)第2 年達(dá)產(chǎn)（攤位出租率 100%），因項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期和收益期較長(zhǎng)，計(jì)算期確定為 20 年，經(jīng)營(yíng)期為 18年?；鶞?zhǔn)年定為工程開工的第一年（ 2020 年）。 （ 4）勞動(dòng)定員及工資總額：項(xiàng)目合同制勞動(dòng)總定員為 67 人，其中：管理人員 24 人，占 %，員工和長(zhǎng)年雇用臨時(shí)工 43 人，占 %，人均年工資及福利按 8400 元計(jì)。 （ 5）利率：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款利 率（ 35 年以上）為 %； （ 6）固定資產(chǎn)投資分年使用計(jì)劃：第一年使用自籌資金 500 萬(wàn)元，第二年投入自籌資金 248萬(wàn)元，國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助 914 萬(wàn)元。 （ 7）建設(shè)期利息：建設(shè)期利息為項(xiàng)目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息，為 萬(wàn)元。項(xiàng)目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計(jì)入當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用； （ 8）流動(dòng)資金估算：項(xiàng)目流動(dòng)資金采用擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算，即按正常年經(jīng)營(yíng)成本的 30%計(jì)，流動(dòng)資金估算總額為 萬(wàn)元，其中：鋪底流動(dòng)資金為 33萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目正常年出租（營(yíng)業(yè) ）收入為 萬(wàn)元，具體估算詳見表 8 銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營(yíng)業(yè)稅 5%，房產(chǎn)稅 12%（計(jì)入成本）、城建稅 3%，教育附加費(fèi) 3%計(jì)算。項(xiàng)目正常年銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元，其中： （ 1）營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城建稅 萬(wàn)元，教育附加費(fèi) 萬(wàn)元； （ 2）房產(chǎn)稅 萬(wàn)元（計(jì)入成本） 成本費(fèi)用測(cè)算 （ 1）水、電、煤費(fèi)用：項(xiàng)目全年用水量 萬(wàn)立方米，水費(fèi) 元 /立方米；用電量 萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)按 元 /千瓦時(shí)；耗原煤 608 噸，原煤價(jià)按 80 元 /噸計(jì)算。需水、電、煤費(fèi)為 萬(wàn)元； （ 2）工資及福利：項(xiàng)目總定員為 24 人，平均年工資及福利費(fèi)按 8400 元 /人測(cè)算，年工資及福利費(fèi)總額為 萬(wàn)元； （ 3）修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 35%計(jì)取，項(xiàng)目建成開始運(yùn)行后計(jì)入成本，年修理費(fèi)用 萬(wàn)元； （ 4）折舊及攤銷：本項(xiàng)目計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)原值為 萬(wàn)元，折舊年限按 18 年，殘值率按 4%計(jì)算，正常年折舊額為 萬(wàn)元； （ 5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：長(zhǎng)期借款生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)計(jì)利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。流動(dòng)資金借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，正常年流動(dòng)資金借款應(yīng)計(jì)利 息 萬(wàn)元； （ 6）其它費(fèi)用：為了計(jì)算簡(jiǎn)便，按工資總額的 180%計(jì)取，年其它費(fèi)用總額為 萬(wàn)元。 總成本匯總 項(xiàng)目平均年總成本費(fèi)用為 ，其中：可變成本 萬(wàn)元，固定成本 萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額及分配 年平均利潤(rùn)總額為 281 萬(wàn)元。所得稅稅率為33%，年平均所得稅額為 萬(wàn)元。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)取。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資），所得稅后%，所得稅前 ； （ 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算期內(nèi)全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 1＝ 12%），所得稅后為 萬(wàn)元，所得稅前為 萬(wàn)元； （ 3）投資回收期 全部投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。投資利潤(rùn)率＝ %，投資利稅率＝%。通過以上指標(biāo)分析，項(xiàng)目有較強(qiáng)盈利能力，能滿足要求財(cái)務(wù)上是可行的。 清償能力分析 從借款還本付息計(jì)算表看，貸款償還期為 年（含建設(shè)期），能滿足銀行的貸款要求。投資回收期所得稅前是 年，主要還款資金來源為未分配利潤(rùn)、折舊、攤銷費(fèi)等。 從資金來源運(yùn)用表中可 看出，營(yíng)業(yè)期第 1 年開始出現(xiàn)盈利資金，計(jì)算期內(nèi)累積盈余資金為 萬(wàn)元，（計(jì)算期內(nèi)各年能收支平衡，并有盈余）。 從資產(chǎn)負(fù)債表來看，從建設(shè)期初到計(jì)算期末項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率小于 ；流動(dòng)比率和速動(dòng)比率除營(yíng)業(yè)期前兩年小于 1 以外，其余各年均大于 1，說明項(xiàng)目?jī)攤芰軓?qiáng)。 盈虧平衡分析 項(xiàng)目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點(diǎn)（ BEP）平均為 %。 固定成本 BEP＝ ――――――――――――――――――*100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)后只要達(dá)到出租規(guī)模的 %，企業(yè)即可保本。 敏感性分析 預(yù)測(cè)在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為銷售單價(jià)（收入）、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金和建設(shè)期延長(zhǎng)。為此，分別對(duì)項(xiàng)目銷售單價(jià)（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、流動(dòng)資金和延長(zhǎng)等因素的變化（變化率分別為＋ 10%、＋20%、 10%、 20%）對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標(biāo)的影響程度進(jìn)行了分析，從計(jì)算結(jié)果可以看出，銷售單價(jià)（收入）是影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是建設(shè)期延長(zhǎng)、固定資金投資、經(jīng)營(yíng)成本和流動(dòng)資金。說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看。項(xiàng)目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是可行的。 第十二章 結(jié)論及建議 結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展將起到橋梁和紐帶作用。可以突出市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，使生產(chǎn)向流通拓展，流通向生產(chǎn)延伸，有利于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有比較廣闊的發(fā)展前景。而且項(xiàng)目的實(shí)施可以為 **縣的建設(shè)起到拾遺補(bǔ)缺的作用，可以豐富縣市民的“菜籃子”。 項(xiàng)目的建成可一改這 里目前的建筑物簡(jiǎn)陋、交易日人貨混雜、交通秩序混亂的現(xiàn)象，為 **縣增添一新景觀，而且通過場(chǎng)地硬化、連片供暖，還可以減少?gòu)U氣和粉塵的污染。 研究分析表明，該項(xiàng)目的建設(shè)條件較好，在正常經(jīng)營(yíng)條件下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目是可行的。 建議 市場(chǎng)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)度很大，為使市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理能夠正常有序地進(jìn)行、在市場(chǎng)建設(shè)過程中公司應(yīng)主動(dòng)做姨與各有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，得到多方面的支持。 市場(chǎng)建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播、電視等新聞媒體，加強(qiáng)市場(chǎng)的宣傳力度。 與當(dāng)?shù)丨h(huán)境 保護(hù)部門密切配合，切實(shí)做好市場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)工作。