【正文】 體的景觀資源，具有較強(qiáng)的觀償價(jià)值。作為貢嘎山風(fēng)景名勝區(qū)的核心景區(qū)之一，資源優(yōu)勢(shì)較為明顯。景區(qū)位于四川省旅游分區(qū)的川西高原旅游區(qū)，是四川旅游西環(huán)線上最重要的旅游景區(qū)之一（《四川省旅游總體規(guī)劃》2000年），且可進(jìn)入性良好。景區(qū)距瀘定59km（三級(jí)公路）、成都300km（其中成都～雅安123km高速公路，其余為三級(jí)公路），二郎山隧道的順利貫通，使成都～海螺溝景區(qū)的時(shí)間大大縮短?？刀C(jī)場(chǎng)即將建成通航，使到景區(qū)更加便捷。加之景區(qū)又處于成都～瀘定～瀘沽～攀枝花～瀘沽湖～亞丁～康定～成都大香格里拉熱線旅游線路上，因而具有較好的旅游區(qū)位條件。自然條件（1）氣候海螺溝景區(qū)的嶺谷高差懸殊大，氣溫隨海拔的升高而遞減，因此形成明顯的“立體”氣候。海拔高度1000～2000m，屬于季風(fēng)亞熱帶氣候，具四季分明，但春秋較短而冬夏較長(zhǎng)的特點(diǎn)；海拔2000～3000m，屬于季風(fēng)暖溫帶氣候；海拔3000～3600m，屬寒溫帶氣候；海拔3600～4600m，屬亞寒帶氣候；海拔4600m以上至雪線，高寒多風(fēng)，處于季節(jié)性融凍區(qū)；海拔4900m以上，為雪線，屬極高山冰雪帶，常年氣溫約在9℃以下，終年冰雪不化。（2）地質(zhì)由于貢嘎山特殊的地質(zhì)成因，海螺溝景區(qū)存在著地震、冰川影響區(qū)的危害、泥石流、滑坡、巖崩、崩塌、水土流失、低溫冷害等自然災(zāi)害。根據(jù)《中國(guó)震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），對(duì)應(yīng)的地震基本烈度為Ⅷ度，抗震設(shè)防烈度為Ⅷ度。基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通海螺溝景區(qū)溝口至瀘定縣城59km。近年來(lái)成雅高速公路、二郎山隧道的建成并相繼投入使用，康定機(jī)場(chǎng)即將建成通航，使成都至貢嘎山的交通條件得到了改善。而且隨著磨西經(jīng)雪門坎至康定的通縣公路、瀘定至二郎山的318線的復(fù)建工程的實(shí)施，海螺溝景區(qū)的外部交通條件更加完善暢通。風(fēng)景區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成沿磨西河谷往北翻過(guò)雪門坎埡口至康定縣城的“通縣”公路。（2）供電海螺溝景區(qū)現(xiàn)用電由磨西鎮(zhèn)35kV變電站以10kV電力線供給，磨西鎮(zhèn)35kV變電站電源為國(guó)網(wǎng)。待景區(qū)內(nèi)自建裝機(jī)為2400kw水電站建成后海螺溝景區(qū)用電由該電站供電。（3）供排水海螺溝景區(qū)水源涵養(yǎng)良好，溪流眾多，有充沛良好的地表水源和溫泉可供生活用。目前區(qū)內(nèi)污水處理設(shè)施尚未完善，生活污水未經(jīng)處理自由排放。隨著景區(qū)不斷開發(fā)，擬采用雨污水分流排放，分旅游區(qū)景點(diǎn)廢水、生活污水和雨水排放三個(gè)排放系統(tǒng)，旅游景點(diǎn)及生活污水排放時(shí)，經(jīng)污水處理站處理達(dá)到當(dāng)?shù)嘏欧艠?biāo)準(zhǔn)后，一部分回用沖廁所或者進(jìn)行澆灑等。其余部分用管道引至自然保護(hù)區(qū)外排放。（4）郵政通訊海螺溝景區(qū)所在地現(xiàn)有郵政所一處，市話由磨西電信分局接入。移動(dòng)通訊基本上覆蓋海螺溝景區(qū)。從現(xiàn)狀條件來(lái)看，景區(qū)有線通訊容量太小，通訊條件急需進(jìn)一步改進(jìn)完善。現(xiàn)已使用由磨西接入的有線電視系統(tǒng)，尚有部分人自行安裝衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)收看電視，造成衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)過(guò)多，影響景觀而且收視節(jié)目套數(shù)少，不利于文化發(fā)展和傳播，同時(shí)也給管理增加了難度。原材料供應(yīng)工程所需的主要原材料除鋼材外，其余如水泥、木材、石料，本地資源豐富，供應(yīng)充足且價(jià)格較低。（二）項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目已完成的報(bào)建手續(xù)如下：（1）海螺溝景區(qū)管理局發(fā)展規(guī)劃建設(shè)處海發(fā)規(guī)處[2008]74號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)報(bào)甘孜州江霖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園”項(xiàng)目建設(shè)選址申請(qǐng)報(bào)告的報(bào)告》；（2）甘孜藏族自治州人民政府辦公室甘辦函[2009]2號(hào)《關(guān)于支持海螺溝生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目的函》；（3）甘孜藏族自治州水利局甘水函[2008]119號(hào)《關(guān)于對(duì)四川省甘孜州海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案報(bào)告書的批復(fù)》；（4）甘孜藏族自治州環(huán)境保護(hù)局甘環(huán)發(fā)[2008]414號(hào)《關(guān)于海螺溝生態(tài)旅游景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目對(duì)貢嘎山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)自然生態(tài)系統(tǒng)及主要保護(hù)對(duì)象影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)》；（5）甘孜藏族自治州規(guī)劃和建設(shè)局甘建發(fā)[2008]170號(hào)《關(guān)于海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目選址的批復(fù)》；（6）甘孜藏族自治州國(guó)土資源局甘國(guó)土資函[2008]127號(hào)《關(guān)于對(duì)瀘定縣海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見》；（7）甘孜藏族自治州環(huán)境保護(hù)局甘環(huán)發(fā)[2008]434號(hào)《關(guān)于海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)》；（8）四川貢嘎山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)管理局貢保護(hù)區(qū)函[2008]6號(hào)《關(guān)于海螺溝生態(tài)旅游景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目與四川貢嘎山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)位置關(guān)系確認(rèn)的函》；（9）甘孜藏族自治州發(fā)展和改革委員會(huì)甘發(fā)改[2008]880號(hào)《關(guān)于對(duì)甘孜州江霖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》；（10）甘孜藏族自治州發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于對(duì)甘發(fā)改[2008]880、888888884號(hào)文可研批復(fù)代立項(xiàng)情況說(shuō)明的函》；（11）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，編號(hào)：選字第2009第03號(hào)；（12）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)：建字第2009第03號(hào)，建設(shè)規(guī)模35000平方米；（13）建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)：地字第2009第03號(hào)，用地面積47163平方米；（14）使用林地審核同意書，編號(hào)：川林地審字[2008]506號(hào)；（15）甘孜藏族自治州環(huán)境保護(hù)局甘環(huán)函發(fā)[2008]159號(hào)《關(guān)于確認(rèn)海螺溝汘樺高原動(dòng)植物旅游觀光園環(huán)境影響評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的函》；根據(jù)海螺溝景區(qū)管理局發(fā)展規(guī)劃建設(shè)處出具的證明，海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園不在飲用水源保護(hù)地及下游10Km無(wú)飲用取水口。根據(jù)海螺溝景區(qū)管理局出具的證明，海螺溝風(fēng)景名勝區(qū)現(xiàn)無(wú)法定的規(guī)劃，海螺溝江霖民族風(fēng)情生態(tài)園項(xiàng)目所在地沒(méi)有在海螺溝風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)屬實(shí)。本項(xiàng)目除《建筑工程施工許可證》和《國(guó)土使用權(quán)證》尚在辦理中外，其余合法性手續(xù)較齊全，目前業(yè)主與中鐵道橋集團(tuán)工程有限公司簽訂了施工合同，施工圖設(shè)計(jì)已基本完成，預(yù)計(jì)施工單位2009年4月進(jìn)場(chǎng)開始施工，項(xiàng)目具備開工條件。六、建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目于2009年1月開工，預(yù)計(jì)2010年12月完工。根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的資料，截至踏勘日，項(xiàng)目正在進(jìn)行前期工作。其中：預(yù)付工程款1600萬(wàn)元，預(yù)付設(shè)備款30萬(wàn)元，、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、。其資金來(lái)源基本可視為自有資本金。第五章 投資估算與資金籌措一、投資估算評(píng)估組結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況， 萬(wàn)元。（一）固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資具體內(nèi)容如下： 固定資產(chǎn)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程費(fèi)用名稱金額占投資比例一工程建設(shè)費(fèi)用%1建筑安裝工程%土建及安裝工程費(fèi)%設(shè)備費(fèi)%二工程建設(shè)其他費(fèi)用%1土地費(fèi)用%2前期工程費(fèi)%3建設(shè)單位管理費(fèi)%4其他費(fèi)用%三預(yù)備費(fèi)%四建設(shè)期利息%合計(jì)%主要事項(xiàng)說(shuō)明：建筑安裝工程明細(xì)項(xiàng)目見下表：子項(xiàng)名稱層數(shù)結(jié)構(gòu)建面（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）合價(jià)（萬(wàn)元）土建安裝演藝劇院2全現(xiàn)澆和鋼結(jié)構(gòu)800014004001440室內(nèi)景觀1輕鋼1000014002001600風(fēng)情園客房3框架130008001801274輔助用房3框架4000800150380總平主干道路500*820080游客步行路500*615045停車場(chǎng)5000200100管網(wǎng)300供配電200合計(jì)5419%估算；其他費(fèi)用按建筑安裝工程的2%估算；預(yù)備費(fèi)按建筑安裝工程、工程建設(shè)其它費(fèi)用二項(xiàng)合計(jì)的3%估算；%上浮10%估算，參見附件《長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表》；（二）流動(dòng)資金估算經(jīng)測(cè)算，參見附件《流動(dòng)資金估算表》。二、資金籌措方案，資金籌措方案如下：，%；，%。詳細(xì)說(shuō)明如下： 根據(jù)公司2008年12月31日財(cái)務(wù)報(bào)表，公司所有者權(quán)益3,，其中實(shí)收資本3,。無(wú)扣除項(xiàng)目，可用于本項(xiàng)目的自有資本金為3,。根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的資料。其中：預(yù)付工程款1600萬(wàn)元，預(yù)付設(shè)備款30萬(wàn)元，、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、。其資金來(lái)源基本可視為自有資本金。第六章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的測(cè)算計(jì)算期 本項(xiàng)目建設(shè)期2年，自2009年1月—2010年12月。評(píng)估按計(jì)算期第一年為2009年1月—2009年12月，以后各年依次類推。銷售收入及稅金附加（1） 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析見前面章節(jié)論述，具體測(cè)算詳見附表。 萬(wàn)元。（2）。其中：營(yíng)業(yè)稅率按5%。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按流轉(zhuǎn)稅的5%、4%計(jì)算。成本費(fèi)用，；。具體估算詳見附表。利潤(rùn)總額及凈利潤(rùn)，；，；。二、項(xiàng)目盈利能力分析靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，%，%，項(xiàng)目具有一定盈利能力?，F(xiàn)金流量指標(biāo)將計(jì)算期內(nèi)各年全部投資的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析，測(cè)算出本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析指標(biāo)如下：①稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以Ic=8%計(jì)算為1309萬(wàn)元，大于零；②稅后靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期），稅后動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期），均在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)；③%，高于基準(zhǔn)利率和銀行貸款利率。綜合①②③說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年累計(jì)盈余資金未出現(xiàn)負(fù)值，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自身資金平衡的可能性較大，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。三、償債能力分析，期限按8年、%估算。根據(jù)項(xiàng)目借款還本付息計(jì)算表，。因此在成功實(shí)現(xiàn)銷售的條件下，本項(xiàng)目具有還貸能力。四、不確定性分析，盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；項(xiàng)目貸款還清后盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析經(jīng)測(cè)算，銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、項(xiàng)目總投資的變動(dòng)對(duì)各財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響如下：敏感性分析表項(xiàng)目變支情況投資回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基準(zhǔn)%收入10%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)10%%敏感系數(shù)經(jīng)營(yíng)成本10%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)10%%敏感系數(shù)總投資10%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)5%%敏感系數(shù)10%%敏感系數(shù) 注：以上指標(biāo)為稅后、動(dòng)態(tài)指標(biāo)。從敏感性分析表中可以看出，銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、總投資都較為敏感。銷售收入最敏感，其次是總投資，再次是經(jīng)營(yíng)成本。因此業(yè)主應(yīng)在加強(qiáng)營(yíng)銷宣傳的基礎(chǔ)上提高服務(wù)質(zhì)量，確保銷售收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。在項(xiàng)目建設(shè)期間須加強(qiáng)項(xiàng)目投資額度控制，確保投資不超出預(yù)計(jì)水平，避免出現(xiàn)資金缺口。在經(jīng)營(yíng)期應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出管理，注意成本費(fèi)用的控制，采取有效措施控制或降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本章測(cè)算是基于以下前提條件：項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不做大的調(diào)整；建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗拒因素及影響工程工期的其他因素；項(xiàng)目業(yè)主提供的資料無(wú)虛假成分；建設(shè)期國(guó)家利率及建材價(jià)格無(wú)大的變動(dòng)；項(xiàng)目資本金到位及時(shí)，并全部用于該項(xiàng)目。第七章 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析一、銀行效益分析 該項(xiàng)目實(shí)施后，有利于銀行存款的增長(zhǎng)。項(xiàng)目實(shí)施后要求收入全部進(jìn)入銀行賬戶，可以進(jìn)一步擴(kuò)大銀行的業(yè)務(wù)結(jié)算量和增加一定數(shù)額的銀行存款，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，可獲取一定的貸款利息收入，銀行能取得一定的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)本項(xiàng)目的支持有利于銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，收入增長(zhǎng)較快，銀行通過(guò)對(duì)旅游業(yè)的支持，有利于銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。 二、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析合法性方面目前本項(xiàng)目尚未取得《建筑工程施工許可證》和《國(guó)土使用權(quán)證》。經(jīng)營(yíng)行應(yīng)督促業(yè)主盡快辦理，以完善項(xiàng)目的合法性手續(xù)。市場(chǎng)方面本項(xiàng)目作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，其收入的多少取決于旅游人次，旅游人數(shù)到一定時(shí)期后會(huì)處于穩(wěn)定狀態(tài)，游客能否達(dá)到預(yù)計(jì)人數(shù)，以及由此實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入具有一定的不確定性。項(xiàng)目位于海螺溝景區(qū)內(nèi)，海螺溝風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)目前發(fā)展較快，同時(shí)旅游資源具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和壟斷優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)前景。來(lái)海螺溝風(fēng)景區(qū)游客人次的多少將對(duì)項(xiàng)目有直接的影響，因此建議業(yè)主需加強(qiáng)同海螺溝風(fēng)景區(qū)的合作，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃及對(duì)外宣傳力度，并注意市場(chǎng)情況，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮自身的特色優(yōu)勢(shì)，吸引游客，保證收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。目前本項(xiàng)目尚未取得物價(jià)局審批的《收費(fèi)許可證》，根據(jù)海螺溝景區(qū)管理局出具的說(shuō)明，本項(xiàng)目可研報(bào)告中的門票價(jià)格經(jīng)專家評(píng)審，定價(jià)符合海螺溝景區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)合理。評(píng)估按周邊旅游景區(qū)價(jià)格，并結(jié)合業(yè)主提出的營(yíng)銷策略進(jìn)行估算。另外，本項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差，可能影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，建議業(yè)主與政府部門加強(qiáng)溝通，盡快完善項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證項(xiàng)目按預(yù)定時(shí)間營(yíng)業(yè)。經(jīng)營(yíng)管理方面項(xiàng)目主要管理人員從事其他行業(yè)工作多年，現(xiàn)新進(jìn)入旅游業(yè)，這對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理層提出了更高的要求，經(jīng)營(yíng)管理中難免出現(xiàn)一些探索的地方。隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步實(shí)施，各項(xiàng)旅游業(yè)務(wù)將逐漸開展，更多的新員工不斷的加入，將對(duì)公司的管理層產(chǎn)生的新的挑戰(zhàn)。對(duì)外的宣傳力度仍需加大，營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)需要建立和完善，服務(wù)人員的服務(wù)技能和服務(wù)水平需要進(jìn)一步提高，財(cái)務(wù)核算需要細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，這些都將對(duì)公司的管理層提出考驗(yàn)，因此公司的經(jīng)營(yíng)管理水平需要提高，避免因業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生管理環(huán)節(jié)的脫節(jié)，同時(shí)業(yè)主應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)管理。總投資風(fēng)險(xiǎn)目前本項(xiàng)目已完成施工圖設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)施工單位2009年4月進(jìn)場(chǎng)開始施工，施工過(guò)程中，其總投資可能會(huì)產(chǎn)生一定的變動(dòng)。如