【正文】 電磁鎖門鎖　　每2周檢查1次吸力、外觀、接線。　?。?2）出門按鈕　　每2周檢查1次開鎖功能、接線?！　　　。?）在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請?！　。?）日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。　?。?）應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督?！　。?）配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識?！　。?）制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場?！　　　。?）啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全?！　。?）使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施?！　。?）設置必要的安全警示標志?！　。?）水質符合衛(wèi)生要求?！　　　。?）火災自動報警系統(tǒng)　　○1火災報警控制器、聯(lián)動控制設備　　每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次?！　　?火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置　　每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次?！　　?備用電源　　每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次?！　。?）消防廣播系統(tǒng)　　每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次?！　。?）防排煙系統(tǒng)　　每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護防2次排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等?！　。?）防火分隔設施　　每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油?！　。?）水滅火系統(tǒng)　　消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓?！　。?）應急照明、疏散指示標志　　每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間?！　。?）消防電梯　　每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，檢查轎箱內消防電話?！　。?）滅火器　　每日巡查1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器型號、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)?！　　　。?）建立裝飾裝修管理服務制度?！　。?）建立裝飾裝修管理檔案?！　。?）受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項?！　。?）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示?！　。?）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運?！　　　。?）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項（如停水、停電等），應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務；　?。?）水、電急修15分鐘內，其它報修30分鐘內到達現(xiàn)場；　?。?） 每月組織1次項目服務質量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查；　?。?）每年組織1次業(yè)主參觀共用設施設備機房?！　。ǘ┚S修工作的制度和方法　　　　我們將從公司總部儲備的各類專業(yè)技術人才中抽調各專業(yè)口的工程人員，共同充實本項目的工程維修力量，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護的需要。　　同時，加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、公用設施設備維修養(yǎng)護的內容、周期及質量標準等。　　、共享部位的維修檔案?！　∥覀儗ξ飿I(yè)的公用設施設備、共享部位進行統(tǒng)一編號，建立相應的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握公用設施設備、共享部位的運行（使用）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學的參考?！　　　∥覀儗⒍ㄆ趯ξ飿I(yè)的公用設施設備、共享部位完好率的統(tǒng)計工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護的工作導向?！　　　〖础翱?、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護的實施效果。　　　　定期對物業(yè)的公用設施設備、共享部位完好率的統(tǒng)計工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護的工作導向?！　?、設施的維護　　根據業(yè)主/使用人的需要，逐步對公共設施設備進行改良性維護，擴展設施設備功能，在此基礎上，實現(xiàn)各設備的智能化運行，達到對全部設施設備的集中監(jiān)控、一體化管理的目的，使設備運行更加安全、穩(wěn)定、高效?！　。ㄈ┰O備設施的養(yǎng)護管理　　　　為認真解決業(yè)主/使用人入住后房屋維修問題，本著“實事求是，劃清責任，合理收費，服務客戶”的精神，制訂本規(guī)定?！　I(yè)主/使用人在小區(qū)入住時同物業(yè)服務處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由物業(yè)服務處負責聯(lián)系施工方組織專人維修，維修后物業(yè)服務處實行驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由甲方負責?！　I(yè)主/使用人房屋自竣工驗收之日至保修期滿前，房屋出現(xiàn)質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，物業(yè)服務處部在接到業(yè)主/使用人投訴和反映情況后應立即反饋給甲方，或直接聯(lián)系整改負責人并監(jiān)督其施工。　　業(yè)主/使用人房屋在保修期滿后出現(xiàn)質量問題，由保修期滿自行負責?！　》补茌爡^(qū)域內、外公共部位發(fā)生的維修（小修），由物業(yè)服務處負責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在物業(yè)服務費中列支。　　　　指定專人負責每月定期的維修回訪工作。　　對房屋的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。　　對保修期滿室內的一般維修，每月按工程部提供的派工單總量的15%30%隨機抽樣回訪并做記錄，回訪可以是上門回訪，也可以電話回訪，按規(guī)定不少于20%?！　膊课坏木S修，維修班長每周巡視時查看維修質量?！　　　　　。ㄋ模┏邪坦芾怼　Τ邪S修商的管理是物業(yè)運作的重要環(huán)節(jié)，外包維修工作的好壞直接影響物業(yè)的整體運作。具體管理方案如下：　　要求承包商制定詳細年、季度、月保養(yǎng)計劃；　　要求承包商每月對管轄的設備的維保運行情況以書面形式報呈物業(yè)服務處；　　對日常維護保證配件及大型設備的購買更換要有詳盡的書面報告并建立檔案制度；　　對維修保養(yǎng)負責人要有值班運行及巡檢制度并有相應記錄；　　物業(yè)工程人員應定期不定期進行設備檢查，以確保整個系統(tǒng)運行正常，并以書面形式發(fā)予承包商，并有書面記錄；　　對重大事故造成設備損害，要有文字及圖片記錄，以利于相關費用及責任的鑒定?！　。ㄎ澹┕こ虣n案管理　　檔案包含內容:　　小區(qū)土建、設備安裝竣工資料（圖紙、設備資料）；　　小區(qū)設施設備之質檢、消防、勞動局、公安及音像管理等部門驗收合格文件；　　小區(qū)機電設備保養(yǎng)合約；　　小區(qū)公共區(qū)域設施設備驗收記錄（管理公司）；　　小區(qū)公共區(qū)域設施設備移交記錄（發(fā)展商、承包商與管理公司）；　　單元驗收及移交記錄（承包商、業(yè)主/使用人與物業(yè)服務處）；　　用戶單元二次裝修圖則及審批手續(xù)；　　二次裝修期間物業(yè)服務處監(jiān)督檢查資料；　　物業(yè)服務公司設備維修保養(yǎng)類：　　各項保養(yǎng)維修分包合約；　　各類設施設備要有專門的維修保養(yǎng)制度及應急措施；　　各類設施設備有獨立的維修檔案，及日常巡檢維修記錄；　　主要部位如變配電間、監(jiān)控中心、電梯機房等應有工作日記、交接班記錄、巡視記錄及人員進出記錄；　　物業(yè)服務處有用戶維修保修單，維修后應有回訪記錄；　　變配電間要有供電部門定期電氣測試報告記錄；　　電梯要有勞動部門合格證書及年檢報告；　　生活水箱要定期清洗并存記錄，清洗后要有衛(wèi)生部門水質檢測報告，清洗工作應有有效體檢證明；　　避雷系統(tǒng)要有定期檢測報告；　　應有定期沉降檢測報告；　　消防泵、管道應有定期試機及換水記錄，煙感及溫感探頭應有定期測試工作記錄；　　其它設施設備檢測記錄資料；　　設備值班與巡檢記錄；　　管理工作計劃與報告；　　工程設備管理計劃與報告；　　物業(yè)服務處往來信函；　　用戶報修與投訴處理記錄；　　承包商維修或保養(yǎng)工作情況記錄?！　∷摹踩芾怼　。ㄒ唬┌踩芾怼　　　∽龊冒卜拦芾恚瀼亍鞍踩谝?、預防為主的方針”，實行“人防、物防、技防三者結合”的原則，建立一套科學的、切實可用、行之有效的安全防范管理制度，按照“工作標準化、操作程序化管理制度化、服務規(guī)范化”的要求。明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范服務的效率和質量?！　?4小時值班制度：安防人員分早、中、晚三班，實行24小時全天候值班制度?！　“卜廊藛T上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌?！　∩蠉彆r要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領導，確保小區(qū)安全。　　熟悉本崗位任務和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失?！　圩o設施設備和公共財物，對小區(qū)內的一切設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。　　堅守崗位，提高警惕，對崗位內發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設法抓獲?！　∮鲇芯o急突發(fā)性重大事情，要及時向班長或主管領導請示報告?！　栏駡?zhí)行交接班制度?！　》e極向業(yè)主/使用人宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識?！　　　〗y(tǒng)一作息、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中培訓、集中管理?！　∨ε囵B(yǎng)安防人員的服務意識，樹立“客戶需要就是工作”的觀念，改變原來安防人員單一的護衛(wèi)功能，使我們的安防人員成為“安防員、迎賓員、服務員”的統(tǒng)一體?！　　　〗庸苋牖锲?，我們主要以人防為主，技防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。　　正常居住期，安全防范逐步轉向人防、技防相結合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、地下車庫管理，工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū)，上下班高峰期重點疏導車輛，及公共秩序維護?！　。何覀儗⒊浞掷煤眯^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防護設施對小區(qū)實施更好地安全管理?！　。ǘ┸囕v管理　　嚴格按照相關規(guī)定對小區(qū)停車場進行維護及管理，保證其正常使用功能，以滿足業(yè)主/使用人的需求?！　　　∫?guī)劃停車場的車位，在停車場內應保證車輛安全有序的停放，亂停亂放既不方便業(yè)主/使用人，也不利于管理，還容易發(fā)生交通事故，因此要把停車場劃分為不同的車位，使車輛有序停泊?！　≡O置指示標識，在停車場內設置清晰明確的指示標識，使標識覆蓋停車場所有的事故隱患位置，將一切事故盡早扼殺在萌芽狀態(tài)。　　配備安全防范設備，為保障停車場內車輛行駛的安全，防止被盜，在停車場內加設安全防范設備，以便管理人員的全面監(jiān)控和管理?！　栏駡?zhí)行停車場管理制度，停車場實行24小時值班制度和定期巡查制度，對進入停車場車輛要驗證發(fā)牌登記，對駛離停車場車庫驗證收牌，管理人員還要負責停車場的車輛引導、行駛、停放、疏散、提示和解決糾紛等工作?！　≤囕v必須停放在地下車庫內。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車?！　》惭b有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛入住宅區(qū)?！　≡谏舷掳喔叻?，增設臨時人員在主要出入□協(xié)助疏導車輛進出。同時，要求安防人員對進入小區(qū)的車輛進行正確引導，加強巡視安排車輛合理停放?！　“卜廊藛T必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任?！　　　τ谀ν熊嚭妥孕熊嚨墓芾?，我們將會根據實際情況，劃出專位并由專人進行管理。我們將實施存車牌停車制度有關規(guī)定收取相應的費用　　（三）消防管理　　消防責任重于泰山，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，堅持“預防為主，防消結臺”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制?！　　　⒃谛麄鳈趶堎N消防法規(guī)、防火知識，重點加強安防人員的消防實戰(zhàn)演習，每年組織兩次義務消防隊員消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。做好消防培訓及演練工作：　　　　裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。　　對于復雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。　　在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、設置明顯指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢?！　?，消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，可隨時起用?！　《ㄆ趯ο涝O備、設施進行維護保養(yǎng)，滅火器材充滅換氣等工作?！　〗⒘x務消防隊，按消防演習方案定期進行演習?！　〕浞掷萌朔赖姆e極