【正文】 ？ 信托 是指 委托人 基于對 受托人 的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。 受托人和投資顧問均不保證本金不受損失、不保證本信托計劃一定盈利，也不保證最低收益。 七、信托 （一）信托的基本含義 委托人、受托人、受益人 信托財產(chǎn)指信托關(guān)系中，由委托人移轉(zhuǎn)所有權(quán)予受托人的財產(chǎn)，及其信托管理中產(chǎn)生的財產(chǎn)。 3）信托財產(chǎn)的獨立性 ?與受托人的固有資產(chǎn)相互獨立； ?與委托人的其他財產(chǎn)相互獨立； ?不同委托人的信托財產(chǎn)或同一委托人的不同類信 托財產(chǎn)相互獨立。 1）信托行為的主體 2）信托行為的客體 信托財產(chǎn) 被投資項目 投資客戶 投資認購 收益分配 設立和管理 收取管理費 信托財產(chǎn) 信托公司 投資 獲取收益 項目伙伴 委托人（受益人） 受托人 ?信托公司依靠資產(chǎn)管理能力、風險控制水平、積極敬業(yè)的精神、誠實與信用的品質(zhì)建立公司信譽。 — 資產(chǎn)管理的主要模式 ?“破產(chǎn)隔離 ”的效果 信托財產(chǎn)法律上的獨立地位，具有“破產(chǎn)隔離”的效果，信托公司自身的經(jīng)營風險和債權(quán)債務糾紛甚至破產(chǎn)都不能影響到信托財產(chǎn)的安全，法律保護其不受追償和清算。 ?信托財產(chǎn)投資范圍廣泛 通過融資租賃、經(jīng)營性租賃、資產(chǎn)交易、貸款、證券投資、股權(quán)投資、同業(yè)拆放等各種方式開展投資，信托公司是可以跨越貨幣市場、資本市場進行投資并連通產(chǎn)業(yè)和金融市場的資產(chǎn)管理機構(gòu)。 ?信托業(yè)務機制靈活 信托靈活的機制可滿足投資者不同的風險和利益需求。 ： 2022年 3月 1日起實施的新的 《 信托公司集合資金信托計劃管理辦法 》 中規(guī)定： 單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過 50人，合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制 ； 合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的人： 1）投資一個信托計劃的最低金額不少于 100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織； 2）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過 100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人； 3）個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過 20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過 30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。 信托公司推介信托計劃時，不得有以下行為： 1）以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益； 2）進行公開營銷宣傳； （二）房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。這里所指的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實的運用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。 （ 1）貸款型信托融資模式 1）操作流程 在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。 貸款型信托融資模式操作流程圖 2）特點及優(yōu)勢 對公司 (項目 )要求 要求的風險控制機制 退出方式 “四證”齊全； 自有資本金達到 35％； 二級以上開發(fā)資質(zhì)； 項目盈利能力強； 資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，抵押率一般在 50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔保、設置獨立賬戶 償還貸款本金 融資金額 融資期限 融資成本 視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長期限的信托計劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 優(yōu)勢：融資期限比較靈活 信托 公司 信托計 劃名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預期年收益 資金運用方式 外貿(mào) 信托 萬象新天項 目集合資金 信托計劃 2022年 4 月 24日至 5月 15日 總 1億元，公 開發(fā)行優(yōu)先級受益權(quán)人民幣 8000萬元，次級受益權(quán) 2022萬元由外貿(mào)信 托認購 2年 優(yōu)先級受益權(quán)部分預期收益率： 6％ /年；購買 300萬元 及以上投資人預期收益率為 %/年 信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于萬象新天項目的開發(fā)建設 百瑞 信托 百瑞寶盈 34 號（五里村 土地整理項 目）集合資 金信托計劃 2022年 8 月 3日至8月 14日 8,000 萬元 2年 %（ 2年期） 信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級土地整理項目和“青城山房”項目后期建設。 3)案例 （ 2）股權(quán)型信托融資模式 1）操作流程 在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式 (收購股權(quán)或增資擴股 )向項目公司注入資金，同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。 股權(quán)型信托融資模式操作流程圖 2)特點及優(yōu)勢 對公司 (項目 )要求 要求風險控制機制 退出方式 股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項目盈利能力強 向（項目）公司委派股東和財務經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔保 溢價股權(quán)回購 融資金額 融資期限 融資成本 視項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長期限的信托計劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 股權(quán)性質(zhì) 優(yōu)勢 該股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等） （ 1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達到銀行融資的條件；（ 2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。 3)案例 信托 公司 信托計劃 名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預期年收益 資金運用方式 北方 信托 天津廣成 城鄉(xiāng)建設 投資有限 公司股權(quán) 投資集合 資金信托 計劃 2022年 7月 22日 至 2022 年 8月22 日 12022萬元 2年 ％ ％ 本信托計劃資金 用于向天津廣成 城鄉(xiāng)建設投資有 限公司進行增 資 中融 信托 中融 悅 合股權(quán)投 資集合資 金信托計 劃 2022712 40000萬元 2年 % 以股權(quán)投資的方 式直接或間接持 有上海悅合置業(yè) 有限公司 100%的 股權(quán) (3)混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結(jié)構(gòu)復雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。 （ 4）財產(chǎn)受益型信托融資模式 1)操作流程 利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。 財產(chǎn)受益型信托融資模式操作流程圖 2)特點及優(yōu)勢 對信托財產(chǎn)要求 要求風險控制機制 退出方式 （ 1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（ 2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè) （ 1）通常設置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（ 2）回購承諾及第三方擔保 開發(fā)商溢價受益權(quán)回購 融資金額 融資期限 融資成本 視信托財產(chǎn)的評估價值，一般在其評估價值 的 50％左右 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長期限的信托計劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 優(yōu)勢 （ 1）在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實現(xiàn)了融資。（ 2）在條件成熟的情況下，可以過度到標準的 REITs產(chǎn)品。 3)案例 信托 公司 信托計劃 名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預期年收益 資金運用方式 中原 信托 信息大廈項目不動產(chǎn)信托信托受益權(quán)投資集合 資金信托計劃 2022年 10月 15日 至 2022年 10月 28日 不高于人民幣 2500萬元 1年 預期年收益率為 % 信托計劃本金用于 購買信息大廈項目 不動產(chǎn)信托項下初 始受益人的全部初 始受益權(quán) 新華 信托 辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店投資集合資金信托計劃 2022年 8月 5日 2022年 9 月 5日 50007500萬元 3年 \11% 向海南致遠購買其 開發(fā)的辛特拉皇家 度假酒店部分獨立 產(chǎn)權(quán)單位客房 第四節(jié) 資本結(jié)構(gòu)決策 一、資本成本概述 (一 )概念 資本成本是企業(yè)為籌集和使用資本而付出的代價，包括籌資費用和用資費用兩部分。 籌資費用：是指籌措過程中所花費的各項支出。一次性費用。 用資費用：是指因占用資本支付的費用。經(jīng)常性、定期性費用。 一般情況下，資本成本用相對數(shù)即資本成本率表示。 資本成本率是用資費用與籌資凈額的比率，其公式為： %1 0 0??? 籌資費用）（籌資總額 每年用資費用資本成本%1 0 01 ???? 籌資費用率）（籌資總額 每年用資費用應注意兩點： （ 1） 這是年平均成本，是一個預測值，未考慮貨幣時間價值； （ 2） 這是稅前成本，在實際計算時，應統(tǒng)一換算成稅后成本。 （二）資本成本的經(jīng)濟意義 正確計算資本成本，對企業(yè)進行籌資決策、投資決策和業(yè)績評價工作都有重要意義。 1．資本成本是企業(yè)籌資決策的重要依據(jù) 2．資本成本是評價投資項目是否可行的一個重要尺度 3．資本成本是衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的一項重要標準 （三）影響資本成本高低的因素 1．宏觀經(jīng)濟環(huán)境。宏觀經(jīng)濟環(huán)境決定了資本供給和需求，以及預期通貨膨脹水平。 2．證券市場條件。包括證券的市場流動難易程度和價格波動程度，影響證券投資的風險濟環(huán)境變化影響投資者要求的無風險報酬率。 3．企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風險和籌資風險 。 4．籌資規(guī)模。企業(yè)的籌資規(guī)模越大，資本成本就越高。 二、 杠桿的基本含義 (一 )經(jīng)營杠桿 又稱營業(yè)杠桿或營運杠桿，是指企業(yè)在經(jīng)營決策時對經(jīng)營成本中固定成本的利用。 這里的經(jīng)營成本，包括銷售成本、價內(nèi)銷售稅金、銷售費用和管理費用等，不包括財務費用。按成本習性的不同，經(jīng)營成本分為固定成本和變動成本兩部分。固定成本是不隨銷售額變動而變動的成本，變動成本是隨著銷售額變動而變動的成本。 銷售收入 – 經(jīng)營成本 =經(jīng)營利潤 (息稅前利潤 ) 運用經(jīng)營杠桿，企業(yè)可以獲得一定的經(jīng)營杠桿利益，同時也承受相應的經(jīng)營風險 。 是指在擴大銷