【正文】 ？ 信托 是指 委托人 基于對(duì) 受托人 的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。 受托人和投資顧問(wèn)均不保證本金不受損失、不保證本信托計(jì)劃一定盈利，也不保證最低收益。 七、信托 （一）信托的基本含義 委托人、受托人、受益人 信托財(cái)產(chǎn)指信托關(guān)系中，由委托人移轉(zhuǎn)所有權(quán)予受托人的財(cái)產(chǎn)，及其信托管理中產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)。 3）信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性 ?與受托人的固有資產(chǎn)相互獨(dú)立； ?與委托人的其他財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立； ?不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人的不同類信 托財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立。 1）信托行為的主體 2）信托行為的客體 信托財(cái)產(chǎn) 被投資項(xiàng)目 投資客戶 投資認(rèn)購(gòu) 收益分配 設(shè)立和管理 收取管理費(fèi) 信托財(cái)產(chǎn) 信托公司 投資 獲取收益 項(xiàng)目伙伴 委托人（受益人） 受托人 ?信托公司依靠資產(chǎn)管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制水平、積極敬業(yè)的精神、誠(chéng)實(shí)與信用的品質(zhì)建立公司信譽(yù)。 — 資產(chǎn)管理的主要模式 ?“破產(chǎn)隔離 ”的效果 信托財(cái)產(chǎn)法律上的獨(dú)立地位，具有“破產(chǎn)隔離”的效果，信托公司自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和債權(quán)債務(wù)糾紛甚至破產(chǎn)都不能影響到信托財(cái)產(chǎn)的安全，法律保護(hù)其不受追償和清算。 ?信托財(cái)產(chǎn)投資范圍廣泛 通過(guò)融資租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃、資產(chǎn)交易、貸款、證券投資、股權(quán)投資、同業(yè)拆放等各種方式開(kāi)展投資，信托公司是可以跨越貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)進(jìn)行投資并連通產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。 ?信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活 信托靈活的機(jī)制可滿足投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)和利益需求。 ： 2022年 3月 1日起實(shí)施的新的 《 信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法 》 中規(guī)定： 單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò) 50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制 ； 合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識(shí)別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人： 1）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于 100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織； 2）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò) 100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人； 3）個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò) 20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò) 30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。 信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為： 1）以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益； 2）進(jìn)行公開(kāi)營(yíng)銷宣傳； （二）房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過(guò)信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。 （ 1）貸款型信托融資模式 1）操作流程 在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。 貸款型信托融資模式操作流程圖 2）特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 對(duì)公司 (項(xiàng)目 )要求 要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 退出方式 “四證”齊全； 自有資本金達(dá)到 35％； 二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)； 項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)； 資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在 50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶 償還貸款本金 融資金額 融資期限 融資成本 視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬(wàn)到幾億不等 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活 信托 公司 信托計(jì) 劃名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預(yù)期年收益 資金運(yùn)用方式 外貿(mào) 信托 萬(wàn)象新天項(xiàng) 目集合資金 信托計(jì)劃 2022年 4 月 24日至 5月 15日 總 1億元，公 開(kāi)發(fā)行優(yōu)先級(jí)受益權(quán)人民幣 8000萬(wàn)元，次級(jí)受益權(quán) 2022萬(wàn)元由外貿(mào)信 托認(rèn)購(gòu) 2年 優(yōu)先級(jí)受益權(quán)部分預(yù)期收益率： 6％ /年；購(gòu)買 300萬(wàn)元 及以上投資人預(yù)期收益率為 %/年 信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于萬(wàn)象新天項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 百瑞 信托 百瑞寶盈 34 號(hào)（五里村 土地整理項(xiàng) 目）集合資 金信托計(jì)劃 2022年 8 月 3日至8月 14日 8,000 萬(wàn)元 2年 %（ 2年期） 信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級(jí)土地整理項(xiàng)目和“青城山房”項(xiàng)目后期建設(shè)。 3)案例 （ 2）股權(quán)型信托融資模式 1）操作流程 在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式 (收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股 )向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。 股權(quán)型信托融資模式操作流程圖 2)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 對(duì)公司 (項(xiàng)目 )要求 要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 退出方式 股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng) 向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保 溢價(jià)股權(quán)回購(gòu) 融資金額 融資期限 融資成本 視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 股權(quán)性質(zhì) 優(yōu)勢(shì) 該股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等） （ 1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（ 2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)。 3)案例 信托 公司 信托計(jì)劃 名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預(yù)期年收益 資金運(yùn)用方式 北方 信托 天津廣成 城鄉(xiāng)建設(shè) 投資有限 公司股權(quán) 投資集合 資金信托 計(jì)劃 2022年 7月 22日 至 2022 年 8月22 日 12022萬(wàn)元 2年 ％ ％ 本信托計(jì)劃資金 用于向天津廣成 城鄉(xiāng)建設(shè)投資有 限公司進(jìn)行增 資 中融 信托 中融 悅 合股權(quán)投 資集合資 金信托計(jì) 劃 2022712 40000萬(wàn)元 2年 % 以股權(quán)投資的方 式直接或間接持 有上海悅合置業(yè) 有限公司 100%的 股權(quán) (3)混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。 （ 4）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式 1)操作流程 利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。 財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式操作流程圖 2)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求 要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 退出方式 （ 1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（ 2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè) （ 1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開(kāi)發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（ 2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保 開(kāi)發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu) 融資金額 融資期限 融資成本 視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的 50％左右 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 優(yōu)勢(shì) （ 1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（ 2）在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的 REITs產(chǎn)品。 3)案例 信托 公司 信托計(jì)劃 名稱 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預(yù)期年收益 資金運(yùn)用方式 中原 信托 信息大廈項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)信托信托受益權(quán)投資集合 資金信托計(jì)劃 2022年 10月 15日 至 2022年 10月 28日 不高于人民幣 2500萬(wàn)元 1年 預(yù)期年收益率為 % 信托計(jì)劃本金用于 購(gòu)買信息大廈項(xiàng)目 不動(dòng)產(chǎn)信托項(xiàng)下初 始受益人的全部初 始受益權(quán) 新華 信托 辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店投資集合資金信托計(jì)劃 2022年 8月 5日 2022年 9 月 5日 50007500萬(wàn)元 3年 \11% 向海南致遠(yuǎn)購(gòu)買其 開(kāi)發(fā)的辛特拉皇家 度假酒店部分獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)單位客房 第四節(jié) 資本結(jié)構(gòu)決策 一、資本成本概述 (一 )概念 資本成本是企業(yè)為籌集和使用資本而付出的代價(jià)，包括籌資費(fèi)用和用資費(fèi)用兩部分。 籌資費(fèi)用：是指籌措過(guò)程中所花費(fèi)的各項(xiàng)支出。一次性費(fèi)用。 用資費(fèi)用：是指因占用資本支付的費(fèi)用。經(jīng)常性、定期性費(fèi)用。 一般情況下，資本成本用相對(duì)數(shù)即資本成本率表示。 資本成本率是用資費(fèi)用與籌資凈額的比率，其公式為： %1 0 0??? 籌資費(fèi)用）（籌資總額 每年用資費(fèi)用資本成本%1 0 01 ???? 籌資費(fèi)用率）（籌資總額 每年用資費(fèi)用應(yīng)注意兩點(diǎn)： （ 1） 這是年平均成本，是一個(gè)預(yù)測(cè)值，未考慮貨幣時(shí)間價(jià)值； （ 2） 這是稅前成本，在實(shí)際計(jì)算時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一換算成稅后成本。 （二）資本成本的經(jīng)濟(jì)意義 正確計(jì)算資本成本，對(duì)企業(yè)進(jìn)行籌資決策、投資決策和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)工作都有重要意義。 1．資本成本是企業(yè)籌資決策的重要依據(jù) 2．資本成本是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要尺度 3．資本成本是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn) （三）影響資本成本高低的因素 1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了資本供給和需求，以及預(yù)期通貨膨脹水平。 2．證券市場(chǎng)條件。包括證券的市場(chǎng)流動(dòng)難易程度和價(jià)格波動(dòng)程度，影響證券投資的風(fēng)險(xiǎn)濟(jì)環(huán)境變化影響投資者要求的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 3．企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn) 。 4．籌資規(guī)模。企業(yè)的籌資規(guī)模越大，資本成本就越高。 二、 杠桿的基本含義 (一 )經(jīng)營(yíng)杠桿 又稱營(yíng)業(yè)杠桿或營(yíng)運(yùn)杠桿，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本中固定成本的利用。 這里的經(jīng)營(yíng)成本，包括銷售成本、價(jià)內(nèi)銷售稅金、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用。按成本習(xí)性的不同，經(jīng)營(yíng)成本分為固定成本和變動(dòng)成本兩部分。固定成本是不隨銷售額變動(dòng)而變動(dòng)的成本，變動(dòng)成本是隨著銷售額變動(dòng)而變動(dòng)的成本。 銷售收入 – 經(jīng)營(yíng)成本 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (息稅前利潤(rùn) ) 運(yùn)用經(jīng)營(yíng)杠桿，企業(yè)可以獲得一定的經(jīng)營(yíng)杠桿利益，同時(shí)也承受相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。 是指在擴(kuò)大銷