【正文】 986— 1993年）：住房改革全面實(shí)施階段。 ?1994年 7月 18日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，其基本內(nèi)容是把住房投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化的體制；把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低檔收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性與商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一《決定》對(duì)中國(guó)的住房體制改革產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響 。 第三階段（ 1994— 1998年）：綜合配套改革階段。 ?1998年 7月 3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步明確了住房制度改革和住宅建設(shè)的方針、政策；并明確指出在 l 998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。此后各地區(qū)加快了住房改革的步伐，加大了公房出售的力度，積極推進(jìn)住房分配貨幣化方案的實(shí)施。 第四階段（ 1998— ）：停止實(shí)物福利分房，全面實(shí)行住房分配貨幣化和市場(chǎng)化 ?目前，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)包括三部分：一是開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)，指各類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、租賃等；二是管理業(yè)，指對(duì)住宅發(fā)展的管理，土地批租經(jīng)營(yíng)管理和其他房屋的管理活動(dòng)等，也包括兼營(yíng)房屋零星維修的各類房管所（站）、物業(yè)管理單位的活動(dòng)，但不包括房管部門所屬獨(dú)立核算的維修公司（隊(duì)）的活動(dòng)；三是經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)，如房地產(chǎn)交易、估價(jià)，以及經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢、拍賣、置換、訴訟等業(yè)務(wù) 。 ?從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈三級(jí)模式。 ?一級(jí)市場(chǎng)又稱為土地一級(jí)市場(chǎng)，是指土地位用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，體現(xiàn)的是土地所有者與使用者之間的關(guān)系，具有國(guó)家壟斷性質(zhì)。 ?二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)（增量）市場(chǎng)。土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)又稱為土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)即是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。該市場(chǎng)表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。 ?三級(jí)市場(chǎng)是土地的再轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的舊房（存量）多次交易市場(chǎng)，即已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。二、三級(jí)市場(chǎng)沒有明確界線，往往互相滲透銜接。在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中所流通的房屋稱為存量房，其轉(zhuǎn)讓主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。我們平時(shí)所說(shuō)的二手房或舊房買賣，即為存量房交易。存量房屋的用途并不限于住宅，也有商業(yè)辦公用房。該市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)使用者之間的交易行為，具有消費(fèi)性質(zhì) 。 ?房地產(chǎn)一、二和三級(jí)市場(chǎng)是相互影響和相互制約的。一級(jí)市場(chǎng)的土地供給量和土地價(jià)格會(huì)直接影響到二級(jí)市場(chǎng)上新建房屋的面積和價(jià)格，一般而言，一級(jí)市場(chǎng)上土地的供給量越少、價(jià)格越高，則新建房屋面積就越少且價(jià)格越高，而且土地價(jià)格往往成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，目前在部分發(fā)達(dá)地區(qū)，如杭州、寧波等地，每平方米房?jī)r(jià)中土地成本所占的比重高達(dá) 40％以上，高的甚至可達(dá)到 70％以上。而反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)影響到土地出讓的價(jià)格，房屋價(jià)格的上漲也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，從而形成一個(gè)相互促進(jìn)的正循環(huán)。自 1998年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的深入和土地儲(chǔ)備制度的實(shí)行，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)形成了一新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，上海市的房?jī)r(jià)從 2022年起開始上漲，僅 2022年一年市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲幅度就達(dá)到 24％左右，部分樓盤的價(jià)格甚至上漲了 50％～ 60％。自 1998年以來(lái)，浙江房?jī)r(jià)巨幅上揚(yáng)，2022年和 2022年，全省商品房銷售價(jià)格分別上漲 %和%， 2022年上半年又上漲 %。寧波房屋銷售價(jià)格漲幅已連續(xù)三年居全國(guó) 35個(gè)大中城市之首，杭州市房?jī)r(jià)由 1999年均價(jià) 2022元 /平方米上升到 2022年的 6000元 /平方米，市中心均價(jià)已經(jīng)突破 10000元 /平方米，湖州、義烏等地的房?jī)r(jià)也都以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，年均漲幅超過(guò) 30%以上，成為全國(guó)矚目的“浙江現(xiàn)象”。據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)對(duì)全省 11個(gè)市 1300戶城市居民的抽樣調(diào)查，有 %的市民表示難以承受當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格。 ?二級(jí)市場(chǎng)新建房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)帶動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)房屋存量交易價(jià)格的上升，并促進(jìn)舊房交易量的增長(zhǎng)。以寧波為例，到 2022年寧波市海曙、江東和江北三區(qū)的舊房產(chǎn)易面積已開始超過(guò)新建房屋的交易量，并呈現(xiàn)不斷上升的勢(shì)頭。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，以存量交易為主的三級(jí)市場(chǎng)將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，并促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。 ? 20世紀(jì) 90年代以來(lái)，中國(guó)私人汽車擁有量增長(zhǎng)迅速，年均增長(zhǎng) ％。到 2022年底，全國(guó)私人汽車擁有量達(dá) 996萬(wàn)輛，占全國(guó)民用汽車擁有量的 ％，相當(dāng)于 1990年的 ， 1985年的 ，其中私人轎車占 %。汽車消費(fèi)已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)， 2022年全國(guó)轎車產(chǎn)銷量首次突破百萬(wàn)輛，分別達(dá)到 和 ，比上年增長(zhǎng) ％和 50％，創(chuàng)造了 1993年以來(lái)的最高增幅，私人購(gòu)車比例達(dá)到 60％左右。私人汽車擁有量主要集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)和北京、廣州、成都、天津、深圳、上海、重慶、沈陽(yáng)、杭州和南京等大城市，其中北京、廣州、成都和天津 4個(gè)城市的私人轎車占全國(guó) 1/4以上。 ?私人汽車需求量的迅速增加，促進(jìn)了中國(guó)汽車工業(yè)的高速發(fā)展，成為中國(guó)新一輪城市化的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力和增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)了城市的郊區(qū)化和城市群的興起，也改變了城市人們的社會(huì)生活方式；但另一方面，私人汽車的大量增加，提高城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)荷，增加了城市的空氣污染和噪音污染，并且加重了城市對(duì)于石油等能源的依賴。 ? 城市的興起和發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市功能的擴(kuò)散，都離不開城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)。汽車產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入、高產(chǎn)出、長(zhǎng)鏈條、高利潤(rùn)和集群式發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門，汽車的生產(chǎn)、研發(fā)、銷售、服務(wù)、信貸、咨詢、保險(xiǎn)，甚至汽車影院、汽車酒吧、汽車旅游等諸多領(lǐng)域，都可以成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力量。汽車大眾消費(fèi)推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，拉動(dòng)了鋼鐵、冶金、機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，從而為城市化進(jìn)程奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。以上海為例，汽車已經(jīng)成為上海的“第一支柱”產(chǎn)業(yè) ,1998年上海桑塔納轎車的產(chǎn)量達(dá)到 25萬(wàn)輛，而上海汽車工業(yè) (集團(tuán) )總公司與美國(guó)通用汽車公司合資生產(chǎn)的別克轎車， 2022年達(dá)到年產(chǎn)十萬(wàn)輛左右 ,已形成中國(guó)最高檔次的大規(guī)模中高級(jí)轎車的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展成為上海城市經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)恿?lái)源。同時(shí)，汽車的大規(guī)模普及還帶動(dòng)了城市服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，提升了城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)、維修服務(wù)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等服務(wù)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值不斷提升，成為上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn) ? 私人汽車的普及推進(jìn)了城市郊區(qū)化和郊區(qū)城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市空間結(jié)構(gòu)的改變，也導(dǎo)致了城市人們社會(huì)生活方式的改變。汽車這種便捷的大眾交通工具，使得人們的活動(dòng)半徑大大增加，人口流動(dòng)更加便利，城市功能的擴(kuò)散效應(yīng)開始得到強(qiáng)化，不僅是人口遷移到郊區(qū)生活和工作，而且商業(yè)、服務(wù)業(yè)、機(jī)關(guān)、教育等人類活動(dòng)也開始向郊區(qū)擴(kuò)散，這種郊區(qū)化的趨勢(shì)在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和汽車普及率較高的大型城市更為顯著。隨著郊區(qū)化和城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市空間結(jié)構(gòu)從單一中心向“多核心”的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)發(fā)展，依托汽車為主要交通工具的郊區(qū)大型購(gòu)物中心成為新的商務(wù)區(qū)，并進(jìn)一步吸引中等收入以上階層的人們進(jìn)入郊區(qū)居住，從而導(dǎo)致了城市人口空間居住形態(tài)的重新調(diào)整 ? 由于中國(guó)城市交通規(guī)劃和管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是長(zhǎng)期以非機(jī)動(dòng)交通為主的，以杭州市為例，到2022年城市居民出行以步行和自行車為主的比值仍高達(dá) ％。隨著城市私人汽車的普及，市民出行采用汽車的比例大幅度提高，而中國(guó)多數(shù)城市道路標(biāo)準(zhǔn)低，路況差、密度小、路網(wǎng)功能不合理、道路通行能力較差等問(wèn)題日益突出。在一些城市中心地區(qū)，車速已降至8~10Km/h， 大部分特大城市中心地區(qū)交通流量負(fù)荷已接近飽和。 “ 城市病 ” 的加重 ? 同時(shí)汽車普及所帶來(lái)的尾氣排放量和噪音的大量增加，據(jù)分析，各類機(jī)動(dòng)車輛的排氣污染已占城市大氣部分污染物的 70％以上。而經(jīng)初步估算 ,我國(guó)有 3390萬(wàn)人受公路交通噪聲的影響，其中 2700萬(wàn)人生活在 70dB以上的高噪聲污染之中。 ? 城市交通擁擠和堵塞所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失是巨大的，以北京為例，北京一年堵車大約造成 60億元的損失，而造成的環(huán)境污染等方面的影響更是無(wú)法衡量。因此，隨著中國(guó)逐步進(jìn)入汽車社會(huì)，汽車普及帶來(lái)的“城市病”正日益突出，交通擁擠、空氣和噪音污染等導(dǎo)致了城市居民生活質(zhì)量的嚴(yán)重下降，成為中國(guó)城市發(fā)展中所要解決的重要問(wèn)題