【正文】 產(chǎn)品設(shè)計 星河灣 .北京 建筑、自然與人之和諧典范的星河灣成就了國際花園社區(qū)新典范，奠定其高端市場領(lǐng)跑位置 區(qū)位 位于朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路 ， 4環(huán)至 5環(huán)間 資源 北臨 1600畝國家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶 規(guī)模 用地面積 346666平米，包括 11萬平生態(tài)公園，可建設(shè)用地約 24萬平，總建面約 600000平米 容積率 （含生態(tài)公園） 綠化率 50％ 建筑形式 1期建面 21萬平方米，建筑形式為 911層小高層；二期為18層高層； 3期產(chǎn)品為 28層高層建筑 精裝標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平米 樓間距 5060米 戶型面積 200300平米四居， 500600平米復(fù)式 車位比 1： 園林設(shè)計單位 貝爾高林 園林設(shè)計 江南特色的主題園林景觀 功能內(nèi)容 生態(tài)公園；星級會所，幼兒園，小學(xué)，商業(yè)街 功能比例 生態(tài)公園占地 11萬平米 。 星級會所建面 14000平米，商業(yè)建面約 6000平方米 市場表現(xiàn) 開盤價格 15000元 /平米（ ），現(xiàn)價 35000元 /平米，銷售速度 30套左右 /月 開發(fā)商 宏宇集團 本報告是嚴格保密的。 107 北京星河灣在規(guī)劃上實現(xiàn)自然村落式布局，打破南北向排列式布局 生態(tài)公園 四季會 四季會體育館 商業(yè)街 四季星河南街 四季星河路 2期 占地 5萬平米 1期 占地 14萬平米 總體規(guī)劃 小學(xué) 幼兒園 入口 西向東看 3期 占地 5萬平米 利用綠植抬升整體高度，形成邊界感與私密感 人車分流系統(tǒng)體現(xiàn)豪宅動靜分區(qū)功能 ? 車行流線 ：以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入?yún)^(qū)內(nèi)的地下車庫，使區(qū)內(nèi)成為日常無車輛通行的純步行區(qū)，為住戶提供安全而休閑的居住環(huán)境 ? 消防車流線 ：主路和區(qū)內(nèi)環(huán)形主要步行道可通行消防車，進入組團則使用五障礙園林式隱性車道 ? 停車模式 ：以地下集中停車為主，主車庫位于居住組團地下 ? 步行流線： 區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)從社區(qū)級小區(qū)級至組團級層次分明，主干道便捷貫通，與各組團入口形成良好的連接關(guān)系，并兼顧了日常行人、必要時通車的機動性 總體規(guī)劃 地下車庫入口 本報告是嚴格保密的。 109 北京星河灣 規(guī)劃了總建筑面積 14000 余平方米的 四季會 項目內(nèi)部配有 14000平米的精品會所，囊括餐飲、俱樂部等多種功能，提升項目價值 北京星河灣會所 ? 四季會建筑風(fēng)格為 新地域主義風(fēng)格 ， 定位于中國首家超五星級精品酒店 ，總建筑面積 14000平米，分為地下一層與地上兩側(cè) ?恒溫泳池，長 25m，寬12米，水深 ?圣保羅餐廳：巴西特色，容納 100人 ?四季廳：中餐， 26個豪華包間 ?鋼琴吧：咖啡廳 ?VIP room：小型豪華會議室 ?Meeting room：小型論壇會議室 ?國際會議中心： 350400人商務(wù)會議 ?四季廳 VIP包房：中餐粵菜，26個豪華包間 ?總統(tǒng)間： 180度全園林景觀，30位頂級中西宴會 ?紅酒雪茄房： 40個餐位，定期舉辦頂級品牌展示 ?閱讀室：品茶、閱讀、商務(wù)會談 功能構(gòu)成 地塊西側(cè)配置 6000平米對內(nèi)生活服務(wù)型商業(yè)街 ? 建筑形式：以商業(yè)街為主，另有少量住宅底商 ? 業(yè)態(tài)：零售專賣，生活服務(wù)型商業(yè) 功能構(gòu)成 本報告是嚴格保密的。 111 森林公園與綠地構(gòu)成一體，打造延伸式綠化體系，配合核心水景，形成江南特色的主題園林景觀 ? 項目北臨 1600畝國家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶，自配 11萬平米生態(tài)公園。 ? 延伸式綠化體系，強調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，以花園圍繞建筑，建筑坐落于花園中 ? “ 亭臺、小橋、流水 ”的 江南特色主題園林 中央水景 星河灣 森林公園 園林景觀 景觀設(shè)計：貝爾高林 本報告是嚴格保密的。 112 從產(chǎn)品的精細外立面、富麗堂皇的入口大堂等外部細節(jié)打造豪宅品質(zhì) 大堂 富麗堂皇的大堂和優(yōu)雅有序的通道，一側(cè)推門即走進生態(tài)綠地 產(chǎn)品設(shè)計 本報告是嚴格保密的。 113 通過戶型創(chuàng)新，最大化占有景觀資源，通過細節(jié)功能分區(qū)，打造豪宅舒適度戶型 ? 均為大戶型，200300平米四居，500600平米復(fù)式 ? 一梯一戶或兩戶，南北通透，高舒適度戶型 中央會客廳、 270度觀景窗等豪宅功能細節(jié) 配置衣帽間、工人房等豪宅功能細節(jié) 產(chǎn)品設(shè)計 本報告是嚴格保密的。 114 總結(jié)案例，確立城市豪宅的 KPI指標(biāo)體系 城 市 豪 宅 價 值 指 標(biāo) 核心地段 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 區(qū)位指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 設(shè)備設(shè)施 /物管指標(biāo) 配套指標(biāo) 稀缺資源 位于 中心城區(qū) ，位于或 靠近核心區(qū) 交通方便 ，周邊有一定配套 擁有歷史悠久的人文積淀區(qū)域 擁有全市 獨一無二 的河流、海景、湖泊、公園等 自然資源 較高容積率，結(jié)合天津城市狀況，建議容積率 ，高層建筑最高 30層 。 建筑風(fēng)格體現(xiàn)尊貴感，建筑 布局舒朗 ，強調(diào)對 景觀資源的占有 。 萬平米以上 的國際標(biāo)準(zhǔn) 超豪華會所 ； 超五星級 酒店或酒店式公寓；精品商業(yè) 通過國際質(zhì)量體系認證，配備名牌、先進的設(shè)備設(shè)施；一流的國際物管，貼身優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 建筑指標(biāo) 園林指標(biāo) 超過 50%的綠化率 ；具有極強儀式感的能夠體現(xiàn)尊貴的 大規(guī)模主題園林 品牌指標(biāo) 品牌開發(fā)商；品牌設(shè)計公司等 本報告是嚴格保密的。 115 通過案例我們可總結(jié)城市豪宅所要求的土地規(guī)劃指標(biāo)及資源條件 豪宅條件 功能內(nèi)容 資源條件 規(guī)劃指標(biāo) 能夠提升住宅檔次與價值的高檔功能設(shè)施。萬米以上超豪華會所，五星級酒店，精品商業(yè)。 較高容積率。容積率 ，高層建筑最高 30層 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計方案 超高綠化率，低建筑覆蓋率。綠化率大于 50% 規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)對外部資源的占有及內(nèi)部震撼資源的再造 本報告是嚴格保密的。 116 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 1/3）：商業(yè) 豪宅商業(yè) “ 小而精 ” ? 總規(guī)模 50萬平米以下項目商業(yè)規(guī)模不超過 1萬平米； 5070萬平米項目商業(yè)規(guī)模不超過 2萬平米；百萬平米項目商業(yè)在 4萬平米以上。 ? 商業(yè)等級主要分為社區(qū)商業(yè)及高檔精品商業(yè)。 ? 社區(qū)商業(yè) ：滿足日常生活服務(wù)需要，規(guī)模比規(guī)劃指標(biāo)要求稍有放大；以日常生活服務(wù)店和部分品牌精品店為主。布局方式多是獨立商業(yè)街，多結(jié)合景觀做集中街區(qū)處理，并與居住組團相區(qū)隔，以減少對住宅私密性的影響。 ? 高檔精品商業(yè) ：可以與會所相結(jié)合，業(yè)態(tài)以高檔餐飲、精品專賣店為主。 項目 總規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 社區(qū)商業(yè) 精品商業(yè) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 星河國際 4萬平米 —— —— 4萬平米 EQ:IQ、 BETTY、 BACLAY、寶姿等國際知名品牌 陽光上東 72萬平米 2022 —— 花旗銀行、梵思咖啡廳、老城酒吧、特百惠、虹式家居、陽光花坊中餐吧 觀湖國際 —— —— 6000平米 定位于品牌商業(yè) 珠江帝景 98萬平米 60000平米 佰金瀚高檔餐飲、中國銀行、品牌服飾、家裝建材、窗簾布藝、美容美發(fā)、 富力城 139萬平米 4萬平米 —— —— 4萬平米 高檔餐飲、購物、娛樂 星河灣 60萬平米 6000平米 社區(qū)商業(yè) 零售、專賣店 —— —— 本報告是嚴格保密的。 117 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 2/3）：會所 豪宅會所“大而豪” ? 會所多在 500020220萬平米左右，大規(guī)模項目布置雙會所。 ? 會所功能以商務(wù)、高檔中西餐飲、娛樂休閑功能為主，可設(shè)置多個主題。 ? 會所結(jié)合主題景觀布置，或與酒店結(jié)合布置。 ? 會所設(shè)計意向大氣、夸張，成為社區(qū)標(biāo)志建筑。 項目 總規(guī)模（萬平） 會所規(guī)模 會所功能 會所特色 會所布局 香蜜湖 1號 13 2022多平米 游泳、健身、私密功能 水上會所 離入口不遠的景觀軸線上 紅樹西岸 3000平米 室內(nèi)恒溫泳池、意大利餐廳、 SPA、室外游泳池等 —— 靠近中央“珊瑚”景觀廣場 陽光上東 72 2萬平米 奧力健身、老城酒吧、 Verve非梵健身工作室、善泉 SPA俱樂部等 —— 與商業(yè)街結(jié)合 觀湖國際 陽光標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健身中心 雙會所，包括個性化運動主題會所和綠色生態(tài)主題會所 個性化會所位于地塊內(nèi)部主要景觀節(jié)點上；綠色生態(tài)主題會所位于地塊入口處 珠江帝景 98 4萬平米（會所 +酒店） 高檔宴會廳、雪茄紅酒俱樂部、 SPA水療美體健康中心，貴賓會議室 酒店式會所 景觀軸線末端 富力城 139 2萬平米 星光泳池、英國花生會、香薰 CLUB 生態(tài)會所 景觀節(jié)點 星河灣 60 圣保羅餐廳、國際會議中心、鋼琴吧、紅酒雪茄房、總統(tǒng)間等 新地域主義風(fēng)格 離入口不遠的景觀節(jié)點上 本報告是嚴格保密的。 118 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 3/3）：酒店與學(xué)校 ? 大規(guī)模豪宅項目往往設(shè)置四星級以上高檔酒店，與國際知名酒店管理集團合作，規(guī)模在 48萬平米左右。 ? 酒店功能以商務(wù)會議為主，可包含酒店式公寓，并成為地標(biāo)性建筑。 ? 大規(guī)模豪宅項目根據(jù)規(guī)劃要求設(shè)置小學(xué)，以國內(nèi)名?；驀H學(xué)校為主，規(guī)模 。 項目 總規(guī)模 酒店規(guī)模 學(xué)校規(guī)模 陽光上東 72萬平米 8萬平米 占地 5500平米的幼兒園 占地 7503平米的小學(xué) 觀湖國際 —— 珠江帝景 98萬平米 4萬平米（會所+酒店） 5400平米幼兒園 富力城 139萬平米 5萬平米 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 星河灣 60萬平米 —— 幼兒園、小學(xué) 本報告是嚴格保密的。 119 案例借鑒 2—— 景觀設(shè)計要點 ? 豪宅項目均打造大規(guī)模主題式景觀園林。 ? 通過景觀主軸或大面積水面形成景觀核心，體現(xiàn)豪宅對資源的占有。 ? 入口體現(xiàn)景觀主題，同時作為豪宅標(biāo)簽體現(xiàn)豪宅儀式感。 ? 通過綠隔、高墻與項目周邊形成區(qū)隔，加強私密性；邊界與小品結(jié)合形成豪宅標(biāo)簽。 ? 住宅布局以景觀最大化為原則，最大限度擴大景觀延展面。 項目 總規(guī)模 園林規(guī)模 /綠化率 園林主題 園林布局方式 香蜜湖 1號 綠化率 ％ 私家園林 空間節(jié)點和綠軸相結(jié)合 紅樹西岸 綠化率 77％ 熱帶濱海風(fēng)情園林 散布于三棟折板高層之中 星河國際 中央園林 2萬平米，綠化率30％ 嶺南風(fēng)格園林 高層圍合的超大中心園林，軸線對稱 雅頌居 綠化率 66％ 日式園林 高層圍合的超大中心園林 陽光上東 72萬平米 綠化率 37％ —— 開放的綠色公共空間中隔離出組團的私密空間 觀湖國際 綠化率 45％ 北美河谷公園 散布于高層之中；并有一條景觀隔離帶 珠江帝景 98萬平米 綠化率 37％ 歐洲貴族休閑風(fēng)情 高層圍合的超大中心園林，軸線對稱 富力城 139萬平米 17萬平米園林綠化，綠化率 40％ —— 散布于高層之中 星河灣 60萬平米 生態(tài)公園占地 11萬平米，綠化率 50％ 江南特色主題園林 自然延伸式綠化體現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 120 案例借鑒 3—— 單體設(shè)計要點 ? 通過景觀電梯、豪華大堂等細節(jié)打造外部精細化。 ? 通過舒適戶型（主要以 150m178。以上大戶型，三、四房為主，少量兩房；客廳普遍開間 5米左右，主臥開間不小于 ；南北通透），完善功能空間（干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主次區(qū)分；入戶花園、陽光房、錯層、躍層、空中院館等）打造內(nèi)部精細化。