【正文】 模式計量與無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)沒有大的影響，只是名稱改變。在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理?！纠?】接例2，2008年土地用于出租，每年攤銷額為40萬元，同時每年租金70萬元，在年末一次性支付，甲公司在年末賬務處理時：借：銀行存款 70 貸：其他業(yè)務收入 70借：其他業(yè)務成本 40 貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 402．采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（1）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理（重點）企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。注意：①公允價值進行計量時，不再進行折舊與攤銷；②“原賬面價值”是指曾經(jīng)的公允價值；【例5】2007年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，該辦公用房的公允價值為3100萬元。則乙公司賬務處理如下：2007年初：借：投資性房地產(chǎn) 3000 貸：銀行存款 3000借：銀行存款 200 貸：預收賬款 2002007年末：借：預收賬款 200 貸：其他業(yè)務收入 200借：投資性房地產(chǎn) 100 貸：公允價值變動損益 100（有利潤沒有現(xiàn)金流）以后年度依此類推。3．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理（追溯調(diào)整），將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）?？蓞⒁姟皶嬚摺闭?。（2）（重點）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第十一講第五章 投資性房地產(chǎn)（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置1．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換）難點：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的核算模式只有成本法；投資性房地產(chǎn)的核算模式有兩種，成本法和公允價值法。在互相交換時有兩條線，第一條線是成本對成本，兩借兩貸，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、累計折舊、累計攤銷，而投資性房地產(chǎn)這邊是投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計折舊。第二條是投資性房地產(chǎn)公允價值計量，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本法計量。①固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，由成本轉(zhuǎn)換公允價值。②由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，即由公允價值轉(zhuǎn)為成本。如果最終轉(zhuǎn)換的對象是成本計量，依賴被轉(zhuǎn)換的價值。即，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)時，依賴于轉(zhuǎn)換當日的公允價值。如果固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按公允價值來計量。【例6】丙公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2007年7月1日將自用的辦公樓用于出租，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊400萬元。則轉(zhuǎn)換時：借：投資性房地產(chǎn) 1500 累計折舊 400 貸：固定資產(chǎn) 1500 投資性房地產(chǎn)累計折舊 400②采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）?！纠?】丁公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，于2007年12月31日將出租辦公樓收回自用，收回日該辦公樓的賬面價值為2500萬元，公允價值為2550萬元，則丁公司收回時的賬務處理是： 借：固定資產(chǎn) 2550 貸：投資性房地產(chǎn) 2500 公允價值變動損益 50③自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。借：相關(guān)資產(chǎn)（公允價值）轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益?！纠?】丁公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，于2007年12月31日將自用的辦公樓用于出租，出租日該辦公樓的賬面原值為5000萬元，已提折舊2000萬元，公允價值3600萬元。則丁公司在出租日的賬務處理是：借：投資性房地產(chǎn) 3600 累計折舊 2000 貸：固定資產(chǎn) 5000 資本公積——其他—公積 600處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務收入）。2．投資性房地產(chǎn)的處置當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時（去向重點），應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本）。【例9】丙公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2009年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5％交納營業(yè)稅，則出售時的賬務處理是：借：銀行存款 1200 貸：其他業(yè)務收入 1200借：其他業(yè)務成本 760 投資性房地產(chǎn)累計折舊 800 貸：投資性房地產(chǎn) 1500 應交稅費—應交營業(yè)稅（12005％） 60 【例題2】（重點）某公司采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法按單項存貨于期末計提存貨跌價準備。2004年12月31日，該公司擁有甲、乙兩種商品，成本分別為240萬元，320萬元。其中，甲商品全部簽訂了銷售合同，合同銷售價格為200萬元，市場價格為190萬元；乙商品沒有簽訂銷售合同，市場價格為300萬元；銷售價格和市場價格均不含增值稅。該公司預計銷售甲、乙商品尚需分別發(fā)生銷售費用12萬元、15萬元，不考慮其他相關(guān)稅費；截止2004年11月30日，該公司尚未為甲、乙商品計提存貨跌價準備（期初余額為0）。2004年12月3l日，該公司應為甲、乙商品計提的存貨跌價準備總額為（ C ）萬元。（2005年） 【解析】甲商品可變現(xiàn)凈值=甲商品預計售價200—預計銷售費用12=188（萬元），甲商品的成本為240萬元，故甲商品應計提存貨跌價準備52萬元（240—188）；乙商品可變現(xiàn)凈值=乙商品預計售價300—預計銷售費用15=285（萬元），乙商品的成本為320萬元，故乙商品應計提存貨跌價準備35萬元（320—285）；甲、乙商品計提的存貨跌價準備總額=52+35=87（萬元）?！纠}3】甲公司采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計量期末存貨，按單項存貨計提存貨跌價準備。2005年12月31日，甲公司庫存自制半成品成本為35萬元，預計加工完成該產(chǎn)品尚需發(fā)生加工費用11萬元，預計產(chǎn)成品不含增值稅的銷售價格為50萬元，銷售費用為6萬元。假定該庫存自制半成品未計提存貨跌價準備，不考慮其他因素。2005年12月31日，甲公司該庫存自制半成品應計提的存貨跌價準備為( A )萬元。（2006年）A．2 B．4 C．9 D．15【解析】自制半成品可變現(xiàn)凈值＝預計售價50－將要發(fā)生的成本11－預計銷售費用6＝33萬元；自制半成品成本35萬元，故應計提存貨跌價準備2萬元（35－33）。假設已計提了5000元存貨跌價準備。，則應沖減5000。第十二講第一章 總論教材P1 （重點掌握）倒數(shù)第三第“四”：每一項會計要素只有在符合定義并滿足規(guī)定的確認條件（一般是兩個條件）時，才能予以確認，反映在財務報表當中。第二節(jié) 會計基本假設會計主體假設掌握[例11]和[例12]教材P4 三、會計分期（重點掌握）倒數(shù)第二行，會計期間分為年度和中期。年度和中期均按公歷起訖日期確定。中期，是指短于一個完整的會計年度的報告期間。教材P5 第一段倒數(shù)第四行，由于會計分期，才產(chǎn)生了當期與以前期間產(chǎn)、以后期間的差別，出現(xiàn)了權(quán)責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制的區(qū)別，才使不同類型的會計主體有了記賬的基準，進而出現(xiàn)了應收、應付、折舊、攤銷等會計處理方法。第三節(jié) 會計信息質(zhì)量要求教材P6 一、可靠性（掌握）；可靠性要具備三個要求。教材P7 四、可比性（重點）可比性從兩個層面來說：（一）為了便于使用者了解企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的變化趨勢（了解一個企業(yè)），比較一個企業(yè)在不同時期的財務報告信息（縱向可比）。當然，滿足會計比性的要求，并不表明不允許企業(yè)變更會計政策，企業(yè)按照規(guī)定或者會計政策變更后可以提供更可靠、更相關(guān)的會計信息時就有必要變更會計政策，以向使用者提供更為有用的信息，但是有關(guān)會計政策變更的情況，應當在附注中予以說明。（二）為了便于使用評價不同企業(yè)的（橫向可比）財務狀況……教材P8 五、實質(zhì)重于形式（重點），要求企業(yè)應當按照交易或者事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計確認、計量和報告，不應僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。法律形式主要是指發(fā)票與合同。教材P9 七、謹慎性，要求企業(yè)對交易或者事項進行會計確認、計量和報告時應當保持應有的謹慎，不應高估資產(chǎn)或者收益、低估負債或者費用。但是，謹慎性的應用并不允許企業(yè)設置秘密準備，不可以故意低估資產(chǎn)或收益，故意高估負債或費用，屬于重大會計差錯。八、及時性（掌握），[例18]第四節(jié) 會計要素及其確認會計要素分為六個：資產(chǎn)、負債、收入、費用是獨立要素；所有者權(quán)益和利潤是屬于非獨立要素。在資產(chǎn)、負債、收入、費用這四個獨立要素中必須有四個字“經(jīng)濟利益”。教材P10 資產(chǎn)，是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有（指產(chǎn)權(quán)）或控制（實質(zhì)）的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。（1）資產(chǎn)預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。判斷：資產(chǎn)一定會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。（）前期已經(jīng)確認為資產(chǎn)的項目，如果不能再為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。教材P11 （2）資產(chǎn)應為企業(yè)擁有或控制的資源。控制主要是指融資租賃固定資產(chǎn)。（3）資產(chǎn)是由企業(yè)過去的交易或事項形成的。2．資產(chǎn)的確認條件兩個：（1）與該資源有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能（概率大于50%）流入企業(yè)。（2）該資源的成本或價值能夠可靠計量。（二）負債教材P13 （2）負債的清償預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。倒數(shù)第四行，例如，債權(quán)人放棄或喪失了其要求清償?shù)臋?quán)利等。在這種情況下，盡管現(xiàn)時義務的履行最終沒有導致經(jīng)濟利益的流出，但是在現(xiàn)時義務發(fā)生時，仍然應當根據(jù)預計將要清償?shù)慕痤~將期確認為負債。教材P14 ：（1）與該義務有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流出企業(yè)。（2）未來流出的經(jīng)濟利益的金額能夠可靠地計量。（三）所有者權(quán)益（資產(chǎn)負債）教材P14 最后一行，所有者權(quán)益按其來源（3部分）：所有者投入的資本、直接計入所有者權(quán)益的利得和損失、留存收益（包括盈余公積和未分配利潤）教材P15 第二段，直接計入所有者權(quán)益的利得和損失。利得和損失主要有兩部分內(nèi)容，一部分是直接計入所有者權(quán)益的，一部分是直接計入利潤的。直接計入所有者權(quán)益的利得和損失，導致所有者權(quán)益增加或減少；反過來導致所有者權(quán)益增加或少的不一定都是利得和損失。投入資本使所有者權(quán)益增加，但其肯定不是利得；或者向股東分配利潤，使所有者權(quán)益減少，但其不是損失。利得，是指由企業(yè)非日常活動所形成的、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的流入；損失，是指由企業(yè)非日?；顒有纬傻?、會導致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟利益的流出。例：營業(yè)外收入與營業(yè)外支出就是利得和損失。直接計入所有者權(quán)益的利得和損失主要是：可供出售金融資產(chǎn)的公允價值變動金額；變動金額差額部分計“資本公積”。3．所有者權(quán)益的確認條件：因此，所有者權(quán)益的要依賴于其他會計要素，尤其是資產(chǎn)和負債的確認；所有者權(quán)益金額的確定也主要取決于資產(chǎn)和負債的計量。三、反映企業(yè)經(jīng)營成果的會計要素及其確認（一）收入，指企業(yè)在日?；顒有纬傻摹е滤姓邫?quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。教材P16 2．收入的確認條件（3個），重點掌握（2）經(jīng)濟利益流入企業(yè)的結(jié)果會導致企業(yè)資產(chǎn)的增加或負債的減少。負債的減少主要指預收賬款。多選題：一項收入的發(fā)生會引起下列哪些事項的產(chǎn)生：收入應當最終導致所有者權(quán)益的增加；收入可能會導致資產(chǎn)增加或?qū)е仑搨鶞p少。（二）費用，指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流出。教材P17 2．費用的確認條件。教材P18 重點（2）企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟利益的，或即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟利益但不符合或不再符合資產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時確認為費用，計入當期損益。（3）企業(yè)發(fā)生的交易或事項導致其承擔了一項負債而又不確認為一項資產(chǎn)，應當在發(fā)生時確認為費用，計入當期損益。（三）利潤3．利潤的確認條件，利潤反映的是收入減費用、利得減去損失后的凈額。利得、損失是指營業(yè)