【正文】 談判：與確定性進駐企業(yè)簽訂選址，辦理項目立項及工商、稅務(wù)登記；負責(zé)園區(qū)管委會承諾的優(yōu)惠政策的落實。 從源頭抓起，即在人才招聘選用時，確保專業(yè)對口，以奠定良好的人才基礎(chǔ)。此外，采取辦學(xué)習(xí)班，送出去、請進來的方法，根據(jù)各自的工作情況堅持崗位培訓(xùn)，從而提高人才素質(zhì)。9．2 保障措施 （1）、實行主任一把手負責(zé)制，制定項目目標(biāo)管理措施，從規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收都有明確的標(biāo)準(zhǔn)和具體負責(zé)人，把責(zé)任落實到各個環(huán)節(jié)，確保工程質(zhì)量和任務(wù)的完成。 （2）、加強項目資金管理，確保項目的建設(shè)資金足額到位和使用安全合理，設(shè)立專項銀行帳戶，專人管理，專款專用，不改變資金的用途或挪作它用。 （3）、加強項目監(jiān)督管理，認真執(zhí)行項目法人責(zé)任制，嚴格招投標(biāo)制和工程項目監(jiān)理制。 （4）、為確保園區(qū)項目建設(shè)的順利實施，達到預(yù)期目標(biāo)，合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好建設(shè)前期的各項準(zhǔn)備工作，認真做好規(guī)劃和設(shè)計，精心組織施工。 9．3 項目實施進度及項目招標(biāo) 9．3．1項目實施進度結(jié)合工程建設(shè)規(guī)模，及資金籌措能力和項目管理能力，項目建設(shè)總工期為1年，計劃于2015年1月開始至2015年12月底完成工程。具體項目實施進度安排如下：序號實施內(nèi)容2014201511,121,23，45,67,89,1011,121可研立項2設(shè)計地勘3招標(biāo)定標(biāo)4五通一平5廠房施工6宿舍施工7道路施工8市政管網(wǎng)9供配電施工10綠化施工本項目利用國家預(yù)算資金進行建設(shè)，根據(jù)國家招投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，項目設(shè)備、材料、施工應(yīng)按國家有關(guān)程序進行招標(biāo)。招標(biāo)應(yīng)本著“公平、公正、公開和誠實信用”的原則，嚴格遵守《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》、《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》等有關(guān)規(guī)定。9．3．2項目招標(biāo)招標(biāo)范圍（1）項目勘察設(shè)計，包括建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、水電設(shè)計，資質(zhì)要求建筑專業(yè)甲級。（2）項目施工，包括建筑物基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、裝修工程和安裝工程，資質(zhì)要求建安工程一級資質(zhì)；市政道路、廣場、供水排水、污水處理施工，資質(zhì)要求市政公用工程一級資質(zhì)。（3）項目監(jiān)理，包括項目質(zhì)量、進度、造價控制和安全控制，資質(zhì)要求房屋建筑工程專業(yè)甲級。（4）項目設(shè)備及材料采購，包括園區(qū)機電設(shè)備、辦公用品、建安主要材料水泥、鋼材等。招標(biāo)組織形式按國家招投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，不具備自行招投標(biāo)資格的單位，應(yīng)委托有相應(yīng)招標(biāo)資格的代理機構(gòu)組織招標(biāo)活動。本項目采用委托有招標(biāo)資格的代理機構(gòu)代理招投標(biāo)事務(wù)。招標(biāo)方式按國家投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，本項目采取社會公開招標(biāo)。招標(biāo)信息發(fā)布 按貴州省招標(biāo)公告發(fā)布管理辦法，本項目招標(biāo)信息應(yīng)當(dāng)在貴州省招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)和《貴州商報》發(fā)布。標(biāo)段劃分根據(jù)園區(qū)總體布局和結(jié)構(gòu)特點，將項目劃分為建筑工程、市政道路管網(wǎng)工程、園林綠化工程三個標(biāo)段。第十章 投資估算與資金籌措10．1 投資估算 10．1．1 編制依據(jù) （1）項目前期資料數(shù)據(jù)（2）建標(biāo)[2007]164號文頒發(fā)的《市政工程可行性研究投資估算編制方法》（3）建設(shè)部頒布的《全國市政工程投資估算指標(biāo)》（2007）（4）《給排水設(shè)計手冊第十冊技術(shù)經(jīng)濟》（5）類似工程估算指標(biāo)（6）財建[2002]394號文建設(shè)單位管理收費標(biāo)準(zhǔn)（7）《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)2002修訂本》（8）計價格[2002]1980號文工程招標(biāo)代理收費標(biāo)準(zhǔn)（9）發(fā)改價格[2007]670號文有關(guān)工程監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)（10）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)三》（11）貴州省工程定額、費用定額及人工工資標(biāo)準(zhǔn)10．1．2 投資估算說明 1．建設(shè)單位管理費：按50萬元估算； 2．工程建設(shè)監(jiān)理費：％（市場價）計算； 3．%（市場價）計。 5．前期工作費：可行性研究費按10萬元估算； 6．工程招標(biāo)費：按10萬元估算； 7．環(huán)評咨詢費按15萬元估算。8．%計算。9．工程預(yù)備費按100萬元估算。10．征地拆遷補償費用耕地按每畝3萬元估算，農(nóng)村房屋按當(dāng)?shù)胤课菔袌鰞r格2000元/㎡拆一賠一。10．1．3 投資估算 建筑工程費用估算序號工程項目及費用名稱估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑工程費安裝工程費設(shè)備購置費其他費用合計單位數(shù)量單位價值(元)一建筑物部分1場地平整㎡10005062標(biāo)準(zhǔn)廠房㎡10033513693辦公樓1168㎡1145110204食堂㎡322413695宿舍住宅㎡160041020二公用工程部分1道路㎡140607132廣場、停車場㎡254481503綠化景觀㎡61021004供配電（開閉所）212212ｍ10305給排水（含水廠）ｍ1030三合計工程建設(shè)其他費用序號工程項目及費用名稱估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑工程費安裝工程費設(shè)備購置費其他費用合計單位數(shù)量單位價值(元)一工程費用二工程建設(shè)其他費用1建設(shè)單位管理費502前期工作費103工程勘察設(shè)計費4環(huán)評咨詢費155工程招投費106工程監(jiān)理費7工程質(zhì)量監(jiān)督費11征地拆遷費用760征地費360畝12030000房屋拆遷補償400㎡20002000三預(yù)備費100四固定資產(chǎn)靜態(tài)投資五流動資金320六建設(shè)期貸款利息七固定資產(chǎn)總投資2056010．2資金籌措本項目固定資產(chǎn)總投資20560萬元，其中固定資產(chǎn)靜態(tài)投資20240萬元，流動資金320萬元。建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌。 10．3資金使用計劃本項目建設(shè)期1年，從2015年1月至2015年12月。項目全部由建設(shè)單位自籌。資金使用計劃表序號資金來源金額（萬元）投入時間投入金額（萬元）備注1建設(shè)單位50002015年3月50002建設(shè)單位152402015年9月152402建設(shè)單位3202016年1月3203合計20560第十一章 財務(wù)分析11．1估算依據(jù)和說明本報告的財務(wù)效益分析，按照國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）中的財務(wù)評價及國家稅制的有關(guān)規(guī)定并結(jié)合項目實際進行。 不考慮通貨膨脹因素，營改增稅收具體措施未落實，本項目仍按以前稅收政策估算。估算說明： （1）廠房月租金20元/㎡，商業(yè)建筑月租金25元/㎡； （2）由于園區(qū)市政供水、排水、電力設(shè)施由建設(shè)單位投資建設(shè)，建設(shè)單位需要通過分享收入來收回投資，園區(qū)內(nèi)水、電、排污收費由建設(shè)單位與水、電分享，按園區(qū)：主管部門收入比例8:2分成，工業(yè)用水3元/t,，； （3）項目建成后，園區(qū)管理人員按15人配置，人員平均工資2000元/月； （4）固定資產(chǎn)折舊按40年直線折舊，期末無殘值。（5）維修費按折舊費的20%計算。 11．2 財務(wù)分析參數(shù)選取財務(wù)價格按現(xiàn)行市場價格，不考慮價格變化。項目依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)三》分析。11．3 經(jīng)營收入估算收入序號年份內(nèi)容201720182019202020212022202320241廠房租金240824082408240824082408240824082商業(yè)建筑租金3水費分享收入4電費分享收入5合計稅收：企業(yè)所得稅按25%計，營業(yè)稅5%，城市維護建設(shè)費費率7%，教育附加費費率3%。序號年份內(nèi)容201720182019202020212022202320241營業(yè)收入2外購原材料10101010101010103外購燃料動力4銷項稅額5進項稅額6應(yīng)繳增值稅7營業(yè)稅金及附加11．4 成本估算外購原材料、外購燃料動力為園區(qū)日常維護必備的小額零配件、水電天然氣等。園區(qū)工作人員年工資總額36萬元。維修費按折舊費的20%，年維修費=506=。其他費用為園區(qū)制造費用、管理費用和營業(yè)費用，三項合計20萬元/年。折舊：固定資產(chǎn)20240萬元，40年直線折舊，年折舊額506萬元。攤銷費按10年攤銷?？偝杀举M用及經(jīng)營成本估算見附表總成本估算表，年總成本費用最高在2017年。11．5 財務(wù)分析按《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)三》，本項目屬于經(jīng)營性投資項目，對經(jīng)營性項目要進行財務(wù)盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力分析?；鶞?zhǔn)收益率6%。11．5．1財務(wù)生存能力分析為考察其經(jīng)濟狀況，選擇40年為項目運行期，以靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)相結(jié)合進行分析。見下面財務(wù)分析指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值說明投資收益率%靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)回收期年靜態(tài)指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率%動態(tài)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值Ic=10%萬元動態(tài)指標(biāo)動態(tài)回收期年動態(tài)指標(biāo)詳見投資現(xiàn)金流量表11．5．2償債能力分析1．項目貸款金額9000萬元，貸款利率8%，還款期6年。,利息備付率=2，償債備付率=1，說明償債風(fēng)險?。?016年以后貸款利息逐年減少，2021年還清貸款本息。2．還款資金來源為新增固定資產(chǎn)折舊攤銷、項目未分配利潤及政府補貼資金。11．5．3分析結(jié)論1．從項目全部投資現(xiàn)金流量表和資本金投資現(xiàn)金流量表來看，項目運營期內(nèi)擁有足夠的現(xiàn)金流量，凈現(xiàn)金流量為正，項目有足夠的現(xiàn)金流來維持運營。2．項目能依靠自身經(jīng)營能力還清貸款，證明項目具有一定的償債能力。3．本項目在運行期內(nèi)，具備財務(wù)生存能力。11．5．4財務(wù)建議項目投資大、建設(shè)期長，應(yīng)控制投資縮短建設(shè)周期，以便盡快取得財務(wù)效益。第十二章 國民經(jīng)濟和社會效益分析本項目屬于產(chǎn)業(yè)園園區(qū)項目，除財務(wù)效益外，項目還具有經(jīng)濟效益和社會效益。12．1 國民經(jīng)濟評價 良村服裝產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效推進工業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動整個區(qū)域的工業(yè)化社會的轉(zhuǎn)變，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，促進良村鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展。經(jīng)濟效益：，調(diào)整當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值1億元，稅收2000萬元。，減少環(huán)境破壞，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提高技術(shù)生產(chǎn)力，培養(yǎng)一批熟練技術(shù)產(chǎn)業(yè)工人。，可供應(yīng)整個溫水鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)用水，建立起規(guī)范完整的排洪管網(wǎng)、電力設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)，改善了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境，能夠吸納人口，推動當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進程。㎡/人的標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)將提供5000個工作崗位，為本地增加就業(yè)數(shù)量2000個，將當(dāng)?shù)厝司晔杖胗?000元提高到15000元。12．2 社會效益： ⑴ 本項目的建成將加快良村鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)步伐，擴大城鎮(zhèn)范圍，改善園區(qū)周邊現(xiàn)有道路交通狀況，完善城鎮(zhèn)道路網(wǎng)，提高道路通行能力；⑵ 項目的建成方便了當(dāng)?shù)厝罕娚a(chǎn)生活，改善了居民居住環(huán)境，美化了城市；⑶ 本項目的建成，將促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，帶動周邊建設(shè)項目開發(fā)，為當(dāng)?shù)靥峁└嗑蜆I(yè)機會，增加社會的穩(wěn)定因素。第十三章 結(jié)論建議結(jié)論：，Ic=6%時，%，具有明顯的財務(wù)效益、經(jīng)濟效益、社會效益，項目償債風(fēng)險小，財務(wù)生存能力強，本項目的建設(shè)是必要且可行的。建議：項目建設(shè)注意交通規(guī)劃，減少與鎮(zhèn)區(qū)的相互干擾。 加強管理，保證質(zhì)量、控制造價、縮短工期。68