【正文】 談判：與確定性進(jìn)駐企業(yè)簽訂選址，辦理項(xiàng)目立項(xiàng)及工商、稅務(wù)登記；負(fù)責(zé)園區(qū)管委會(huì)承諾的優(yōu)惠政策的落實(shí)。 從源頭抓起，即在人才招聘選用時(shí)，確保專業(yè)對(duì)口，以奠定良好的人才基礎(chǔ)。此外，采取辦學(xué)習(xí)班，送出去、請(qǐng)進(jìn)來的方法，根據(jù)各自的工作情況堅(jiān)持崗位培訓(xùn)，從而提高人才素質(zhì)。9．2 保障措施 （1）、實(shí)行主任一把手負(fù)責(zé)制，制定項(xiàng)目目標(biāo)管理措施，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收都有明確的標(biāo)準(zhǔn)和具體負(fù)責(zé)人，把責(zé)任落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，確保工程質(zhì)量和任務(wù)的完成。 （2）、加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，確保項(xiàng)目的建設(shè)資金足額到位和使用安全合理，設(shè)立專項(xiàng)銀行帳戶，專人管理，?？顚Ｓ茫桓淖冑Y金的用途或挪作它用。 （3）、加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督管理，認(rèn)真執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，嚴(yán)格招投標(biāo)制和工程項(xiàng)目監(jiān)理制。 （4）、為確保園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好建設(shè)前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，認(rèn)真做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)，精心組織施工。 9．3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及項(xiàng)目招標(biāo) 9．3．1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度結(jié)合工程建設(shè)規(guī)模，及資金籌措能力和項(xiàng)目管理能力，項(xiàng)目建設(shè)總工期為1年，計(jì)劃于2015年1月開始至2015年12月底完成工程。具體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：序號(hào)實(shí)施內(nèi)容2014201511,121,23，45,67,89,1011,121可研立項(xiàng)2設(shè)計(jì)地勘3招標(biāo)定標(biāo)4五通一平5廠房施工6宿舍施工7道路施工8市政管網(wǎng)9供配電施工10綠化施工本項(xiàng)目利用國家預(yù)算資金進(jìn)行建設(shè)，根據(jù)國家招投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目設(shè)備、材料、施工應(yīng)按國家有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)應(yīng)本著“公平、公正、公開和誠實(shí)信用”的原則，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》等有關(guān)規(guī)定。9．3．2項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)范圍（1）項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)，包括建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、水電設(shè)計(jì)，資質(zhì)要求建筑專業(yè)甲級(jí)。（2）項(xiàng)目施工，包括建筑物基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、裝修工程和安裝工程，資質(zhì)要求建安工程一級(jí)資質(zhì)；市政道路、廣場(chǎng)、供水排水、污水處理施工，資質(zhì)要求市政公用工程一級(jí)資質(zhì)。（3）項(xiàng)目監(jiān)理，包括項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)控制和安全控制，資質(zhì)要求房屋建筑工程專業(yè)甲級(jí)。（4）項(xiàng)目設(shè)備及材料采購，包括園區(qū)機(jī)電設(shè)備、辦公用品、建安主要材料水泥、鋼材等。招標(biāo)組織形式按國家招投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，不具備自行招投標(biāo)資格的單位，應(yīng)委托有相應(yīng)招標(biāo)資格的代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)活動(dòng)。本項(xiàng)目采用委托有招標(biāo)資格的代理機(jī)構(gòu)代理招投標(biāo)事務(wù)。招標(biāo)方式按國家投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目采取社會(huì)公開招標(biāo)。招標(biāo)信息發(fā)布 按貴州省招標(biāo)公告發(fā)布管理辦法，本項(xiàng)目招標(biāo)信息應(yīng)當(dāng)在貴州省招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)和《貴州商報(bào)》發(fā)布。標(biāo)段劃分根據(jù)園區(qū)總體布局和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，將項(xiàng)目劃分為建筑工程、市政道路管網(wǎng)工程、園林綠化工程三個(gè)標(biāo)段。第十章 投資估算與資金籌措10．1 投資估算 10．1．1 編制依據(jù) （1）項(xiàng)目前期資料數(shù)據(jù)（2）建標(biāo)[2007]164號(hào)文頒發(fā)的《市政工程可行性研究投資估算編制方法》（3）建設(shè)部頒布的《全國市政工程投資估算指標(biāo)》（2007）（4）《給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)第十冊(cè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)》（5）類似工程估算指標(biāo)（6）財(cái)建[2002]394號(hào)文建設(shè)單位管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（7）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2002修訂本》（8）計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文工程招標(biāo)代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（9）發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文有關(guān)工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（10）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)三》（11）貴州省工程定額、費(fèi)用定額及人工工資標(biāo)準(zhǔn)10．1．2 投資估算說明 1．建設(shè)單位管理費(fèi)：按50萬元估算； 2．工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：％（市場(chǎng)價(jià)）計(jì)算； 3．%（市場(chǎng)價(jià)）計(jì)。 5．前期工作費(fèi)：可行性研究費(fèi)按10萬元估算； 6．工程招標(biāo)費(fèi)：按10萬元估算； 7．環(huán)評(píng)咨詢費(fèi)按15萬元估算。8．%計(jì)算。9．工程預(yù)備費(fèi)按100萬元估算。10．征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用耕地按每畝3萬元估算，農(nóng)村房屋按當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)價(jià)格2000元/㎡拆一賠一。10．1．3 投資估算 建筑工程費(fèi)用估算序號(hào)工程項(xiàng)目及費(fèi)用名稱估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)單位數(shù)量單位價(jià)值(元)一建筑物部分1場(chǎng)地平整㎡10005062標(biāo)準(zhǔn)廠房㎡10033513693辦公樓1168㎡1145110204食堂㎡322413695宿舍住宅㎡160041020二公用工程部分1道路㎡140607132廣場(chǎng)、停車場(chǎng)㎡254481503綠化景觀㎡61021004供配電（開閉所）212212ｍ10305給排水（含水廠）ｍ1030三合計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用序號(hào)工程項(xiàng)目及費(fèi)用名稱估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)單位數(shù)量單位價(jià)值(元)一工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用1建設(shè)單位管理費(fèi)502前期工作費(fèi)103工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4環(huán)評(píng)咨詢費(fèi)155工程招投費(fèi)106工程監(jiān)理費(fèi)7工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11征地拆遷費(fèi)用760征地費(fèi)360畝12030000房屋拆遷補(bǔ)償400㎡20002000三預(yù)備費(fèi)100四固定資產(chǎn)靜態(tài)投資五流動(dòng)資金320六建設(shè)期貸款利息七固定資產(chǎn)總投資2056010．2資金籌措本項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資20560萬元，其中固定資產(chǎn)靜態(tài)投資20240萬元，流動(dòng)資金320萬元。建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌。 10．3資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期1年，從2015年1月至2015年12月。項(xiàng)目全部由建設(shè)單位自籌。資金使用計(jì)劃表序號(hào)資金來源金額（萬元）投入時(shí)間投入金額（萬元）備注1建設(shè)單位50002015年3月50002建設(shè)單位152402015年9月152402建設(shè)單位3202016年1月3203合計(jì)20560第十一章 財(cái)務(wù)分析11．1估算依據(jù)和說明本報(bào)告的財(cái)務(wù)效益分析，按照國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及國家稅制的有關(guān)規(guī)定并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行。 不考慮通貨膨脹因素，營改增稅收具體措施未落實(shí)，本項(xiàng)目仍按以前稅收政策估算。估算說明： （1）廠房月租金20元/㎡，商業(yè)建筑月租金25元/㎡； （2）由于園區(qū)市政供水、排水、電力設(shè)施由建設(shè)單位投資建設(shè)，建設(shè)單位需要通過分享收入來收回投資，園區(qū)內(nèi)水、電、排污收費(fèi)由建設(shè)單位與水、電分享，按園區(qū)：主管部門收入比例8:2分成，工業(yè)用水3元/t,，； （3）項(xiàng)目建成后，園區(qū)管理人員按15人配置，人員平均工資2000元/月； （4）固定資產(chǎn)折舊按40年直線折舊，期末無殘值。（5）維修費(fèi)按折舊費(fèi)的20%計(jì)算。 11．2 財(cái)務(wù)分析參數(shù)選取財(cái)務(wù)價(jià)格按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，不考慮價(jià)格變化。項(xiàng)目依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)三》分析。11．3 經(jīng)營收入估算收入序號(hào)年份內(nèi)容201720182019202020212022202320241廠房租金240824082408240824082408240824082商業(yè)建筑租金3水費(fèi)分享收入4電費(fèi)分享收入5合計(jì)稅收：企業(yè)所得稅按25%計(jì)，營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率7%，教育附加費(fèi)費(fèi)率3%。序號(hào)年份內(nèi)容201720182019202020212022202320241營業(yè)收入2外購原材料10101010101010103外購燃料動(dòng)力4銷項(xiàng)稅額5進(jìn)項(xiàng)稅額6應(yīng)繳增值稅7營業(yè)稅金及附加11．4 成本估算外購原材料、外購燃料動(dòng)力為園區(qū)日常維護(hù)必備的小額零配件、水電天然氣等。園區(qū)工作人員年工資總額36萬元。維修費(fèi)按折舊費(fèi)的20%，年維修費(fèi)=506=。其他費(fèi)用為園區(qū)制造費(fèi)用、管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用，三項(xiàng)合計(jì)20萬元/年。折舊：固定資產(chǎn)20240萬元，40年直線折舊，年折舊額506萬元。攤銷費(fèi)按10年攤銷。總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算見附表總成本估算表，年總成本費(fèi)用最高在2017年。11．5 財(cái)務(wù)分析按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)三》，本項(xiàng)目屬于經(jīng)營性投資項(xiàng)目，對(duì)經(jīng)營性項(xiàng)目要進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力分析?；鶞?zhǔn)收益率6%。11．5．1財(cái)務(wù)生存能力分析為考察其經(jīng)濟(jì)狀況，選擇40年為項(xiàng)目運(yùn)行期，以靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)相結(jié)合進(jìn)行分析。見下面財(cái)務(wù)分析指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值說明投資收益率%靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)回收期年靜態(tài)指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值Ic=10%萬元?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)回收期年動(dòng)態(tài)指標(biāo)詳見投資現(xiàn)金流量表11．5．2償債能力分析1．項(xiàng)目貸款金額9000萬元，貸款利率8%，還款期6年。,利息備付率=2，償債備付率=1，說明償債風(fēng)險(xiǎn)??；2016年以后貸款利息逐年減少，2021年還清貸款本息。2．還款資金來源為新增固定資產(chǎn)折舊攤銷、項(xiàng)目未分配利潤及政府補(bǔ)貼資金。11．5．3分析結(jié)論1．從項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表和資本金投資現(xiàn)金流量表來看，項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)擁有足夠的現(xiàn)金流量，凈現(xiàn)金流量為正，項(xiàng)目有足夠的現(xiàn)金流來維持運(yùn)營。2．項(xiàng)目能依靠自身經(jīng)營能力還清貸款，證明項(xiàng)目具有一定的償債能力。3．本項(xiàng)目在運(yùn)行期內(nèi)，具備財(cái)務(wù)生存能力。11．5．4財(cái)務(wù)建議項(xiàng)目投資大、建設(shè)期長，應(yīng)控制投資縮短建設(shè)周期，以便盡快取得財(cái)務(wù)效益。第十二章 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析本項(xiàng)目屬于產(chǎn)業(yè)園園區(qū)項(xiàng)目，除財(cái)務(wù)效益外，項(xiàng)目還具有經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。12．1 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 良村服裝產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效推進(jìn)工業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的工業(yè)化社會(huì)的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)良村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)效益：，調(diào)整當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值1億元，稅收2000萬元。，減少環(huán)境破壞，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提高技術(shù)生產(chǎn)力，培養(yǎng)一批熟練技術(shù)產(chǎn)業(yè)工人。，可供應(yīng)整個(gè)溫水鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)用水，建立起規(guī)范完整的排洪管網(wǎng)、電力設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)，改善了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境，能夠吸納人口，推動(dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程。㎡/人的標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)將提供5000個(gè)工作崗位，為本地增加就業(yè)數(shù)量2000個(gè)，將當(dāng)?shù)厝司晔杖胗?000元提高到15000元。12．2 社會(huì)效益： ⑴ 本項(xiàng)目的建成將加快良村鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)步伐，擴(kuò)大城鎮(zhèn)范圍，改善園區(qū)周邊現(xiàn)有道路交通狀況，完善城鎮(zhèn)道路網(wǎng)，提高道路通行能力；⑵ 項(xiàng)目的建成方便了當(dāng)?shù)厝罕娚a(chǎn)生活，改善了居民居住環(huán)境，美化了城市；⑶ 本項(xiàng)目的建成，將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)周邊建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)，為當(dāng)?shù)靥峁└嗑蜆I(yè)機(jī)會(huì)，增加社會(huì)的穩(wěn)定因素。第十三章 結(jié)論建議結(jié)論：，Ic=6%時(shí)，%，具有明顯的財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，項(xiàng)目償債風(fēng)險(xiǎn)小，財(cái)務(wù)生存能力強(qiáng)，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要且可行的。建議：項(xiàng)目建設(shè)注意交通規(guī)劃，減少與鎮(zhèn)區(qū)的相互干擾。 加強(qiáng)管理，保證質(zhì)量、控制造價(jià)、縮短工期。68