【正文】 次，確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴(kuò)建房屋的，還要考慮對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。最后，法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村社會關(guān)系的角度認(rèn)定有效。上海法院則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買人是否同鄉(xiāng)人員，是否取得有關(guān)組織批準(zhǔn)，是否履行完畢和是否實(shí)際居住進(jìn)行認(rèn)定。同鄉(xiāng)人員買賣有效，經(jīng)過批準(zhǔn)的買賣有效，實(shí)際履行完畢而且實(shí)際居住的一般不認(rèn)為無效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。九、農(nóng)村宅基地買賣的合同效力案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小組又給他分了一份宅基地。時逢城市開發(fā)，土地升值，李某便與王某簽訂了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李某將這份宅基地以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給王某，王某將款項支付給李某。當(dāng)王某開始建房時，被鄰居張某阻止，致使王某無法建房。王某以侵權(quán)為由，將鄰居張某訴至法院，請求停止侵權(quán)，排除妨礙。鄰居張某以王某無權(quán)取得宅基地使用權(quán)為由，請求駁回李某的訴訟請求。評析：一、本案所涉法律問題李某能否取得這份宅基地的使用權(quán)。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其他宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，李某在已擁有宅基地的情況下，顯然不能取得這份宅基地的使用權(quán)。李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。根據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同視為無效合同。從本案來看，李某因不能取得爭議宅基地的使用權(quán)，則爭議宅基地的使用權(quán)就不能作為合同的標(biāo)的物，因此，該宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同。王某的訴訟請求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同，王某不能取得宅基地的使用權(quán)，則王某建房的權(quán)益就不受法律保護(hù)。顯然，鄰居張某就不能構(gòu)成對王某的侵權(quán)。因此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回王某的訴訟請求。同時，還應(yīng)當(dāng)向土地管理部門發(fā)出司法建議書，對該案所反映的情況予以調(diào)查處理。二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)我國農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有以下幾個特點(diǎn)：宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體。《憲法》第10條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币虼?，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！眲t更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權(quán)人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?。因此宅基地使用?quán)是對集體經(jīng)濟(jì)組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。三、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地應(yīng)三思而行我國現(xiàn)有法律包括物權(quán)法都沒有對是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此法院裁判就得適用國家政策。根據(jù)國家政策，人民法院不會支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)和房屋是農(nóng)民安身立命之本，放開宅基地使用權(quán)和房屋轉(zhuǎn)讓不利于農(nóng)村穩(wěn)定，會對農(nóng)民利益造成損害，放開的條件尚不具備。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此，根據(jù)國家政策，人民法院不會支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。十、（案例）農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸集體所有，擅自買賣，合同無效。日前，北京市第一中級人民法院審結(jié)了一起這樣的案件，依法判定雙方的買賣合同無效。同時，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補(bǔ)償價值，對購房人予以一定的補(bǔ)償。建北房三間。孟母死后，孟父于1985年將房屋以6500元賣與崔某。后來，崔某出資對原來的房屋進(jìn)行了翻建及裝修?，F(xiàn)共有三間南房、三間北房和一間西房，并住在該房內(nèi)。2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請求法院確認(rèn)，孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。一中院審理后認(rèn)為，雙方進(jìn)行房屋買賣的時間為1985年，而《中華人民共和國土地管理法》于1986年頒布。但在《中華人民共和國土地管理法》頒布之前，1982年《中華人民共和國憲法》已規(guī)定了農(nóng)村宅基地屬于集體所有的性質(zhì)。1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)〈第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要〉的通知》也規(guī)定，社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。同年，國務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定及政策，均嚴(yán)格禁止農(nóng)村宅基地的違法轉(zhuǎn)讓。因此，孟父將農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民崔某的合同無效。崔某應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后交還孟某。同時，孟某也應(yīng)當(dāng)將購房款退還崔某。不過，法院也認(rèn)為，由于房屋買賣行為發(fā)生在1985年，20年間，社會經(jīng)濟(jì)條件及房屋價格均發(fā)生較大變化，且崔某已經(jīng)將房屋翻修重建。如果只退還崔某購房款或房屋現(xiàn)值價款而不考慮該房屋現(xiàn)在的區(qū)位補(bǔ)償價值，崔某憑此款已不能購買到適合的住房。且如遇拆遷，孟某則可獲得巨額補(bǔ)償款，這對崔某顯失公平。故法院依據(jù)評估公司出具的咨詢報告，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補(bǔ)償價值，對崔某予以補(bǔ)償。北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛、合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知（2004年12月15日 京高法發(fā)[2004]391號）市第一、第二中級法院；各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進(jìn)行了研討，并形成了會議紀(jì)要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務(wù)歸口與高級法院聯(lián)系。近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認(rèn)定認(rèn)識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件處理原則等問題進(jìn)行了專門研討，初步形成了處理意見，紀(jì)要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定與會人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。特此紀(jì)要。農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同無效此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币虼耍谵r(nóng)村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的土地建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！背执擞^點(diǎn)的人認(rèn)為農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應(yīng)主體資格的變動，就會改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。由于合同標(biāo)的不能而無效所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效?！渡綎|省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效?！闭刭I賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第二十條規(guī)定：“ 非法轉(zhuǎn)讓宅基地或者非法轉(zhuǎn)讓土地建設(shè)住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任關(guān)于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的問題，目前國家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉(zhuǎn)讓，沒有特