【正文】 　　隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，各種原因促使他們選擇在城市長(zhǎng)期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋，而部分城鎮(zhèn)居民則由于其他原因打算在農(nóng)村買房，同時(shí)，農(nóng)村村民也可能購(gòu)買本村以外的農(nóng)村房屋。在這種供需刺激下，農(nóng)村房屋交易日益頻繁，新的形勢(shì)下引發(fā)的糾紛也不可避免地增多。這樣，就必然涉及到一個(gè)新的領(lǐng)域，也就是本文討論的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員購(gòu)買農(nóng)村房屋問(wèn)題?！　〕鞘蟹课莸乃袡?quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，須到房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)及土地管理部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，只有完成這些手續(xù)，才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。那么集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)行農(nóng)村房屋交易時(shí)，其程序和效力又如何呢？這個(gè)問(wèn)題一時(shí)難以回答，此類房屋買賣糾紛也已成為司法實(shí)踐中的難題。原因就在于，目前我國(guó)在此領(lǐng)域尚無(wú)明確可適用之法律、法規(guī)，最高人民法院亦無(wú)特定案由。要解決這個(gè)問(wèn)題，只能從長(zhǎng)計(jì)議。　　一、農(nóng)村房屋及農(nóng)村房屋買賣主體的界定　　筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣的標(biāo)的物為農(nóng)村居民私房，此處的私房以廣義解，包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民住房、雜物房、飼養(yǎng)牲畜用房等。如此，村辦企業(yè)廠房、農(nóng)村公益事業(yè)用房等則不屬于農(nóng)村房屋買賣中的“農(nóng)村房屋”。而處于房屋之下的宅基地，一般包括農(nóng)民生活居住用地，如住房、廚房、牲畜房、倉(cāng)庫(kù)、廁所用地等；四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活服務(wù)設(shè)施用地，如水井、地窖用地等。在我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)地方，宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地?！　∞r(nóng)村房屋交易的出售方，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方目前存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)“一戶村民只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。因此，農(nóng)村房屋交易的買方在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間僅限于第二種情況的一部分和第三種情況。作為買方的集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，則包括外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。　　二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問(wèn)題及原因分析　　如前所述，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間的農(nóng)村房屋交易日益增多，因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年也來(lái)呈明顯上升趨勢(shì)。應(yīng)原告的訴訟請(qǐng)求不同，各地法院在立案時(shí)確立的案由也不盡一致，其中常見的訴訟請(qǐng)求是請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同有效和責(zé)令被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。審判實(shí)踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無(wú)定論。但自從2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺(tái)后，大部分地方國(guó)土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，這對(duì)法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，形成了判決無(wú)法履行的被動(dòng)局面。為了應(yīng)對(duì)這種局面，一些法院只能采取一些變通措施，如先建議原告對(duì)要求被告協(xié)助辦理土地證過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求撤訴，若原告堅(jiān)持的，則采取其他一些做法：有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過(guò)戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過(guò)戶手續(xù)的同時(shí)要求申請(qǐng)執(zhí)行人保證暫不申請(qǐng)法院執(zhí)行過(guò)戶手續(xù)等，或仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時(shí)建議有關(guān)部門對(duì)法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時(shí)作為依據(jù)?！　∑浯?，審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的問(wèn)題很多，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)該問(wèn)題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定，法院在處理此類案件時(shí)首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如《土地管理法》第62條或第63條，判決結(jié)果亦會(huì)截然不同。并且，最高人民法院在處理此類案件時(shí)也沒有規(guī)定一個(gè)特定的案由，以致各地法院的審理判決五花八門。這樣下去，主動(dòng)權(quán)只會(huì)牢牢地掌握在裁判者手里，對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是非常不利的。　　最后，關(guān)于該領(lǐng)域的基礎(chǔ)理論研究存在問(wèn)題。以農(nóng)村房屋買賣合同為例，村民將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定買賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時(shí)，合同效力的認(rèn)定，目前則有兩種截然相反的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。理由是：其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻r(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。其三，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！绷硪环N觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一，1963年3月20日中共中央《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有?！边@一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二，最高法院（1992）民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。其三，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購(gòu)置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)是不公平的；另一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋，實(shí)際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是不公平的，憲法亦規(guī)定法律面前人人平等。另外，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地使得“地隨房走”的原則不再適用，即便是通過(guò)法院拍賣而來(lái)的農(nóng)村房屋，也只有房屋所有權(quán)，而無(wú)土地使用權(quán)，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補(bǔ)償。?。ǘ┰蚍治觥　纳鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征和發(fā)展趨勢(shì)看，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、城市化是一種必然的趨勢(shì)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是重中之重?！拔铩币埠?，“資源”也好，只有在流動(dòng)中才能實(shí)現(xiàn)增值，體現(xiàn)其價(jià)值。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度，已不能適應(yīng)城市化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。農(nóng)民追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化，其行為方式往往受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。農(nóng)民要融入城市，首先面臨的就是經(jīng)濟(jì)地位的巨大差異，如果限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就很難通過(guò)對(duì)其房屋、土地使用權(quán)的處分以獲得融入城市所需的資金。其次，目前相對(duì)于城市房地產(chǎn)交易來(lái)講，我國(guó)還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的民事法律，從國(guó)家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》等中的極少規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。國(guó)務(wù)院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，但其僅規(guī)定了申請(qǐng)建房的程序和審批權(quán)限，而對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問(wèn)題未作規(guī)定。與成熟的城市房地產(chǎn)立法相比，農(nóng)村房地產(chǎn)立法存在大量的法律真空。規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊，很大一部分依靠文件和地方政策調(diào)整，不僅系統(tǒng)性差，而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問(wèn)題。再者，基于歷史原因，絕大部分的農(nóng)村房主并不清楚自己的房屋性質(zhì)如何，有很多甚至不清楚可以用來(lái)干什么，只是當(dāng)然地認(rèn)為，既然是自己的房子就可以隨意處置。同時(shí)，宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固，有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)”。到了交易時(shí)，各方也不清楚農(nóng)村房屋買賣所應(yīng)適用的法律，雙方你情我愿，看似沒什么障礙，卻為其后的環(huán)節(jié)發(fā)生糾紛埋下了隱患。那么，如果當(dāng)事人雙方都有良好的法治意識(shí)和法律常識(shí)，能夠在平等對(duì)話的基礎(chǔ)上形成合法的協(xié)議并嚴(yán)格履行，房屋買賣過(guò)程中的糾紛必將大大減少?？墒聦?shí)恰恰相反，當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，缺乏對(duì)標(biāo)的物的了解，缺乏對(duì)所適用法律的了解，缺乏簽訂有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)協(xié)議的法律知識(shí)，勢(shì)必導(dǎo)致在今后的過(guò)程中發(fā)生糾紛?！　∪?、解決農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問(wèn)題的對(duì)策　　（一）在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)另辟它徑。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的爭(zhēng)論，各方都有其合理性，難分伯仲。筆者認(rèn)為，認(rèn)定合同無(wú)效的觀點(diǎn)，其依據(jù)并不是很不充分。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā?、《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》等的內(nèi)容并不明確，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》等，更不屬于法律、行政法規(guī)范疇。也就是說(shuō)，農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；贊成合同有效的觀點(diǎn)似乎更占優(yōu)勢(shì)，至少合同在法律層面上的效力不存在障礙。以上是比較二者進(jìn)行的一些思考，但我們應(yīng)當(dāng)自問(wèn)，討論農(nóng)村房屋買賣合同的效力，究竟是在什么樣的基礎(chǔ)上進(jìn)行，如果雙方不是站在同一個(gè)平臺(tái)上，就沒有大的意義了。實(shí)際上，爭(zhēng)論雙方的焦點(diǎn)，都是關(guān)注農(nóng)村房屋究竟能否在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)行交易，而爭(zhēng)論的展開卻只是停留在規(guī)則層面，并沒有挖掘更深層次的現(xiàn)實(shí)意義。于是就陷入了一個(gè)非此即彼，二者只能選其一的境地，這其實(shí)有些類似于鉆牛角尖。筆者認(rèn)為，要從根本上界定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)換個(gè)角度?！　∑浯危鞔_農(nóng)村房屋的商品屬性及交易程序。農(nóng)村房屋的賣方應(yīng)是房屋所有權(quán)人。在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)，允許屋主根據(jù)自己意愿，對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋可看作一種特殊的商品，農(nóng)村房屋買賣只是一種經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)村房屋買賣的程序應(yīng)包括：申請(qǐng)，由房主向村委會(huì)及基層國(guó)土管理部門提出出賣申請(qǐng)；審批，由村委會(huì)及基層國(guó)土管理部門審核并簽發(fā)意見；簽約，房屋交易雙方簽定合同；辦手續(xù)，重點(diǎn)是到國(guó)土管理部門辦理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)；登記備案，上報(bào)村委會(huì)及基層國(guó)土管理部門登記備案?！　。ǘ┰趯?shí)際操作中，應(yīng)優(yōu)化、強(qiáng)化管理。通常情況下，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無(wú)任何障礙，但由于農(nóng)村房屋的特殊性，買賣農(nóng)村房屋時(shí)必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策，所以適當(dāng)?shù)男麄魇潜匾?。這其中具體包含兩方面，一是對(duì)農(nóng)村房屋買賣治理的理論宣傳，針對(duì)的是農(nóng)村村民及潛在購(gòu)買人；二是進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，針對(duì)的是基層國(guó)土管理部門工作人員。由于直接相關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的具體法律和法治體系還有待建立、健全，所以當(dāng)前和今后一段時(shí)間里，實(shí)施交易保護(hù)的主體仍然是政府行政機(jī)關(guān)。那么，依據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)適用法規(guī)，在優(yōu)化行政管理的前提下，加大力度規(guī)范農(nóng)村房屋交易市。場(chǎng)的秩序，對(duì)于維護(hù)人民群眾的切身利益和私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益，減少糾紛，促進(jìn)農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的安定，就都有著十分重要的意義了。這方面最值得注意的問(wèn)題又有如下幾個(gè)：首先，要對(duì)買賣雙方之間約定的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓期限等進(jìn)行嚴(yán)格審查和有效督促；其次，要對(duì)買賣雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和有效督促，審查雙方履行約定義務(wù)的能力和是否存在非法出賣、轉(zhuǎn)讓土地的不法行為?！墩厥褂米C》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。實(shí)踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對(duì)房、地管理脫節(jié)，有些當(dāng)事人在進(jìn)行變更登記時(shí)，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，沒有進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動(dòng)。還有的當(dāng)事人在買賣時(shí)未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，既沒有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說(shuō)，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。為了避免不必要的麻煩，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)?！　。ㄈ閺母旧辖廪r(nóng)村房屋買賣糾紛，消除司法不統(tǒng)一現(xiàn)象，突破農(nóng)村房屋買賣瓶頸，筆者認(rèn)為只能是建立、完善相關(guān)法規(guī)和制度：　　1．雖然農(nóng)民村民對(duì)其房屋擁有一定的所有權(quán)，但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)，宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份關(guān)系或其他規(guī)定的身份關(guān)系。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對(duì)于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應(yīng)當(dāng)有所限制，即宅基地使用權(quán)一般情況下只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民出售。如前所述，農(nóng)村的宅基地具有政策保障性，農(nóng)民作為中國(guó)最大的基礎(chǔ)人口和弱勢(shì)群體，其經(jīng)濟(jì)能力和地位明顯低于城市居民，農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將是大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存的基石，國(guó)家通過(guò)政策審批無(wú)償分配給宅基地供其建房居住，而政策禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通，其目的是防止集體土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。因而，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容忽視的，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來(lái)的負(fù)面影響是不容低估的。2．如何立法或立法如何，無(wú)非是為了更好地保護(hù)農(nóng)民的利益，但誠(chéng)如田成有先生所言：“無(wú)論立法多么神明，法律始終是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的基本事實(shí)，‘有限的’法律和‘無(wú)限的事實(shí)’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間，這是任何一個(gè)國(guó)家所面臨的棘手問(wèn)題。如果僅以剛性法律規(guī)定農(nóng)村房屋不能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，外成員間進(jìn)行交易，顯然是不符我國(guó)實(shí)際情況的。這將導(dǎo)致農(nóng)民的房屋所有權(quán)并不是真正意義上的所有權(quán)，因?yàn)槠涮幏謾?quán)能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。作為“第1點(diǎn)”的例外，少數(shù)農(nóng)村房屋可以出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員，包括外村村民和城鎮(zhèn)居民。但應(yīng)作精心設(shè)計(jì)，比方說(shuō)，根據(jù)各村統(tǒng)計(jì)的具體情況，基層國(guó)土管理部門（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所為宜）可建立數(shù)據(jù)庫(kù)，范圍主要是符合出賣房屋現(xiàn)實(shí)需要的農(nóng)戶，至于界定標(biāo)準(zhǔn)可依各地情況具體操作。今后的潛在出賣房屋人就限定在這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里面；同時(shí)，對(duì)各個(gè)村莊的年出賣房屋數(shù)按實(shí)際情況規(guī)定一個(gè)比例，防止農(nóng)村房屋的濫買濫賣。當(dāng)然，要做到這點(diǎn)，要求國(guó)土部門必須掌握具體數(shù)據(jù)，嚴(yán)格審批手續(xù)?！　?．對(duì)拍賣的、城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地等特殊情況，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，再依法轉(zhuǎn)讓給買受人。土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款收購(gòu)儲(chǔ)備后進(jìn)人市場(chǎng)。這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高農(nóng)村房屋價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果?！　?．我們要嘗試更新思維，走出宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的誤區(qū)。既然農(nóng)村房屋買賣有現(xiàn)實(shí)需要，人們很自然地便想到宅基地使用權(quán)能否順利轉(zhuǎn)讓。這種思維路徑，在不知不覺之間步入了一個(gè)必須選擇的誤區(qū)，以致陷入僵局。這種情況的出現(xiàn)，一個(gè)重要的原因在于思維局限于“物權(quán)”領(lǐng)域，無(wú)論是“宅基地所有權(quán)”還是“宅基地使用權(quán)”，僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案。如果思維開闊一些，同一問(wèn)題可否在“債權(quán)”領(lǐng)域里解決呢？物權(quán)法草案第13章規(guī)定宅基地使用權(quán)，顯然是將它作為一種用益物權(quán)，而這種用益物權(quán)帶有一定的身份色彩，是村民的基本的生活保障，應(yīng)該限定為村民專有。農(nóng)村房屋的買受人，為了達(dá)到其在法律上合法利用宅基地的目的，完全可以通過(guò)法定租賃權(quán)解決問(wèn)題，并非必須借助于取得“宅基地使用權(quán)”實(shí)現(xiàn)目的。況且，這種一并轉(zhuǎn)讓的“宅基地使用權(quán)”，由于不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、不得抵押，雖有物權(quán)之名，未見多少物權(quán)之實(shí)，而通過(guò)租賃權(quán)足可