【正文】 房合同的清晰復(fù)印件和借款合同）、受托人身份證、委托書(shū)文本、北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同； 已購(gòu)公房需要提供原始購(gòu)房合同,商品房有的公證處還要提供契稅票原件提供護(hù)照原件、在京居留證明、就業(yè)證:提供所需公證的文本的原件 需要提供護(hù)照、中文名字使用的依據(jù)（比如外國(guó)人就業(yè)證，以前是中國(guó)人的身份證等，名片也行）:提供所需公證的文本的原件父母的身份證、全家的戶口本、結(jié)婚證（離婚的提供調(diào)解書(shū)，判決離婚的還需要法院出具的判決生效證明）、獨(dú)生子女證、出生證，如果沒(méi)有獨(dú)生子女證或出生證的，需要父母任何一方的人事檔案部門(mén)出具親屬關(guān)系證明信?！咀C明信樣本如下：孩子姓名（性別， 年月日出生，身份證號(hào)碼）；生父是（年月日出生，身份證號(hào)碼）；生母是（年月日出生，身份證號(hào)碼）】每個(gè)公證處需要的材料不一致,因?yàn)榍闆r復(fù)雜，提供的材料也不固定,建議直接去公證處咨詢,按照公證員提出的資料來(lái)準(zhǔn)備?①.辦理公證前可先咨詢主辦或公證處相關(guān)人員，明確辦理要求及需提供的相關(guān)證件、資料。②.辦理公證時(shí)需帶齊與公證相關(guān)的一切資料，并攜帶公證所需費(fèi)用。③.需要加急出公證書(shū)的，需提前明確告知公證人員。④.根據(jù)當(dāng)事人真實(shí)需求及意愿辦理公證事項(xiàng)并提供真實(shí)證件資料。⑤.凡墊資類業(yè)務(wù)必須按照公司提供標(biāo)準(zhǔn)委托書(shū)模版的委托公證業(yè)務(wù)，需使用公司標(biāo)準(zhǔn)模版，如需修訂，須與主辦溝通確認(rèn)后再辦理相關(guān)公證。九、房屋繼承與贈(zèng)與？各階段的時(shí)效如何？先到公證處辦理繼承公證書(shū)，再到建委換新房產(chǎn)證。繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對(duì)，時(shí)效不確定，建委是即時(shí)辦理，2個(gè)工作日左右出新房產(chǎn)證？需要哪些人到場(chǎng)？如果該人不能到場(chǎng)辦理，應(yīng)如何操作？法定繼承應(yīng)當(dāng)提交：申請(qǐng)人的身份證明（如居民身份證、戶口簿及其復(fù)印件）；代理人代為申請(qǐng)的，委托代理人需提供授權(quán)委托書(shū)、身份證明，委托書(shū)應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證；監(jiān)護(hù)人代辦應(yīng)提供監(jiān)護(hù)人的證明材料和本人的身份證件；被繼承遺產(chǎn)的房產(chǎn)證明；被繼承人的死亡證明，法定繼承人中已死亡的要提供死亡證明，宣告死亡的應(yīng)提供人民法院宣告死亡的判決書(shū)；繼承人放棄繼承權(quán)應(yīng)到公證處發(fā)表放棄繼承權(quán)聲明，在外地發(fā)表的放棄繼承權(quán)聲明書(shū)應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證；繼承人因特殊情況不能親自到公證處提出申請(qǐng)的，可以委托其他人代理，但應(yīng)提交經(jīng)公證的委托書(shū)，委托書(shū)內(nèi)應(yīng)寫(xiě)明其是否愿意繼承該遺產(chǎn)；被繼承人所在單位人事部門(mén)出具的證明，即證明被繼承人的配偶、父母及全部子女的情況證明；繼承人所在單位的人事部門(mén)出具的證明，即證明與被繼承人之間的關(guān)系及被繼承人的配偶、父母及全部子女的情況證明。、什么是房屋贈(zèng)與？哪些情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅？216。 房屋贈(zèng)與是指是一方（贈(zèng)與人）自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人（受贈(zèng)人），他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。216。 以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除以上情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。、對(duì)受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，如何繳納稅費(fèi)？受贈(zèng)人未滿5年轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征20%的個(gè)人所得稅，其余稅種納稅比例同商品房一樣。十、籌集資金（金融產(chǎn)品）：，進(jìn)行抵押消費(fèi)貸款，公司應(yīng)收取哪些費(fèi)用？貸款額的2%，代收600元評(píng)估費(fèi)，將該房屋進(jìn)行抵押消費(fèi)貸，除公司收費(fèi)外還會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？銀行不同，費(fèi)用有差異。以工商銀行為例，賬戶管理費(fèi)千分之三，套現(xiàn)費(fèi)（客戶自行解決約千分之三到千分之五）。，對(duì)于批貸未放款業(yè)務(wù)是否會(huì)有影響？已放款業(yè)務(wù)利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是什么時(shí)候？銀行不同，階段不同，具體問(wèn)題具體分析。已放款的節(jié)點(diǎn)調(diào)整為次年的一月一日。？具體銀行要求不同：房齡20年內(nèi)的銀行：招行，中信，北京非城八區(qū)，工行，郵儲(chǔ)，中行,深發(fā)房齡25年內(nèi)的銀行：交行（三環(huán)外）房齡30年內(nèi)的銀行：交行（三環(huán)內(nèi)房屋），北京銀行城八區(qū)？商業(yè)用房等是否可以抵押？有哪些銀行可以做經(jīng)濟(jì)適用房的抵押消費(fèi)貸款？各銀行要求不同。以工商銀行為例，工商銀行不做一類經(jīng)濟(jì)適用房，其他房產(chǎn)可以操作；50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用房可以抵押（5成）；交通銀行和中信銀行可以做經(jīng)濟(jì)適用房（滿五年，以契稅票和房產(chǎn)證填發(fā)日期為準(zhǔn)）？各銀行要求不同：要求在60歲內(nèi)的：農(nóng)行經(jīng)營(yíng)貸款，郵儲(chǔ)銀行要求在65歲以內(nèi)的：民生銀行，農(nóng)行消費(fèi)貸款 北京銀行，工行，深發(fā)小微貸款，中行要求在70歲以內(nèi)：招行，深發(fā) 中信抵押人不能超70歲（如何確定貸款的最長(zhǎng)年限）？抵押消費(fèi)貸款的貸款年限，只要符合批貸要求，最長(zhǎng)年限即為銀行批貸最長(zhǎng)年限，一般為十年（交通銀行3年）（與哪些因素有關(guān)）？評(píng)估值、客戶收入和銀行目前消費(fèi)類產(chǎn)品的限額？各銀行要求不同。以工商銀行為例：為當(dāng)前所有負(fù)債的二倍，真實(shí)。，那么收入證明應(yīng)該如何開(kāi)具？正常開(kāi)具，提供公司材料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司財(cái)務(wù)報(bào)表及流水等）一般不好申請(qǐng)下來(lái)，是否可以抵押？哪些銀行可以操作？部分銀行可以。交行和郵儲(chǔ)可以做，只是對(duì)產(chǎn)權(quán)人年齡有所限制（因?yàn)橐徒杩钊斯步?，年齡不能太大，具體各銀行不同），是否可以抵押？哪些銀行可以操作？不可以，走鏈家墊資，速抵貸業(yè)務(wù)應(yīng)該怎么樣操作？做公證—面簽—核房—墊資—抵押后回款，費(fèi)用應(yīng)該如何收??？分別收貸款服務(wù)費(fèi)2%、評(píng)估費(fèi)（600元）和 墊資費(fèi)2%，業(yè)主需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？房產(chǎn)證原件、身份證原件、還款卡原件、公證書(shū)原件；資料提供越早越好，最遲為批貸后墊資前，鏈家會(huì)把錢(qián)墊資給業(yè)主？核房完畢，銀行批貸，繳齊墊資費(fèi)用，所需提交材料齊全的情況下？與鏈家合作銀行（除郵儲(chǔ)外）都可以做，客戶需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？公證書(shū)原件，最遲墊資前，業(yè)主需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？身份證原件（復(fù)印件）、公證書(shū)原件；資料提供越早越好，最遲在面簽前提供，鏈家會(huì)把錢(qián)墊資給業(yè)主？房產(chǎn)證原件（復(fù)印件）、核房無(wú)誤、銀行出具批貸函、繳齊墊資費(fèi)用，業(yè)主著急用錢(qián)，通過(guò)鏈家墊資應(yīng)該怎樣操作？，客戶需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？買(mǎi)方需提供委托公證，在國(guó)管公積金面簽前提交，業(yè)主需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？賣(mài)方提供委托公證，在面簽前提交，鏈家會(huì)把錢(qián)墊資給業(yè)主？足額繳納墊資費(fèi)用，提交了委托公證書(shū)，國(guó)管公積金完成批貸且過(guò)戶后，即可進(jìn)行墊資，客戶需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？正常提供報(bào)合同資料即可，隨合同一起報(bào)單，業(yè)主需要提供哪些資料？應(yīng)該在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)前提交？房產(chǎn)證原件、身份證原件、借款合同原件、還款卡原件、公證書(shū)原件；資料提供越早越好，最遲為批貸后墊資前，托管完成后提供托管協(xié)議，在達(dá)成哪幾個(gè)條件后，鏈家會(huì)把錢(qián)墊資給業(yè)主？核房無(wú)誤、繳齊墊資費(fèi)用、客戶完成光大銀行資金托管。 墊資業(yè)務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)快貸、速抵貸和資金監(jiān)管墊資業(yè)務(wù)，收費(fèi)2%；涉及到市局的房子，墊資收費(fèi)3%，涉及到贖樓業(yè)務(wù)的墊資，收費(fèi)4%；十一、買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、人的風(fēng)險(xiǎn)：簽約的買(mǎi)賣(mài)雙方及其委托代理人，都應(yīng)是完全民事行為能力人?！?8周歲以上，且精神正?！?）監(jiān)護(hù)人：未成年人或精神病人簽署合同時(shí)，必須要求法定監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)，由其法定監(jiān)護(hù)人代理其出售或購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文本,并在合同中簽署該法定監(jiān)護(hù)人的名字 。 2）代理人：本人不親自辦理交易手續(xù)，要委托代理人代為辦理。216。 必須要求代理人出具房屋所有權(quán)人或房屋購(gòu)買(mǎi)人本人簽字的授權(quán)委托書(shū)或經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)；216。 有特殊情況不能當(dāng)日提供的，應(yīng)讓代理人簽署《代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)》，必須提醒和催促代理人在5個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)交《授權(quán)委托書(shū)》。216。 未取得代理權(quán)、或代理權(quán)已被撤銷的無(wú)權(quán)代理人以委托人名義所簽署的合同，委托人不予追認(rèn)的，為無(wú)效合同。 3）共有權(quán)人：婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)和共有的財(cái)產(chǎn)（遺產(chǎn)繼承）會(huì)涉及“共有人”的問(wèn)題。216。 審核交易房屋是否存在共有權(quán)人 ? 房產(chǎn)證是否有“共有權(quán)人”登記 ? 房產(chǎn)證登記（或購(gòu)房合同）時(shí)間在結(jié)婚證登記時(shí)間之后（視為共有房產(chǎn)） 216。 出售人沒(méi)有結(jié)婚的，需提供單身證明；已經(jīng)結(jié)婚的，需要提供結(jié)婚證和《配偶同意出售證明》。 216。 如共有權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)，應(yīng)要求其出具同意出售證明和授權(quán)委托書(shū)（公證手續(xù)）。 216。 共有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共有權(quán)人書(shū)面同意；否則，已簽署的買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定，一旦共有權(quán)人否認(rèn)，合同即為無(wú)效合同。 4） 外籍自然人主體：外國(guó)人或港澳臺(tái)居民（被國(guó)家限制的購(gòu)房人）216。 在遇到外國(guó)人及港澳臺(tái)居民買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，除索要經(jīng)過(guò)涉外公證與認(rèn)證的身份證件證明外，還要審核是否取得《涉外人員在京購(gòu)買(mǎi)房屋審批單》。216。 居住年限要求和購(gòu)房目的要求：1）超過(guò)一年的；2）自用、自住。 5） 法人主體：法人包括公司企業(yè)、事業(yè)單位等216。 審核其營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他依法登記證件是否在存續(xù)期間，必要時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或到工商行政等部門(mén)進(jìn)行查詢216。 買(mǎi)賣(mài)雙方屬于公司的 ，應(yīng)索要并審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件； 216。 二手房屬于國(guó)家或集體財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)索要并審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。、房的風(fēng)險(xiǎn)：審核交易房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，發(fā)現(xiàn)房屋不能買(mǎi)賣(mài)的禁止交易，或符合一定條件才能辦理過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)如實(shí)告知買(mǎi)賣(mài)雙方，并簽署備忘錄。1） 房屋是否存在權(quán)利限制（抵押、查封）216。 房屋存在權(quán)利限制，不會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效，但是會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，法院會(huì)判決合同解除。216。 了解出售人交易房屋的原因，并詢問(wèn)出售人，房屋是否存在被抵押或查封的情況；同時(shí)，應(yīng)將了解到的情況如實(shí)告知購(gòu)買(mǎi)人。216。 關(guān)注房產(chǎn)證上有沒(méi)有抵押等權(quán)利限制的登記，如有，應(yīng)問(wèn)清情況，包括抵押的銀行、機(jī)構(gòu)或個(gè)人，還款期限，能否提前還款解押等。 2） 無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋：房屋暫沒(méi)有取得房產(chǎn)證（可交易）；無(wú)法取得房產(chǎn)證（嚴(yán)格禁止交易）216。 一定要把未取得房產(chǎn)證的情況如實(shí)告知購(gòu)房人，并請(qǐng)購(gòu)房人簽署《備忘錄》 216。 審核原購(gòu)房合同、原房款支付發(fā)票、原購(gòu)房契稅票等票據(jù)；如有疑問(wèn)，應(yīng)到開(kāi)發(fā)商處進(jìn)一步落實(shí)情況或到物業(yè)進(jìn)行核實(shí)216。 選用“無(wú)房本”版本的補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行簽署216。 無(wú)房本的房子如果發(fā)生訴訟，可提示客戶或業(yè)主起訴確認(rèn)合同有效性或履行合同約定，如僅要求辦理過(guò)戶手續(xù)，法院可能因無(wú)法實(shí)現(xiàn)而駁回該請(qǐng)求。3） 已購(gòu)公房（房改房）和央產(chǎn)房216。 普通的已購(gòu)公房，應(yīng)確認(rèn)原單位是否同意出售或有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；216。 央產(chǎn)房：應(yīng)確認(rèn)是否可以辦理《央產(chǎn)房上市審批登記表》，以及提前確定超標(biāo)款及支付方；216。 將房屋權(quán)屬性質(zhì)明確寫(xiě)在買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議中；216。 涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門(mén)的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門(mén)及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有辦理住房檔案登記或檔案標(biāo)注的不能上市交易；216。 部級(jí)干部住房不能上市交易。4）經(jīng)濟(jì)適用房：可以交易的經(jīng)濟(jì)適用房為已滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房（以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間之較早的時(shí)間為準(zhǔn)）216。 按現(xiàn)有政策，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房不得上市交易；216。 滿五年經(jīng)濟(jì)適用房可以上市出售，但需繳納綜合補(bǔ)償款。、合同的風(fēng)險(xiǎn)216。 合同應(yīng)完整簽署，切忌留有空白處，空白合同可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除。同時(shí)，因空白合同系由我們協(xié)助填寫(xiě)，服務(wù)有瑕疵，代理費(fèi)往往會(huì)被判令大部分退還；216。 合同最后的簽字處，應(yīng)由本人親筆簽名并加印手??；如合同超過(guò)一頁(yè)，應(yīng)簽騎縫，確保每頁(yè)都有簽署方的簽字；216。 簽署方的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話一定要留，以方便我們郵寄相關(guān)函件?！居写砣说?，同時(shí)留下代理人的】；216。 合同簽署的日期應(yīng)填寫(xiě)，這些日期往往和履行期限有關(guān)聯(lián)；216。 在所有簽署的合同上簽署的經(jīng)紀(jì)人姓名及證書(shū)編號(hào)均應(yīng)是在店面公示的備案經(jīng)紀(jì)人。 、政策的風(fēng)險(xiǎn)216。 了解最新的交易政策，如實(shí)告知買(mǎi)賣(mài)雙方。216。 把可能因政策調(diào)整而增加的稅費(fèi)提前約定好繳納方，并寫(xiě)到補(bǔ)充協(xié)議里；216。 如因政策原因確實(shí)無(wú)法履行合同，我們應(yīng)及時(shí)向交易各方反饋信息，并積極協(xié)調(diào)交易各方協(xié)商解約，已收取的房款予以退還，并簽署解約協(xié)議。、經(jīng)紀(jì)人操作風(fēng)險(xiǎn)216。 經(jīng)紀(jì)人應(yīng)準(zhǔn)確把握并如實(shí)告知交易的情況或信息，包括人、房、政策等。216。 經(jīng)紀(jì)人要認(rèn)真填寫(xiě)完整的合同、補(bǔ)充協(xié)議等交易文件，不應(yīng)該出現(xiàn)重大遺漏，例如，貸款的首付款金額不寫(xiě)、重要的時(shí)間點(diǎn)不寫(xiě)等。216。 經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)保護(hù)自己，例如，在錢(qián)款交付出去的時(shí)候，一定要請(qǐng)對(duì)方簽收；如果覺(jué)得交易有異常，應(yīng)保留文字證據(jù)；對(duì)于自己經(jīng)手的交易文件一定要保留完好等等；發(fā)出重要的函件一定要保留好回執(zhí)。216。 經(jīng)紀(jì)人應(yīng)按照公司的要求從事居間行為，只有我們的行為沒(méi)有瑕疵，才可能在發(fā)生爭(zhēng)議的為買(mǎi)賣(mài)雙方解決問(wèn)題提供明確的依據(jù)，并維護(hù)自己的合法權(quán)益。第二部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、 房地產(chǎn)常用法律法規(guī)術(shù)語(yǔ)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓？216。 基本招拍掛制度：1. 招標(biāo)：招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地儲(chǔ)備中心發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)有意向的投標(biāo)人參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)由不少于三家投標(biāo)人參與，開(kāi)標(biāo)、唱標(biāo)后，經(jīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（包括投標(biāo)價(jià)格、企業(yè)資質(zhì)等）對(duì)企業(yè)提交的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。2. 拍賣(mài)：拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地儲(chǔ)備中心發(fā)布拍賣(mài)公告，由不少于三個(gè)競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行