【正文】 提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。因此，如果抵押財產真實存在，債務人或第三人并無處分權但騙取抵押登記的，抵押權自登記之時設立。債權人依據《物權法》第一百零六條關于不動產物權善意取得的規(guī)定，取得抵押財產的抵押權，由此對抵押財產的權利人造成損害的，由該債務人或第三人承擔賠償責任。如果抵押財產不存在或抵押財產價值少于擔保債務時。構成對債權人利益的損害，由該債務人或第三人承擔賠償責任。登記機構由于工作失誤，也應對受到損害的當事人承擔賠償責任。 抵押權人在何種情況下可以要求拍賣抵押財產？抵押權實現的條件有兩類，只要存在其中之一就可以要求實現抵押權：（1）債務人不履行到期債務；（2）發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形?！段餀喾ā返谝话倬攀鍡l規(guī)定：“ 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格?！? 已設立抵押的房屋被拆遷，抵押權人的權利保護？《物權法》第一百七十四條規(guī)定：“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。”房屋拆遷并非出于房屋所有權人自愿，雖然該被拆遷房屋上設有抵押權，但拆遷的進行是強制的。考慮各方當事人之間利益的平衡，最好的解決方式是三方當事人就抵押權的問題進行協(xié)商，抵押人（被拆遷人）和抵押權人可就產權調換后的房屋作抵押物重新簽訂抵押合同。律師答疑——房屋中介 中介方已向賣方收取了中介費，居間成功買方是否應付傭金？居間合同的一個重要特征即為有償性，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。二手房買賣中，買方委托中介公司提供居間服務，居間成功的，無論其是否已收取賣方中介費，都應按合同約定支付傭金。居間服務過程中，中介、買方及賣方三方之間是三個相對獨立的法律關系：買方與中介之間的居間委托法律關系，賣方與中介之間的居間委托法律產關系以及買賣雙方之間的房屋買賣法律關系。居間成功后，買賣雙方各自按約支付居間合同約定的中介費，這是兩個相對獨立的合同義務，不矛盾也不存在重復收費之說。 如何理解和認定“促成交易”？居間人應承擔什么樣的責任？“促成交易”指完成了委托事項，其標志應以委托人的確認為準，以書面形式為妥。中介作為訂約的媒介方，促成交易的直接成果是房地產交易的雙方簽訂了買賣合同或租賃合同。作為完成任務的記錄，居間人可以作為合同的見證人參與買賣合同或租賃合同。居間人與買賣雙方都有委托關系，對雙方都有忠實的義務，居間人不得代表任何一方做出有損另一方利益的行為，同時承擔居間合同約定的義務。 中介居間不成功，委托人能否要求其賠償損失？居間不成功，中介不得向委托人收取報酬，但委托人不能要求其賠償。二手房買賣中，買方和賣方通常都是通過中介服務而進行交易的，因而容易與中介產生糾紛。居間服務是信息和媒介服務，即由其向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣行為最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。但應當注意的是，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不僅不能要求支付報酬而且應當承擔損害賠償責任。律師答疑——房屋爭議解決 二手房買賣糾紛可以申請仲裁嗎？仲裁是指糾紛當事人根據事先或事后達成的仲裁協(xié)議或條款，自愿將雙方爭議提交約定的仲裁機構仲裁，由仲裁機構作出公正的判斷和裁決。二手房買賣發(fā)生糾紛，符合申請仲裁條件的，當事人可以向仲裁委員會申請仲裁。但采用仲裁方式需要滿足以下條件：第一、當事人之間必須有仲裁協(xié)議，一般要求書面形式；第二、提請仲裁一方當事人必須有具體的仲裁請求和相應的事實和理由；第三、提出的請求必須屬于仲裁委員會的受案范圍，仲裁委員會的范圍限于平等的民事主體之間的合同和其他財產權益糾紛，當事人在租賃合同中所出現的人身損害糾紛就不能提請仲裁機構仲裁。二手房買賣中，因履行合同發(fā)生糾紛的，屬于仲裁委員會的受案范圍，因此只要當事人自愿達成仲裁協(xié)議，發(fā)生糾紛時即可向約定的仲裁委員會提起仲裁申請。值得注意的是，下列房地產糾紛不能申請仲裁：（1）人民法院已經受理或審理的房地產糾紛；（2）涉及離婚、收養(yǎng)監(jiān)護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛；（3）涉及落實政策問題的房地產糾紛；（4）經過公證機關公證后發(fā)生爭議的房地產糾紛；（5）依法應當由行政機關處理的房地產糾紛；（6）機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位內部分房的房屋糾紛；（7）駐軍內部的房屋糾紛。 房屋買賣糾紛的訴訟時效有多長，如何計算？購房者與開發(fā)商在房屋買賣中發(fā)生糾紛的，其訴訟時效為2年，自當事人知道或應當知道權利被侵害之日起計算。訴訟時效是指權利人于一定期間不行使請求人民法院保護其民事權利，那么在訴訟時效過后他將喪失這一請求權利，人民法院對其民事權利不再予以保護。民事權利受法律保護，然而法院保護民事權利是有條件的，權利人只有在法律規(guī)定的一定期間內請求法院保護，法院才予以保護，否則人民法院對權利人的權利不予保護。 房屋買賣糾紛中法院調解書具有什么效力？調解書是指依據當事人達成的協(xié)議由法院所制作的調解文書，在法律上是對當事人有約束力的文書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行?！睹袷略V訟法》規(guī)定：人民法院應當制作調解書或對不需要制作調解書的協(xié)議，應當記入筆錄。調解書和調解筆錄，在法律上具有同等的效力。當事人的調解協(xié)議，是當事人雙方對解決他們之間爭議的合意，具有契約的性質，但只有經人民法院確認后才具有法律上的效力，雙方當事人從此不得對此法律關系再發(fā)生爭議。這是法院調解書在實體法上的效力。若調解書有給付內容的，一方當事人又不能履行確定的義務，另一方當事人有權通過調解達成的協(xié)議向人民法院申請強制執(zhí)行。調解書的法律效力同法院生效判決書一樣，不同的是當事人喪失了上訴權。當事人如對法院的調解書和調解筆錄有異議，也不能提起上訴。調解協(xié)議是雙方當事人根據自愿、合法的原則，經過充分協(xié)商達成的，在調解書送達之前和調解筆錄依法生效前，還允許雙方當事人反悔。所以對生效的調解書和調解筆錄，在法律上不存在當事人上訴的問題。19 / 19