【正文】 體。管理機(jī)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)部門(mén)如下：管理機(jī)構(gòu)示意圖董事會(huì)總經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財(cái)務(wù)室辦公室經(jīng)理室經(jīng)營(yíng)管理室停車(chē)場(chǎng)散貨堆場(chǎng)信息服務(wù)區(qū)配送區(qū)辦公室倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)（一）主要配置依據(jù)（1）本項(xiàng)目提出的建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（2）按項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（二）定員勞動(dòng)定員按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容及崗位設(shè)置，本項(xiàng)目定員154人，其中管理人員16人、員工138人。（附勞動(dòng)定員表）機(jī)構(gòu)定員表序號(hào)部 門(mén)人 數(shù)備注生產(chǎn)人員技術(shù)人員管理人員服務(wù)人員合計(jì)　合計(jì)1380160154　1管理部門(mén)0016016　經(jīng)理室　　4　4　經(jīng)營(yíng)管理部　　6　6　辦公室　　3　3　財(cái)務(wù)部　　3　3　2部門(mén)138000138　散貨堆場(chǎng)15　　　15　倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)50　　　50　停車(chē)場(chǎng)10　　　10　運(yùn)輸配送區(qū)35　　　35　信息服務(wù)區(qū)28　　　28　年生產(chǎn)人員工資及附加： 萬(wàn)元年管理人員工資及附加： 萬(wàn)元項(xiàng)目建成后，實(shí)行基本工資加效益工資制度，效益工資總額與產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)量、經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤。根據(jù)職工對(duì)公司的實(shí)際貢獻(xiàn)實(shí)行年終獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目建成后，管理人員平均基本工資額按每月1200元/人計(jì)，附加費(fèi)按工資總額的14%計(jì)，計(jì)入管理費(fèi)用。一般人員工資每人每月1100元，附加費(fèi)按工資總額的14％計(jì)。 工程項(xiàng)目管理（1）為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行法人制，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)負(fù)總責(zé),抽調(diào)或借用工程咨詢、設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、施工管理等專(zhuān)業(yè)人員組成工程建設(shè)辦公室，在董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程建設(shè)項(xiàng)目的策劃階段、實(shí)施階段的日常工作的開(kāi)展。（2）項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)均按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，需選擇具有相應(yīng)實(shí)力的單位承擔(dān)。嚴(yán)把工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價(jià)關(guān)。嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度、工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)制。（3）在建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位要做好基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，按規(guī)定設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)或指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，做好原始記錄，及時(shí)掌握工程進(jìn)度，按工程進(jìn)度撥付資金。第十三章 投資估算及資金籌措（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2）《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額（云南省價(jià)目表）》及現(xiàn)行費(fèi)用；（3）《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額（云南省價(jià)目表）》及現(xiàn)行費(fèi)用；（4）《云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》（5）《給排水工程概預(yù)算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》（6）《市政工程預(yù)算定額（云南省價(jià)目表）》及現(xiàn)行費(fèi)用；（7）《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年）；（8）《工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（9）《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（1999年）；（10）云南省文山地區(qū)工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息；（11）土地購(gòu)置及折遷移根據(jù)項(xiàng)目單位提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行；（12）預(yù)備費(fèi)按一、二部類(lèi)費(fèi)用之和，取3%；本項(xiàng)目投資范圍包括雨棚散貨堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)、物資配送業(yè)務(wù)用房、業(yè)務(wù)用房、商務(wù)信息樓等土建工程及部分設(shè)備投資費(fèi)用，場(chǎng)內(nèi)道路、消防、室外工程、供排水及土地使用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。其中投資構(gòu)成如下：（投資估算匯總表附后）（一）建筑安裝工程費(fèi)用。，其中：、、路燈照明 、。（附建筑安裝工程費(fèi)用明細(xì)表）建筑安裝工程費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)名稱(chēng)單位建筑面積單價(jià)金額（萬(wàn)元）結(jié)構(gòu)形式備 注　合計(jì)　　　 　　1雨棚散貨堆場(chǎng)m178。 混疑土2倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)m178。 　 　倉(cāng)儲(chǔ)（1）m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)（2）m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)冷藏庫(kù)m178。 機(jī)房及配電室m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)3停車(chē)場(chǎng)m178?！? 混疑土4場(chǎng)內(nèi)車(chē)位設(shè)置m178?！? 　5物資配送區(qū)m178?！　?　配送中心m178。 框架其中配送中心業(yè)務(wù)用房m178。 　　商務(wù)配套用房m178。 　6信息綜合服務(wù)區(qū)m178。 　 　綜合信息樓m178。 框架管理用房m178。 磚混經(jīng)營(yíng)門(mén)面m178。 磚混7其它工程　 　 　廁所m178。 磚混8給排水工程　　　 　給水　　　 　DN200m 　DN200m 　排水　　　 　污水管d300m 　雨水管d400m 　道路路面雨水口個(gè) 　檢查井座 　消防栓DN60個(gè) 　9路燈照明架 　10場(chǎng)地及道路m178?！? 　11綠化m178?！? 　（二）工程建設(shè)其他費(fèi)用。主要包括土地使用費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工作及設(shè)計(jì)費(fèi)等。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱(chēng)計(jì)算依據(jù)估算金額備注合 計(jì)　 　(一)土地費(fèi)用 (二)建設(shè)單位管理費(fèi) 　1建設(shè)單位開(kāi)辦經(jīng)費(fèi) 建安費(fèi)1%2建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　 建安費(fèi)%3工程監(jiān)理費(fèi)　 建安費(fèi)%4城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　 　5市政設(shè)施配套費(fèi)　 (三)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　 　1前期工作及設(shè)計(jì)費(fèi)等 建安費(fèi) 2方案費(fèi) 3勘察費(fèi) 4施工圖預(yù)算編制費(fèi) 5工程定額編制管理費(fèi)　 （三）預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的3%計(jì)。（四）總投資及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資由工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期利息構(gòu)成，由項(xiàng)目業(yè)主全部自籌解決。（五）分年度投入計(jì)劃， 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。分年度投入計(jì)劃如下： 萬(wàn)元，開(kāi)展征地等前期工作，實(shí)施散貨堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)輸配送、給排水工程、路燈照明、土石方工程、場(chǎng)地及道路等。 萬(wàn)元，實(shí)施信息綜合服務(wù)區(qū)等。（附總投資及資金使用計(jì)劃表）資金籌措與資金使用計(jì)劃表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 年份 項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)備 注1234生產(chǎn)負(fù)荷(%)1項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金 2資金籌措貸款自有資金第十四章 經(jīng)濟(jì)分析(一)計(jì)算依據(jù)（1）本項(xiàng)目根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（2）項(xiàng)目建設(shè)期2年（3）營(yíng)業(yè)稅5%、所得稅25%（4）結(jié)合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容實(shí)際，參照類(lèi)似項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，；（5），水價(jià)3元/噸。（6）根據(jù)《固定資產(chǎn)分類(lèi)折舊年限表》，自營(yíng)部分建筑折舊年限為3045年。綜合考慮該項(xiàng)目實(shí)際，建筑物35年。（7）自營(yíng)部分維修費(fèi)按折舊費(fèi)的40%計(jì)。（8）無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)。土地使用權(quán)按10年內(nèi)攤銷(xiāo)完畢；勘察設(shè)計(jì)、前期工作費(fèi)等其他費(fèi)用按5年攤銷(xiāo)。（9）管理費(fèi)用主要包括企業(yè)經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（%），管理人員的工資及職工保險(xiǎn)等?！拔咫U(xiǎn)一金”經(jīng)計(jì)算：項(xiàng)目建成投入使用后，；，、。 （各年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用估算表、轉(zhuǎn)讓部分總成本費(fèi)用分?jǐn)偙砀胶螅?、稅金及附加估算（一）收入估算本?xiàng)目總收入包括散貨堆場(chǎng)及貨物儲(chǔ)存收入、停車(chē)場(chǎng)收入。（收入估算表后）自營(yíng)收入部分（1）散貨堆場(chǎng)、貨物儲(chǔ)存、冷藏收入。，物流倉(cāng)庫(kù)、主要是為各大商家代儲(chǔ)存貨物建筑建材、五金交電、冷藏食品或向加工企業(yè)出租倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以減少新建加工企業(yè)項(xiàng)目輔助設(shè)施一次性投資。本項(xiàng)目按轉(zhuǎn)運(yùn)貨物量規(guī)模為1000萬(wàn)噸/年，假設(shè)有過(guò)往貨物30%在倉(cāng)儲(chǔ)物流基地進(jìn)行轉(zhuǎn)運(yùn)和集散，其轉(zhuǎn)運(yùn)量為300萬(wàn)噸/年，根據(jù)貨物價(jià)值估算，按每噸獲取物流收入150200元計(jì)，按6%的收益計(jì)算，年可增收25003600萬(wàn)元。（2）停車(chē)場(chǎng)收入 平方米，停車(chē)凈面積2110平方米，大中型停車(chē)位按規(guī)25—30平方米計(jì)，可?？?0—100輛大中型車(chē)輛停車(chē)。場(chǎng)租金預(yù)計(jì)每車(chē)次15元，按每車(chē)位循環(huán)3次計(jì)，年收入：310036515元/=。（3）經(jīng)營(yíng)門(mén)面出租收入，共28格，每格110平方米，按10000元/, 年收入：2810000元/=28萬(wàn)元。（4）綜合信息樓經(jīng)營(yíng)收入 建筑面積36240平方米，經(jīng)營(yíng)面積24915平方米，內(nèi)設(shè)功能住宿、餐飲、娛樂(lè)（KTV）、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)會(huì)議等；結(jié)合所處區(qū)位，參照類(lèi)似項(xiàng)目估算，年?duì)I業(yè)收入2000—2500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓收入部分主要是物資配送區(qū)中配送中心26層，作為對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄉ虅?wù)設(shè)施、住宅部分），建筑面積6840平方米，按勞120平方米/戶計(jì)，共57戶，按2700元/平方米計(jì)，其中建成后第1年按轉(zhuǎn)讓30%，；第二年轉(zhuǎn)讓70%。 年收入估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱(chēng)金 額備 注一自營(yíng)部分 1散貨堆場(chǎng)、貨物儲(chǔ)存、冷藏收入 2停車(chē)場(chǎng)收入 3經(jīng)營(yíng)門(mén)面出租收入 4綜合信息樓經(jīng)營(yíng)收入 二對(duì)外轉(zhuǎn)收入 （二）銷(xiāo)售稅金及附加自營(yíng)部分年?duì)I業(yè)稅金及附加按國(guó)家稅法規(guī)定計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)按增值稅的5%計(jì)，教育附加費(fèi)按增值稅的3%，，；轉(zhuǎn)讓部分（全部轉(zhuǎn)讓后），（附銷(xiāo)售收入、稅金及附加估算表）項(xiàng)目建成投入使用后，所得稅按25%計(jì)算，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%，公益金按稅后利潤(rùn)的5%提取。提取盈余公積金、公益金后的稅后利潤(rùn)全部用于償還建設(shè)投資。根據(jù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算得出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）18%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ｉｃ=15%)1537萬(wàn)元。在項(xiàng)目計(jì)算期15年內(nèi)能按時(shí)收回全部投資。由損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算出：投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 %從資金來(lái)源與運(yùn)用表計(jì)算出，項(xiàng)目出現(xiàn)盈余資金，開(kāi)始有積累。（1）盈虧平衡分析(自營(yíng))（年均）， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元，，運(yùn)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)的利用率為：BEP= /（）100%=%盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè)收入為：%=。由盈虧平衡分析得出：%，即銷(xiāo)售收入為 ，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。（2）敏感性分析在項(xiàng)目建成投入使用后，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的因素主要是投資總額、收入、經(jīng)營(yíng)成本，現(xiàn)對(duì)這三個(gè)因素作增加10%和降低10%的變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響分析。敏感性分析表(自營(yíng)部分)項(xiàng) 目基本方案投資營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)成本+10%10%+10%10%+10%10%內(nèi)部收益率（%）18比基本方案增減計(jì)算結(jié)果表明，營(yíng)業(yè)收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響最大，其次是經(jīng)營(yíng)成本，固定資產(chǎn)投資對(duì)內(nèi)部收益率的影響最小。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18%，%，%，高于服務(wù)行業(yè)平均收益水平。當(dāng)ic=8%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1537萬(wàn)元，從財(cái)務(wù)角度看是可行的，具有一定的效益。，在15年的計(jì)算期內(nèi)，具有投資回收能力及償還投資能力。從財(cái)務(wù)分析的角度看，只要在建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目投資控制，并制定優(yōu)惠政策和措施，提高服務(wù)和管理水平，該項(xiàng)目是可行的。從以上計(jì)算分析得出：項(xiàng)目屬于投入大、風(fēng)險(xiǎn)小項(xiàng)目。第十五章 綜合評(píng)價(jià)（一）該項(xiàng)目是在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，擴(kuò)大內(nèi)需，加快流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的背景下提出的，符合國(guó)家、省關(guān)于搞活流通、擴(kuò)大就業(yè)、加快流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，屬?lài)?guó)家鼓勵(lì)投資方向。同時(shí)，也符合當(dāng)?shù)靥岢龅臉?gòu)建一個(gè)物流中心的總體思路。（二）處于文山通往全州8縣市的文硯、文天、文都三條二級(jí)公路的交匯處，建設(shè)條件良好，過(guò)往車(chē)流量大，建設(shè)條件良好，輻射面廣。今后，隨著云南參與中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)和泛珠三角區(qū)域合作中深入開(kāi)展，文山州將成為云南參與兩大區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的前沿和輻射最直接地區(qū)，人流、物流快速增長(zhǎng)，發(fā)揮文山州前沿和輻射直接的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)文山州通邊達(dá)海人流物流大通道，加快建設(shè)與商品流通相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施是十分必要和緊迫的。（三）該