【正文】 體。管理機構(gòu)及經(jīng)營部門如下：管理機構(gòu)示意圖董事會總經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財務(wù)室辦公室經(jīng)理室經(jīng)營管理室停車場散貨堆場信息服務(wù)區(qū)配送區(qū)辦公室倉儲區(qū)（一）主要配置依據(jù)（1）本項目提出的建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（2）按項目建成后的經(jīng)營特點（二）定員勞動定員按項目經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容及崗位設(shè)置，本項目定員154人，其中管理人員16人、員工138人。（附勞動定員表）機構(gòu)定員表序號部 門人 數(shù)備注生產(chǎn)人員技術(shù)人員管理人員服務(wù)人員合計　合計1380160154　1管理部門0016016　經(jīng)理室　　4　4　經(jīng)營管理部　　6　6　辦公室　　3　3　財務(wù)部　　3　3　2部門138000138　散貨堆場15　　　15　倉儲區(qū)50　　　50　停車場10　　　10　運輸配送區(qū)35　　　35　信息服務(wù)區(qū)28　　　28　年生產(chǎn)人員工資及附加： 萬元年管理人員工資及附加： 萬元項目建成后，實行基本工資加效益工資制度，效益工資總額與產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)量、經(jīng)營狀況掛鉤。根據(jù)職工對公司的實際貢獻實行年終獎勵。項目建成后，管理人員平均基本工資額按每月1200元/人計，附加費按工資總額的14%計，計入管理費用。一般人員工資每人每月1100元，附加費按工資總額的14％計。 工程項目管理（1）為確保項目的順利實施，達到預(yù)期目標，項目建設(shè)實行法人制，對項目的建設(shè)經(jīng)營負總責,抽調(diào)或借用工程咨詢、設(shè)計、工程預(yù)算、施工管理等專業(yè)人員組成工程建設(shè)辦公室，在董事長、總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責工程建設(shè)項目的策劃階段、實施階段的日常工作的開展。（2）項目的勘察設(shè)計、施工等各個環(huán)節(jié)均按照國家有關(guān)規(guī)定，需選擇具有相應(yīng)實力的單位承擔。嚴把工程進度、工程質(zhì)量、工程造價關(guān)。嚴格工程建設(shè)項目竣工驗收制度、工程建設(shè)項目質(zhì)量負責制。（3）在建設(shè)過程中，建設(shè)單位要做好基本建設(shè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，按規(guī)定設(shè)置獨立的財務(wù)管理機構(gòu)或指定專人負責，建立健全財務(wù)管理制度，做好原始記錄，及時掌握工程進度，按工程進度撥付資金。第十三章 投資估算及資金籌措（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2）《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額（云南省價目表）》及現(xiàn)行費用；（3）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額（云南省價目表）》及現(xiàn)行費用；（4）《云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》（5）《給排水工程概預(yù)算與經(jīng)濟評價手冊》（6）《市政工程預(yù)算定額（云南省價目表）》及現(xiàn)行費用；（7）《工程設(shè)計收費標準》（2002年）；（8）《工程監(jiān)理收費標準》（9）《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（1999年）；（10）云南省文山地區(qū)工程建設(shè)材料設(shè)備價格信息；（11）土地購置及折遷移根據(jù)項目單位提供的數(shù)據(jù)進行；（12）預(yù)備費按一、二部類費用之和，取3%；本項目投資范圍包括雨棚散貨堆場、倉儲、停車場、物資配送業(yè)務(wù)用房、業(yè)務(wù)用房、商務(wù)信息樓等土建工程及部分設(shè)備投資費用，場內(nèi)道路、消防、室外工程、供排水及土地使用、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費等其它費用、不可預(yù)見費等。其中投資構(gòu)成如下：（投資估算匯總表附后）（一）建筑安裝工程費用。，其中：、、路燈照明 、。（附建筑安裝工程費用明細表）建筑安裝工程費用明細表序號名稱單位建筑面積單價金額（萬元）結(jié)構(gòu)形式備 注　合計　　　 　　1雨棚散貨堆場m178。 混疑土2倉儲區(qū)m178。 　 　倉儲（1）m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)倉儲（2）m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)冷藏庫m178。 機房及配電室m178。 輕鋼結(jié)構(gòu)3停車場m178?！? 混疑土4場內(nèi)車位設(shè)置m178?！? 　5物資配送區(qū)m178。　　 　配送中心m178。 框架其中配送中心業(yè)務(wù)用房m178。 　　商務(wù)配套用房m178。 　6信息綜合服務(wù)區(qū)m178。 　 　綜合信息樓m178。 框架管理用房m178。 磚混經(jīng)營門面m178。 磚混7其它工程　 　 　廁所m178。 磚混8給排水工程　　　 　給水　　　 　DN200m 　DN200m 　排水　　　 　污水管d300m 　雨水管d400m 　道路路面雨水口個 　檢查井座 　消防栓DN60個 　9路燈照明架 　10場地及道路m178?！? 　11綠化m178?！? 　（二）工程建設(shè)其他費用。主要包括土地使用費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、前期工作及設(shè)計費等。工程建設(shè)其他費用估算表 單位：萬元序號名 稱計算依據(jù)估算金額備注合 計　 　(一)土地費用 (二)建設(shè)單位管理費 　1建設(shè)單位開辦經(jīng)費 建安費1%2建設(shè)單位臨時設(shè)施費　 建安費%3工程監(jiān)理費　 建安費%4城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費　 　5市政設(shè)施配套費　 (三)勘察設(shè)計費　 　1前期工作及設(shè)計費等 建安費 2方案費 3勘察費 4施工圖預(yù)算編制費 5工程定額編制管理費　 （三）預(yù)備費?；绢A(yù)備費按工程費用與其他費用的3%計。（四）總投資及資金籌措本項目建設(shè)總投資由工程費用、其他費用、預(yù)備費用、建設(shè)期利息構(gòu)成，由項目業(yè)主全部自籌解決。（五）分年度投入計劃， 萬元、 萬元。分年度投入計劃如下： 萬元，開展征地等前期工作，實施散貨堆場、倉儲、停車場、運輸配送、給排水工程、路燈照明、土石方工程、場地及道路等。 萬元，實施信息綜合服務(wù)區(qū)等。（附總投資及資金使用計劃表）資金籌措與資金使用計劃表 單位:萬元序號 年份 項目建設(shè)期經(jīng)營期合計備 注1234生產(chǎn)負荷(%)1項目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金 2資金籌措貸款自有資金第十四章 經(jīng)濟分析(一)計算依據(jù)（1）本項目根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（2）項目建設(shè)期2年（3）營業(yè)稅5%、所得稅25%（4）結(jié)合本項目經(jīng)營內(nèi)容實際，參照類似項目收費標準，；（5），水價3元/噸。（6）根據(jù)《固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，自營部分建筑折舊年限為3045年。綜合考慮該項目實際，建筑物35年。（7）自營部分維修費按折舊費的40%計。（8）無形及遞延資產(chǎn)攤銷。土地使用權(quán)按10年內(nèi)攤銷完畢；勘察設(shè)計、前期工作費等其他費用按5年攤銷。（9）管理費用主要包括企業(yè)經(jīng)費、工會經(jīng)費（%），管理人員的工資及職工保險等?！拔咫U一金”經(jīng)計算：項目建成投入使用后，；，、。 （各年經(jīng)營總費用估算表、轉(zhuǎn)讓部分總成本費用分攤表附后）、稅金及附加估算（一）收入估算本項目總收入包括散貨堆場及貨物儲存收入、停車場收入。（收入估算表后）自營收入部分（1）散貨堆場、貨物儲存、冷藏收入。，物流倉庫、主要是為各大商家代儲存貨物建筑建材、五金交電、冷藏食品或向加工企業(yè)出租倉儲設(shè)施，以減少新建加工企業(yè)項目輔助設(shè)施一次性投資。本項目按轉(zhuǎn)運貨物量規(guī)模為1000萬噸/年，假設(shè)有過往貨物30%在倉儲物流基地進行轉(zhuǎn)運和集散，其轉(zhuǎn)運量為300萬噸/年，根據(jù)貨物價值估算，按每噸獲取物流收入150200元計，按6%的收益計算，年可增收25003600萬元。（2）停車場收入 平方米，停車凈面積2110平方米，大中型停車位按規(guī)25—30平方米計，可?？?0—100輛大中型車輛停車。場租金預(yù)計每車次15元，按每車位循環(huán)3次計，年收入：310036515元/=。（3）經(jīng)營門面出租收入，共28格，每格110平方米，按10000元/, 年收入：2810000元/=28萬元。（4）綜合信息樓經(jīng)營收入 建筑面積36240平方米，經(jīng)營面積24915平方米，內(nèi)設(shè)功能住宿、餐飲、娛樂（KTV）、休閑、運動、商務(wù)會議等；結(jié)合所處區(qū)位，參照類似項目估算，年營業(yè)收入2000—2500萬元轉(zhuǎn)讓收入部分主要是物資配送區(qū)中配送中心26層，作為對外轉(zhuǎn)讓（商務(wù)設(shè)施、住宅部分），建筑面積6840平方米，按勞120平方米/戶計，共57戶，按2700元/平方米計，其中建成后第1年按轉(zhuǎn)讓30%，；第二年轉(zhuǎn)讓70%。 年收入估算匯總表 單位：萬元序號名 稱金 額備 注一自營部分 1散貨堆場、貨物儲存、冷藏收入 2停車場收入 3經(jīng)營門面出租收入 4綜合信息樓經(jīng)營收入 二對外轉(zhuǎn)收入 （二）銷售稅金及附加自營部分年營業(yè)稅金及附加按國家稅法規(guī)定計算，營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護費按增值稅的5%計，教育附加費按增值稅的3%，，；轉(zhuǎn)讓部分（全部轉(zhuǎn)讓后），（附銷售收入、稅金及附加估算表）項目建成投入使用后，所得稅按25%計算，盈余公積金按稅后利潤的10%，公益金按稅后利潤的5%提取。提取盈余公積金、公益金后的稅后利潤全部用于償還建設(shè)投資。根據(jù)現(xiàn)金流量表，計算得出財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）18%，財務(wù)凈現(xiàn)值(ｉｃ=15%)1537萬元。在項目計算期15年內(nèi)能按時收回全部投資。由損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算出：投資利潤率 % 投資利稅率 %從資金來源與運用表計算出，項目出現(xiàn)盈余資金，開始有積累。（1）盈虧平衡分析(自營)（年均）， 萬元， 萬元，，運營盈虧平衡點的利用率為：BEP= /（）100%=%盈虧平衡時的營業(yè)收入為：%=。由盈虧平衡分析得出：%，即銷售收入為 ，項目達到盈虧平衡。（2）敏感性分析在項目建成投入使用后，影響項目內(nèi)部收益率的因素主要是投資總額、收入、經(jīng)營成本，現(xiàn)對這三個因素作增加10%和降低10%的變化對內(nèi)部收益率的影響分析。敏感性分析表(自營部分)項 目基本方案投資營業(yè)收入經(jīng)營成本+10%10%+10%10%+10%10%內(nèi)部收益率（%）18比基本方案增減計算結(jié)果表明，營業(yè)收入對內(nèi)部收益率的影響最大，其次是經(jīng)營成本，固定資產(chǎn)投資對內(nèi)部收益率的影響最小。該項目財務(wù)內(nèi)部收益率為18%，%，%，高于服務(wù)行業(yè)平均收益水平。當ic=8%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為1537萬元，從財務(wù)角度看是可行的，具有一定的效益。，在15年的計算期內(nèi)，具有投資回收能力及償還投資能力。從財務(wù)分析的角度看，只要在建設(shè)及經(jīng)營過程中，加強項目投資控制，并制定優(yōu)惠政策和措施，提高服務(wù)和管理水平，該項目是可行的。從以上計算分析得出：項目屬于投入大、風險小項目。第十五章 綜合評價（一）該項目是在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，擴大內(nèi)需，加快流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴大就業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的背景下提出的，符合國家、省關(guān)于搞活流通、擴大就業(yè)、加快流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，屬國家鼓勵投資方向。同時，也符合當?shù)靥岢龅臉?gòu)建一個物流中心的總體思路。（二）處于文山通往全州8縣市的文硯、文天、文都三條二級公路的交匯處，建設(shè)條件良好，過往車流量大，建設(shè)條件良好，輻射面廣。今后，隨著云南參與中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)和泛珠三角區(qū)域合作中深入開展，文山州將成為云南參與兩大區(qū)域經(jīng)濟合作的前沿和輻射最直接地區(qū)，人流、物流快速增長，發(fā)揮文山州前沿和輻射直接的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)文山州通邊達海人流物流大通道，加快建設(shè)與商品流通相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施是十分必要和緊迫的。（三）該