【正文】 =5000150=（萬元） 項目總出讓金為以上三項之和。 掛牌底價估算（一）由有資質(zhì)的評估機構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。（二）市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。（三）市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門審議。（四）市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。 底價計算方法 掛牌底價為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)綜合成本為項目總投資成本（包括一級開發(fā)的開發(fā)商利潤），。 土地銷售收入估算 主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經(jīng)濟實現(xiàn)能力。根據(jù)項目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢，確定在本項目建成后，住宅及商業(yè)可以達到的銷售均價分別為2700元／平方米、3000元／平方米。因此，項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入計算如下：銷售總收入=住宅建筑面積銷售均價=1283692700+50443000=（萬元） ，包括建安綜合成本、銷售費用、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：(一）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，詳見下表。(2） 銷售稅金及銷售費用根據(jù)有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費用水平確定銷售稅金及銷售費用。(三）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤 本項目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項目實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進行測算，如下所示： 二級開發(fā)的開發(fā)商利潤=20%=（萬元） 熟地地價=（項目二級開發(fā)的銷售收入－項目二級開發(fā)成本一開發(fā)商利潤一銷售稅費）247。[（1＋利率）21+利潤率＋l〕=(）247。｛[(l+%）21]+20%+1}=（萬元） 項目融資方式分析 項目開發(fā)資金使用特點（一）資金投入與回收的集中性（二）資金使用對象的廣泛性與差異性 （城市范圍內(nèi)各種經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地統(tǒng)籌儲備和開發(fā) ）（三）資金回收周期與周轉(zhuǎn)速度的不確定性 受土地市場和房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的影響 受宏觀經(jīng)濟周期波動狀況、政府政策與策略的影響 融資模式的現(xiàn)狀與問題（一）土地儲備機構(gòu)的兩種基本組織形式： 政府全額撥款的事業(yè)單位 政府投資組建并授權(quán)經(jīng)營的土地開發(fā)企業(yè)（二）土地儲備機構(gòu)的兩種基本融資方式 通過政府土地主管部門申請貸款或委托具體實施土地儲備與一級開發(fā)的土地一級開發(fā)企業(yè)申請貸款 具備自行融資的資格，可以直接利用銀行貸款和股權(quán)合作等各種融資方式（三）融資渠道 用財政撥款獲得啟動資金或資本金，用銀行貸款籌措土地儲備和一級開發(fā)過程中所需的主要資金。 嘗試了信托融資和股權(quán)融資等方式： 信托融資：融資成本不斷提高，融資規(guī)模限制沒有實質(zhì)性突破； 證券融資：短時期內(nèi)很難成為土地儲備機構(gòu)的主要融資方式。（四）土地儲備貸款政策 商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款應(yīng)為抵押貸款； 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%； 貸款期限最長不得超過2年。（五）目前土地儲備和一級開發(fā)的融資模式 土地儲備機構(gòu)負責項目實施，資金來源為財政撥款。 土地儲備機構(gòu)負責項目實施，資金來源為土地儲備貸款，由土地儲備機構(gòu)與銀行簽訂貸款合同。 通過招標等方式選擇土地一級開發(fā)企業(yè)負責項目實施。（六）項目融資面臨的現(xiàn)況 需要政府解決融資問題的土地類型過多，而且主要依靠地方財政撥款或申請貸款，制約了政府土地儲備和一級開發(fā)的規(guī)模。由于缺乏靈活有效的融資方式組合，對于那些收益前景良好但儲備開發(fā)周期超過兩年的經(jīng)營性用地，難以實現(xiàn)儲備和開發(fā)，影響了供給儲備規(guī)模。 通過土地一級開發(fā)企業(yè)自行融資并可在兩年內(nèi)實現(xiàn)供應(yīng)的土地，由于回收資金中的土地增值收益直接上交財政，使土地儲備機構(gòu)投始終處在啟動資金或資本金沒有穩(wěn)定來源、投資能力不足的狀態(tài)，制約了其投融資能力的積累和增長，進而研究影響了其土地儲備和一級開發(fā)能力的成長。 融資方式比較聯(lián)動融資模式： 聯(lián)動融資模式是指通過不同融資方式（土地儲備基金、財政撥款、銀行貸款）的聯(lián)動互補，設(shè)計出的滿足當前實際需要的且符合相關(guān)政策要求的組合融資模式。面向各種不同類型和風險特征的土地儲備和融資需求，需要同時兼顧當前和長遠的土地儲備特征和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，需要組合不同時期不同特征主體的利益和風險。聯(lián)動融資特點：一攬子解決眾多風險程度不同的土地儲備和一級開發(fā)項目的融資問題。通過金融合作協(xié)議，加強了不同風險特征項目之間的關(guān)聯(lián)。通過土地儲備基金，更廣泛的支持各種類型土地的儲備與一級開發(fā)，增強政府土地儲備能力，發(fā)揮土地儲備規(guī)模和儲備時間對土地市場供應(yīng)的影響力，更好的引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。需要國土資源局、土地儲備機構(gòu)、合作銀行之間，就合作協(xié)議框架下各類項目的風險評估取得共識，包括評估標準、評價方式和評價結(jié)果。 風險評估標準與評價方式應(yīng)構(gòu)成金融合作協(xié)議的重要組成部分。六 項目方案總結(jié) 兩者的區(qū)別：　 土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。該制度的建立，旨在加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力?！?土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動。土地一級開發(fā)的項目實施模式，有政府土地儲備機構(gòu)負責實施并委托開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理和授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施兩種模式?！　? 兩者的聯(lián)系：　 納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。，隨著項目的深入發(fā)展，本方案將會得到更為完善的修正和改進。