【正文】 =5000150=（萬(wàn)元） 項(xiàng)目總出讓金為以上三項(xiàng)之和。 掛牌底價(jià)估算（一）由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估期日的正常土地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。（二）市國(guó)土局和市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。（三）市國(guó)土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)審議。（四）市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)審議意見(jiàn)確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。 底價(jià)計(jì)算方法 掛牌底價(jià)為一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)），。 土地銷售收入估算 主要采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)確定項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土地銷售收入，以此來(lái)考察本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能力。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，確定在本項(xiàng)目建成后，住宅及商業(yè)可以達(dá)到的銷售均價(jià)分別為2700元／平方米、3000元／平方米。因此，項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入計(jì)算如下：銷售總收入=住宅建筑面積銷售均價(jià)=1283692700+50443000=（萬(wàn)元） ，包括建安綜合成本、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，具體估算過(guò)程如下：(一）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，詳見(jiàn)下表。(2） 銷售稅金及銷售費(fèi)用根據(jù)有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費(fèi)用水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用。(三）二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 本項(xiàng)目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般利潤(rùn)水平，二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測(cè)算，如下所示： 二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=20%=（萬(wàn)元） 熟地地價(jià)=（項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)的銷售收入－項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一銷售稅費(fèi)）247。[（1＋利率）21+利潤(rùn)率＋l〕=(）247。｛[(l+%）21]+20%+1}=（萬(wàn)元） 項(xiàng)目融資方式分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用特點(diǎn)（一）資金投入與回收的集中性（二）資金使用對(duì)象的廣泛性與差異性 （城市范圍內(nèi)各種經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用地統(tǒng)籌儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā) ）（三）資金回收周期與周轉(zhuǎn)速度的不確定性 受土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求關(guān)系的影響 受宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)狀況、政府政策與策略的影響 融資模式的現(xiàn)狀與問(wèn)題（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的兩種基本組織形式： 政府全額撥款的事業(yè)單位 政府投資組建并授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的兩種基本融資方式 通過(guò)政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)貸款或委托具體實(shí)施土地儲(chǔ)備與一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款 具備自行融資的資格，可以直接利用銀行貸款和股權(quán)合作等各種融資方式（三）融資渠道 用財(cái)政撥款獲得啟動(dòng)資金或資本金，用銀行貸款籌措土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的主要資金。 嘗試了信托融資和股權(quán)融資等方式： 信托融資：融資成本不斷提高，融資規(guī)模限制沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破； 證券融資：短時(shí)期內(nèi)很難成為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要融資方式。（四）土地儲(chǔ)備貸款政策 商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款應(yīng)為抵押貸款； 貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%； 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。（五）目前土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，資金來(lái)源為財(cái)政撥款。 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，資金來(lái)源為土地儲(chǔ)備貸款，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與銀行簽訂貸款合同。 通過(guò)招標(biāo)等方式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施。（六）項(xiàng)目融資面臨的現(xiàn)況 需要政府解決融資問(wèn)題的土地類型過(guò)多，而且主要依靠地方財(cái)政撥款或申請(qǐng)貸款，制約了政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)模。由于缺乏靈活有效的融資方式組合，對(duì)于那些收益前景良好但儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)周期超過(guò)兩年的經(jīng)營(yíng)性用地，難以實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)，影響了供給儲(chǔ)備規(guī)模。 通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行融資并可在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的土地，由于回收資金中的土地增值收益直接上交財(cái)政，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投始終處在啟動(dòng)資金或資本金沒(méi)有穩(wěn)定來(lái)源、投資能力不足的狀態(tài)，制約了其投融資能力的積累和增長(zhǎng)，進(jìn)而研究影響了其土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)能力的成長(zhǎng)。 融資方式比較聯(lián)動(dòng)融資模式： 聯(lián)動(dòng)融資模式是指通過(guò)不同融資方式（土地儲(chǔ)備基金、財(cái)政撥款、銀行貸款）的聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，設(shè)計(jì)出的滿足當(dāng)前實(shí)際需要的且符合相關(guān)政策要求的組合融資模式。面向各種不同類型和風(fēng)險(xiǎn)特征的土地儲(chǔ)備和融資需求，需要同時(shí)兼顧當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地儲(chǔ)備特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，需要組合不同時(shí)期不同特征主體的利益和風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)動(dòng)融資特點(diǎn)：一攬子解決眾多風(fēng)險(xiǎn)程度不同的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資問(wèn)題。通過(guò)金融合作協(xié)議，加強(qiáng)了不同風(fēng)險(xiǎn)特征項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)。通過(guò)土地儲(chǔ)備基金，更廣泛的支持各種類型土地的儲(chǔ)備與一級(jí)開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)政府土地儲(chǔ)備能力，發(fā)揮土地儲(chǔ)備規(guī)模和儲(chǔ)備時(shí)間對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)的影響力，更好的引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。需要國(guó)土資源局、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、合作銀行之間，就合作協(xié)議框架下各類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估取得共識(shí)，包括評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)方式和評(píng)價(jià)結(jié)果。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)價(jià)方式應(yīng)構(gòu)成金融合作協(xié)議的重要組成部分。六 項(xiàng)目方案總結(jié) 兩者的區(qū)別：　 土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。該制度的建立，旨在加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力?！?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動(dòng)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式，有政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施并委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理和授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施兩種模式?！　? 兩者的聯(lián)系：　 納入政府土地儲(chǔ)備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，對(duì)地塊進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)工作。，隨著項(xiàng)目的深入發(fā)展，本方案將會(huì)得到更為完善的修正和改進(jìn)。