四十軍部可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-10 22:04本頁(yè)面
【正文】 例分析 從以上的圖片可以看出，島式商業(yè)的建立真正的將購(gòu)物、休閑、娛樂等功能充分完美的結(jié)合在一起，它更多的體現(xiàn)的是休閑功能，讓人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)，享受著環(huán)境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業(yè)單純以購(gòu)物為主的商業(yè)模式，吸引客戶來此進(jìn)行消費(fèi)，島式商業(yè)之所以能夠達(dá)到這種效果是由其自身的優(yōu)點(diǎn)所決定的。島式商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)：①顧客可以從四面八方進(jìn)入島式商業(yè)區(qū)，使整個(gè)區(qū)域人流由外至內(nèi)，由分散到集中再到分散； ②島式商業(yè)能夠給商家更大的發(fā)揮空間，能夠通過靈活的組合給顧客耳目一新的感覺； ③室內(nèi)購(gòu)物區(qū)與室外購(gòu)物區(qū)組合，通過空間的轉(zhuǎn)換，可不斷刺激消費(fèi)者的視覺感官，引起購(gòu)物者各階段的興奮點(diǎn)； ④ “S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費(fèi)，內(nèi)部交通靈活，不存在浪費(fèi)客源的現(xiàn)象；本項(xiàng)目島式商業(yè)可行性結(jié)論根據(jù)以上對(duì)島式商業(yè)在錦州建立的機(jī)會(huì)、威脅及一些島式商業(yè)案例分析可以看出，島式商業(yè)街區(qū)屬于新興的商業(yè)形式，島式商業(yè)摒棄了以往的大型購(gòu)物中心的一些缺點(diǎn)，真正的將休閑、購(gòu)物、娛樂完美的結(jié)合在一起，可是消費(fèi)者“在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑” 。 通過上面的論證可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目進(jìn)行島式商業(yè)開發(fā)具有可行性。本項(xiàng)目島式商業(yè)定位根據(jù)市場(chǎng)分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個(gè)島分別進(jìn)行定位，進(jìn)行招商，每個(gè)島要求均有自己的特色來吸引客戶進(jìn)行購(gòu)物。根據(jù)項(xiàng)目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進(jìn)行多重定位。比如：在廣廈對(duì)面建立電子產(chǎn)品市場(chǎng)，與廣廈業(yè)態(tài)相呼應(yīng)；建立小商品批發(fā)市場(chǎng)，來吸引橋南區(qū)域及周邊區(qū)域的客戶來購(gòu)物；建立餐飲廣場(chǎng)，供周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、本區(qū)域客戶及經(jīng)營(yíng)者前來就餐；建立休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，方便客戶進(jìn)行體育運(yùn)動(dòng)及娛樂活動(dòng)；建立兒童游樂園及服裝市場(chǎng)，供所有兒童進(jìn)行娛樂；建立五金器械市場(chǎng)，保留原有山西街業(yè)態(tài)等等業(yè)態(tài)進(jìn)行排布，豐富島式商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，吸引不同客戶進(jìn)行消費(fèi)。本項(xiàng)目核心定位：獨(dú)棟的島式商業(yè)+圍合島式商業(yè)本項(xiàng)目島式商業(yè)面臨難點(diǎn)（1）目前興起的島式商業(yè)均為23層，且島式商業(yè)排布不規(guī)則，對(duì)項(xiàng)目的容積率有一定的影響；（2）正常的島式商業(yè)與住宅相分離，因此如將島式商業(yè)上面加入住宅，對(duì)商業(yè)氛圍有所影響，在逛街時(shí)會(huì)使客戶產(chǎn)生很強(qiáng)烈的壓抑感；（3）由于島式商業(yè)的一系列特征決定，使得島式商業(yè)的售價(jià)會(huì)高于一般商場(chǎng)的售價(jià)，預(yù)計(jì)同門市的售價(jià)相當(dāng)，因此對(duì)島式商業(yè)價(jià)格的制定及后期銷售具有一定的難度及挑戰(zhàn)性；主力店商業(yè)定位沿山東街5層主力店部分定位為百貨主力店，可有效的將人流帶到島式商業(yè)中，采取全部銷售的開發(fā)模式。十、項(xiàng)目效益測(cè)算四十軍項(xiàng)目效益測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位（元/㎡）面積(㎡)金額（萬元）一銷售收入 127層住宅7000 2公寓7000 3商業(yè) （1）門市 沿山東街25000 沿廣東街25000 沿解放路45000 沿宜昌路30000 商業(yè)步行街25000 （2）集中商業(yè) A區(qū)10000 B區(qū)10000 C區(qū)10000 地下一層商鋪20000 4辦公10000 5持有辦公10000 6車庫(kù)151327 二銷售稅金及附加 1營(yíng)業(yè)稅金及附加 2土地增值稅預(yù)繳 三銷售成本 1土地 （1）契稅 （2）土地使用稅3037502 227層住宅300067335 3公寓300034290 4門市3500 5集中商業(yè)4000 6辦公4000 7車庫(kù)450059732 8會(huì)所30001066 9物業(yè)移交費(fèi)20 10建筑品牌費(fèi)100 四期間費(fèi)用 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 2銷售費(fèi)用 3管理費(fèi)用 五不可預(yù)見費(fèi) 六返稅 七利潤(rùn)總額 八所得稅 九凈利潤(rùn) 十銷售利潤(rùn)率 %十一、本項(xiàng)目與該區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目對(duì)比分析目前該區(qū)域內(nèi)，集團(tuán)項(xiàng)目有太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目、體育場(chǎng)項(xiàng)目、大樓東擴(kuò)項(xiàng)目、新華書店項(xiàng)目以及目前正在籌劃的二輕項(xiàng)目。可見目前集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目眾多。目前在售的太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)體量達(dá)近20萬平方米，商業(yè)體量巨大，尤其是中央大街商圈，加上現(xiàn)存的商業(yè)，未來幾年內(nèi)商業(yè)體量將接近飽和。十二、項(xiàng)目可研結(jié)論通過對(duì)項(xiàng)目自身概況、運(yùn)營(yíng)條件、市場(chǎng)環(huán)境等分析，本可研報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目可行，主要原因如下：此地塊無拆遷，縮短了項(xiàng)目的運(yùn)作周期；集團(tuán)對(duì)土地成本控制具有先導(dǎo)性；集團(tuán)所持有出租物業(yè)具備穩(wěn)定的收益性；通過初步測(cè)算項(xiàng)目資金沉淀可由銷售公寓及商業(yè)產(chǎn)品予以消化，基本實(shí)現(xiàn)自求平衡；該土地屬于錦州商業(yè)核心區(qū)域，各項(xiàng)配套相對(duì)完善，住宅及商業(yè)氛圍均較好，未來商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品銷售均有一定潛力。34
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