【正文】 金：一層350550元/ m2 二層200350元m2五、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 采用天橋連廊形式目前東門很多商場(chǎng)均采用此法，使商場(chǎng)四通八達(dá)，如九龍城、旺角與茂業(yè)百貨通連，金世界商業(yè)中心、八達(dá)商城與太陽(yáng)百貨通連等。本項(xiàng)目場(chǎng)地較小，更應(yīng)尋求與萬(wàn)景、東興大廈通連的可行性，在開(kāi)發(fā)建議階段就應(yīng)在地平、接口方面進(jìn)行周密考慮，作好通連準(zhǔn)備。 商場(chǎng)外墻用玻璃可改善透光狀況，以及增加展示效果，使于今后商家選用廣告位。若所需成本太大，也可僅限于立新路方向用玻璃。 將二房戶型拆小從市場(chǎng)銷售及租賃情況來(lái)看，本區(qū)域二房或以上的戶型不適合作投資出租使用，因此，建議發(fā)展商將本項(xiàng)目的12套二房單位，全部改作單身公寓，以確保在今后的銷售過(guò)程中不留銷售死角。 轉(zhuǎn)換層可考慮設(shè)立會(huì)所，提供乒乓球、閱覽室、健身中心或是咖啡書店、茶社、棋牌室等配套設(shè)施，既不占用銷售面積，又可增加賣點(diǎn)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一舉兩得。 背景音樂(lè)建議在商場(chǎng)、電梯候梯通道、大堂、地下停車場(chǎng)等空曠、僻靜的地方裝置背景音樂(lè)系統(tǒng)。 地下室亦需尋求與世濠大廈打通的可行性，使出行更為便利，并可借機(jī)將與萬(wàn)景百貨相鄰的一條通道加以利用。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議采用廚衛(wèi)用具俱全的精裝修（不含家私），讓投資者買了就能出租，讓生意人提著行李即可入住，真正體現(xiàn)商務(wù)型公寓的便利。第四部分 銷售策略建議 銷售目標(biāo)用68個(gè)月時(shí)間完成銷售指標(biāo) 推出時(shí)機(jī)因每年的國(guó)慶及中秋雙節(jié)是銷售旺期，秋季住交會(huì)亦在此時(shí)開(kāi)幕，因此，建議本項(xiàng)目于2002年10月1日開(kāi)盤，各種配合必然十分順暢。 銷售計(jì)劃分三個(gè)階段實(shí)施銷售工作① 前二個(gè)月為造勢(shì)期，主要是將各個(gè)銷售賣點(diǎn)鋪開(kāi)，同時(shí)接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的20%。② 第三——六個(gè)月共四個(gè)月為強(qiáng)勢(shì)推廣期，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的70%。③ 第七——八個(gè)月共二個(gè)月為鞏固期，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%100%。 銷售策略① 制造投資誘惑采用投資推廣活動(dòng)中最重要的兩個(gè)因素：收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，為投資者提供一個(gè)高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，自然贏得客戶?？煽紤]如下角度：——新財(cái)富時(shí)代的思索——“雞生蛋，蛋生雞”的哲理——賺得穩(wěn)、賺得快、賺得輕松——投資好年華，日日有回報(bào)② 靈活的價(jià)格遵循“高定價(jià)，高折扣”原則，讓客戶產(chǎn)生“難以得到的就是最好的”的心理感受，通過(guò)銷控表制造購(gòu)買饑渴，促使客戶早下決斷。③ 階段與節(jié)奏控制有計(jì)劃推盤，設(shè)定銷售時(shí)間和比例，不能為了短期利益，客戶需要哪層就推哪層，以致于以后的銷售中出現(xiàn)“死角”，一般情況下，應(yīng)設(shè)定封頂銷售比例，即將竣工時(shí)的銷售比例和入伙銷售比例。為實(shí)現(xiàn)這些預(yù)定的銷售額，應(yīng)有起伏，有節(jié)奏地在一個(gè)基礎(chǔ)營(yíng)銷方案指導(dǎo)下，設(shè)置并實(shí)施若干個(gè)單體銷售方案進(jìn)行前后呼應(yīng)和控制。④ 廣告宣傳有序進(jìn)行銷售重點(diǎn)階段，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，銷售淡季用小版面調(diào)節(jié)，既不浪費(fèi)廣告費(fèi)，又不使宣傳脫節(jié)。⑤ 深、港兩地展銷聯(lián)動(dòng)利用偉業(yè)地產(chǎn)設(shè)有香港長(zhǎng)期展銷廳的優(yōu)勢(shì)，重視向港人進(jìn)行促銷，力爭(zhēng)形成“羊群效應(yīng)”，形成港人多人追捧購(gòu)買的良好局面。⑥ 重視現(xiàn)場(chǎng)銷售中心的包裝俗話說(shuō)，“人氣旺則財(cái)氣旺”，一個(gè)人頭涌涌的售樓中心，一定會(huì)形成良好的銷售局面。⑦ 軟性文章炒作利用偉業(yè)地產(chǎn)良好的媒體關(guān)系，用專家意見(jiàn)，購(gòu)房者感受等增強(qiáng)購(gòu)房者信心。⑧ 市場(chǎng)切入點(diǎn)列舉216。 無(wú)法抗拒的價(jià)值誘惑216。 東門大商圈，精品小戶型216。 好地方、好生活、好年華216。 黃金旺地，小戶人家216。 全方位的理想生活216。 商住兩相宜，絕對(duì)好年華。216。 投資自住兩相宜216。 投資焦點(diǎn) 鎖定東門廣告費(fèi)用控制%。推廣計(jì)劃表：媒體性質(zhì)具體內(nèi)容占總投放比例報(bào)紙?zhí)貐^(qū)報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)30%電視深圳有線臺(tái)20%現(xiàn)場(chǎng)廣告現(xiàn)場(chǎng)路牌、樓體、彩旗、氣球、樓書15%活動(dòng)推廣禮儀活動(dòng)、文藝表演、派送單張15%銷售售樓處裝飾20%總計(jì)銷售、廣告費(fèi)100%6．各營(yíng)銷階段廣告投放比例營(yíng)銷階段時(shí)間（月）所占總投放比例內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期115%公開(kāi)發(fā)售期125%持銷期230%促銷期220%掃尾期210%總計(jì)8100%第五部分 項(xiàng)目策劃銷售代理 偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾一、偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)家園”網(wǎng)站進(jìn)行該項(xiàng)目的廣告宣傳； 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)地產(chǎn)”雙月刊進(jìn)行該項(xiàng)目的廣告宣傳活動(dòng)； 我公司以優(yōu)惠的價(jià)格在香港偉業(yè)長(zhǎng)期展廳進(jìn)行該物業(yè)的展銷活動(dòng)； 我公司針對(duì)東門市場(chǎng)特點(diǎn)積極主動(dòng)采取二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)策略，形成廣泛的市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)（主要以“東門偉業(yè)地產(chǎn)分行”為主）。 我公司針對(duì)東門市場(chǎng)特點(diǎn)積極主動(dòng)采取各種直銷方式進(jìn)行傳動(dòng)式銷售，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，廣泛挖掘潛在客戶，提高樓盤銷售率； 我公司將協(xié)助發(fā)展商組織進(jìn)行“建筑專家座談會(huì)”“投資專家座談會(huì)”等公關(guān)活動(dòng)，并且安排將每次活動(dòng)的內(nèi)容在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》、《南方都市報(bào)》、深圳電視臺(tái)、深圳電臺(tái)等媒體進(jìn)行軟性炒作。 我公司免費(fèi)提供在市內(nèi)13個(gè)偉業(yè)分行做“新盤推介”直銷推廣 我公司協(xié)助發(fā)展商與“口岸廣告公司” 聯(lián)系“口岸直通車”，組織安排對(duì)本項(xiàng)目的看樓活動(dòng)； 我公司協(xié)助發(fā)展商與《深圳商報(bào)》” 聯(lián)系“樓市直通車”，組織安排對(duì)本項(xiàng)目的看樓活動(dòng)；我公司協(xié)助發(fā)展商使本項(xiàng)目榮獲“深圳十大明星樓盤”，“深圳最佳投資物業(yè)”稱號(hào)；二、銷售進(jìn)度自公開(kāi)發(fā)售之日起6—8個(gè)月內(nèi)完成95%的銷售量；三、廣告費(fèi)用控制%。四、代理傭金及支付方式 我公司免費(fèi)進(jìn)行本項(xiàng)目的全程策劃服務(wù)； 我公司針對(duì)本項(xiàng)目的銷售代理將進(jìn)行梯階式累計(jì)收費(fèi)辦法進(jìn)行：A、 完成總銷售面積的50%以下，%計(jì)取。B、 完成總銷售面積的51%60%，%計(jì)取。C、 完成總銷售面積的61%70%，%計(jì)取。D、 完成總銷售面積的71%80%，%計(jì)取。完成總銷售面積80%以上，%計(jì)取。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.E、學(xué)習(xí)好幫手